ARRÊT N°464
N° RG 21/00390
N° Portalis DBV5-V-B7F-GF5F
[P]
C/
[C]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 04 OCTOBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 novembre 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE
APPELANT :
Monsieur [W] [P]
né le 24 Septembre 1959 à [Localité 5] (78)
[Adresse 3]
[Localité 4]
ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS
ayant pour avocat plaidant Me Delphine MICHOT, avocat au barreau de POITIERS
INTIMÉE :
Madame [K] [C] épouse [G]
née le 14 Février 1945 à [Localité 6] (02)
'[Adresse 1]'
[Adresse 1]
[Localité 2]
ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS - ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS
ayant pour avocat plaidant Me Myriam LAZREUG, avocat au barreau de GRASSE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 Juin 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Madame Anne VERRIER, Conseiller qui a présenté son rapport
qui en ont délibéré
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS
Mme [C], veuve [G] a mis en vente un immeuble situé à la Couarde sur Mer (17 670). Elle a confié un mandat de vente à une agence immobilière , la société IAD.
L'agence a fait visiter l'immeuble à M. [P].
Le 21 novembre 2019,il a rempli et signé un document établi par l'agence intitulé 'proposition d'achat ' pour un prix de 666 700 euros, proposition valable jusqu'au 30 novembre 2019.
Mme [G] a accepté l'offre le 25 novembre 2019.
Le 16 janvier 2020, Mme [G] téléphonait à M. [P], lui indiquait avoir trouvé un autre acquéreur.
Le 20 janvier 2020, elle écrivait à l' agence immobilière un courrier qu'elle nommait :' refus proposition offre d'achat'.
Elle indiquait avoir attendu deux mois pour recevoir un projet de compromis établi par le notaire de l'acquéreur, projet incomplet et 'non-conforme' s'agissant du financement de l'immeuble.
Elle estimait avoir été suffisamment patiente, informait l'agence qu'elle avait accepté une autre proposition.
Le 23 janvier 2020, le notaire de l' acquéreur écrivait au notaire de la venderesse, lui confirmait la volonté d'acquérir de son client, transmettait un projet d'acte.
Il ajoutait que son client était en négociation avancée pour la vente d'une partie de son exploitation agricole.
Le 27 janvier 2020, M. [P] déposait chez son notaire une somme de 66 700 euros.
Le 31 janvier 2020, le conseil de Mme [G] écrivait à M. [P], courrier destiné à mettre fin à toutes 'relations pré-contractuelles '.
Il observait notamment qu'aucune date limite n'avait été fixée pour la signature de l'avant-contrat et de l'acte authentique, que sa cliente avait attendu deux mois pour recevoir un premier projet d'acte incomplet, un second projet daté du 28 janvier 2020.
Elle faisait remarquer que l'acte était une promesse unilatérale de vente, qu'il n'était pas conforme à la 'proposition d'achat'.
Mme [G] a vendu sa maison à un tiers le 17 avril 2020.
Par acte du 2 juin 2020, M. [P] était autorisé a assigner à jour fixe Mme [G] aux fins de voir prononcer l'exécution forcée de la vente, la condamner à lui payer la somme de 66 700 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d'un refus abusif.
Par jugement du 24 novembre 2020, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué notamment comme suit :
'
-déclare irrecevable l'action engagée par M. [P] au titre de la demande en exécution forcée de la vente
-déclare recevable son action engagée au titre de la demande de dommages et intérêts
-déclare Mme [G] responsable du dommage subi par M. [P]
-condamne Mme [G] à payer à M. [P] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts '
Le premier juge a notamment retenu que :
Faute de publication de l'assignation, les demandes relatives à la vente de l'immeuble sont irrecevables.
M. [P] estime que Mme [G] a rompu abusivement les négociations précontractuelles.
Il a visité le 26 septembre 2019. Mme [G] a donné son accord sur son offre le 30 novembre.
Les parties s'étaient engagées à signer un avant-contrat.
Courant janvier, Mme [G] a informé M. [P] qu'elle avait un autre acquéreur.
Le 23 janvier 2020, M. [P] transmettait au notaire du vendeur un projet de promesse.
Il a versé l'indemnité d'immobilisation prévue par cet acte.
Le 31 janvier 2020, Mme [G] indiquait ne pas donner suite.
Il a proposé en vain l'établissement d'un compromis.
La nature de l'avant-contrat, la date de son établissement n'avaient pas été précisées.
La venderesse ne prouve pas avoir demandé à plusieurs reprises à M. [G] d'établir un compromis de vente plutôt qu'une promesse de vente.
Elle a rompu brutalement les relations au vu de la signature de l'offre, des sommes engagées.
La faute de la venderesse engage sa responsabilité délictuelle.
L' indemnité de 66 700 euros sera restituée à M. [P].
Le préjudice résultant de la rupture fautive sera évalué à la somme de 2000 euros.
LA COUR
Vu l'appel en date du 4 février 2021 interjeté par M. [P], du 24 février 2021 interjeté par Mme [G]
Vu l'ordonnance du 3 juin 2021 déclarant l'appel interjeté par Mme [G] caduc
Vu l'article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 4 novembre 2021, M. [P] a présenté les demandes suivantes :
PAR CES MOTIFS
Qui font corps avec le présent dispositif,
Vu les articles 1103, 1583, 1217 et 1604 du Code civil,
Vu les articles 1112 et 1240 du Code civil,
Vu le Code de procédure civile et notamment ses articles 16, 455, 768, 699 et 700,
Vu la jurisprudence précitée,
Vu les pièces versées au débat,
Il est demandé à la Cour d'appel de Poitiers de :
- DECLARER l'appel interjeté par Monsieur [P] recevable et bien fondé ;
- INFIRMER le Jugement du Tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 24 novembre 2020 en ce qu'il a condamné Madame [G] à verser à Monsieur [P] la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;
- CONFIRMER le Jugement du Tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 24 novembre 2020 pour le surplus.
Statuant à nouveau,
A titre principal
- JUGER qu'un accord est intervenu entre Monsieur [P] et Madame [G] sur la vente de la Maison pour un prix ferme de 666.700 euros ;
- JUGER que la vente intervenue entre Monsieur [P] et Madame [G] est parfaite ;
- JUGER que Madame [G] n'a pas exécuté son obligation de délivrance de la Maison au titre de la vente et, ce faisant, a commis une faute contractuelle ;
En conséquence,
- CONDAMNER Madame [G] à verser à Monsieur [P] une somme de 48.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- REJETER toutes demandes et prétentions ainsi que tous moyens contraires formés par Madame [G] tendant à faire juger que la vente de la Maison n'était pas parfaite.
A titre subsidiaire, et dans l'hypothèse où votre Cour jugerait que la vente intervenue entre Monsieur [P] et Madame [G] ne serait pas parfaite :
- JUGER que la rupture des pourparlers par Madame [G] au détriment de Monsieur [P] est fautive ;
- CONDAMNER Madame [G] à verser à Monsieur [P] une somme de 48.000 euros à titre de dommages et intérêts.
En tout état de cause, sur l'appel incident de Madame [G]
- REJETER l'appel incident de Madame [G] ;
- DEBOUTER Madame [G] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions.
En tout état de cause
- REJETER la demande de Madame [G] tendant à ce que Monsieur [P] soit condamné à lui payer la somme de 10.000 euros au titre d'une prétendue procédure abusive ;
- REJETER la demande de Madame [G] tendant à ce que Monsieur [P] soit condamné à lui payer la somme de 12.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER Madame [G] à verser à Monsieur [P] une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du CPC;
- CONDAMNER Madame [G] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître François-Pierre LANI de la SCP DERRIENNIC ASSOCIES conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
A l'appui de ses prétentions, M. [P] soutient notamment que :
-La vente était parfaite. Un accord existait sur la chose et le prix le 21 novembre 2019.
-Il a sollicité son notaire qui a pour habitude de rédiger des promesses unilatérales de vente.
-Il a versé une indemnité de 66 700 euros le 27 janvier 2020.
-Mme [G] n'établit pas que son notaire a exigé la rédaction d' un compromis.
-Le projet de promesse avait été établi avec la participation du notaire de la venderesse.
-Elle a averti l' agence immobilière par un courrier qui a été distribué avec retard.
-Le refus de poursuivre la vente est fautif.
-Il a renoncé à acquérir, mais perdu une chance d'acquérir à un prix avantageux au regard de la hausse des prix.
-Il évalue son préjudice à 48 000 euros.
-Il a exposé des frais de notaire et d'avocat.
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 4 août 2021, Mme [G] a présenté les demandes suivantes :
Vu les articles 30-5° et 28-4° du Décret du 04/01/1955,
-Déclarer Monsieur [P] mal fondé en son appel ; l'en débouter,
-Confirmer le jugement du 24/11/2020 rendu par le Tribunal de la Rochelle en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande d'exécution forcée de la vente pour défaut de publication de l'assignation.
En conséquence,
-Rejeter la demande de M. [P] en dommages-intérêts pour défaut de délivrance du bien.
-A titre subsidiaire, si la Cour devait estimer la demande principale recevable malgré le défaut de publication,
Vu l'article 1583 du code civil,
Vu l'article 1124 du code civil,
Juger qu'en l'absence d'accord entre les parties la vente n'est pas parfaite,
En conséquence,
-Rejeter les demandes de dommages-intérêts pour défaut de délivrance du bien,
-Accueillir Mme [G] en son appel à titre incident et l'y déclarée bien fondée.
Vu l'article 1240 du code civil,
Juger que Mme [G] était fondée à rompre les relations précontractuelles et n'a commis aucune faute.
-Réformer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable et bien fondée la demande de dommages-intérêts de M. [P] et condamné Mme [G] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour rupture abusive des relations précontractuelles, en l'absence de faute imputable à Mme [G].
-Réformer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [G] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de première instance.
-Condamner au paiement de la somme de 10 000 euros pour procédure abusive.
-Le condamner au paiement de la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du CPC.
-Le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
A l'appui de ses prétentions, Mme [G] soutient notamment que :
-M. [P] demande désormais une somme de 48 000 euros.
-Le bien a été vendu le 17 avril 2020.
-Il a fait établir des promesses unilatérales de vente.
-Après acceptation de son offre, la logique était la rédaction d'un compromis ou d'une promesse synallagmatique de vente et d'achat.
-Les projets successifs n'engageaient que la venderesse. M. [P] avait tout loisir de renoncer.
-La promesse unilatérale est caractérisée par le droit d'option.
Il se laissait un délai jusqu'au 30 mai 2020 pour opter.
-Les projets ne précisaient pas le financement, le montant respectif des deniers personnels, des deniers empruntés.
-Une consignation dérisoire de 5000 euros était prévue.
-Il n'avait pas la volonté ferme d'acheter.
-Le dernier projet du 28 janvier 2020 prévoyait un délai d'option expirant le 30 mai 2020.
-Son refus n'était pas fautif.
-Le tribunal ne s'est pas expliqué sur la faute qu'il lui imputait.
-Elle a exposé des frais d'avocat de 6733 euros, produit les factures.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 21 avril 2022 .
SUR CE
- sur l'objet de l'appel
L'appel formé par M. [P] est un appel limité à la condamnation de Mme [G] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.
Il demande qu'elle soit condamnée à lui payer la somme de 48 000 euros en réparation du préjudice que lui a causé le refus de la venderesse de délivrer l'immeuble , la vente étant selon lui parfaite.
A titre subsidiaire, il soutient que la rupture des pourparlers était fautive, demande réparation du préjudice que lui a causé la rupture, préjudice qu'il évalue pareillement à la somme de 48 000 euros.
Mme [G] forme un appel incident, conteste avoir commis un faute en rompant les négociations.
- sur la perfection de la vente
Il résulte des pièces produites que M. [P] a renseigné et signé une proposition d'achat le 21 novembre 2019.
Il indiquait avoir l'intention de financer l'acquisition au moyen de ses deniers personnels et d'un ou plusieurs prêts, sans plus de précision.
La 'proposition d'achat' indiquait qu'en cas d'acceptation les conditions du financement seraient 'requises dans l'avant-contrat consignant l'accord du proposant et des propriétaires'.
Elle précisait sous la rubrique 'rédaction' : En cas d'acceptation des propriétaires, le notaire se chargera d'établir le compromis ou la promesse de vente consignant l'accord des parties ainsi que tout acte nécessaire à l'accomplissement de la transaction.
Il résulte donc de la proposition d'achat que les parties étaient convenues,une fois la proposition acceptée, de faire rédiger un compromis ou une promesse de vente par un notaire.
La proposition d'achat ne précise pas si la rédaction de l'acte incombe au notaire du vendeur ou de l'acquéreur, ne prévoit pas de délais particuliers d'établissement de l'avant-contrat.
Les parties avaient donc subordonné la vente à la signature d'un avant-contrat notarié , avant contrat qui devait notamment préciser les modalités de financement du prix.
Il résulte des pièces que le notaire de M. [P] a été chargé d'établir l'avant-contrat, que plusieurs projets ont été élaborés courant janvier, qu'aucun n'a recueilli l'assentiment de la venderesse qui a fait connaître son refus à plusieurs reprises, au plus tard le 31 janvier 2020.
En l'absence d'accord des parties sur le contenu de l'avant-contrat , M. [P] ne démontre pas que la vente était parfaite.
Il sera donc débouté de sa demande d'indemnisation résultant du refus de délivrer l'immeuble.
- sur la rupture fautive des négociations
Le tribunal a estimé que la faute était caractérisée au regard de l'offre acceptée, des sommes engagées.
Mme [G] conteste avoir commis une faute quelconque en mettant un terme aux négociations engagées depuis le 25 novembre 2019.
Elle reproche à M. [P] un manque de diligence, son obstination à lui faire signer une promesse unilatérale de vente alors qu'elle souhaitait qu'un compromis ou promesse synallagmatique engageant les deux parties fût signé, une imprécision quant aux engagements pris, leurs dates, une modification du projet de financement au regard de ce qui était annoncé.
