Conseil d'État, 3ème - 8ème chambres réunies, 24/07/2019, 430362

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> "Une telle limitation cesse de s'appliquer, au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, lorsque le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme."

2. Règles d'urbanisme et clauses entre colotis : Le tribunal a précisé que la caducité ne remet pas en cause les droits et obligations entre colotis, ce qui signifie que les clauses du cahier des charges continuent de régir leurs relations, même si elles ne sont plus opposables en tant que règles d'urbanisme.

> "Les clauses du cahier des charges du lotissement continuant de régir les rapports entre colotis."

3. Modification des documents du lotissement : Le tribunal a également souligné que l'autorité compétente peut modifier le cahier des charges en vertu des articles L. 442-10 et L. 442-11, même après la caducité des règles d'urbanisme, pour adapter le cahier des charges aux nouvelles réalités urbanistiques.

> "L'autorité compétente peut, après enquête publique, modifier tout ou partie des documents du lotissement."

Interprétations et citations légales

> Code de l'urbanisme - Article L. 442-9 : "Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement... deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir..."

2. Modification des documents : L'article L. 442-10 permet la modification des documents du lotissement à la demande d'une majorité de propriétaires, ce qui a été confirmé par le tribunal comme étant applicable même après la caducité des règles d'urbanisme.

> Code de l'urbanisme - Article L. 442-10 : "Lorsque la moitié des propriétaires... le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement..."

3. Régime des clauses entre colotis : Le Conseil constitutionnel a précisé que les modifications ne peuvent pas porter sur des clauses qui ne relèvent pas des règles d'urbanisme, ce qui a été intégré dans l'analyse du tribunal.

> Décision 2018-740 QPC : "Les dispositions de l'article L. 442-10... ne permettent pas de modifier des clauses étrangères à cet objet, intéressant les seuls colotis."

Cette décision illustre l'équilibre entre la nécessité de respecter les règles d'urbanisme et la préservation des droits des colotis dans le cadre de la gestion des lotissements.

Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de Mme Sandrine Vérité, maître des requêtes en service extraordinaire,
- les conclusions de M. Charles Touboul, rapporteur public ;
REND L'AVIS SUIVANT
1. Aux termes de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme : " Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. / De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. / Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes (...) ".
Aux termes du premier alinéa de l'article L. 442-10 du même code : " Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable ". Aux termes de l'article L. 442-11 du même code : " Lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, qu'il soit approuvé ou non approuvé, pour mettre en concordance ces documents avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu, au regard notamment de la densité maximale de construction résultant de l'application de l'ensemble des règles du document d'urbanisme ".
Aux termes de l'article L. 442-12 du même code : " Un décret fixe les conditions dans lesquelles les modifications aux divisions des propriétés et les subdivisions de lots provenant eux-mêmes d'un lotissement ayant fait l'objet d'une autorisation de lotir ou d'un permis d'aménager sont assimilées aux modifications des règles d'un lotissement prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 pour l'application de ces articles ". L'article R. 442-21 du même code précise que : " Les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf : / a) Lorsqu'elles consistent à détacher une partie d'un lot pour la rattacher à un lot contigu ; / b) Lorsque ces subdivisions interviennent dans la limite du nombre maximum de lots autorisés, et résultent d'une déclaration préalable, d'un permis d'aménager, d'un permis valant division ou d'une division réalisée en application du a de l'article R. 442-1 dès lors que le lotisseur atteste de son accord sur cette opération par la délivrance d'une attestation ".
2. Par sa décision 2018-740 QPC du 19 octobre 2018, le Conseil constitutionnel a considéré que les dispositions de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme, compte tenu de leur objet, autorisent uniquement la modification des clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d'urbanisme mais ne permettent pas de modifier des clauses étrangères à cet objet, intéressant les seuls colotis. Il y a lieu, pour l'application de l'article L. 442-9 du même code, de retenir, de la même façon, que ses dispositions prévoient la caducité des seules clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d'urbanisme.
3. Eu égard tant à son objet qu'à ses effets, la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d'un lotissement, qui au demeurant fait partie des éléments soumis à autorisation lors de la création d'un lotissement, constitue une règle d'urbanisme au sens des dispositions précitées de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme. Par conséquent, une telle limitation cesse de s'appliquer, au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, lorsque le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, et l'autorité chargée de délivrer les autorisations d'urbanisme ne peut l'opposer à la personne qui sollicite un permis d'aménager, un permis de construire ou qui dépose une déclaration préalable. De même, si une majorité de colotis a demandé le maintien de cette règle, elle a cessé de s'appliquer à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
4. Toutefois, les clauses du cahier des charges du lotissement continuant de régir les rapports entre colotis, la caducité prévue par l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ne fait pas obstacle à ce que l'autorité compétente fasse usage des pouvoirs qu'elle tient des articles L. 442-10 et L. 442-11 du même code, ainsi que le prévoit son article L. 442-12 s'agissant des subdivisions de lots, pour modifier un cahier des charges sur ce même point.
Le présent avis sera notifié au tribunal administratif de Nantes, à M. C...D..., à la commune de Sautron, à la SARL Foncier Aménagement, à la SAS Urban Ouest et à M. B...A....