Conseil d'État, 10ème - 9ème chambres réunies, 12/02/2020, 422342, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision :

Arguments pertinents :

2. Plafond légal de densité : La Cour a soutenu que le calcul de la surface excédentaire, en référence à l'article R. 333-1 du Code de l'urbanisme, avait été effectué correctement par l'administration, tenant compte de la valeur en vigueur au moment de la délivrance du permis de construire. La Cour a constaté que le tribunal administratif avait suffisamment motivé sa décision sur ce point, sans erreur de droit, rejetant les arguments de la société concernant le permis de construire antérieur.

3. Doctrine administrative caduque : La société a tenté de se prévaloir d'une circulaire administrative, mais la Cour a considéré que cette doctrine était devenue caduque suite à la modification législative qui a rehaussé le plafond de densité, rendant le raisonnement de la société inapplicable.

Interprétations et citations légales :

2. Code de l'urbanisme - Article L. 112-4 : Cet article met en lumière les conditions dans lesquelles un versement est dû lorsqu'il existe déjà des constructions dépassant le plafond de densité. La Cour a affirmé que "la reconstruction ultérieure d'un bâtiment pour lequel le versement a été effectué ne peut donner lieu à un nouveau versement qu'à concurrence de la densité excédant celle du bâtiment initialement construit".

3. Code de justice administrative - Article L. 761-1 : Concernant les conclusions au titre de cet article, la Cour a décidé de les rejeter, précisant que la société n'avait pas réussi à prouver une erreur de droit dans le jugement de première instance.

En conclusion, la décision a renforcé l'importance de la législation actuelle sur l'urbanisme, affirmant que les détenteurs de permis de construire doivent se conformer aux obligations fiscales en lien avec la densité de construction, et que les doctrines anciennes peuvent être écartées si elles ne sont plus pertinentes par rapport à l'évolution législative.

1°) d'annuler le jugement du 9 décembre 2016 ;

2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à sa demande de première instance ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 10 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- la loi n°82-1126 du 29 décembre 1982 ;

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Laurent Roulaud, maître des requêtes en service extraordinaire,

- les conclusions de Mme Anne Iljic, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Colin-Stoclet, avocat de la société Hôtel Paris Sud ;

Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des énonciations du jugement attaqué que, par un arrêté du 22 décembre 2009, le maire de Montrouge (Hauts-de-Seine) a délivré à la société Hôtel Paris Sud un permis de construire autorisant la réhabilitation d'un hôtel d'une surface de 1 744 m² situé au 41, avenue Aristide Briand, la construction d'une nouvelle aile de l'hôtel pour une surface de 2 520 m² et la démolition d'un bâtiment à usage de garage d'une surface de 1 101 m². La société a été assujettie par un avis d'imposition en date du 16 octobre 2013 à la participation pour dépassement du plafond légal de densité pour un montant de 1 696 644 euros, ramené à la somme de 1 103 667 euros après un dégrèvement partiel accordé le 17 février 2015. La société se pourvoit en cassation contre le jugement du 9 décembre 2016 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à la décharge de la participation à hauteur de 718 558 euros.

2. L'article L. 112-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que : " L'édification d'une construction d'une densité excédant le plafond légal est subordonnée au versement par le bénéficiaire de l'autorisation de construire d'une somme égale à la valeur du terrain dont l'acquisition serait nécessaire pour que la densité de la construction n'excède pas ce plafond. / L'attribution, expresse ou tacite, du permis de construire entraîne pour le bénéficiaire de l'autorisation de construire l'obligation d'effectuer ce versement / (...) ". Il résulte de ces dispositions que le fait générateur de la participation pour dépassement du plafond légal de densité est la délivrance du permis de construire.

