Conseil d'État, 3ème chambre, 25/02/2019, 415964, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision

Arguments pertinents

Citation pertinente : "En statuant de la sorte, alors qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société avait fourni, à l'appui de ses indications selon lesquelles ces locaux... des éléments et des photographies qui corroboraient ces indications."

2. Application des règles d'évaluation locative : Le Conseil d'État a fait référence aux modalités d’évaluation de la valeur locative selon l'article 1494 du Code général des impôts. Il a souligné que la valeur locative devait être déterminée en vérifiant la vocation d'utilisation des propriétés et en comparant avec des biens similaires.

Citation pertinente : "La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties... est déterminée, conformément aux règles définies par... les articles...".

Interprétations et citations légales

Citation directe : "La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508".

2. Article 1498 du Code général des impôts : Cet article stipule comment évaluer les biens selon leur occupation et leurs conditions. En l’absence de conditions normales de location, on doit procéder par comparaison, donc, le tribunal devait adapter son analyse aux spécificités de l'établissement.

Citation directe : "Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire... la valeur locative est déterminée par comparaison".

3. Article L. 761-1 du Code de justice administrative : Ce texte autorise le Conseil d'État à charger l'État de rembourser des frais de justice dans des contentieux, ce qui a été appliqué dans cette décision pour indemniser la société Sextius 2.

Citation directe : "L'Etat versera à la société Sextius 2 la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative".

En somme, la décision du Conseil d'État illustre l'importance d'une évaluation juste et fondée, en vérifiant minutieusement les analogies entre biens immobiliers pour une juste taxation, ainsi que la nécessité de prendre en compte tous les éléments de preuve fournis par les parties dans le cadre contentieux.

1°) d'annuler ce jugement ;

2°) réglant l'affaire au fond, de faire entièrement droit à sa demande ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

2° Sous le no 415989, par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un mémoire en réplique, enregistrés au secrétariat du contentieux du Conseil d'État le 27 novembre 2017, le 26 février 2018 et le 14 janvier 2019, la société Sextius 2 demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler ce jugement ;

2°) réglant l'affaire au fond, de faire entièrement droit à sa demande ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

....................................................................................

3° Sous le no 416034, par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un mémoire en réplique, enregistrés au secrétariat du contentieux du Conseil d'État le 27 novembre 2017, le 26 février 2018 et le 14 janvier 2019, la société Sextius 2 demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler ce jugement ;

2°) réglant l'affaire au fond, de faire entièrement droit à sa demande ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

....................................................................................

Vu les autres pièces des dossiers ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Thomas Janicot, auditeur,

- les conclusions de Mme Emmanuelle Cortot-Boucher, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, au Cabinet Briard, avocat de la société Sextius 2 ;

Considérant ce qui suit :

1. Les pourvois de la SAS Sextius 2 sont dirigés contre le même jugement. Il y a lieu de les joindre pour statuer par une seule décision.

2. Il ressort des pièces des dossiers soumis aux juges du fond que la SAS Sextius 2, propriétaire de locaux situés 2 rue Sextius Michel à Paris (75015) et occupés par l'Ecole supérieure de commerce extérieure (ESCE), conteste la valeur locative cadastrale de ces locaux retenue par l'administration pour le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2014 et 2015, à raison de ces locaux professionnels.

3. Aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. ". Aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code précité : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ". Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code précité : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ".

5. Pour écarter le local-type n° 140 du procès-verbal des locaux commerciaux du 10ème arrondissement de Paris secteur " Folie Méricourt ", que la société requérante proposait de retenir comme terme de comparaison pour évaluer la valeur locative de l'immeuble litigieux, le tribunal administratif a jugé qu'il n'était pas établi que cet immeuble était affecté à des bureaux ou à une activité de formation. En statuant de la sorte, alors qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société avait fourni, à l'appui de ses indications selon lesquelles ces locaux, occupés par l'Institut régional du travail social, accueillaient une activité de formation comparable à la sienne, des éléments et des photographies qui corroboraient ces indications, sans être contredite par l'administration, le tribunal administratif de Paris a dénaturé les pièces du dossier.

6. Il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, que les articles 2 et 3 du jugement du tribunal administratif de Paris du 25 septembre 2017 doivent être annulés. Il y a lieu dans les circonstances de l'espèce de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros à verser à la société Sextius 2 au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :

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Article 1er : Les articles 2 et 3 du jugement du tribunal administratif de Paris du 25 septembre 2017 sont annulés.

Article 2 : L'affaire est, dans cette mesure, renvoyée au tribunal administratif de Paris.

Article 3 : L'Etat versera à la société Sextius 2 la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à la société par action simplifiée Sextius 2 et au ministre de l'action et des comptes publics.