TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
ORDONNANCE DE REFERE N°24/
Référés Cabinet 2
ORDONNANCE DU :30 Mai 2024
Président :Madame BENDELAC, Juge
Greffier :Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 17 Avril 2024
GROSSE :
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EXPEDITION :
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N° RG 23/05741 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4GFH
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.A. UNICIL
dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal
représentée par Me Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDEUR
Monsieur [V] [J]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Jean pierre BINON de la SELAS BINON-DAVIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé avec prise d’effet à compter du 9 juillet 2022, la SA d’[Adresse 4] (le bailleur) a donné à bail commercial à M. [V] [J] (le preneur) des locaux situés [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 970,42 euros, hors charges et hors taxes.
La SA d’HLM UNICIL a fait délivrer à M. [V] [J] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 3 mars 2023, pour une somme de 6463,04 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2023.
Par acte de commissaire de Justice du 7 décembre 2023, la SA d’HLM UNICIL fait assigner M. [V] [J] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de M. [V] [J] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués,
- condamner M. [V] [J] à payer à la SA [Adresse 3] la somme provisionnelle de 5222,99 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er juin 2023,
- condamner M. [V] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner M. [V] [J] au paiement d'une somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
A l’audience du 17 avril 2024, la SA d’HLM UNICIL maintient les demandes de son acte introductif d’instance.
M. [V] [J], représenté, dépose des conclusions. Il reconnaît le principe et le montant de la dette ainsi que l’absence de paiement des causes du commandement dans le délai imparti. Le locataire sollicite un délai pour s'acquitter des sommes dues et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai.
En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024.
SUR CE,
- Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :
Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.
Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte que la M. [V] [J] a cessé de payer ses loyers de manière régulière.
L'obligation du locataire de payer la somme de 12055,16 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 31 mars 2024, n’est pas contestée ; il convient en conséquence de condamner M. [V] [J] à payer à la SA d’[Adresse 4] la somme provisionnelle de 12055,16 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 31 mars 2024, mois de mars 2024 inclus.
- Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à M. [V] [J] le 3 mars 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à un mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 3 avril 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 9 juillet 2022 à compter du 4 avril 2023.
En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.
M. [V] [J] explique cette absence de paiement par des difficultés liées à l’insécurité du quartier dans lequel il exerce, l’ayant contraint à fermer son magasin à plusieurs reprises.
Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de M. [V] [J], la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.
Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 4 mois à M. [V] [J] pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.
Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l'échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 4 avril 2023. Le maintien dans les lieux de M. [V] [J] en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la SA d’HLM UNICIL un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.
Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 4 avril 2023 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.
- Sur les autres demandes :
En outre, il n’apparaît pas inéquitable que M. [V] [J] soit condamné à supporter, à concurrence de 1.000 euros, partie des frais non compris dans les dépens, que la SA d’HLM UNICIL a été contraint d’exposer.
M. [V] [J] sera également condamné aux dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,
Constatons que la résiliation du bail commercial, liant la SA d’HLM UNICIL à M. [V] [J], est acquise à la date du 4 avril 2023 ;
Condamnons M. [V] [J] à payer à la SA d’HLM UNICIL, à titre provisionnel, une somme de 12055,16 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 31 mars 2024, mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
Autorisons M. [V] [J] à s’acquitter de la dette en 4 fois, en procédant à 3 versements de 3000 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,
Disons que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,
Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;
Disons qu'à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu'il soit besoin d'une nouvelle action en justice ;
Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin :
Ordonnons, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [V] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,
Condamnons M. [V] [J] à payer à la SA d’HLM UNICIL, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 4 avril 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;
En toute hypothèse :
Condamnons M. [V] [J] à payer à la SA [Adresse 3] une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamnons M. [V] [J] aux entiers dépens ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;
Le GreffierLe Président