3. Aux termes de l'article L. 112-4 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : " Lorsqu'une construction est édifiée sur un terrain qui, à la date d'entrée en vigueur au titre 1er de la loi n° 75-1328 du 31 décembre 1975 comportait déjà un ou des bâtiments ayant une surface de plancher supérieure au plafond légal de densité, le versement n'est dû qu'à concurrence de la surface de plancher excédant la surface déjà construite. / La reconstruction ultérieure d'un bâtiment pour lequel le versement prévu à l'article L. 112-2 a été effectué ne peut donner lieu à un nouveau versement qu'à concurrence de la densité excédant celle du bâtiment initialement construit ". Aux termes de l'article R. 333-1 du même code, dans sa version applicable au litige : " Le montant du versement lié au dépassement du plafond légal de densité est calculé selon la formule suivante : Pa = v ((Sa + Sb-Sc-KSd)/ K) dans laquelle : Pa représente le montant du versement ; v la valeur au mètre carré du terrain considéré comme nu et libre Sa : la surface de plancher de la construction projetée, calculée comme il est dit à l'article R. 112-2, à l'exclusion de la surface correspondant aux immeubles exonérés en application des troisième et quatrième alinéas de l'article L. 112-2 et à l'exclusion de la surface correspondant à la partie des constructions exonérée en application des articles L. 127-1 et L. 128-1 ; Sb la surface de plancher, calculée comme il est dit à l'article R. 112-2, des constructions implantées sur le même terrain qui ne sont pas destinées à être démolies, à l'exclusion de la surface correspondant aux immeubles exonérés et mentionnés aux deuxième et troisième alinéas de l'article L. 112-3 ; Sc la partie de la surface de plancher, calculée comme il est dit à l'article R. 112-2, des constructions non exonérées en application des troisième et quatrième alinéas de l'article L. 112-2, implantées sur le même terrain, qui excède le plafond légal de densité, que ces constructions soient ou non destinées à être démolies ; Sd la surface du terrain ; K le plafond légal de densité en vigueur sur le territoire de la commune à la date de délivrance du permis de construire. Pour le calcul du versement lié au dépassement du plafond légal de densité, il est fait abstraction des sommes inférieures à 1,52 euro ".

4. Il résulte de ces dispositions que la valeur de K à prendre en compte pour le calcul de la surface " Sc " est celle qui est en vigueur à la date de délivrance du permis de construire.

5. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, pour déterminer la valeur de " Sc " correspondant à la partie de la surface des constructions existantes excédant le plafond de densité et l'évaluer à 762 mètres carrés, l'administration s'est référée à la valeur, égale à 1,8, du plafond de densité " K " en vigueur sur le territoire de la commune de Montrouge à la date de délivrance du permis de construire litigieux. Il résulte de ce qui a été dit ci-dessus qu'en retenant cette valeur pour juger que la société requérante n'était pas fondée à contester les bases de calcul retenues par l'administration, le tribunal administratif, qui n'avait pas à tenir compte du plafond de densité en vigueur à la date de délivrance du permis de construire du 7 août 1986 autorisant l'édification de l'hôtel, a suffisamment motivé son jugement sur ce point et n'a pas commis d'erreur de droit.

6. Eu égard à la nature fiscale de la participation pour dépassement du plafond légal de densité, la société requérante s'est prévalue devant les juges du fond, sur le fondement des dispositions de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales dans sa version applicable au litige, de l'interprétation de la loi donnée par l'administration dans la circulaire n°76-84 du 1er juillet 1976 du ministre de l'équipement relative au plafond légal de densité. Toutefois, en écartant cette doctrine administrative au motif que, se rapportant à un état de la législation dans lequel le plafond légal de densité était toujours égal à 1, elle était devenue caduque depuis la modification de l'article L. 112-1 du code de l'urbanisme issue de la loi du 29 décembre 1982 de finances pour 1983, qui a permis aux communes de plus de 50 000 habitants de rehausser ce plafond à une valeur comprise entre un et deux, le tribunal administratif n'a pas commis d'erreur de droit.

7. Il résulte de tout ce qui précède que le pourvoi de la société Hôtel Paris Sud doit être rejeté, y compris ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :

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Article 1er : Le pourvoi de la société Hôtel Paris Sud est rejeté.

Article 2 : La présente décision sera notifiée à la société Hôtel Paris Sud et à la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales.