Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 18 janvier et 1er juin 2021, M. E... D..., représenté par Me Donias, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Rennes ;
2°) d'annuler le permis d'aménager du 16 octobre 2018 et le permis d'aménager modificatif du 24 janvier 2019 délivrés par le maire de la commune de Pleurtuit ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Pleurtuit et de la société Lerjol, chacune, le versement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- le jugement attaqué est entaché d'une irrégularité ; les premiers juges n'ont pas répondu à la seconde branche du moyen tiré de la méconnaissance de l'article UE 10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Pleurtuit, selon laquelle la qualité des espaces verts n'était pas assurée ;
- l'arrêté du 16 octobre 2018 contesté n'a pas été signé par une autorité compétente ;
- le dossier de demande du permis d'aménager contesté présente une répartition erronée des terrains réservés à des équipements ou des usages collectifs et des terrains destinés à une utilisation privative et l'appréciation de l'autorité administrative en a été nécessairement faussée quant au respect des dispositions de l'article UE 10 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- l'arrêté du 16 octobre 2018 contesté a été pris en méconnaissance des dispositions de l'article UE 10 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- l'arrêté du 16 octobre 2018 contesté ne respecte pas les dispositions du paragraphe 2 de l'article UE 12 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- l'arrêté du 24 janvier 2019 contesté n'a pas été signé par une autorité compétente ;
- l'illégalité de l'arrêté du 16 octobre 2018 entache d'illégalité l'arrêté du 24 janvier 2019.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 31 mars et 9 juillet 2021, la société Lerjol, représentée par Me Guégan, conclut au rejet de la requête et demande à la cour de mettre à la charge de M. D... le versement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient qu'aucun des moyens invoqués par le requérant n'est fondé.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 27 mai, 30 juin et 11 août 2021, la commune de Pleurtuit, représentée par Me Rouhaud, conclut au rejet de la requête et demande à la cour de mettre à la charge de M. D... le versement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient qu'aucun des moyens invoqués par le requérant n'est fondé.
Par un courrier du 20 janvier 2022, les parties ont été informés qu'en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme la cour était susceptible de surseoir à statuer jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois pour permettre la régularisation du vice tiré de la méconnaissance des dispositions du paragraphe 2 de l'article UE 10 du plan local d'urbanisme de Pleurtuit.
Par un mémoire enregistré le 25 janvier 2022, la société Lerjol a produit des observations en réponse au courrier du 20 janvier 2022.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme A...,
- les conclusions de M. Mas, rapporteur public,
- les observations de Me Laville-Collomb, substituant Me Donias, pour M. D... et celles de Me Oueslati, substituant Me Rouhaud, pour la commune de Pleurtuit.
Considérant ce qui suit :
1. Par un jugement du 9 novembre 2020, le tribunal administratif de Rennes a rejeté la demande de M. D... tendant à l'annulation du permis d'aménager du 16 octobre 2018, délivré par le maire de Pleurtuit à la société Lerjol, portant sur la division en quatre lots de la parcelle cadastrée section AH n° 158, située rue du Docteur C... B..., ainsi qu'à l'annulation du permis d'aménager modificatif du 24 janvier 2019. M. D... relève appel de ce jugement.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. A l'appui de sa demande de première instance, M. D... invoquait la méconnaissance des dispositions de l'article UE 10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Pleurtuit en soutenant, d'une part, que l'espace vert projeté n'était pas affecté à un usage collectif et, d'autre part, que la qualité des espaces verts n'était pas assurée dans la mesure où la notice de présentation du projet se bornait à indiquer qu'ils seraient engazonnés ou plantés. Si les points 15 à 17 du jugement attaqué sont consacrés à la réponse à la première branche de ce moyen, les premiers juges ne se sont toutefois pas prononcés sur la seconde branche qui n'était pas inopérante, tirée de ce que la qualité des espaces verts n'était pas assurée. Par suite, le jugement attaqué est entaché d'un défaut de réponse à un moyen et doit, pour ce motif, être annulé.
3. Il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par M. D... devant le tribunal administratif de Rennes.
Sur la légalité du permis d'aménager du 16 octobre 2018 :
En ce qui concerne la compétence du signataire de la décision attaquée :
4. En premier lieu, aux termes de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales : " Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu'à leur transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement. (...) / Le maire peut certifier, sous sa responsabilité, le caractère exécutoire de ces actes. (...) ".
5. Pour établir le caractère exécutoire de l'arrêté de délégation de fonctions à M. F..., adjoint chargé de l'urbanisme, pris le 18 novembre 2015, lequel est contesté par M. D..., la commune de Pleurtuit produit un certificat administratif d'affichage dressé par le maire le 2 juillet 2019, selon lequel l'arrêté a été affiché en mairie du 23 novembre 2015 au 25 janvier 2016. Si l'arrêté de délégation de fonctions comporte un article 8 prévoyant sa notification aux intéressés, les mentions du certificat d'affichage font foi jusqu'à preuve du contraire et, en l'absence de tout autre élément susceptible d'apporter la preuve que l'arrêté de délégations de fonction a été seulement notifié au signataire du permis d'aménager contesté sans être affiché en mairie, la régularité de la publicité de cette délégation doit être admise. En outre il ressort des pièces du dossier que l'arrêté de délégation de fonctions a été transmis à la préfecture d'Ille-et-Vilaine le 2 décembre 2015. Enfin, par arrêté du 18 novembre 2015, le maire de la commune de Pleurtuit a délégué à M. F..., son adjoint en charge de l'urbanisme, les fonctions et missions relatives notamment à l'instruction et à la délivrance des autorisations d'urbanisme, dont les permis d'aménager. Il suit de là que l'arrêté de délégation est suffisamment précis et pleinement exécutoire. Par suite, le moyen tiré de ce que l'arrêté portant permis d'aménager du 16 octobre 2018 a été signé par une autorité incompétente doit être écarté.
En ce qui concerne la composition du dossier de demande :
6. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 441-3 du code de l'urbanisme : " Le projet d'aménagement comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords et indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet (...) ". Aux termes de l'article R. 442-5 du même code : " Un projet architectural, paysager et environnemental est joint à la demande. Il tient lieu du projet d'aménagement mentionné au b de l'article R441-2. / Il comporte, outre les pièces mentionnées aux articles R441-2 à R*441-8 : / (...) b) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. (...) ".
7. La régularité de la procédure d'instruction d'un permis d'aménager requiert la production par le pétitionnaire de l'ensemble des documents exigés par le code de l'urbanisme. Pour autant, la circonstance que le dossier de demande ne les comporterait pas tous ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis d'aménager qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
8. D'une part il ressort des pièces du dossier de demande de permis d'aménager que la note de présentation décrit le projet comme s'inscrivant dans le tissu urbain du bourg de Pleurtuit et est assortie de plusieurs photographies montrant les constructions environnantes appartenant à des lotissements réalisés dans les années 80. De plus la note de présentation énonce que le terrain est libre de toute occupation et doté d'une végétation laissée à l'abandon, plusieurs photographies insérées dans le document permettant de constater la présence de nombreux arbres. Un plan de l'état actuel de la parcelle représente également les arbres et, sur le plan de composition, les arbres qui ont vocation à être supprimés sont marqués d'une croix. Enfin, s'agissant du traitement paysager de l'opération, la demande de permis d'aménager précise que le projet prévoit la création d'espaces verts engazonnés ou plantés en limite est du lotissement et que les voies et aires de stationnement seront réalisées en enrobé. Par suite, le moyen tiré de ce que la demande de permis d'aménager serait lacunaire quant à la description des partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, quant à l'état initial du terrain et quant à la description du tissu urbain dans lequel a vocation à s'insérer le projet litigieux manque en fait et doit être écarté.
