MINUTE N° 516/22
Copie exécutoire à
- Me Noémie BRUNNER
- Me Thierry CAHN
Le 02.11.2022
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 02 Novembre 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 21/02169 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HSHV
Décision déférée à la Cour : 06 Avril 2021 par le Juge des référés civils du Tribunal judiciaire de COLMAR
APPELANTE :
S.A.S. LOCACIL
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat à la Cour
INTIMEE :
S.C.I. ALEX 2000
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Thierry CAHN, avocat à la Cour
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 28 Février 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme PANETTA, Présidente de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
- Contradictoire
- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu l'assignation en référé délivrée le 8 janvier 2021 par laquelle la SCI Alex 2000 a fait citer la SAS Locacil devant le juge des référés civils du tribunal judiciaire de Colmar,
Vu l'ordonnance rendue le 6 avril 2021, à laquelle il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par laquelle le juge des référés du tribunal judiciaire de Colmar a :
- déclaré la SAS Locacil occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 1], et ce depuis le 22 décembre 2020,
- ordonné l'expulsion de la SAS Locacil et celle de tous occupants de son chef, et de meubles, desdits locaux, au besoin avec le concours de la force publique,
- accordé à la SAS Locacil des délais pour évacuer les lieux jusqu'au 31 décembre 2021,
- condamné la SAS Locacil à payer à la SCI Alex 2000 une indemnité d'occupation d'un montant de 8 000 euros HT par mois, à compter du 22 décembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs,
- débouté la SCI Alex 2000 de sa demande de condamnation sous astreinte,
- rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision,
- condamné la SAS Locacil à payer à la SCI Alex 2000 la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,
aux motifs, notamment, qu'en signant un bail de courte durée le 22 décembre 2017, la SAS LOCACIL avait manifesté de façon non équivoque sa volonté de renoncer, en toute connaissance de cause, à son droit de demander le renouvellement du bail commercial et de renoncer, ainsi, au statut des baux commerciaux.
Vu la déclaration d'appel formée par la SASU Locacil contre cette ordonnance, et déposée le 21 avril 2021,
Vu la constitution d'intimée de la SCI Alex 2000 en date du 3 juin 2021,
Vu les dernières conclusions en date du 20 juillet 2021, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la société Locacil demande à la cour de :
'DECLARER l'appel de la société LOCACIL recevable et bien fondé,
INFIRMER l'ordonnance rendue le 6 avril 2021 en ce qu'elle a :
- déclaré la société LOCACIL occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 1], et ce depuis le 22 décembre 2020,
- ordonné l'expulsion de la société LOCACIL et celle de tous occupants de son chef, et de meubles, desdits locaux,
- condamné la société LOCACIL à payer à la SCI ALEX 2000 une indemnité d'occupation d'un montant de 8.000 € HT par mois, à compter du 22 décembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés,
- condamné la société LOCACIL à payer à la SCI ALEX 2000 la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la société LOCACIL aux dépens,
Et statuant à nouveau,
CONSTATER l'existence de contestations sérieuses,
DECLARER les demandes de la SCI ALEX 2000 irrecevables,
Subsidiairement, DECLARER les demandes de la SCI ALEX 2000 mal fondées,
DEBOUTER la SCI ALEX 2000 de l'ensemble de ses demandes,
A titre infiniment subsidiaire,
ACCORDER à la société LOCACIL un délai jusqu'au 31 décembre 2022 pour quitter les lieux,
En tout état de cause,
CONDAMNER la SCI ALEX 2000 à payer une somme de 3.000 € à la société LOCACIL au titre de l'article 700 du CPC,
CONDAMNER la SCI ALEX 2000 aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.'
et ce, en invoquant, notamment :
- la présence de la concluante dans les lieux avant la signature du bail, impliquant sa requalification en bail commercial, en application du statut d'ordre public attaché à ces baux, d'autant plus que le précédent bail commercial n'aurait jamais été dénoncé, et serait toujours en cours,
- à tout le moins la présence d'une contestation sérieuse quant à la nature du bail, dès lors que le litige porterait sur la nature effective d'un bail dérogatoire et que le preneur revendiquerait l'application du statut des baux commerciaux, l'intimée invoquant elle-même l'interprétation des termes 'entrée dans les lieux',
- subsidiairement, la nécessité d'accorder un délai à la concluante, compte tenu de la nature de l'activité exercée impliquant une évacuation de déchets et la remise en état du site, et de la nécessité d'obtenir des autorisations d'exploitation sur le nouveau terrain acquis pour l'exercice de cette activité, le délai accordé en première instance étant, à cet égard, insuffisant,
- en tout état de cause, le caractère mal-fondé de la demande adverse de fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle à hauteur du double du loyer, alors que la concluante paierait déjà un loyer doublé par rapport au montant prévu dans le contrat précédent, et ce sans la contrepartie prévue au titre d'une déduction du prix de vente du terrain qui ne lui a pas été cédé.
