Conseil d'État, 3ème - 8ème chambres réunies, 15/02/2019, 409060, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision

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Arguments pertinents

2. Inapplicabilité des termes de comparaison : La décision établit qu'un local-type ayant disparu ne peut pas servir de terme de comparaison pour évaluer un autre bien. En effet, « un local-type qui […] a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison » (point 2).

3. Autorité de chose jugée : La cour a insisté sur le fait que le tribunal administratif a méconnu l'autorité de chose jugée, qui s'applique au premier jugement indiquant que le local-type n° 52 ne pouvait pas être utilisé en raison de la destruction du local-type n° 5. Le tribunal a déjà statué à ce sujet et ne peut revenir sur cette décision, indépendamment du statut non définitif du premier jugement : « le tribunal administratif, qui avait déjà statué au fond en sens inverse... a méconnu l'autorité de chose jugée » (point 4).

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Interprétations et citations légales

2. Code général des impôts - Article 1498 :
Il précise les méthodes d'évaluation des propriétés commerciales. La valeur locative, notamment pour les locaux vacants ou occupés par leur propriétaire, doit être "déterminée par comparaison" avec des biens similaires : « Les termes de comparaison sont choisis dans la commune... » (point 1).

3. Code de justice administrative - Article R. 821-1-1 :
Cet article mentionne le traitement des jugements non définitifs dans le cadre des procédures contentieuses. Bien que le premier jugement n'ait pas été devenu définitif, cela ne diminue pas son autorité de chose jugée sur la question de la désignation du local-type pour l'évaluation.

La décision reflète une interprétation stricte des principes d'évaluation des valeurs locatives en matière de taxe foncière, tout en soulignant l'importance de l'autorité de chose jugée dans les décisions judiciaires.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Déborah Coricon, maître des requêtes en service extraordinaire,

- les conclusions de Mme Emmanuelle Cortot-Boucher, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Lévis, avocat de la société Prologia ;

Considérant ce qui suit :

1. Aux termes de l'article 1415 du code général des impôts, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa rédaction applicable à l'année 2011, la valeur locative des immeubles commerciaux " est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : (...) / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales (...). Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au même code, dans sa rédaction applicable à l'année 2011 : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit (...) sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ".

2. D'une part, un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa disparition.

3. D'autre part, l'administration a la faculté, à tout moment de la procédure contentieuse, de justifier l'évaluation de la valeur locative d'un bien passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties par référence à un terme de comparaison autre que celui, inapproprié, auquel elle s'est initialement référée pour autant que son évaluation soit établie dans le respect de l'ordre des critères défini à l'article 1498 précité.

4. Dans son jugement avant dire droit du 12 mai 2016, le tribunal administratif de La Réunion a estimé que l'administration ne pouvait retenir comme terme de comparaison permettant d'apprécier la valeur locative, au titre de 2011, du restaurant d'entreprise situé dans l'immeuble Altéa le local-type n° 52 du procès-verbal de 1976 de la commune de Sainte-Marie au motif que le local-type n° 5 ayant servi à son évaluation avait été détruit. Ce motif constituait le soutien nécessaire du dispositif de ce jugement par lequel a été ordonné un supplément d'instruction destiné à permettre à l'administration de proposer une nouvelle évaluation du restaurant litigieux. Dès lors, en estimant dans le jugement du 19 décembre 2016, rendu à la suite du supplément d'instruction et faisant l'objet du présent pourvoi, que le local-type n° 52 pouvait être regardé, au titre de cette année, comme un terme de comparaison pertinent, au motif que le local-type n° 5 ayant servi à son évaluation n'avait pas été détruit, le tribunal administratif, qui avait déjà statué au fond en sens inverse et épuisé ainsi sa compétence sur ce point, a méconnu l'autorité de chose jugée qui s'attachait tant au dispositif de son premier jugement qu'aux motifs qui en étaient le soutien nécessaire. Par suite, et sans qu'y fasse obstacle la circonstance qu'en application des dispositions de l'article R. 821-1-1 du code de justice administrative, ce premier jugement n'était pas devenu définitif à la date à laquelle le second a été rendu, la société Prologia est fondée, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque en tant qu'il s'est prononcé sur la valeur locative du restaurant d'entreprise de l'immeuble Altéa au titre de l'année 2011.

5. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 000 euros à verser à la société Prologia, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :

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Article 1er : Le jugement du 19 décembre 2016 du tribunal administratif de La Réunion est annulé en tant que ce jugement s'est prononcé sur la valeur locative du restaurant d'entreprise de l'immeuble Altéa au titre de l'année 2011.

Article 2 : L'affaire est renvoyée, dans la mesure de la cassation énoncée à l'article 1er, au tribunal administratif de La Réunion.

Article 3 : L'Etat versera à la société Prologia la somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à la société Prologia et au ministre de l'action et des comptes publics.