9. D'autre part il ressort des pièces du dossier que la demande de permis d'aménager comprend une photographie du terrain dans le paysage lointain et trois photographies dans l'environnement proche, les points et angles des prises de vue étant par ailleurs reportés sur une photographie aérienne du site. Par suite, le moyen tiré de ce que les documents photographiques du dossier ne respectent pas les dispositions de l'article R. 442-5 du code de l'urbanisme et sont insuffisants pour permettre d'appréhender l'insertion du projet dans l'environnement manque en fait et doit, dès lors, être écarté.
10. Enfin le dossier de permis d'aménager comprend un plan de composition distinguant les lots à bâtir, les zones aedificandi, les chaussées, aires de stationnement et trottoirs ainsi que les espaces verts communs. La circonstance que les espaces communs ne seraient en réalité pas affectés à une utilisation collective est sans incidence sur la distinction qui est faite par le permis d'aménager et son plan de composition entre les lots à bâtir et les espaces communs, notamment les espaces verts. Par suite, le requérant n'est pas fondé à soutenir que le dossier présenterait une répartition erronée de ces différents espaces. Le moyen doit dès lors être écarté.
En ce qui concerne le respect du plan local d'urbanisme :
11. Aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ". Aux termes de l'article L. 442-1-2 du même code : " Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l'implantation de bâtiments ainsi que, s'ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d'inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l'unité foncière ou des unités foncières concernées ". Il résulte des dispositions du code de l'urbanisme que les lotissements, qui constituent des opérations d'aménagement ayant pour but l'implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l'occupation des sols édictées par le code de l'urbanisme ou les documents locaux d'urbanisme, même s'ils n'ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n'existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d'un lot d'une unité foncière. Il appartient en conséquence à l'autorité compétente de refuser le permis d'aménager sollicité ou de s'opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu'elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l'implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d'urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme requises.
12. En premier lieu, aux termes de l'article UE 8 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Pleurtuit : " (...) 2. Volumétrie / Les gabarits des constructions nouvelles devront respecter l'aspect général des gabarits existants (...) ".
13. Il ressort des pièces du dossier que l'article 10 du règlement du lotissement relatif à la hauteur des constructions prévoit que les façades des constructions principales ne devront pas excéder 6 mètres et que " les constructions devront s'inscrire à l'intérieur d'un volume défini par un plan à 45° à partir des hauteurs maximales fixées précédemment, à l'exception des pignons, cheminées, cages d'escalier ou d'ascenseur, lucarnes et toutes autres saillies traditionnelles et éléments architecturaux. Ce volume ainsi défini ne pourra comprendre qu'un seul étage en combles ou attique. " Il s'en suit que, contrairement à ce que soutient le requérant, le permis d'aménager ne prévoit pas de constructions de type R+1+C mais seulement des constructions de type R+C, conformes aux constructions avoisinantes. En outre, si le requérant soutient que la superficie des lots à bâtir est inférieure à celle des parcelles voisines, cette circonstance est sans rapport avec les dispositions de l'article 11 du règlement du lotissement, lequel prévoit que " les gabarits des constructions nouvelles devront respecter les gabarits des constructions déjà existantes ", reprenant ainsi les termes mêmes de l'article UE 8 du règlement du plan local d'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UE 8 du plan local d'urbanisme de Pleurtuit doit être écarté.
14. En deuxième lieu, aux termes du paragraphe 2 de l'article UE 10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Pleurtuit : " Dans le cas d'opérations de constructions groupées, collectives ou de lotissements et groupes d'habitation, des espaces libres devront être intégrés au projet. Ils représenteront 10 % au moins de la superficie de l'opération et seront traités en espaces verts communs de qualité. "
15. Si la demande indique que les espaces verts seront engazonnés ou plantés, sans apporter davantage de précisions quant à l'aménagement paysager envisagé, il ne ressort pas des pièces du dossier que, compte tenu de ses caractéristiques, le projet de lotissement ne permettrait pas une implantation de constructions et un aménagement des espaces verts dont la compatibilité avec les règles d'urbanisme, notamment l'article UE 10 du règlement du plan local d'urbanisme, ne pourrait être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme requises.
16. Toutefois il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de composition de la demande de permis d'aménager, que la voie interne du lotissement conduit à l'espace de stationnement privatif du lot 4 et non à l'espace vert commun projeté à l'extrémité est de la parcelle. En outre le règlement du lotissement prévoit la possibilité d'édifier une clôture et des portails et portillons, sans mentionner la moindre réserve s'agissant du lot 4, et notamment l'obligation pour le propriétaire de ce lot de laisser un accès libre à l'espace vert pour les autres colotis. Enfin l'article 1er des dispositions complémentaires du règlement du lotissement relatif aux servitudes diverses ne prévoit pas que le lot 4 doit supporter le passage des autres colotis pour leur permettre de se rendre dans l'espace vert commun situé à l'est. Il suit de là l'espace vert ici en cause, qui ne peut être regardé comme librement accessible à l'ensemble des propriétaires du lotissement, ne peut de ce fait être qualifié d'espace vert commun libre au sens de l'article UE 10 du règlement du plan local d'urbanisme de Pleurtuit. Par suite, le requérant est fondé à soutenir que le permis d'aménager a dans cette mesure été pris en méconnaissance des dispositions du paragraphe 2 de l'article UE 10 du règlement du plan local d'urbanisme de Pleurtuit.
17. En troisième lieu, aux termes de l'article UE 12 du règlement du plan local d'urbanisme de Pleurtuit : " 2. (...) Les voies en impasse d'une longueur supérieure à 50 mètres devront être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour ".
18. Il ressort des pièces du dossier que, si la voie interne du lotissement desservant les quatre lots à bâtir constitue une voie impasse, sa longueur est inférieure à 50 mètres. Par suite le requérant n'est pas fondé à soutenir qu'elle devait être aménagée de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit dès lors être écarté.
Sur la légalité du permis d'aménager modificatif du 24 janvier 2019 :
19. En premier lieu, le permis d'aménager modificatif du 24 janvier 2019 a été signé par M. F..., adjoint en charge de l'urbanisme. Pour les mêmes motifs que ceux énoncés aux points 4 et 5 du présent arrêt, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'arrêté contesté doit être écarté.
20. En second lieu, l'illégalité du permis d'aménager du 16 octobre 2018 n'étant pas établie, le moyen tiré de l'illégalité de cet arrêté, soulevé à l'appui des conclusions tendant à l'annulation permis d'aménager modificatif, ne peut qu'être écarté.
Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
21. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. "
22. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.
23. Le vice mentionné au point 16 tiré de ce que le permis d'aménager contesté méconnaît les dispositions du paragraphe 2 de l'article UE 10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Pleurtuit est susceptible d'être régularisé. Il y a lieu, dès lors, de surseoir à statuer, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et de fixer à la société Lerjol et à la commune de Pleurtuit un délai de six mois, à compter de la notification du présent arrêt, aux fins de notifier à la cour la mesure de régularisation nécessaire.
D E C I D E :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Rennes du 9 novembre 2020 est annulé
Article 2 : Il est sursis à statuer sur la demande de M. D... jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois, à compter de la notification du présent arrêt, imparti à la société Lerjol et à la commune de Pleurtuit pour notifier à la cour un permis d'aménager régularisant le vice tiré la méconnaissance des dispositions du paragraphe 2 de l'article UE 10 du règlement du plan local d'urbanisme.
Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. E... D..., à la commune de Pleurtuit et à la société Lerjol.
Délibéré après l'audience du 28 janvier 2022, à laquelle siégeaient :
- M. Francfort, président de chambre,
- Mme Buffet, présidente assesseure,
- Mme Ody, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 février 2022.
La rapporteure,
C. A...
Le président,
J. FRANCFORT
Le greffier,
C. GOY
La République mande et ordonne au préfet d'Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 21NT00137