CAA de VERSAILLES, 1ère chambre, 17/12/2019, 17VE02924, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision

Arguments pertinents

Citation pertinente: "La circonstance que la société requérante ait modifié le montant de ladite valeur locative ne constituait pas une modification de ses conclusions que le tribunal administratif était tenu de viser."

2. Sur le bien-fondé des impositions:
L'évaluation de l'immeuble a été effectuée sur la base de la valeur vénale nette, en utilisant la méthode posée par l'article 324 AB de l’annexe III du code général des impôts. La société a contesté l'utilisation de données postérieures à 1970 pour l'évaluation, mais la Cour a estimé que les chiffres retenus par l'administration fiscale étaient justifiés et précis.

Citation pertinente: "Il y a ainsi lieu d'appliquer la valeur locative de l'immeuble en cause à usage de bureau et de restaurant d'entreprise par la voie d'appréciation directe."

Interprétations et citations légales

2. Sur la valeur comptable nette:
La décision de la Cour indique que la valeur de 9 884 352,04 euros, dérivée du bilan comptable à la suite de la fusion, a été correctement adoptée.

Citation pertinente: "Cette fusion constituant une opération de restructuration interne, la méthode d'évaluation retenue est celle de la valeur nette comptable."

3. Sur le rejet d’un abattement:
La demande d’un abattement de 20 % sur la valeur de la construction de 2011 n’a pas été justifiée de manière satisfaisante par la banque, ce qui a conduit le tribunal à ne pas considérer cet abattement.

Citation pertinente: "Elle ne justifie pas cette prétention en se bornant, sans autre précision, à qualifier cet abattement 'd'habituel'."

Cette structure permet de bien comprendre la décision prise par la Cour ainsi que les raisons juridiques qui l'ont fondée. Les références légales fournissent un cadre pour analyser la conformité du jugement aux règles en vigueur.

Par deux jugements n°s 1428139, 1428293, le premier, avant-dire droit, du 15 septembre 2016, et le second du 4 mai 2017, le Tribunal administratif de Montreuil a joint les deux requêtes et, après avoir ordonné un supplément d'instruction, les a rejetées.

Procédure devant la Cour :

Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 12 juin 2017, 22 septembre 2017, 7 mai 2018 et 30 avril 2019, la société BANQUE POPULAIRE DU VAL-DE-FRANCE, représentée par Me A..., avocate, demande à la Cour :

1° d'annuler le jugement attaqué ;

2° de prononcer la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la cotisation foncière des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2012 et 2013 ;

3° et de mettre à la charge de l'État la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le jugement est irrégulier en ce que les premiers juges n'ont pas examiné les dernières conclusions de l'appelante, ni ses derniers arguments chiffrés et pièces justificatives figurant dans un mémoire du 21 février 2017 et dans une note en délibéré, et n'ont pas répondu à un moyen tiré de la correction à apporter au titre de la double taxation d'éléments ;

- c'est à tort que, pour l'évaluation de l'immeuble construit en 1983, le Tribunal administratif a utilisé les données figurant dans le traité d'apport et dans le bilan de la société apporteuse établi au 31 décembre 2004, dès lors que ces données présentent une trop grande postériorité par rapport à la date du 1er janvier 1970 ; il y a lieu d'utiliser les données figurant au bilan de la société qui a construit l'immeuble et résultant de ses liasses fiscales ;

- la valeur locative doit être corrigée de la valeur de l'agence bancaire et de la valeur des aires de stationnement ;

- l'évaluation proposée par l'administration sur le fondement de l'article 324 AC de l'annexe III ne peut être retenue car la méthode est subsidiaire par rapport à celle de l'article 324 AB ; les éléments de comparaison produits par l'administration en sont en tout état de cause pas pertinents ;

- l'addition de construction de 2011 devait être appréciée selon les dispositions de l'article 324 AC de l'annexe III, et non selon celle de l'article 324 AB de la même annexe ; il y a lieu d'appliquer un abattement.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Beaujard, président ;

- et les conclusions de M. Chayvialle, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société BANQUE POPULAIRE DU VAL-DE-FRANCE fait appel du jugement du Tribunal administratif de Montreuil en date du 4 mai 2017 par lequel celui-ci a rejeté ses demandes tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de cotisations foncière des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2012 et 2013 dans les rôles de la commune de Montigny-le-Bretonneux, à raison d'immeubles dont elle est propriétaire sis au 9 avenue Newton dans cette commune. Par une ordonnance du 15 septembre 2017, le président de la Cour administrative d'appel de Versailles a renvoyé au Conseil d'Etat, en application de l'article R.351-2 du code de justice administrative, les conclusions de la requête en tant qu'elles concernent la taxe foncière sur les propriétés bâties. Le Conseil d'Etat a statué sur ces conclusions par une décision n° 414328 du 16 février 2018. Par ailleurs, la société requérante a spécifié que les évaluations la valeur locative de l'agence bancaire et des aires de stationnement ne sont pas contestées dans le cadre du présent appel, de sorte que seul reste en litige devant la Cour l'évaluation de la valeur locative des bureaux et du restaurant d'entreprise pour ce qui concerne la cotisation foncière des entreprises des années 2012 et 2013.

Sur la régularité du jugement attaqué :

2. En premier lieu, la société BANQUE POPULAIRE DU VAL-DE-FRANCE soutient que les premiers juges n'ont pas examiné les dernières conclusions de l'appelante, figurant dans un mémoire du 21 février 2017 et dans une note en délibéré, au motif que le tribunal aurait mentionné qu'elle aurait conclu, dans ces deux productions, " aux mêmes fins et aux mêmes moyens " que précédemment, alors que le montant de la valeur locative revendiquée dans ses conclusions serait passé de 114 586 euros à 241 372 euros.

