Procédure devant la Cour :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 21 juillet 2015, 9 novembre et 9 décembre 2016, M. S..., Mme K..., Mme F..., M. I..., M. J... et M. M..., représentés par Me B..., demandent à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Nice du 21 mai 2015 en tant qu'il n'a que partiellement annulé le permis de construire du 5 août 2010 et rejeté le surplus des conclusions de leur demande ;
2°) d'annuler l'arrêté du 5 août 2010 par lequel le maire de la commune de Grasse a délivré à la société Les Jardins de la Comtesse un permis de construire ;
3°) de mettre à la charge respective de la commune de Grasse et de la société Les Jardins de la Comtesse la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le dossier de demande de permis de construire est insuffisant ;
- le permis de construire aurait dû être précédé d'une déclaration préalable de lotissement ;
- les prescriptions imposées par le permis de construire sont trop importantes ;
- la voie de desserte du projet et son accès à la voie publique se situent dans l'emprise d'un emplacement réservé ;
- le permis de construire méconnaît les dispositions des articles 11, UJ 3, UJ 4, UJ 7, UJ 11 et UJ 14 du plan local d'urbanisme et des articles R111-2 et R111-21 du code de l'urbanisme ;
- le classement du terrain d'assiette en zone UJ est illégal et le projet ne pouvait être légalement autorisé sur le fondement du plan d'occupation des sols précédent.
Par un mémoire en défense, enregistré le 2 décembre 2015, la société Les Jardins de la Comtesse conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de chacun des appelants la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 9 novembre 2016, la commune de Grasse conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de chacun des appelants la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Gonneau,
- les conclusions de Mme Giocanti,
- et les observations de Me B..., représentant les requérants, de Me E... substituant Me H..., représentant la société Les Jardins de la Comtesse, et de Me A..., substituant Me R..., représentant la commune de Grasse.
Une note en délibéré présentée par M. S...et autres a été enregistrée le 19 mai 2017.
1. Considérant que, par un arrêté du 5 août 2010, le maire de la commune de Grasse a délivré un permis de construire un ensemble immobilier de treize bâtiments et cinquante logements à la société Les Jardins de la Comtesse ; que M. S... et autres relèvent appel du jugement du 21 mai 2015 par lequel le tribunal administratif de Nice n'a annulé ce permis de construire qu'en tant qu'il méconnaissait les dispositions des articles 11, UJ 3 et UJ 7 du règlement du plan local d'urbanisme et a rejeté le surplus de leurs conclusions ;
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
En ce qui concerne l'exception d'illégalité du plan local d'urbanisme :
2. Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-1 du code de l'urbanisme : " L'illégalité pour vice de forme ou de procédure (...) d'un plan local d'urbanisme (...) ne peut être invoquée par voie d'exception, après l'expiration d'un délai de six mois à compter de la date de la prise d'effet du document en cause. (...) " ;
3. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la délibération du 28 juin 2007 par laquelle le conseil municipal de Grasse a approuvé le plan local d'urbanisme de la commune est entrée en vigueur le 11 août 2007, soit plus de six mois avant la date à laquelle les requérants ont invoqué, à l'appui de leur demande présentée devant le tribunal administratif de Nice, l'insuffisance du rapport de présentation ; que, par suite, le moyen tenant à la légalité externe du plan local d'urbanisme tiré de ce qu'il n'existe pas de justification dans le rapport de présentation de la création du secteur UJc, qui est irrecevable, ne peut qu'être écarté ;
4. Considérant qu'aux termes de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme dans ses dispositions en vigueur à la date d'approbation du plan local d'urbanisme : " (...) Les plans locaux d'urbanisme comportent un règlement qui fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durable, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés à l'article L. 121-1, qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire, délimitent les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger (...) " ; qu'aux termes de l'article R123-5 du même code : " Les zones urbaines sont dites "zones U". Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. " ;
5. Considérant que les orientations du rapport de présentation relatives aux coupures d'urbanisation, à la protection des oliveraies d'agrément, à la préservation des paysages agrestes et à la limitation de l'étalement urbain grâce, notamment, à l'absence d'extension des quartiers d'habitat diffus, concernent le parti pris d'urbanisme à l'échelle de la commune ; qu'il en est de même des objectifs de préservation et de mise en valeur de l'environnement et de préservation des oliveraies existantes, y compris en secteur d'habitat, pour soutenir l'oléiculture, fixés par le projet d'aménagement et de développement durable ; que, s'agissant de ce dernier point, il n'est ni établi ni même allégué que les oliviers plantés sur le terrain d'assiette seraient exploités ; que, dès lors, le classement contesté du terrain d'assiette du projet dans un secteur UJc, situé entre deux zones U et en continuité avec l'urbanisation existante, n'est ni en contradiction avec les orientations du rapport de présentation, dont il ne ressort pas que la zone UJ ne devrait accueillir que de l'habitat individuel, ni incohérent avec les objectifs du projet d'aménagement et de développement durable ; que son classement en zone U n'est entaché d'aucune erreur manifeste d'appréciation au regard de sa situation rappelée ci-dessus, sans que les requérants puissent utilement soutenir que ce secteur aurait pu être classé en zone naturelle ;
En ce qui concerne les autres moyens :
6. Considérant qu'aux termes de l'article R431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. " ; que la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable ;
7. Considérant, d'une part, que la notice jointe à la demande de permis de construire comprend l'ensemble des indications relatives aux bâtiments nouveaux exigées par les dispositions précitées ; que l'ensemble du dossier était, par ailleurs ; de nature à permettre l'appréciation de la conformité du projet au regard du classement d'une partie du terrain d'assiette en zone agreste à protéger par le plan local d'urbanisme ; que, dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le contenu de la notice architecturale serait insuffisant quant à cette conformité doit être écarté ;
8. Considérant, d'autre part, que si la notice architecturale est succincte quant à l'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement, il ressort toutefois du dossier de demande de permis de construire que les autres pièces le constituant ont permis à l'autorité administrative d'apprécier la conformité du projet à la réglementation applicable sur ce point ; que, dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance du f de l'article R431-8 du code de l'urbanisme doit être écarté ;
9. Considérant qu'aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable au présent litige : " Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments. " ; qu'aux termes de l'article R442-1 du même code : " Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre (...) d) Les divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu'il a habilitées à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu un permis d'aménager ou un permis de construire portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison d'habitation individuelle ; (...) " ;
10. Considérant qu'il ressort des stipulations de la promesse de vente du ténement foncier du projet conclue le 20 octobre 2009 entre l'association L'Arche de Jean Vanier à Grasse, d'une part, et la société Loremag, aux droits de laquelle vient la société Les Jardins de la Comtesse, d'autre part, que le transfert de propriété prévu par cet acte ne pouvait prendre effet que sous réserve de la réalisation de plusieurs conditions suspensives, parmi lesquelles l'octroi d'un permis de construire purgé de tout recours et autorisant la réalisation d'un ensemble immobilier ; que, dans ces conditions, d'une part, la division du terrain appartenant à l'association L'Arche de Jean Vanier à Grasse n'a pas eu lieu avant la délivrance du permis de construire en litige et, d'autre part, cette division entre dans le champ d'application des dispositions précitées du d) de l'article R 442-1 du code de l'urbanisme ; qu'ainsi la division critiquée ne présentait pas le caractère d'un lotissement ; que, par suite, le moyen tiré de ce que ce permis aurait été délivré sur un terrain issu d'un lotissement non autorisé doit être écarté ;
11. Considérant que lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure les respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises ; que les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial ; que le permis de construire modificatif du 21 avril 2013 autorise la division du terrain d'assiette du projet afin que l'emplacement réservé à l'extension du groupe scolaire voisin soit cédé à la commune de Grasse ; que, par suite, le moyen tiré de ce que cette division n'avait pas été autorisée par le permis de construire en litige du 5 août 2010 est inopérant et doit être écarté ;
12. Considérant que les prescriptions dont est assorti le permis de construire en litige se bornent à des rappels relatifs à la réglementation sanitaire, au fait que le terrain d'assiette est situé dans le périmètre du plan de prévention des risques de mouvements de terrain, à l'autorisation de report des droits à construire de l'emplacement réservé, à la procédure en matière de raccordement électrique, au respect du plan de végétation, des prescriptions du service départemental d'incendie et de secours et de la réglementation en matière de mur de soutènement ; que ces prescriptions ne nécessitent pas la présentation d'un nouveau projet, et ont pour effet d'assurer la conformité des travaux envisagés aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect ; que, par suite, le moyen tiré de ce que ces prescriptions seraient trop nombreuses doit être écarté ;
13. Considérant qu'aux termes de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : " Les plans d'occupation des sols (...) peuvent (...) 8° : fixer les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général ainsi qu'aux espaces verts (...) " ;
