Procédure contentieuse devant la Cour :
Par une requête enregistrée le 4 février 2015 et un mémoire enregistré le 29 juillet 2016, Mme F..., représentée par Me A..., demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 1303536, 1401506 du tribunal administratif de Montpellier du 4 décembre 2014 ;
2°) d'annuler les arrêtés précités ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Llupia et des époux E...la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement n'a pas visé le moyen selon lequel la demande de permis de construire aurait dû porter sur l'ensemble des éléments de construction transformant le bâtiment ;
- le tribunal a fondé sa décision, sans ordonner la réouverture de l'instruction, sur une note en délibéré produite par les consortsE... ;
- le tribunal a statué ultra petita en se fondant sur l'article 157-IV de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qui n'était invoqué par aucune des parties ;
- sa demande de première instance est recevable ;
- les consorts E...ne justifient pas d'un titre les habilitant à demander le permis de construire initial ;
- le permis initial méconnaît l'article UB 10 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Llupia et les articles UB 12 et UB 14 du même règlement ;
- l'arrêté du 21 janvier 2014 a été obtenu par fraude et n'est pas de nature à régulariser le permis initial ;
- si le permis du 21 janvier 2014 est requalifié en nouveau permis, il s'agit alors d'un permis de régularisation qui devait porter sur l'intégralité de la construction ;
- il ne comportait pas l'ensemble des pièces énoncées par l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme ;
- le jugement est entaché d'une contradiction des motifs ;
- le permis initial étant périmé en application de l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme, le maire était par suite tenu de refuser la délivrance d'un permis modificatif ;
- le permis accordé le 21 janvier 2014 ne peut être regardé comme un nouveau permis alors que les travaux étaient achevés et le permis initial était caduc ;
- le permis de construire délivré le 31 juillet 2003 a été déposé par une personne ne justifiant pas de sa qualité au regard de l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme ;
- il est incomplet au regard de l'article R. 421-2 du même code en l'absence de document graphique permettant d'apprécier la construction dans son environnement ;
- le permis délivré le 21 janvier 2014 sur le fondement de la loi " Alur " n'a pas régularisé les vices du permis initial.
Par deux mémoires, enregistrés le 29 juin 2016, M. et Mme E...concluent au rejet de la requête et demandent que soit mise à la charge de la requérante la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils font valoir que:
- la demande tendant à l'annulation du permis de construire initial est irrecevable car tardive en application de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme et du fait de la connaissance acquise ;
- Mme F... ne justifie pas d'un intérêt à agir actuel et sa demande est irrecevable en application de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;
- les autres moyens ne sont pas fondés ;
- ils ont obtenu un permis modificatif en cours d'instance le 15 juillet 2014 leur permettant de bénéficier des dispositions nouvelles de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 concernant la surface constructible ;
- si la Cour estimait qu'un moyen est fondé, elle pourra en demander la régularisation en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
Par un mémoire, enregistré le 8 novembre 2016, la commune de Llupia a déclaré s'en remettre à l'arrêt de la Cour.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;
- le décret n° 2006-958 du 31 juillet 2006 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Gougot,
- les conclusions de Mme Giocanti,
- et les observations de Me B..., substituant Me A..., représentant Mme F..., et de Me G..., substituant Me C..., représentant M. et Mme E.sans incidence sur sa légalité
1. Considérant que, par arrêté du 31 juillet 2003, le maire de Llupia a délivré un permis de construire à M. et Mme E... pour la construction de deux bâtiments à usage d'habitation sur une parcelle située RD 615, route départementale de Terrats, cadastrée AE 87 et 88, ex AE 34 ; que le permis de construire modificatif qui leur a été accordé le 8 septembre 2004 a été annulé par un jugement du 26 juin 2008 du tribunal administratif de Montpellier confirmé par un arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 21 avril 2010 au motif que la surface hors oeuvre nette (SHON) du projet excédait celle autorisée par le coefficient d'occupations des sols (COS) applicable à la zone ; que, le 12 décembre 2008, le maire de la commune de Llupia a délivré à M. et Mme E... un nouveau permis de construire modificatif, lequel a été également annulé par la cour administrative d'appel de Marseille par un arrêt en date du 29 novembre 2012 ; que le 21 janvier 2014, le maire a de nouveau autorisé diverses modifications portant sur cette construction ; qu'enfin, par un arrêté du 15 juillet 2014, cette même autorité a délivré un deuxième permis de construire modificatif ; que Mme F... interjette appel du jugement du 4 décembre 2014 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 31 juillet 2003 ainsi que de celui du 21 janvier 2014 ;
