TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
ORDONNANCE DE REFERE N°24/
Référés Cabinet 2
ORDONNANCE DU :30 Mai 2024
Président :Madame BENDELAC, Juge
Greffier :Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 17 Avril 2024
GROSSE :
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EXPEDITION :
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N° RG 23/06030 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4IKI
PARTIES :
DEMANDEUR
Monsieur [X] [C], né le 1er Juin 1956 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE
DEFENDEURS
La Société BOUCHERIE DES ILES
dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal
Monsieur [Z] [U], né le 10 Octobre 1998 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2]
Tous deux représentés par Me Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 15 janvier 2021, M. [X] [C] (le bailleur) a donné à bail commercial à la SASU Boucherie des iles des locaux situés [Adresse 3] (RDC), moyennant un loyer annuel de 12000, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.
M. [Z] [U], par l’intermédiaire de son mandataire, s’est porté caution solidaire de la SASU BOUCHERIE DES ILES pour la durée du bail dans la limite de la somme de 12000 euros couvrant notamment le paiement des loyers, charges, accessoires.
M. [X] [C] a fait délivrer à la SASU Boucherie des iles un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 29 septembre 2023, pour une somme de 11450 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 septembre 2023.
Par acte de commissaire de Justice du 15 et 17 janvier 2024, M. [X] [C] fait assigner la SASU Boucherie des iles et M. [Z] [U] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la SASU Boucherie des iles et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- condamner solidairement la SASU Boucherie des iles et M. [Z] [U] en sa qualité de caution personnelle à payer à M. [X] [C] la somme provisionnelle de 13850 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 décembre 2023,
- condamner solidairement la SASU Boucherie des iles et M. [Z] [U] en sa qualité de caution personnelle au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- rejeter les demandes des défendeurs,
- condamner solidairement la SASU Boucherie des iles et M. [Z] [U] en sa qualité de caution personnelle au paiement d'une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.
A l’audience du 17 avril 2024, M. [X] [C] maintient les demandes de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette à la somme de 12650 euros arrêtée au 16 avril 2024. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement eu égard au montant de la dette.
La SASU Boucherie des iles et M. [Z] [U], représentés, reconnaissent le principe et le montant de la dette. Ils sollicitent un délai pour s'acquitter des sommes dues et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai.
En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024.
SUR CE,
- Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement du 29 septembre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire.
La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 30 octobre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.
En l’espèce, les défendeurs sollicitent un délai pour payer la dette locative. Il résulte de l’examen du décompte que des règlements ont été effectués au cours des derniers mois.
Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce et des règlements effectués, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.
Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la SASU Boucherie des iles et M. [Z] [U] pour s’acquitter de leur dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.
Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l'échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 30 octobre 2023. Le maintien dans les lieux de la SASU Boucherie des iles en dépit de la résiliation du bail causerait encore à M. [X] [C] un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.
Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 30 octobre 2023 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.
- Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :
Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.
Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte que la SASU Boucherie des iles a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 12650 euros, arrêtée au 16 avril 2024.
L'obligation du locataire de payer la somme de 12650 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 16 avril 2024, loyer d’avril 2024 inclus, n’est pas contestée ; il convient en conséquence de condamner la SASU Boucherie des iles à payer à M. [X] [C] la somme provisionnelle de 12650 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 16 avril 2024, mois d’avril 2024 inclus.
- Sur les demandes à l'encontre de la caution :
Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.
En l'espèce, M. [Z] [U] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues par la SASU Boucherie des iles, pour la durée du bail soit jusqu’au 14 janvier 2030, dans la limite de 12000 euros.
En conséquence, il convient de condamner M. [Z] [U] à payer à M. [X] [C], à titre provisionnel, la somme de 12000 euros, solidairement avec la SASU Boucherie des iles. Toutefois, il n’y a pas lieu de condamner la caution aux indemnités d’occupation, au regard de l’acte de cautionnement souscrit qui limite son engagement total à la somme de 12000 euros.
- Sur les autres demandes :
En outre, il n’apparaît pas inéquitable que la SASU Boucherie des iles et M. [Z] [U] soient condamnés in solidum à supporter, à concurrence de 1000 euros, partie des frais non compris dans les dépens, que M. [X] [C] a été contraint d’exposer.
La SASU Boucherie des iles et M. [Z] [U] seront également condamnés in solidum aux dépens qui incluront le coût du commandement du 29 septembre 2023.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,
Constatons que la résiliation du bail commercial, liant la SASU Boucherie des iles à M. [X] [C], est acquise à la date du 30 octobre 2023 ;
Condamnons la SASU Boucherie des iles à payer à M. [X] [C], à titre provisionnel, une somme de 12650 euros, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
Condamnons M. [Z] [U], solidairement avec la SASU Boucherie des iles, au paiement, à titre provisionnel, des sommes dues au bailleur, arrêtées au 16 avril 2024, soit la somme de 12000 euros,
Autorisons la SASU Boucherie des iles et M. [Z] [U] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 525 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,
Disons que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,
Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;
Disons qu'à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu'il soit besoin d'une nouvelle action en justice ;
Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin :
Ordonnons, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de la SASU Boucherie des iles ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,
Condamnons la SASU Boucherie des iles à payer à M. [X] [C] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au loyer actuel avec charges, du 30 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
En toute hypothèse :
Condamnons in solidum la SASU Boucherie des iles et M. [Z] [U] à payer à M. [X] [C] une somme de 1000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamnons in solidum la SASU Boucherie des iles et M. [Z] [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;
Le GreffierLe Président