Vu les dernières conclusions en date du 17 août 2021, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SCI Alex 2000 demande à la cour la confirmation de la décision entreprise et le rejet des prétentions adverses, outre la condamnation de l'appelante aux dépens, outre paiement à son profit d'une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
et ce, en invoquant, notamment :
- une action s'inscrivant dans le cadre d'un bail dérogatoire de courte durée, conclu pour une durée ferme de trois ans non reconductible et dont l'application ne souffrirait d'aucune contestation sérieuse, le maintien dans les lieux du preneur appelant ainsi la mise en compte d'une indemnité d'occupation,
- l'absence de contestation sérieuse, à défaut de toute demande en requalification du bail, qui serait prescrite, le protocole de cession de parts évoquant une expiration du bail commercial avant la date de cession, et l'objet du bail dérogatoire correspondant aux préoccupations des parties, et les conditions d'application d'un tel bail, qui peut être conclu à la suite d'un bail commercial, lequel en l'espèce n'engage pas la même forme juridique de la société Locacil et ne porte pas sur les mêmes surfaces, étant réunies en l'espèce.
Vu les débats à l'audience du 28 février 2022,
Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS :
Sur la demande principale :
Aux termes de l'article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
En l'espèce, ainsi que l'a rappelé le premier juge, les mêmes parties, fût-ce avec une entité différente s'agissant de la société Locacil, alors exploitée sous la forme d'une EURL, avaient conclu, pour les mêmes locaux, le 2 février 1998 un contrat de bail commercial, modifié par convention du 25 novembre 2004, puis par convention du 29 septembre 2011 et par convention du 1er novembre 2015, ces deux derniers modificatifs portant sur le montant du loyer.
Il résulte des dispositions du contrat de bail de courte durée signé entre les parties le 22 décembre 2017 que ces dernières, et en particulier la société Locacil, ont entendu, ainsi que mentionné au préambule dudit contrat, conclure en toute connaissance de cause un bail dérogatoire et renoncer expressément au statut des baux commerciaux, le préambule précisant encore : 'En toute connaissance de cause, suffisamment informé, les parties ont soumis leur engagement aux dispositions de l'article L 145'5 du code de commerce, entendant expressément déroger, en toutes ses dispositions, au statut des baux commerciaux édicté par le code de commerce, mesurant exactement les conséquences de leur choix', tandis que l'article 2 du contrat de bail de courte durée indique encore que 'Conformément aux dispositions de l'article L145-5 du Code de commerce, les Parties soussignées entendent déroger, en toutes ses dispositions, au statut des baux commerciaux édicté par le Code de commerce.'
Il apparaît, par ailleurs, que la souscription de ce bail s'inscrit dans le cadre d'une opération plus complexe, impliquant une évolution de la société Locacil, avec, notamment, une modification de sa forme sociale et de son capital, et dans le cadre de laquelle, aux termes du protocole de cessions de parts sous conditions suspensives signé entre M. [H] [F], en tant qu'associé unique de la société Locacil, tout en étant, par ailleurs le gérant le SCI Alex 2000, et une société Phoenix Invest, '[le] nouveau bail tient compte de la volonté du cessionnaire d'acquérir à moyen terme les biens immobiliers où l'activité de LOCACIL est exercée.'
Cela étant, cette volonté non équivoque des parties, telle qu'elle est caractérisée, n'élude pas la contestation sérieuse relative à l'application des règles d'ordre public du statut des baux commerciaux dans un contexte où la preneuse se trouvait déjà dans les lieux objet du bail dérogatoire et liée à la même bailleresse par un contrat de bail commercial, et ce quand bien même la société Locacil n'a pas sollicité, par ailleurs, et en tout cas à ce stade, la requalification du contrat litigieux.
Dans ces conditions, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir et dire n'y avoir lieu à référé, ce qui n'implique pas, pour autant, l'irrecevabilité des demandes de la société Alex 2000, telle que sollicitée par la société Locacil.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
La SCI Alex 2000 succombant pour l'essentiel sera tenue des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, outre infirmation de l'ordonnance déférée sur cette question, pour mettre également à sa charge les dépens de la première instance.
L'équité commande en outre de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de l'une ou l'autre des parties, que ce soit à hauteur d'appel que, en infirmation de la décision entreprise, s'agissant de la procédure de première instance.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Infirme l'ordonnance rendue le 6 avril 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Colmar en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
Dit n'y avoir lieu à référé,
Renvoie les parties à mieux se pourvoir,
Condamne la SCI Alex 2000 aux dépens de la première instance et de l'appel,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice tant de la SCI Alex 2000 que de la SAS Locacil.
La Greffière :la Présidente :