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Considérant, en premier lieu, que le tribunal a visé le moyen selon lequel le maire ne pouvait légalement délivrer un permis de construire ne portant pas sur l'ensemble de la construction, et y a d'ailleurs répondu au point 15 de son jugement ; que, par suite, le moyen tiré de l'omission de ce visa doit en tout état de cause être écarté comme manquant en fait ;
3. Considérant, en deuxième lieu, que lorsqu'il est saisi, postérieurement à la clôture de l'instruction et au prononcé des conclusions du rapporteur public, d'une note en délibéré émanant d'une des parties à l'instance, il appartient dans tous les cas au juge administratif d'en prendre connaissance avant la séance au cours de laquelle sera rendue la décision ; que, s'il a toujours la faculté, dans l'intérêt d'une bonne justice, de rouvrir l'instruction et de soumettre au débat contradictoire les éléments contenus dans la note en délibéré, il n'est tenu de le faire à peine d'irrégularité de sa décision que si cette note contient soit l'exposé d'une circonstance de fait dont la partie qui l'invoque n'était pas en mesure de faire état avant la clôture de l'instruction et que le juge ne pourrait ignorer sans fonder sa décision sur des faits matériellement inexacts, soit d'une circonstance de droit nouvelle ou que le juge devrait relever d'office ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces du dossier que la note en délibéré produite en première instance par les époux E...ne contenait pas d'éléments de droit ou de fait nouveaux sur lesquels le tribunal se serait fondé et qui n'auraient pas été communiqués ou débattus avant la clôture de l'instruction ; que, le moyen tiré de la méconnaissance du principe du contradictoire doit, par suite, être écarté ;
4. Considérant, en troisième lieu, qu'en constatant au point 10 du jugement que l'article L. 123-1-5 du code de l'urbanisme dans sa rédaction issue de la loi susvisée du 24 mars 2014 n'était pas applicable au litige en cause, les premiers juges ont répondu à l'argumentation dont ils étaient saisis et ne se sont pas fondés sur un moyen relevé d'office dont, en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, ils auraient dû informer les parties ;
Sur les conclusions à fin d'annulation de l'arrêté du 31 juillet 2003 :
5. Considérant, en premier lieu, que l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme, en vigueur à la date de la décision contestée dispose : " La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain [...] / La demande précise l'identité du demandeur, l'identité et la qualité de l'auteur du projet, la situation et la superficie du terrain, l'identité de son propriétaire au cas où celui-ci n'est pas l'auteur de la demande, la nature des travaux et la destination des constructions et la densité de construction. " ; que les époux E...disposaient d'un compromis de vente du 31 juillet 2003 concernant la parcelle d'assiette du projet ; qu'ils justifiaient ainsi d'un titre les habilitant à construire sur le terrain en application de l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors en vigueur ;
6. Considérant, en deuxième lieu, que le moyen tiré de l'insuffisance du dossier de permis de construire au regard de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme doit être écarté par adoption des motifs retenus à bon droit par les premiers juges qui n'appellent pas de précision en appel ;
7. Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article UB10 du règlement du plan d'occupation des sols (POS) de la commune de Llupia : " La hauteur des constructions est mesuré à partir du fil d'eau de la chaussée définitive desservant les constructions jusqu'au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres. Hauteur absolue : La hauteur de constructions ne peut excéder 8 mètres ... " ; que la requérante n'est pas fondée à se prévaloir d'un rapport d'expertise judiciaire selon lequel la construction dépasserait huit mètres dans l'hypothèse où la hauteur est mesurée au droit de la voie publique dès lors que les dispositions précitées du plan d'occupation des sols n'excluent pas de calculer la hauteur à partir de la voie privée de desserte et qu'il ressort des pièces du dossier que, dans cette dernière hypothèse, la hauteur de la construction n'excède pas huit mètres ; que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UB 10 du règlement du POS doit par suite être écarté ;
8. Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article UB12 du règlement du POS communal: " Pour les constructions à usage d'habitation, il doit être aménagé deux places de stationnement ou de garage par logement dont au moins une place extérieure non close.... " ; qu'il ressort des pièces du dossier que la construction autorisée comprend deux garages et, devant chaque garage, un emplacement non clos permettant de stationner un véhicule ; que la circonstance que les plans et indications du permis pourraient ne pas être respectés n'est pas, par elle-même, de nature à affecter la légalité de celui-ci ; que, par suite, et alors même que les emplacements de stationnement ne sont pas matérialisés sur les plans, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UB 12 du règlement du POS doit être écarté ;
9. Considérant, en cinquième lieu, qu'aux termes des dispositions de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme en vigueur à la date de la décision contestée : " La surface de plancher hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction. / La surface hors oeuvre nette d'une construction est égale à la surface hors oeuvre brute de cette construction après déduction : a) des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; (...) c) des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments ou parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules ; (...) " ; que selon l'article UB 14 du règlement du POS communal : " Le coefficient d'occupation du sol applicable à la zone UB est fixé à 0,30... " ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que les garages des deux villas, qui ne disposent pas de fenêtres, seraient aménageables pour l'habitation au sens des dispositions précitées du c) de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme et que leur surface cumulée devrait en conséquence être ajoutée à la superficie totale du projet, alors même que leur hauteur atteint 2,50 mètres ; que ce projet, réduit aux seuls espaces constitutifs de surface hors oeuvre nette, d'une surface de 410,75 mètres carrés, ne dépasse pas le coefficient des sols fixé à 0,30 par les dispositions du POS, qui permettent, pour un terrain d'assiette d'une superficie de 1 370 mètres carrés, d'édifier une construction de 411 mètres carrés ; que si le formulaire " cerfa " déposé le 18 juin 2003 mentionnait une surface créée par le projet de 548 m², il ressort des pièces du dossier que ce formulaire a été corrigé par celui déposé le 28 juillet 2003 mentionnant 409 m² de surface créée, également inférieure au seuil autorisé ; que, par ailleurs, ainsi qu'il a été dit au point 8, les modalités d'exécution d'une autorisation d'urbanisme demeurent... ; que le moyen tiré de la violation de l'article UB14 du règlement du POS doit, par suite, être écarté ;
10. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la recevabilité de la demande de première instance, Mme F... n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 31 juillet 2003 ;
Sur les conclusions en annulation de l'arrêté du 21 janvier 2014 :
11. Considérant, en premier lieu, qu'il appartient au juge de l'excès de pouvoir de donner aux décisions administratives qui lui sont déférées leur exacte qualification et que, notamment le juge peut requalifier un arrêté de permis de construire modificatif en nouveau permis ; que la régularisation ne peut faire l'objet d'un permis modificatif que si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment des photographies de la demande de permis de construire accordé le 21 janvier 2014, d'une facture d'électricité du 31 mai 2007 comportant une consommation, d'un avis de taxe foncière et de taxe d'habitation pour l'année 2007, et d'un formulaire Cerfa modèle " H1 " adressé aux services fiscaux attestant l'achèvement des travaux depuis le 1er octobre 2006 que les travaux autorisés par l'arrêté du 31 janvier 2003 étaient achevés à la date du dépôt par les pétitionnaires de la demande de permis en litige ; que, dès lors, même si la demande avait pour but de régulariser la surface construite au regard du coefficient d'occupation des sols applicable à la parcelle, et si elle avait été formulée pour un " permis de construire modificatif ", elle doit être regardée comme tendant en réalité à la délivrance d'un nouveau permis de construire ;
12. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme alors en vigueur : " Le projet architectural comprend également :/ [...] c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel [...]d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. " ; que, toutefois, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable ; qu'en l'espèce Mme F... ne démontre, ni même n'allègue, que l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire sur l'environnement des constructions en litige aurait été de nature à fausser l'appréciation du service instructeur sur la réglementation applicable ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme doit être écarté ;
