CAA de VERSAILLES, 1ère chambre, 14/11/2017, 16VE02987, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la Décision

Arguments Pertinents

2. Absence de Contrepartie : Il a été soutenu qu'aucun service n'était rendu à la société par les acquéreurs en échange de la garantie de loyer. La Cour a conclu que "l’absence, indépendamment de la conclusion de la vente immobilière, de contrepartie directe retirée par la SOCIETE AKERYS PROMOTION elle-même de l'engagement analysé... ne peut être considérée" comme une prestation de service.

3. Application Erronée de la Législation : L'administration fiscale avait interprété les sommes versées comme des contreparties à des prestations de services, ce qui a été contesté par la société. La Cour a statué que "c'est à tort que l'administration, déniant aux sommes en litige le caractère de 'réductions de prix consenties directement aux clients'" les a réintégrées dans la base taxable à la TVA.

Interprétations et Citations Légales

Interprétation des Articles du Code Général des Impôts

2. Base d'imposition : L’Article 266 précise comment est constituée la base d'imposition. La Cour a appliqué le 1 de l'article 266, qui stipule que pour les livraisons de biens et les prestations de services, "la base d'imposition est constituée : / a) Pour les livraisons de biens, les prestations de services et les acquisitions intracommunautaires, par toutes les sommes, valeurs, biens ou services reçus ou à recevoir par le fournisseur ou le prestataire…"

3. Exclusion des réductions de prix : En vertu du II de l'article 267, il est précisé que "ne sont pas à comprendre dans la base d'imposition : 1° Les escomptes de caisse, remises, rabais, ristournes et autres réductions de prix consenties directement aux clients." La Cour a interprété cela pour conclure que les montants versés par AKE RYS PROMOTION, constituaient en réalité des réductions de prix.

La décision de la Cour a mis en lumière l'interprétation des relations entre les termes des contrats de vente et l'application de la TVA, soulignant la distinction entre une réduction de prix et une prestation de service. En concluant la nature des garanties offertes, la Cour a clarifié leur impact sur la base taxable de la TVA.

Par un arrêt n° 14VE03514 du 7 juillet 2015, la Cour administrative d'appel de Versailles a rejeté l'appel de la SOCIETE AKERYS PROMOTION contre ce jugement.

Par une décision n° 393229 du 28 septembre 2016, le Conseil d'Etat a annulé l'arrêt de la Cour administrative d'appel de Versailles et a renvoyé le jugement de l'affaire devant cette Cour.

Procédure devant la Cour :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 18 décembre 2014 et 16 avril 2015, et, après cassation, le 8 septembre 2017, la SOCIETE AKERYS PROMOTION, représentée par Me Berger-Picq, avocat demande à la Cour :

1° d'annuler le jugement n° 1303862 en date du 15 décembre 2014 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre de la période du 1er juillet 2008 au

30 juin 2009 à hauteur de 2 012 620 euros, ainsi que le rétablissement du crédit de taxe sur la valeur ajoutée dont elle était bénéficiaire à hauteur de 171 929 euros ;

2° de prononcer la décharge de ces droits de taxe sur la valeur ajoutée et le rétablissement de ce crédit de taxe sur la valeur ajoutée ;

3° de mettre à la charge de l'Etat une somme de 4 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le tribunal administratif s'est saisi d'un élément non débattu entre les parties, tenant à l'emplacement de la clause prévoyant la garantie des loyers dans le contrat de réservation préliminaire à l'achat d'un appartement ;

- la garantie locative ne peut être analysée comme un service distinct de la vente de l'immeuble ; son financement se trouve dans le prix de vente des biens immobiliers ; contrairement à ce que soutient l'administration, la décision du Conseil d'Etat du 5 janvier 1994, UAP, énonce un principe et rien n'indique que la solution du litige ait été déterminée uniquement par les clauses particulières du contrat de vente ;

- aucun service ne lui est rendu en contrepartie de l'octroi de la garantie locative, ni par l'acquéreur, ni par quiconque ;

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Vergne,

- et les conclusions de Mme Rudeaux, rapporteur public.

1. Considérant que la SOCIETE AKERYS PROMOTION exerce une activité de promotion immobilière consistant à construire et à vendre, en l'état futur d'achèvement, à des investisseurs locatifs ou à des accédants à la propriété, des immeubles qu'elle fait construire ; que cette société propose, en accompagnement du contrat de vente, une garantie dite

