Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires complémentaires enregistrés les 7 et 8 août 2014, le 3 septembre 2014, les 10 octobre et 27 novembre 2015, l'association Grasse Environnement, représentée par Me E..., demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Marseille du 7 mai 2014;
2°) d'annuler la décision du 14 avril 2002 précitée ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Grasse la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le dossier de demande de permis de construire ne contient pas de document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet dans l'environnement, en méconnaissance de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme ;
- le permis de construire en litige méconnaît l'article NB 3 du règlement du plan d'occupation des sols relatif aux accès et voieries ;
- le projet en litige méconnaît l'article R. 315-5 du code de l'urbanisme, car la note intitulée " Note R. 421-7 " exposant l'opération était succincte et ne comportait pas les informations requises ;
- les statuts de l'association syndicale joints au dossier sont des statuts types ne contenant pas les informations prévues par l'article R. 315-8 du code de l'urbanisme ;
- le dossier ne comporte pas de plan de division parcellaire de sorte qu'il n'est pas possible de vérifier la conformité du projet au coefficient d'occupation du sol.
Par un mémoire en défense, enregistré le 9 novembre 2015, Mmes C...et F...A...concluent au rejet de la requête et à la condamnation de l'association Grasse Environnement à leur verser la somme de 1 500 euros chacune sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles soutiennent que :
- L'association Grasse Environnement, qui n'établit pas l'accomplissement des formalités de notification exigées par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, ne justifie pas en tout état de cause d'une qualité et d'un intérêt à agir contre le permis querellé ;
- les autres moyens soulevés par l'association Grasse Environnement ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. d'Hervé, président rapporteur,
- les conclusions de M. Salvage, rapporteur public.
Une note en délibéré présentée par Mmes F...et C...A...a été enregistrée le 26 avril 2016.
1. Considérant que, par une décision tacite intervenue le 14 avril 2002, dont l'illégalité du retrait postérieur a été sanctionnée par une décision du Conseil d'Etat statuant au contentieux le 18 novembre 2011, le maire de la commune de Grasse a délivré un permis de construire à Mme G... A..., aux droits de laquelle viennent Mmes C...A...épouse D...et F...A...épouseB..., en vue de l'édification de quatre maisons d'habitation sur un terrain sis chemin de la Bellonière, Plascassier, à Grasse ; que l'association Grasse Environnement relève appel du jugement en date du 7 mai 2014 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande d'annulation de cette décision ;
Sur la fin de non-recevoir opposée par Mme D... et Mme B... :
2. Considérant qu'aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de [...] recours contentieux [...] d'un permis de construire, [...] l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un certificat d'urbanisme, une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou un permis de construire, d'aménager ou de démolir. L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif./La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. " ; que la notification du recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception ; que cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux ; que la production du certificat de dépôt de la lettre recommandée suffit à justifier de l'accomplissement de la formalité de notification d'une copie du recours contentieux prescrite à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme lorsqu'il n'est pas soutenu devant le juge qu'elle aurait eu un contenu insuffisant au regard de l'obligation d'information qui pèse sur l'auteur du recours ;
3. Considérant qu'en application des dispositions précitées de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, l'association Grasse Environnement justifie avoir notifié sa requête d'appel enregistrée le 7 août 2014 à la commune de Grasse par pli recommandé adressé le 7 août 2014 et à Mme D... et Mme B..., néesA..., le 20 août 2014 ; que, par suite, la fin de non- recevoir tirée de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ne peut être accueillie ;
Sur l'intérêt de l'association à agir contre le permis de construire :
4. Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-1-1 du code de l'urbanisme : " Une association n'est recevable à agir contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l'association en préfecture est intervenu antérieurement à l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire " ;
5. Considérant que, par l'article 2 de ses statuts, l'association Grasse environnement s'est donnée pour objet " d'agir pour la protection du patrimoine, de l'architecture, de la culture, dans tous ses éléments de Grasse et du pays grassois, de l'urbanisme, ainsi que du cadre de vie et de l'environnement de la ville de Grasse et du pays grassois " ; que cet objet donne intérêt à l'association requérante pour contester tout acte susceptible de porter atteinte à l'environnement du village de Grasse, et, par suite, qualité pour agir en justice contre le permis de construire délivré à Mme A... ; que sa demande d'annulation devant le tribunal administratif était ainsi recevable contrairement à ce que soutenaient alors en défense Mme D... et Mme B... ;
Sur la légalité du permis de construire :
6. Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme alors en vigueur : " A. Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte : 1° Le plan de situation du terrain ; 2° Le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions, des travaux extérieurs à celles-ci et des plantations maintenues, supprimées ou créées ; 3° Les plans des façades ; 4° une ou des vues en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au terrain naturel à la date du dépôt de la demande de permis de construire et indiquant le traitement des espaces extérieurs ; 5°Deux documents photographiques au moins permettant de situer le terrain respectivement dans le paysage proche et lointain et d'apprécier la place qu'il y occupe. Les points et les angles des prises de vues seront reportés sur le plan de situation et le plan de masse ; 6° Un document graphique au moins permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction dans l'environnement, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et des abords ; Lorsque le projet comporte la plantation d'arbres de haute tige, les documents graphiques devront faire apparaître la situation à l'achèvement des travaux et la situation à long terme ; 7° Une notice permettant d'apprécier l'impact visuel du projet. A cet effet, elle décrit le paysage et l'environnement existants et expose et justifie les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans ce paysage de la construction, de ses accès et de ses abords ; (...) ";
7. Considérant que la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable ;
8. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la notice de présentation du volet paysager de demande de permis de construire décrit le paysage et l'environnement existant et présente le parti architectural retenu pour assurer l'insertion du projet dans ce paysage ; que la dimension paysagère de l'oliveraie située à proximité du projet, ainsi que les autres masses végétales environnantes sont également mentionnées, localisées et prises en considération dans ce document ; que le volet paysager du dossier comporte aussi un plan de masse paysager accompagné d'une photo aérienne intégrant par photomontage le projet de construction des quatre villas et des photographies du terrain d'assiette du projet prises sous plusieurs angles de vue qui sont reportés sur le plan de masse ; que l'ensemble de ces éléments permettent d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement et son impact visuel, alors au demeurant que le hameau de Plascassier ne fait l'objet d'aucune mesure particulière de protection ; que si le photomontage, précédemment mentionné, ne représente pas exactement l'emprise de la voirie interne et des espaces de stationnement privatifs, cette circonstance ne peut être regardée comme ayant été seule de nature à fausser l'appréciation portée par le service instructeur sur la conformité du projet à la réglementation d'urbanisme applicable ; que, par suite, c'est à bon droit que le tribunal administratif a écarté le moyen tiré de la violation des dispositions de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme ;
9. Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme en vigueur à la date du permis de construire contesté : " Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (A) et, le cas échéant, à l'article R. 315-6. Dans le cas mentionné au premier alinéa, et lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable au terrain, la demande peut être accompagnée d'un plan de division du terrain précisant, le cas échéant, le terrain d'assiette de la demande d'autorisation et répartissant entre chacun des terrains issus de la division la surface hors oeuvre nette. " ; que l'article R. 315-5 du même code, relatif aux lotissements et divisions de propriété, impose de joindre à la demande, notamment, " Une note exposant l'opération, précisant ses objectifs et indiquant les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans le site, le respect de l'environnement et la qualité de l'architecture et pour répondre aux besoins en équipements publics ou privés découlant de l'opération projetée " ;
10. Considérant, d'une part, qu'une obligation pour le pétitionnaire de produire un plan de division permettant que puisse être vérifié le respect par le projet du coefficient d'occupation du sol ne résulte pas des dispositions précitées de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme ; que d'autre part, si la notice de présentation du projet litigieux intitulée " Note R. 421.7-1 ", versée en complément à la demande de permis, se borne à décrire sommairement l'opération sans comporter de mentions relatives à l'insertion paysagère du futur ensemble immobilier, son insuffisance est compensée par les autres pièces composant le dossier de permis, en particulier le volet paysager évoqué au point 8 qui indique les mesures prises pour intégrer les ouvrages dans leur environnement, les documents graphiques, où sont représentés l'ensemble des voies et réseaux existants ou à créer, ainsi que les multiples photographies et photomontages, propres à rendre compte de l'impact visuel du projet ; que le dossier de demande satisfaisait ainsi aux prescriptions de l'article R. 315-5 du code de l'urbanisme ;
11. Considérant qu'aux termes de l'article R. 315-6, dans sa rédaction alors en vigueur : " Dans le cas où des équipements communs sont prévus, le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 315-7, complété par les pièces annexes suivantes : a) L'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public ; b) les statuts de l'association syndicale comprenant au moins les dispositions énumérées à l'article R. 315-8 ; c) L'engagement du lotisseur de provoquer la réunion d'une assemblée de l'association syndicale dans le mois suivant l'attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l'année suivant l'attribution du premier lot, afin de substituer à l'organe d'administration provisoire de l'association un organe désigné par cette assemblée " ; que, cependant, l'article R. 315-7 dispense de la production de ces documents, le pétitionnaire qui, dans le cadre d'une opération prévoyant moins de cinq lots destinés à l'implantation de bâtiments s'engage " à ce que les équipements communs soient attribués en propriété divise ou indivise aux acquéreurs de lots " ;