14. Considérant qu'il ressort du document graphique du plan local d'urbanisme que la voie interne à l'ensemble immobilier et son accès sur la voie publique ne sont pas compris dans l'emprise de l'emplacement n° 22 réservé à l'extension du groupe scolaire voisin ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté ;
15. Considérant que la circonstance que la voie de circulation interne à l'ensemble immobilier ne serait pas réalisée est sans influence sur la légalité du permis de construire qui a été délivré au vu du dossier prévoyant la construction de cette voie ;
16. Considérant que les moyens tirés de la violation des dispositions de l'article 11 des dispositions générales et des articles UJ 3 et UJ 7 du règlement du plan local d'urbanisme ont fondé l'annulation partielle prononcée par le jugement attaqué et non contestée par les défendeurs ; que par suite ces moyens, qui ne peuvent plus être utilement soulevés par les requérants, doivent être écartés comme inopérants ;
17. Considérant qu'aux termes de l'article 4 du règlement de la zone UJ du plan local d'urbanisme : " (...) Tout terrain où sera réalisée une construction, un lotissement, ou d'une manière générale une surface imperméabilisée, devra être aménagé en accord avec la commune de façon à ce que les eaux pluviales s'écoulent librement dans le réseau public s'il existe (...) Il pourra être imposé des aménagements particuliers en vue de la limitation des débits à évacuer (...) " ; qu'aux termes de l'article R111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. " ;
18. Considérant que le projet en litige prévoit que l'évacuation des eaux pluviales dans le réseau public se fera par l'intermédiaire de pompes de refoulement via des bassins de rétention et le réseau d'évacuation de la propriété voisine ; que ce dispositif de rejet des eaux pluviales n'est pas interdit par les dispositions précitées ; que le moyen tiré de ce que les pompes pourraient tomber en panne est par lui-même inopérant ; que le moyen tiré de ce que l'étude n'apporte pas d'éléments satisfaisant sur l'état du réseau d'évacuation du bassin écrêteur de l'association L'Arche de Jean Vanier à Grasse et sa capacité à recevoir les rejets du projet est dépourvu des précisions nécessaires à l'examen de son bien-fondé et doit, par suite, être écarté ;
19. Considérant qu'aux termes des dispositions relatives aux ouvertures de l'article 11 du règlement de la zone UJ du plan local d'urbanisme : " Leur surface sera inférieure à celle des pleins. On évitera la multiplication des ouvertures de taille différente " ;
20. Considérant qu'il ressort des plans des façades des bâtiments A, B et C que seules deux types d'ouverture sont prévues, à savoir des fenêtres, de taille identique, et des portes fenêtres, doubles ou simples ; que, dans ces conditions, le moyen tiré de ce que quatre ou cinq dimensions différentes d'ouverture ont été prévues doit être écarté ;
21. Considérant qu'aux termes de l'article R*111-21 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. " ;
22. Considérant que le projet se situe dans une zone urbaine plus ou moins diffuse et hétérogène présentant à la fois des bâtiments d'habitation et des activités commerciales et artisanales, qui ne présente pas de caractère ou d'intérêt particulier auxquels pourraient porter atteinte les bâtiments projetés, au demeurant d'une hauteur limitée et d'une apparence comparable à celle des constructions avoisinantes ; que le moyen tiré d'une erreur manifeste d'appréciation de l'insertion du projet dans son environnement doit être écarté ;
23. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. S... et autres ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté leur demande ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
24. Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. " ;
25. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Nice et de la société Les Jardins de la Comtesse, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que demandent les requérants au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge des requérants le versement à la commune de Grasse d'une somme globale de 1 500 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu également de mettre à la charge des requérants le versement à la société Les Jardins de la Comtesse d'une somme globale de 1 500 euros au même titre ;
D É C I D E :
Article 1er : La requête présentée par M. S... et autres est rejetée.
Article 2 : M. S..., MmeK..., MmeF..., M.I..., M. J...et M.M... verseront à la commune de Grasse une somme globale de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : M. S..., MmeK..., MmeF..., M.I..., M. J...et M.M... verseront à la société Les Jardins de la Comtesse une somme globale de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. G... S..., Mme O...K..., Mme P...F..., M. C... I..., M. J..., M. Q... M..., à la commune de Grasse et à la société Les Jardins de la Comtesse.
Délibéré après l'audience du 11 mai 2017, à laquelle siégeaient :
- M. Pocheron, président de chambre,
- Mme Josset, présidente assesseure,
- M. Gonneau, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 24 mai 2017.
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N° 15MA02976