CAA de VERSAILLES, 6ème chambre, 15/11/2018, 16VE03438, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Sur la preuve des préjudices : La SCI DU TILLEUL a produit une proposition d'indemnisation, mais la Cour a noté :
- "La SCI DU TILLEUL n'établit ni même n'allègue avoir résilié par anticipation le bail de neuf ans... [et] la réalité des préjudices invoqués par la société requérante n'est donc pas établie."
Cela souligne le défaut de preuves concrètes concernant la perte de loyers et des charges.

3. Sur le principe des frais de justice : La Cour a précisé que "ces dispositions font obstacle à ce que la somme que demande la SCI DU TILLEUL soit mise à la charge de la commune de Gagny qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante," indiquant que ceux qui perdent une instance sont susceptibles de couvrir les frais de l'autre partie.

Interprétations et citations légales

2. Code de la construction et de l'habitation - Article R. 123-22 : La requérante a fait valoir la méconnaissance de cet article, mais le tribunal a jugé que le lien causatif entre cette prétendue illégalité et les préjudices n'était pas démontré. Cette interprétation souligne l'importance de la preuve dans une demande d'indemnisation.

3. Conséquences de la caducité du bail : La possibilité de résiliation du bail, précisée par les stipulations contractuelles, a également été examinée. La Cour a noté que le contrat stipulait que "le bail devenait caduc au cas où la preneuse n'obtiendrait pas l'autorisation d'exercer son activité," mais a affirmé que cela ne s'appliquait pas dans ce cas, illustrant l'importance de l'interprétation des clauses contractuelles dans les litiges.

Ces éléments montrent que pour obtenir réparation en matière de préjudice, il est impératif de démontrer clairement la réalité et la causalité des pertes subies, tant sur le plan juridique que factuel.

Procédure devant la Cour :

Par une requête, enregistrée le 29 novembre 2016, la SCI DU TILLEUL, représentée par Me Guillon, avocat, demande à la Cour :

1° d'annuler ce jugement ;

2° de condamner la commune de Gagny au versement de l'ensemble des sommes demandées en première instance ;

3° et de mettre à la charge de la commune de Gagny la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les premiers juges ne se sont pas prononcés sur la légalité des décisions contestées ;

- ils n'ont en particulier pas répondu au moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 123-22 du code de la construction et de l'habitation ;

- les préjudices dont elle se prévaut, résultent de l'impossibilité de louer la cellule n°2 de la copropriété du 2-4 rue d'Alsace-Lorraine à la société MBTH.

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Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Soyez,

- les conclusions de M. Errera, rapporteur public,

- et les observations de Me Guillon, pour la SCI DU TILLEUL, et de MeA..., pour la commune de Gagny.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI DU TILLEUL a demandé au Tribunal administratif de Montreuil de mettre à la charge de la commune de Gagny, en réparation des préjudices subis, d'une part, du fait de l'illégalité des refus de permis de construire en date du 27 mars 2013, des sursis à statuer en date des 22 mai et 21 juillet 2014, des refus d'autorisation de travaux sur un ERP en date des 13 octobre 2014 et 6 janvier 2015, ainsi que des renseignements erronés qui lui ont été communiqués par la commune,d'autre part, du fait de l'illégalité des décisions des 6 septembre 2012 et 15 avril 2013 refusant au syndic de la copropriété du 2-4 rue d'Alsace-Lorraine la reconstruction à l'identique des cellules n° 3 à 7 détruites par un incendie ainsi que du courrier du 8 juin 2015 par lequel la commune a réclamé à cette même copropriété la production d'une demande d'autorisation de travaux sur un ERP, le versement à son profit d'une somme de 153 997,03 euros au titre de la perte de loyers commerciaux subie pour la cellule n°2, d'une somme de 24 756,05 euros au titre de charges de copropriété non récupérées sur la locataire et d'une somme de 47 494,65 euros au titre de taxes foncières acquittées par elle. Elle relève appel du jugement n° 1509312 en date du 27 octobre 2016, par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande.

Sur la régularité du jugement :

2. La SCI DU TILLEUL soutient que le jugement attaqué s'est abstenu d'examiner les moyens tirés de l'illégalité des décisions de la commune de Gagny qui seraient, selon elle, à l'origine des préjudices dont elle demande réparation. Toutefois, le tribunal administratif s'est fondé, pour rejeter les demandes indemnitaires, sur le caractère non établi d'un lien direct et certain entre les décisions en question avec les préjudices allégués et sur le caractère non établi de ces derniers. Par suite, il n'était pas tenu de se prononcer sur l'illégalité de toutes les décisions ni sur le comportement fautif de la commune de Gagny.

Au fond et sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées tant en première instance qu'en appel :

3. L'ouverture du droit à indemnisation est subordonnée au caractère direct et certain des préjudices invoqués.

4. La SCI DU TILLEUL soutient qu'elle a subi un préjudice lié à une perte de loyers commerciaux, à l'impossibilité de récupérer les charges de copropriété ainsi que la taxe foncière auprès de sa locataire, la société MBTH, et produit en appel une proposition d'indemnisation du 12 janvier 2015 émise par l'expert de sa compagnie d'assurance, qui couvre la perte d'un loyer de 39 600 euros. Mais la SCI DU TILLEUL n'établit ni même n'allègue avoir résilié par anticipation le bail de neuf ans, qui courait depuis le 1er septembre 2011, par lequel elle louait la cellule n°2 à la SARL MBTH, alors pourtant que le contrat stipulait la possibilité de résiliation tous les trois ans. De plus, la proposition d'indemnisation de l'expert, qui ne couvre qu'une période d'un an, du 10 mars 2012 au 10 mars 2013, consécutive au sinistre, ne saurait tenir lieu d'acte de résiliation. En outre, la circonstance que, selon ses propres stipulations, le contrat de bail devenait caduc au cas où la preneuse n'obtiendrait pas l'autorisation d'exercer son activité, est sans incidence en l'espèce, cette caducité du bail étant subordonnée à l'absence d'autorisation d'exploitation et non d'autorisation de construire. La société requérante ne produit d'ailleurs pas l'acte de résiliation au terme d'une première période de trois ans, ou des pièces établissant ses diligences en vu du règlement des loyers. Enfin, comme l'ont relevé les premiers juges, si le bail prévoit la prise en charge de la taxe foncière par la preneuse, le bailleur ne peut se prévaloir d'un préjudice lié à l'impossibilité de récupérer ladite taxe dès lors que cette imposition reste due par le bailleur. La réalité des préjudices invoqués par la société requérante n'est donc pas établie.

5. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI DU TILLEUL n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande.

Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

6. Ces dispositions font obstacle à ce que la somme que demande la SCI DU TILLEUL soit mise à la charge de la commune de Gagny qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de la SCI DU TILLEUL le versement d'une somme de 1 500 euros à la commune de Gagny au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

DECIDE :

Article 1er : La requête de la SCI DU TILLEUL est rejetée.

Article 2 : La SCI DU TILLEUL versera, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, une somme de 1 500 euros à la commune de Gagny, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

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N° 16VE03438