CAA de MARSEILLE, 5ème chambre, 10/05/2021, 19MA03123, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision :

Arguments pertinents :

Citation pertinente :
"Il ne peut être tenu pour suffisamment probable qu’en l’absence de la décision de préemption du 25 septembre 2007, la vente projetée serait intervenue."

2. Prescription de la créance :
Bien que la Cour n'ait pas eu besoin de se prononcer sur la question de la prescription, les arguments de la SARL Cuers Immobilier soutenaient que la créance n'était pas prescrite, car elle n'avait été révélée qu'après l'annulation de la décision de préemption par un jugement antérieur du tribunal administratif.

Interprétations et citations légales :

Code civil - Article 1134 (relatif au caractère obligatoire des conventions) :
"Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites."

2. Protection des droits des parties en matière de préemption :
La décision de préemption de l'établissement public foncier s'appuyait sur des prérogatives d'intérêt général, visant à protéger les principes d'urbanisme et d'aménagement du territoire.

Code de l'urbanisme - Article L.210-1 (concernant les droits de préemption) :
"Les collectivités territoriales ou leurs établissements publics peuvent, dans les conditions prévues par le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, exercer un droit de préemption."

3. Article L. 761-1 du code de justice administrative :
La Cour a statué selon les principes énoncés par cet article, qui dispose que la partie perdante dans le litige doit supporter les frais de justice.

Citation pertinente :
"Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d'Azur, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, une quelconque somme au titre des frais exposés par la SARL Cuers Immobilier."

En conclusion, cette décision met en lumière des considérations contractuelles essentielles en matière de préemption et de droits à rémunération, ainsi que les critères auxquels les parties doivent se soumettre pour établir un lien de causalité en cas de litige.

Procédure devant la Cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 11 juillet 2019 et 19 janvier 2021, la SARL Cuers Immobilier, représentée par Me B..., demande à la Cour :

1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Toulon du 14 mai 2019 ;

2°) de condamner l'établissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d'Azur à lui verser la somme de 391 650 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2016 et de leur capitalisation ;

3°) de mettre à la charge de l'établissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d'Azur une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la décision de préemption prise par l'établissement le 25 septembre 2007, entachée d'une incompétence du signataire mais surtout dépourvue de base légale, l'a privée directement de sa commission, alors même qu'une procédure d'expropriation a par la suite été engagée et a empêché la réalisation de la vente ;

- le mandat de recherche était réel ;

- la créance n'est pas prescrite ; celle-ci n'a été révélée que par le jugement du tribunal administratif du 22 mars 2012 annulant la décision du 25 septembre 2007 ; en tout état de cause l'action contentieuse de l'acquéreur évincé a interrompu la prescription, de même que la plainte déposée devant les juridictions pénales par l'établissement public foncier.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 11 mai 2020 et 2 février 2021, l'établissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d'Azur, représenté par Me A..., conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la SARL Cuers Immobilier au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la requête est non fondée dans les moyens qu'elle soulève ;

- la créance est prescrite ;

- le mandat de recherche est fictif et entaché de nullité.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Après avoir entendu en audience publique :

- le rapport de Mme C...,

- les conclusions de M. Pecchioli, rapporteur public,

- et les observations de Me A..., représentant l'établissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Une note en délibéré a été enregistrée pour la SARL Cuers Immobilier le 5 mai 2021.

Considérant ce qui suit :

1. Le 10 juillet 2007, la SARL La Source a confié à la SARL Cuers Immobilier un mandat exclusif de recherche pour l'acquisition d'une propriété, prévoyant notamment, en cas de réalisation de l'opération, une rémunération par le mandant à hauteur de 15 euros HT/m2. Le 19 juillet 2007, le groupement foncier agricole Domaine Saint-Joseph a consenti à la SARL La Source une promesse de vente d'une propriété non bâtie sur le territoire de la commune de Cuers, cadastrée section E n°1090, d'une superficie approximative de plus de 26 000 m2, pour un montant de 150 euros HT/m2, soit environ 3 900 000 euros. A la suite de la communication d'une déclaration d'intention d'aliéner, l'établissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d'Azur a décidé le 25 septembre 2007 d'exercer le droit de préemption. Le groupement foncier agricole Domaine Saint-Joseph n'a pas donné suite à l'offre d'acquisition faite dans ce cadre, pour un montant de 1 827 700 euros, outre les frais de mandat. La SARL La Source a, de son côté, contesté cette décision du 25 septembre 2007, qui a été annulée par un jugement du 22 mars 2012 du tribunal administratif de Toulon. La vente à son profit n'est néanmoins pas intervenue, le bien ayant fait l'objet d'une expropriation par ordonnance du juge de l'expropriation du 23 mars 2011. La SARL Cuers Immobilier estime que l'intervention illégale de cette décision de préemption l'a privée de sa commission et relève appel du jugement du 14 mai 2019 par lequel le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande tendant à ce que l'établissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d'Azur soit condamné à lui verser la somme de 391 650 euros en principal à ce titre.

2. Il ressort de la promesse de vente consentie le 19 juillet 2007 par le groupement foncier agricole Domaine Saint-Joseph qu'elle n'engageait que ce dernier, la SARL La Source demeurant libre, jusqu'au 31 mars 2008, de demander ou non la réalisation de cette promesse, " suivant ce qui lui conviendra ", sans aucune pénalité financière. La propriété en cause, dont la superficie et le prix de vente exacts n'étaient pas déterminés, faisait l'objet d'un bail à métayage sans terme prévu, la SARL La Source devant engager des discussions avec le fermier dans le but d'obtenir la libération des lieux. L'acquéreur devait en outre obtenir un prêt pour réaliser l'opération, dont aucune caractéristique n'était définie. Enfin, une servitude de passage et de réseaux divers devait, avant toute réitération de l'éventuelle vente par acte authentique, être établie au profit du groupement foncier agricole Domaine Saint-Joseph demeurant propriétaire de l'habitation construite sur la parcelle, de même que le droit de préemption du fermier devait être purgé. Dans ces circonstances, contrairement à ce que soutient la SARL Cuers Immobilier, il ne peut être tenu pour suffisamment probable qu'en l'absence de la décision de préemption du 25 septembre 2007, la vente projetée serait intervenue. Dès lors, le préjudice tenant à l'absence de perception de la commission prévue au mandat exclusif de recherche ne peut en tout état de cause être regardé comme en lien direct et certain avec cette décision. Il s'ensuit que, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur l'exception de prescription, la SARL Cuers Immobilier n'est pas fondée à se plaindre que le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande.

3. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d'Azur, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, une quelconque somme au titre des frais exposés par la SARL Cuers Immobilier et non compris dans les dépens. Il y a lieu en revanche de mettre à la charge de cette dernière la somme de 2 000 euros à verser à l'établissement sur le fondement de ces dispositions.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la SARL Cuers Immobilier est rejetée.

Article 2 : La SARL Cuers Immobilier versera la somme de 2 000 euros à l'établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d'Azur au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL Cuers Immobilier et à l'établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Délibéré après l'audience du 7 avril 2021, où siégeaient :

- M. Bocquet, président,

- M. Marcovici, président assesseur,

- Mme C..., premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 mai 2021.

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