TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 23/13460 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CLE
N° MINUTE : 2
Assignation du :
13 Octobre 2023
Expert:
[Y] [U][1]
[1]
[Adresse 5]
[XXXXXXXX01]
JUGEMENT
rendu le 30 Mai 2024
DEMANDEURS
Monsieur [B] [M] [N] [Z]
[Adresse 8]
[Localité 7]
Madame [P] [A] [T] épouse [Z]
[Adresse 8]
[Localité 7]
représentés par Me Mikaël LOREK, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1707
DEFENDERESSES
Madame [X] [D] [G]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Madame [I] [V] [H]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentées par Me Georges-henri CHARPENTIER, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1395
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition
DEBATS
A l’audience du 29 Février 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
Par acte sous-seing privé du 6 décembre 2005, la société ETUDES ET GESTION MIRABEAU, agissant en qualité de mandataire de Monsieur [K] [C], a donné à bail à Madame [X] [G] et Madame [I] [H] (ci-après « les preneurs ») des locaux à usage commercial situés [Adresse 4] dans le [Localité 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2005 pour se terminer à pareille époque de l'année 2014, moyennant un loyer annuel de 8.940 euros, hors taxes et hors charges, dont la destination est « tous commerces, sauf restauration, et plus particulièrement exposition et salon de thé ».
Par acte extrajudiciaire du 3 janvier 2022, Monsieur [K] [C], Madame [O] [C], Monsieur [E] [C], Madame [S] [C] (ci-après « les consorts [C] ») ont notifié aux preneurs leur décision de vendre le local au prix de 300.000 euros droits et émoluments d'acquisition inclus, et leur droit de préemption dans un délai d'un mois.
Par courrier reçu en mains propres à étude d’huissier le 2 février 2022, Madame [I] [H] a accepté l'offre d'achat en précisant son intention de recourir à un prêt.
Par acte authentique du 7 juin 2022, Monsieur [B] [Z] et Madame [P] [Z] née [T] (ci-après « les époux [Z] ») ont acquis les lots de copropriété des consorts [C] situés [Adresse 4] dans le [Localité 3], venant aux droits de ces-derniers dans le bail du 6 décembre 2005.
Par actes des 3, 8, 9 et 17 août 2022, Madame [I] [H] a assigné les consorts [C] et les époux [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
“ - DIRE ET JUGER recevables et bien fondées Madame [H] en ses demandes ;
En conséquence,
PRONONCER la nullité de la vente du 7 juin 2022 au profit de Monsieur [Z] et Madame [T],CONSTATER l'acceptation de l'offre de vente du 1er février 2022 qui leur a été notifiée le 31 janvier 2022 et DECLARER la vente parfaite,DIRE et JUGER qu'à défaut de régularisation de la vente par acte authentique au profit de Madame [H] devant Notaire dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, le jugement vaudra acte de vente au profit de Madame [H] et sera en tant que tel publié au service de la publicité foncière,AUTORISER Madame [H] à verser entre les mains de Madame le Bâtonnier les loyers et accessoires à compter du 7 juin 2022 à charge pour le séquestre de se libérer entre les mains du preneur bénéficiaire de la vente ou toute personne à laquelle il entendrait se substituer,CONDAMNER in solidum les défendeurs à régler à Mme [H] une somme de 60.000€ à titre de dommages et intérêts,CONDAMNER in solidum les défendeurs à verser une indemnité de 5.000€ à Mme [G] et Mme [H] au titre de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens.”
L'affaire a été enregistrée sous le n° RG 22/10937 devant la 18ème chambre du tribunal.
Par acte extrajudiciaire du 16 novembre 2022, les époux [Z] ont délivré aux preneurs un congé avec offre de renouvellement, à effet du 30 juin 2023, moyennant un loyer annuel en principal de 20.000 euros, hors charges.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 12 décembre 2022, les preneurs ont accepté le principe du renouvellement du bail, à effet du 1er juillet 2023, mais ont refusé le montant du loyer proposé à 20 000 euros, hors charges par an.
Par mémoire préalable, régulièrement notifié le 6 juillet 2023, les époux [Z] ont sollicité la fixation le loyer du bail renouvelé à un montant annuel en principal de 20.000 euros, hors charges, à compter du 1er juillet 2023 et, dans le cas où une mesure d'instruction serait ordonnée, la fixation d'un loyer provisionnel, pendant la durée de la procédure, à hauteur de 15.000 euros, hors charges.
Par acte du 13 octobre 2023, ils ont assigné Madame [X] [G] et Madame [I] [H] devant le juge des loyers commerciaux de Paris.
Aux termes de leur dernier mémoire notifié le 19 février 2024, les époux [Z] demandent au juge de :
« A titre principal :
- Fixer le loyer des locaux commerciaux composé des lots 1, 43 et 70 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] à la somme annuelle en principal de 20.000 euros hors taxe hors charge,
Subsidiairement, pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée :
- Fixer le loyer provisionnel à hauteur de 15.000 euros hors charge à la date considérée
En tout état de cause
- Dire que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire de la décision à intervenir et l’ordonner en conséquence
- Condamner in solidum Mademoiselle [X] [G] et Mademoiselle [I] [H] à verser aux Epoux [Z] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- Condamner in solidum Mademoiselle [X] [G] et à Mademoiselle [I] [H] en tous les dépens”.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir d'une part, que la procédure initiée par Madame [I] [H], enregistrée sous le n° RG 22/10937, sans intervention de Madame [X] [G] bien que co-titulaire du bail, soulève d’ores et déjà un problème de recevabilité de cette action ; d'autre part, que les époux [Z] sont les seuls propriétaires des locaux litigieux à ce jour dès lors que leur titre de propriété résulte d’un acte notarié, lequel constitue un titre exécutoire ; qu'enfin la demande de sursis à statuer tout comme l'action initiée par Madame [I] [H] sont dilatoires, le sursis à statuer allongerait d’autant plus la fixation du loyer de renouvellement, alors que le principe du déplafonnement n’est plus contesté et que le loyer doit être fixé à effet du 30 juin 2023, soit il y a déjà 9 mois.
Par ailleurs, ils soutiennent que le loyer doit être fixé à la valeur locative dès lors que la durée du bail dépasse douze années et que, le rapport amiable dressé par l'expert immobilier, M. [J], retient une valeur locative arrondie à 20.000 euros, hors charges.
Dans leur mémoire en réponse, régulièrement notifié, Madame [X] [G] et Madame [I] [H] demandent de :
« In limine litis
Vu les art. 378 et s. du Code de procédure civile.
Prononcer le sursis à statuer jusqu'à l'intervention d’une décision définitive à la suite dans l’action introduite par madame [I] [H] contre les consorts [C] et les consorts [Z], enregistrée devant le Tribunal de céans sous le n° de RG 22/10937.Au fond
A titre principal
Débouter les consorts [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.En conséquence
Prononcer le renouvellement du bail portant sur les locaux commerciaux loués à madame [I] [H] et à madame [X] [G] pour une durée de neuf années à compter de la décision à intervenir, au loyer annuel de 10.202 euros HC HT/an.Subisidiairement
Pour le cas où une mesure d'expertise serait ordonnée par le Tribunal, mettre l'avance des frais d‘expertise à la charge des consorts [Z].Fixer 1e loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel actuel.En tout état de cause
Condamner in solidum monsieur [B] [Z] madame [P] [T] épouse [Z] à payer à madame [I] [H] et à madame [X] [G], chacune, la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de 1'article 700 de Code de procédure civile ainsi qu‘aux entiers dépens ».
Elles soutiennent que l'acte de vente du 7 juin 2022 au profit des époux [Z] a été régularisé au mépris du droit de préemption de Madame [I] [H] et encourt la nullité dans le cadre de la procédure pendante devant la 18ème chambre du tribunal ; qu'il relève d'une bonne administration de la justice de prononcer le sursis à statuer de la présente instance dès lors que l'instance en cours devant le tribunal judiciaire a une forte incidence sur l’instance portée devant le juge des loyers commerciaux et que, dans le cas où ladite vente au profit des époux [Z] est annulée, ces derniers ne pourront ni se prévaloir d’une quelconque qualité de bailleurs ni solliciter la fixation du loyer renouvelé. Sur le fond, elles contestent la valeur locative proposée par les bailleurs et sollicitent le maintien du loyer à son montant actuel au motif que les activités qui ont été comparées dans l'expertise amiable dressée par les bailleurs ne sont ni pertinentes ni comparables avec l'activité exploitée dans les locaux litigieux.
L'affaire a été appelée à l'audience du 29 février 2024 et mise en délibéré à ce jour.
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur le sursis à statuer
En application de l'article 378 du code de procédure civile, hors les cas où il est prévu par la loi, le sursis à statuer est prononcé en considération de l'intérêt qu'il présente pour la bonne administration de la justice, ce qui s'entend, notamment, de l'hypothèse, dans laquelle la survenance de l'événement qui le cause est de nature à influer sur l'issue du litige et de l'instance qu'il est destiné à suspendre.