12. Considérant que la pétitionnaire, dont le projet consiste en l'aménagement de quatre lots destinés à l'implantation de bâtiments, s'est engagée, dans sa demande de permis de construire, à attribuer en propriété indivise aux futurs acquéreurs les parties communes de l'ensemble immobilier projeté ; que l'association Grasse Environnement ne peut dès lors invoquer la méconnaissance des dispositions précitées de l'article R. 315-6 du code de l'urbanisme ;
13. Considérant qu'aux termes de l'article NB 3 du règlement du plan d'occupation des sols modifié initialement approuvé en 1986 et alors applicable, relatif aux accès et voirie : " Sont inconstructibles les terrains qui ne sont pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance et à la destination de la construction ou de l'ensemble des constructions qui y sont projetées, notamment en ce qui concerne la commodité de la circulation et des accès, et des moyens d'approche permettant une lutte efficace contre l'incendie./ 1. Accès : L'accès doit être aménagé de manière à assurer la sécurité des usagers. En particulier, à son débouché sur la voie publique, il devra comporter une plate-forme de raccordement ayant une pente maxima de 5 % sur 5 mètres et présentant des pans coupés latéraux afin d'assurer une bonne visibilité. Lorsque la propriété est riveraine d'une voie primaire et d'une voie secondaire, l'accès devra se faire uniquement sur la voie secondaire. Si une propriété est morcelée, un seul accès sera autorisé pour l'ensemble des lots dans la mesure où la topographie le permettra. 2. Voirie : Une voie privée desservant un îlot de propriété devra avoir les caractéristiques suivantes : largeur minima de chaussée : 3,50 / pente : 15 %./- Les voies en impasse devront comporter en extrémité une plate-forme de retournement./-La création de voies d'accès à usage privatif sera autorisée dans la mesure où il n'est pas porté atteinte au site. " ;
14. Considérant d'une part, qu'il résulte de ces dispositions que les voies auxquelles elles s'appliquent sont les seules voies d'accès au terrain d'assiette des constructions et non pas les voies de circulation interne sur ce terrain ; que, par suite, la requérante ne peut utilement soutenir que le projet méconnaîtrait les dispositions de l'article NB 3 en ce qu'il ne prévoirait pas de plateforme de retournement aménagée à l'extrémité de l'accès à la villa n° 1 ; que, par ailleurs, le positionnement du portail permettant d'accéder à la voie de circulation interne de la propriété est sans incidence sur la conformité du projet à ces mêmes dispositions, qui ne s'appliquent qu'aux modalités d'accès au terrain d'assiette ;
15. Considérant d'autre part, qu'il ressort des pièces du dossier et en particulier du plan de masse, que l'accès à l'opération immobilière projetée est prévu directement à partir de la voie principale " RD 4 ", alors que la propriété est, par ailleurs, riveraine de deux voies secondaires, le chemin du Garagai et le chemin de la Bellonière qui en permettent la desserte ; que, dans ces conditions, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les caractéristiques de cet accès, l'association Grasse Environnement est fondée à soutenir que le projet méconnaît, en l'absence de l'aménagement d'un accès à la propriété à partir d'une des voies secondaires riveraines, les dispositions de l'article NB 3 du règlement du plan d'occupation des sols ;
Sur les conséquences de l'illégalité du permis de construire :
16. Considérant que l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme prévoit que " Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, peut limiter à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation " ; que la nature de l'illégalité relevée au point 15 du présent arrêt, qui peut être régularisée par la délivrance d'un permis de construire modificatif, entraîne l'annulation de l'arrêté attaqué en tant seulement qu'il méconnaît les dispositions de l'article NB 3 du règlement du plan d'occupation des sols ; qu'il résulte de tout ce qui précède, que l'association Grasse Environnement est fondée à soutenir que c'est à tort, que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté l'intégralité de sa demande ;
Sur les conclusions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
17. Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
" Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. " ; qu'il y a lieu dans les circonstances de l'espèce de laisser à la charge des parties les frais qu'elles ont exposés dans la présente instance ;
D É C I D E :
Article 1er : Le jugement du 7 mai 2014 du tribunal administratif de Nice est annulé.
Article 2 : La décision tacite en date du 14 avril 2002 par laquelle le maire de la commune de Grasse a délivré un permis de construire à Mme G... A...est annulée en ce qu'elle méconnaît les dispositions de l'article NB 3 du règlement du plan d'occupation des sols dans la limite et pour les motifs exposés au point n° 15.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de l'association Grasse Environnement est rejeté.
Article 4 : Les conclusions présentées par Mme C... A...épouse D...et Mme F... A...épouse B...sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à l'association Grasse Environnement, à Mme C... A...épouse D...et Mme F... A...épouseB....
Délibéré après l'audience du 21 avril 2016, où siégeaient :
- M. d'Hervé, président rapporteur,
- Mme Josset, président assesseur,
- M. Gonneau, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 12 mai 2016.
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N° 14MA03537