Conseil d'État, 9ème - 10ème chambres réunies, 29/12/2020, 428306

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> "le transfert de propriété est réputé avoir lieu à compter de la signature de la promesse."

2. Application de l'abattement pour durée de détention : Les requérants soutenaient que la plus-value réalisée lors de la cession des parcelles devait être réduite d'un abattement en raison de la durée de détention, fondée sur l'article 150 VC du code général des impôts.

> "La plus-value brute réalisée... est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième."

Interprétations et citations légales

2. Code civil - Article 1583 et 1589 :
- Article 1583 : "La vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur... dès qu'on est convenu de la chose et du prix."

- Article 1589 : "La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix."

Ces articles clarifient que le consentement réciproque à la promesse de vente engendre des effets juridiques identiques à ceux d'une Vente, conférant ainsi à l'acheteur les droits de propriété dès la signature de cette promesse, indépendamment de l'élaboration d'un acte authentique ultérieur.

Ainsi, la décision souligne l'importance du consentement contractuel et les conséquences de la réglementation fiscale sur la détermination des plus-values fiscales dans le cadre de transactions immobilières.

1°) d'annuler cet arrêt ;

2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à leur appel.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code civil ;

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Nicolas Agnoux, maître des requêtes,

- les conclusions de Mme C... F..., rapporteure publique ;

La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Piwnica, Molinié, avocat de Mme B... et autre ;
Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société civile immobilière (SCI) " Les Amandiers ", dont M. D... E..., fils de Mme B..., est associé, a fait l'objet d'une vérification de comptabilité au titre des exercices clos en 2010 et 2011, à l'issue de laquelle l'administration fiscale a remis en cause le calcul de la plus-value immobilière réalisée au titre de la vente, le 23 novembre 2011, de terrains à bâtir situés sur le territoire de la commune de Carqueiranne (Var). Mme B..., au foyer fiscal de laquelle M. E... était rattaché, a demandé au tribunal administratif de Toulon de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, de contributions sociales et de contribution exceptionnelle sur les hauts revenus auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011 en conséquence de cette rectification. Par un jugement du 6 avril 2017, le tribunal a déchargé Mme B... des majorations prévues au a de l'article 1729 du code général des impôts et rejeté le surplus de ses conclusions. Mme B... et M. E... se pourvoient en cassation contre l'arrêt du 21 décembre 2018 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille a rejeté leur appel contre ce jugement en tant qu'il n'a fait que partiellement droit à leur demande.

2. Aux termes de l'article 150 VC du code général des impôts dans sa rédaction applicable au litige : " I. - La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits mentionnés aux articles 150 U, 150 UB et 150 UC est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième (...) ". Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente " est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ". Enfin, aux termes de l'article 1589 du même code : " La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (...) ".

3. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la contribuable a soutenu que la plus-value réalisée à l'occasion de la cession des parcelles en litige devait être réduite d'un abattement en raison de la durée de détention, en application de l'article 150 VC du code général des impôts, en faisant valoir que la SCI devait être regardée, compte tenu des stipulations des promesses synallagmatiques de vente signées, selon les parcelles en cause, les 19 octobre 1998 et 18 mars 1999, comme propriétaire à compter de cette date et non, comme l'affirmait le ministre, à compter de la signature des actes authentiques, le 23 novembre 2011. Pour écarter ce moyen, la cour a jugé que, en dépit de la signature des promesses de vente, la date du transfert de propriété devait être regardée comme fixée au jour de la signature des actes authentiques de vente dès lors que ces actes décrivaient les parcelles en litige comme appartenant aux vendeurs et stipulaient que l'acquéreur serait propriétaire du bien à compter de leur signature. En statuant par ces motifs, alors que, dans l'hypothèse où une promesse synallagmatique de vente sans condition suspensive révèle le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, le transfert de propriété, qui détermine la date de réalisation de la plus-value imposable, est réputé avoir lieu à compter de la signature de la promesse, ou le cas échéant de la date à laquelle les conditions suspensives qu'elle fixe sont levées, et que les stipulations d'un acte authentique ultérieur sont alors insusceptibles de remettre en cause la date du transfert de propriété, la cour a commis une erreur de droit.

4. Par suite, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens du pourvoi, les requérants sont fondés à demander l'annulation de l'arrêt qu'ils attaquent.

5. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 000 euros à verser à Mme B... et M. E... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :

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Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 21 décembre 2018 est annulé.

Article 2 : L'affaire est renvoyée à la cour administrative d'appel de Marseille.

Article 3 : L'Etat versera à Mme B... et M. E... la somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à Mme A... B..., M. D... E... et au ministre de l'économie, des finances et de la relance.