3. Cependant, les conclusions portant non sur le montant de la valeur locative en cause, mais sur celui des impositions dont la décharge est demandée, lequel ne saurait au demeurant excéder le montant indiqué dans la réclamation, la circonstance que la société requérante ait modifié le montant de ladite valeur locative ne constituait pas une modification de ses conclusions que le tribunal administratif était tenu de viser. De même, le tribunal pouvait se borner à viser sans l'analyser une note en délibéré dont il estimait qu'elle n'apportait aucun élément nouveau dont la société requérante n'aurait pu se prévaloir avant la clôture de l'instruction.

4. En second lieu, le tribunal administratif, après avoir constaté que le mémoire du 21 février 2017 soulevait des moyens identiques à ceux déjà exposés dans les précédentes écritures de la société, a également retenu que celle-ci soutenait " en outre " des moyens nouveaux, qu'il a expressément cités. Le moyen tiré de ce que le tribunal administratif n'aurait pas examiné ces moyens manque ainsi en fait. En outre, le tribunal, qui n'était pas tenu de statuer sur tous les arguments de la requête de la société BANQUE POPULAIRE DU VAL-DE-FRANCE, n'avait pas à répondre à tous les " éléments chiffrés et pièces justificatives décisives " produites, ni aux arguments relatifs à l'application de diverses corrections ou abattements.

Sur le bien-fondé des impositions :

5. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ".

6. Si la voie de l'évaluation directe du 3° de l'article 1498 du code général des impôts est d'application subsidiaire au regard des 1° et 2° du même article, le tribunal a justifié de l'inapplicabilité des deux premières voies sans contestation de la part des parties. Il y a ainsi lieu d'appliquer la valeur locative de l'immeuble en cause à usage de bureau et de restaurant d'entreprise par la voie d'appréciation directe. Si les articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts définissent trois méthodes d'appréciation directe, le second article présente un caractère subsidiaire par rapport au premier.

7. Aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires ".

8. L'immeuble principal a été édifié en 1983 par la société SOCIEP, et n'a fait l'objet d'aucune transaction avant la convention de fusion de 2007 par laquelle la société BANQUE POPULAIRE DU VAL-DE-FRANCE a absorbé la société SOCIEP. La transaction, telle qu'elle ressort de la formalité de l'enregistrement à laquelle elle a été soumise, mentionne une valeur de 9 884 352,04 euros. L'acte enregistré précise en outre que : " Cette fusion constituant une opération de restructuration interne, la méthode d'évaluation retenue est celle de la valeur nette comptable ". C'est ainsi à bon droit que l'administration fiscale a estimé que la valeur de 9 884 352,04 euros était une valeur comptable nette. Elle a alors établi la valeur brute de 1983 en réintégrant les amortissements constatés au cours de cette période. Elle ne peut ainsi être regardée comme ayant validé une évaluation fondée sur une transaction trop éloignée du 1er janvier 1970.

9. Pour contester ces données chiffrées, la société BANQUE POPULAIRE DU VAL-DE-FRANCE soutient encore que son commissaire aux comptes a retrouvé des liasses fiscales de la société SOCIEP, la plus ancienne datant de l'année 1985. Ces données difficilement vérifiables ne sont cependant, sans qu'il soit besoin de recourir à une mesure d'expertise sur ce point, pas de nature à contredire les éléments contenus dans l'acte soumis à la formalité de l'enregistrement. En outre, si la société requérante fait grief au tribunal et à l'administration de n'avoir pas extourné la valeur des autres biens, soit l'agence bancaire et les aires de stationnement pour déterminer le montant de l'immeuble acquis en 1983, l'acte soumis à enregistrement fait état de ce qu'il ne concerne qu'un " bâtiment à usage de bureaux de quatre étages élevé sur deux sous-sols avec dépendances dont un bâtiment annexe à usage de cantine ", sans mention de l'agence bancaire ou des aires de stationnement.

10. Dès lors que l'évaluation du bâtiment construit en 1983 a été faite sur le fondement de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts, il n'y a pas lieu d'examiner les moyens des parties soulevés à titre subsidiaire, et fondés sur l'application des dispositions de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, lequel, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, présente un caractère subsidiaire par rapport au premier article cité.

11. L'addition de construction a été réalisée en 2011. Le tribunal a retenu, pour son évaluation, une base proposée par la société requérante qui lui a paru plus précise que celle avancée par l'administration, soit une somme de 320 984 euros ramenée au 1er janvier 1970, la société requérante elle-même reconnaissant, selon les termes de sa requête, que : " la valeur de l'addition de construction réalisée en 2011 n'est pas en débat ". Si la société BANQUE POPULAIRE DU VAL-DE-FRANCE soutient qu'il y aurait lieu d'appliquer un abattement au titre de la dépréciation immédiate de l'immeuble de l'ordre de 20 % sur la valeur de la construction de 2011, elle ne justifie pas cette prétention en se bornant, sans autre précision, à qualifier cet abattement " d'habituel ".

12. Il résulte de tout ce qui précède que la société BANQUE POPULAIRE DU VAL -DE-FRANCE n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la réduction de sa cotisation foncière des entreprises au titre des années 2012 et 2013. Par voie de conséquence, ses conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de la société BANQUE POPULAIRE DU VAL-DE-FRANCE est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société BANQUE POPULAIRE DU VAL-DE-FRANCE et au ministre de l'action et des comptes publics.

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N° 17VE02924