En l'espèce, les époux [Z] justifient de leur titre de propriété sur le local litigieux par la production d’un acte authentique de vente en date du 7 juin 2022. Le principe du renouvellement du bail ayant été accepté à effet du 1er juillet 2023, il n’est pas d’une bonne administration de la justice de sursoir à statuer sur la fixation du nouveau loyer dans l’attente d’une procédure dont l’issue quant à la validité du titre de propriété des époux [Z] est incertaine. En outre, dans l’hypothèse d’un échec de la procédure introduire par Madame [H] relative à la vente, les preneurs pourraient se confronter à une dette locative importante si le nouveau loyer n’était pas fixé dans les meilleurs délais, ce qui serait préjudiciable aux intérêts de toutes les parties.
En conséquence, la demande sursis à statuer sera rejetée.
Sur le montant du loyer renouvelé
À titre liminaire, il sera relevé que par l’effet du congé avec offre de renouvellement du 16 novembre 2022 et de la réponse des preneurs du 12 décembre 2022, le principe du renouvellement du bail liant les époux [Z] venant aux droits des consorts [C] et Mesdames [H] et [G], concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3], à compter du 1er juillet 2023 est acquis. Les parties s’opposent en revanche, sur le montant du loyer du bail renouvelé.
Par application des articles L. 145-33 et L. 145-34, alinéa 3, du code de commerce combinés, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque le bail expiré a duré plus de douze ans, la règle du plafonnement étant alors écartée.
En l’espèce, le bail en renouvellement conclu entre les parties pour une durée de 9 ans à effet au 1er décembre 2005 s’est poursuivi à l'arrivée du terme le 30 novembre 2014, la demande en renouvellement ayant pris effet à compter le 1er juillet 2023. Le bail a donc duré 18 ans et 5 mois et le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative.
Se prévalant d'une expertise amiable réalisée par M. [W] [J] le 24 octobre 2022, expert immobilier, les bailleurs soutiennent que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2023 doit être fixé à une valeur locative de 20.000 euros, hors taxes et hors charges, soit 425 euros par m²P, après avoir comparé des références relatives à la zone élargie à proximité des locaux expertisés, dont les montants oscillent entre 214 et 756 euros par m²P.
En réplique, les preneurs contestent les éléments relevés dans l'expertise amiable estimant que les éléments de comparaison concernent, pour la plupart, des commerces qui n'ont aucun rapport avec l'exploitation de Madame [X] [G] et Madame [I] [H] à savoir, l'exploitation d'un espace d'exposition, de galerie d'art. Les éléments de comparaison n'étant pas suffisamment pertinents pour déterminer le montant du loyer renouvelé en l'espèce, les preneurs sollicitent donc la fixation du loyer renouvelé au montant du loyer actuel qui s'élève à la somme annuelle de 10.202 euros, hors taxes et hors charges.
En l’état des moyens exposés et des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas d’éléments suffisants pour déterminer le montant du loyer renouvelé. Il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties, ces éléments ne pouvant résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Dès lors, il est nécessaire de surseoir à statuer sur les demandes des parties et de recourir à une mesure d’expertise aux frais avancés par la locataire, demanderesse à l’instance.
Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce.
Il convient de réserver les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Rejette la demande de sursis à statuer de Madame [X] [G] et Madame [I] [H],
Constate, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 16 novembre 2022 par Monsieur [B] [Z] et Madame [P] [Z] née [T] à Madame [X] [G] et Madame [I] [H], le principe du renouvellement du bail concernant les locaux situés [Adresse 4] dans le [Localité 3], à compter du 1er juillet 2023,
Avant dire droit sur le prix du bail renouvelé, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert :
[Y] [U]
[Adresse 5]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 9]
avec mission de :
convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
visiter les locaux litigieux situés [Adresse 4] dans le [Localité 3], et de les décrire,
entendre les parties en leurs dires et explications,
procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2023 des lieux loués situés [Adresse 4] dans le [Localité 3], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mars 2025,
Fixe à la somme de 4.500 (quatre mille cinq cents) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Monsieur [B] [Z] et Madame [P] [Z] née [T] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite), jusqu’au 31 juillet 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,
Dit que l’affaire sera rappelée à l'audience du 19 septembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,
Fixe le loyer provisionnel à compter du 1er juillet 2023, pour la durée de l’instance, au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,
Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Rejette le surplus des demandes,
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à PARIS, le 30 mai 2024,
La Greffière La Présidente
M. PLURIEL D. SANTOS CHAVES