M. [P] se dit de bonne foi.
Les écritures confirment l'existence de 5 projets de promesse élaborés en janvier.
Les productions sont limitées à 3 projets dont l'un seulement est daté du 28 janvier 2020.
Il en résulte :
Les projets ont été transmis en janvier soit près de deux mois après la signature de l'offre.
Les projets I et II se ressemblent beaucoup à la seule exception du montant maximum du prêt envisagé : 600 000 euros, 715 000 euros.
Ils s' intitulent l'un et l'autre promesse unilatérale de vente.
M. [P] assure que le choix de la promesse serait le fait de son notaire qui aurait l'habitude d'établir des promesses unilatérales de vente.
Il est certain que Mme [G] a manifesté immédiatement son refus d'une promesse unilatérale dont elle avait parfaitement compris qu'elle ne présentait d'intérêt que pour l'acquéreur.
Malgré ce refus, le notaire de l'acquéreur a continué de transmettre des projets de promesse unilatérale, les modifications apportées ne portant jamais sur cet élément essentiel.
La lecture des projets I et II établit par ailleurs que de nombreux éléments restaient en suspens, , ont été laissés entre parenthèses.
Ainsi, la date convenue pour la réitération de la vente ou la levée d'option par le bénéficiaire n'est pas renseignée.
Les dates butoir prévues pour l'accomplissement des démarches bancaires, l' information du vendeur en cas de refus de prêt ne sont pas non plus indiquées.
Les deux projets prévoient une indemnité d'immobilisation de 66 670 euros.
Il n' est cependant fait référence qu'à un dépôt de 5000 euros sans que la date du dépôt ne soit indiquée. Il n'est rien dit du solde.
La venderesse devra attendre le dernier projet , celui daté du 28 janvier 2020 pour qu'il soit précisé que la promesse est consentie pour une durée expirant le 30 mai 2020.
L'acte prévoit toujours que la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l'acte authentique accompagnée du versement du prix, soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire à l'intérieur de ce délai.
'La levée d'option par le bénéficiaire, si elle est effectuée, transformera la promesse unilatérale de vente en vente'.
Le projet prévoit toujours une indemnité d'immobilisation de 66 700 euros.
Il est cette fois prévu que le bénéficiaire déposera au plus tard le 5 février 2020 la somme de 5000 euros, le solde étant stipulé être versé par virement sur le même compte au plus tard le 30 mai 2020.
Le projet précise enfin que la condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres de prêt au plus tard le 28 mars 2020.
Il résulte du dernier projet élaboré qu'il reste inchangé sur l'essentiel du point de vue de la venderesse soit une promesse unilatérale et non la promesse synallagmatique ou le compromis qu'elle avait demandé.
La succession de projets démontre que l' 'acquéreur' comme son notaire avaient connaissance des attentes de Mme [G].
Un acte un peu plus précis n' a été élaboré que plusieurs semaines après que Mme [G] eut indiqué de manière claire qu'elle n'entendait plus contracter avec M. [P].
De même, l'indemnité d'immobilisation est versée alors que M. [P] avait connaissance du refus de Mme [G] de donner suite.
Elle a été versée alors qu'aucun acte n'était signé.
Le fait que les projets mentionnent la participation du notaire de la venderesse ne démontre d'aucune façon que celle-ci ait effectivement participé à l'élaboration des projets, donné son accord sur le principe de la promesse unilatérale.
Il n'est justifié d'aucun échange accréditant cet accord, accord qui est manifestement contredit par les rédactions successives.
Il résulte des éléments précités que Mme [G] était parfaitement fondée à mettre un terme à des négociations engagées depuis le 25 novembre 2019 et alors que l'acquéreur se ménageait la faculté de renoncer discrétionnairement à la vente jusqu'au 30 mai 2020.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a retenu une faute de la venderesse et l'a condamnée au paiement de dommages et intérêts.
- sur la demande d'indemnisation pour procédure abusive
La demande formée par l'appelant, demande qui avait été satisfaite en partie en première instance n'est pas fautive et n'est donc pas susceptible de fonder une demande d'indemnisation.
Mme [G] sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef.
- sur les autres demandes
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d'appel seront fixés à la charge de l'appelant.
PAR CES MOTIFS :
statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort
Dans les limites de l'appel interjeté
- infirme le jugement entrepris
Statuant de nouveau :
- déboute M. [P] de ses demandes
Y ajoutant :
- déboute les parties de leurs autres demandes
- condamne M. [P] aux dépens de première instance et d'appel
- condamne M. [P] à payer à Mme [G] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,