" de vacuité " en vertu de laquelle elle s'engage à verser aux acquéreurs n'ayant pu trouver immédiatement un locataire, pendant une durée maximale de six mois, une somme correspondant au loyer qui aurait été perçu en cas de location du bien ; qu'elle subordonne néanmoins le bénéfice de cette garantie à la condition que l'acquéreur confie la gestion de son bien immobilier à un gestionnaire agréé par elle-même ; qu'à compter de l'exercice 2009, et à titre de régularisation pour l'exercice 2008, la société a estimé que les sommes qu'elle versait au titre de la mise en oeuvre de cette garantie revêtaient la nature de réductions de prix, au sens du 1° du II de l'article 267 du code général des impôts, et a réduit à due concurrence le montant de ses bases imposables à la taxe sur la valeur ajoutée ; qu'à la suite d'une vérification de la comptabilité de la SOCIETE AKERYS PROMOTION portant, en matière de taxe sur la valeur ajoutée, sur la période du 1er juillet 2008 au 30 juin 2009, l'administration fiscale a regardé les sommes versées par cette société au titre de la garantie non comme des réductions de prix mais comme la contrepartie d'une prestation de service rendue à cette société par les acquéreurs et consistant, pour ces derniers, dans le choix de faire appel à un gestionnaire agréé ; que l'administration en a déduit qu'il y avait lieu de remettre en cause la soustraction des sommes correspondantes des bases de taxe sur la valeur ajoutée de la société ; que les impositions en litige procèdent, en droits et majorations, de ces rectifications ;

2. Considérant qu'aux termes du I de l'article 256 du code général des impôts : " Sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel " ; qu'aux termes du 1 de l'article 266 du même code : " La base d'imposition est constituée : / a) Pour les livraisons de biens, les prestations de services et les acquisitions intracommunautaires, par toutes les sommes, valeurs, biens ou services reçus ou à recevoir par le fournisseur ou le prestataire en contrepartie de ces opérations, de la part de l'acheteur, du preneur ou d'un tiers, y compris les subventions directement liées au prix de ces opérations (...) " ; qu'aux termes du II de l'article 267 de ce code : " Ne sont pas à comprendre dans la base d'imposition : / 1° Les escomptes de caisse, remises, rabais, ristournes et autres réductions de prix consenties directement aux clients (...) " ;

3. Considérant qu'une garantie de loyer accordée dans le cadre de la vente d'un immeuble constitue, en principe, une modalité de réalisation de la vente de l'immeuble de nature à entraîner, à concurrence des sommes versées en exécution de cette garantie, une réduction du prix d'acquisition initialement stipulé ainsi que, par voie de conséquence, de la taxe sur la valeur ajoutée correspondante ;

4. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la garantie de loyer à laquelle s'engage la SOCIETE AKERYS PROMOTION envers les acquéreurs des immeubles qu'elle vend en l'état futur d'achèvement figure dans les contrats préliminaires de vente d'immeuble conclus entre le client investisseur, ou réservataire, et la société requérante ; que si, aux termes de chaque contrat, la mise en oeuvre de cette garantie est soumise à la condition que l'acquéreur s'engage à confier la gestion locative de son bien à un gestionnaire agréé par la société venderesse, un tel engagement, à supposer qu'il puisse être regardé comme constituant un service, n'a pas pour bénéficiaire direct cette société elle-même, mais l'agent immobilier agréé par celle-ci, à qui une clientèle supplémentaire est ainsi assurée ; qu'il ne résulte pas de l'instruction ni n'est allégué que les agents immobiliers agréés par la SOCIETE AKERYS PROMOTION seraient des agents de cette société, ne seraient pas indépendants de celle-ci, ou qu'ils entretiendraient avec elle des relations de dépendance révélant qu'elle serait la seule réelle bénéficiaire de l'opération ; qu'en l'absence, indépendamment de la conclusion de la vente immobilière, de contrepartie directe retirée par la SOCIETE AKERYS PROMOTION elle-même de l'engagement analysé ci-dessus, il ne peut être considéré que la garantie de loyer à laquelle elle-même s'est engagée, et pour laquelle elle a exposé les sommes que l'administration a réintégrées dans sa base imposable à la TVA, constitue une prestation de service rendue en échange et pour la rémunération d'une prestation de service que lui rendraient directement les acquéreurs de ses immeubles, et non un élément constitutif de la vente elle-même, consistant à garantir à ces acquéreurs, pendant une durée déterminée, même en l'absence d'occupation de leur bien, le bénéfice de recettes locatives, et venant ainsi réduire le prix de vente acquitté par ceux-ci ; qu'ainsi, c'est à tort que l'administration, déniant aux sommes en litige le caractère de " réductions de prix consenties directement aux clients " au sens du II de l'article 267 du code général des impôts, les a réintégrées, par application des dispositions précitées de l'article 266 du même code, en tant que contreparties d'une prestation de service, dans la base taxable de la société requérante à la taxe sur la valeur ajoutée ; qu'il suit de là que la SOCIETE AKERYS PROMOTION est fondée à demander la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre de la période du 1er juillet 2008 au 30 juin 2009 à hauteur de 2 012 620 euros, ainsi que le rétablissement du crédit de taxe sur la valeur ajoutée dont elle était bénéficiaire à hauteur de 171 929 euros au titre de cette même période ;

5. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SOCIETE AKERYS PROMOTION est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

DECIDE :

Article 1er : Le jugement du 15 décembre 2014 du Tribunal administratif de Montreuil est annulé.

Article 2 : La SOCIETE AKERYS PROMOTION est déchargée des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre de la période du 1er juillet 2008 au 30 juin 2009 et admise au bénéfice d'un crédit de taxe sur la valeur ajoutée de 171 929 euros au titre de cette même période.

Article 3 : L'Etat versera à la SOCIETE AKERYS PROMOTION la somme de

2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

N° 16VE02987 2