13. Considérant, en troisième lieu, qu'ainsi qu'il a été dit au point 11, le permis de construire accordé le 21 janvier 2014 ne constitue pas un permis de construire modificatif de celui délivré le 31 juillet 2003 mais un nouveau permis ; que, par suite, le moyen selon lequel le permis de construire initial serait frappé de caducité ne peut qu'être écarté comme inopérant ;
14. Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article UB 14 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Llupia : " Le coefficient d'occupation du sol applicable à la zone UB est fixé à 0,30... " ; qu'ainsi qu'il a été dit au point 9, cette disposition permet d'édifier sur la parcelle en cause une construction d'une superficie de 411 mètres carrés ; que lorsqu'une construction a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé ; qu'il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation ;
15. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment de l'arrêt n° 11MA00001 du 29 novembre 2012 rendu par la cour administrative de Marseille, que des éléments de construction irréguliers ont été ajoutés au projet initialement autorisé le 31 juillet 2003 ; que l'ensemble des modifications illégalement apportées, dont la présence est constitutive de surfaces rendant la construction non conforme au regard de l'article UB14 du plan d'occupation des sols sont précisément décrites dans le document intitulé " notice juridique " annexé à la demande de permis de construire contesté ; que, dans ce document, les pétitionnaires distinguent ce qui relève de la régularisation de ces éléments, en rappelant les motifs des arrêts de la cour administrative d'appel de Marseille décrivant leur nature, et ce qui relève de simples modifications ; que ces éléments de construction illégalement ajoutés, à savoir les structures porteuses constituées de poutres et solives, ainsi que le préau doté d'éléments de clôture, sont mentionnés par la notice PC 4 et la notice juridique sus-évoquée respectivement comme supprimés et non clos ; que si Mme F... se prévaut, pour soutenir que le dossier de demande de permis de construire serait entaché de fraude, du fait que le formulaire Cerfa mentionne une surface hors oeuvre nette de 408 m² alors que les travaux tels qu'ils ont été réalisés ont entraîné un dépassement du coefficient d'occupation des sols, l'objet de la demande du permis de construire en litige est précisément de régulariser ces travaux non conformes ; qu'ainsi la demande relative au permis de construire délivré le 15 juillet 2014 portait bien sur l'ensemble des éléments qui ont eu pour effet de transformer le bâtiment tel qu'il avait été autorisé par le permis de construire initial ; que les consorts E...n'étaient, par ailleurs, pas tenus de faire porter leur demande sur la partie du bâtiment régulièrement édifiée en application du permis initial ; qu'enfin le fait que les travaux pourraient être exécutés en non-conformité avec le projet décrit par la demande de permis accordé le 21 janvier 2014 demeure sans incidence sur sa légalité ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UB 14 du POS communal doit être écarté ;
16. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de statuer sur la recevabilité de la demande de première instance de Mme F..., celle-ci n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal a rejeté ses conclusions tendant à l'annulation de l'arrêté de permis de construire délivré le 21 janvier 2014 ;
17. Considérant qu'il résulte de l'ensemble ce qui précède que la requérante n'est pas fondée à se soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté ses demandes ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
18. Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. " ;
19. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que la commune de Llupia et les époux E...qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, versent à la requérante les sommes qu'elle réclame en l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'en revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de Mme F... la somme de 2 000 euros à verser à M. et Mme E... au titre de ces mêmes dispositions ;
D É C I D E :
Article 1er : La requête de Mme F... est rejetée.
Article 2 : Mme F... versera la somme de 2 000 euros à M. et Mme E... en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme H... F..., à M. et Mme D... et Sandra E...et à la commune de Llupia.
Délibéré après l'audience du 23 mars 2017, où siégeaient :
- M. Pocheron, président de chambre,
- Mme Josset, présidente assesseure,
- Mme Gougot, première conseillère.
Lu en audience publique, le 6 avril 2017.
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N° 15MA00470