Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 6
ARRÊT DU 05 JUILLET 2013
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/19285
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Septembre 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/16041
APPELANTE
Société CABINET SERRAIN SARL agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux
Dont le siège social est
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par : la SCP Jeanne BAECHLIN , avocats au barreau de PARIS, toque : L0034
Assistée par : Me Vincent PERRAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : P87
INTIMES
Syndicat des coprop. [Adresse 2] représenté par son Syndic, la S.A. CABINET JOURDAN [Adresse 3] prise elle-même en la personne de ses représentants légaux
Dont le siège social est
SA CABINET JOURDAN
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Monsieur [MO]
Domicilié
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Madame [MO]
Domiciliée
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Madame [L] [V]
Domiciliée
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Monsieur [C]
Domicilié
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Madame [C]
Domiciliée
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Madame [I] [T]
Domiciliée
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Madame [N]
Domiciliée
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Monsieur [N]
Domicilié
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Madame [WG] [XC]
Domiciliée
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Madame [G] [VK]
Domiciliée
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Monsieur [E]
Domicilié
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Madame [E]
Domiciliée
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Madame [F]
Domiciliée
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Monsieur [QD]
Domicilié
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Madame [QD]
Domiciliée
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Madame [P] [X]
Domiciliée
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Mademoiselle [H] [X]
Domiciliée
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Monsieur [R]
Domicilié
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Madame [R]
Domiciliée
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Monsieur [U]
Domicilié
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Madame [U]
Domiciliée
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Monsieur [O] [Y]
Domicilié
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Monsieur [MO] [W]
Domicilié
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Madame [XY]
Domiciliée
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Monsieur [XY]
Domicilié
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Monsieur [Q] [B]
Domicilié
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Monsieur [D]
Domicilié
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Madame [D]
Domiciliée
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Madame [K] [M]
Domiciliée
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Madame [Z] [J]
Domiciliée
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Madame [S] [A]
Domicilié
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
Monsieur [HH] [ID]
Domicilié
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par : la SCP RIBAUT, avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté par : Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
MMA IARD venant aux droits de AZUR ASSURANCES IARD prise en la personne de ses représentants légaux
Dont le siège social est
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par : la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU-JUMEL, avocats au barreau de PARIS, toque : K0111
Assistée par : Me Jean Eric CALLON, avocat au barreau de PARIS, toque : R263
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 Avril 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Marie-Christine BERTRAND, Présidente de chambre
Monsieur Paul André RICHARD, Conseiller
Monsieur Claude TERREAUX, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Sabrina RAHMOUNI
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Christine BERTRAND, Présidente et par Madame Sabrina RAHMOUNI, Greffier présent lors du prononcé.
FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
La compagnie AZUR aux droits de laquelle vient la compagnie MMA a décidé courant 2004 de vendre par appartements l'immeuble dont elle était propriétaire au [Adresse 2] et de le placer sous le régime de la copropriété.. Avant de procéder à la mise en vente , la compagnie AZUR a demandé au cabinet SERRAIN d'établir un diagnostic de l'état de l'immeuble . Il déposait son rapport le 31 mars 2004 . Dès le mois de février 2005 , le syndicat des copropriétaires constatait certains désordres et notamment un défaut d'étanchéité de la terrasse du 7ème étage qu'il était contraint de reprendre pour la somme de 17 414,67 €. Le 11 mai 2006 , les copropriétaires mandatait le syndic pour qu'il initie une procédure afin d'obtenir la désignation d'un expert ; M [RV] désigné par ordonnance de référé du 19 octobre 2006 déposait son rapport le 8 février 2008 .
Le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires assignaient les MMA devant le tribunal de grande instance de PARIS en juillet 2008 .
Par jugement du 10 septembre 2010 , le tribunal condamnait les MMA à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 65 000 € au titre de l'indemnisation globale pour les terrasses, 2310 ,24 € au titre des conséquences des infiltrations et le cabinet SERRAIN in solidum avec les MMA à hauteur du 1/3 des dites sommes .
Le cabinet SERRAIN a interjeté appel et aux termes de ses dernières conclusions du 3 décembre 2012 demande à la Cour de débouter le syndicat des copropriétaires des demandes dirigées à son encontre
Vu les dernières conclusions des MMA en date du 21 novembre 2012 tendant à débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes .
Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 1er octobre 2012 .
SUR CE :
Considérant que le cabinet SERRAIN a été investi d'une mission d'établissement du diagnostic technique préalable à la mise en copropriété de l'immeuble .
Que le compte rendu du cabinet SERRAIN précise que ' Ce diagnostic est un constat de l'état apparent de solidité du clos et du couvert , et de l'état apparent des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité ; C'est un constat visuel , sans moyens spéciaux d'investigations et établi à un instant donné ; il porte uniquement sur des éléments normalement visibles et accessibles et n'a aucun caractère destructif .'
Considérant que dans le cadre de cette mission limitée , le cabinet SERRAIN notera que ' l'immeuble possède une terrasse privative recouverte de caillebotis et dalles qui a pu être visitée . Pas de désordre constaté sur les joints de revêtement bitumineux des acrotères apparents ;' il relèvera la présence d'une chaudière fuel au 1 er sous sol en bon état , un ascenseur et un monte voiture .
Considérant que la notice descriptive établie par la compagnie AZUR dans le but de vendre les appartements conclut que ' D'une manière générale , le bâti et les différentes installations sont dans un état d'usage satisfaisant .'
Considérant que le syndicat des copropriétaires fera vérifier par des organismes sérieux les installations des ascenseurs et de la chaudière.
Qu'en ce qui concerne les ascenseurs , le rapport CECI note que l'ascenseur de personnes présente une usure très importante de 57 % et le montant des travaux à réaliser avec optimisation pour le bon fonctionnement s'élève à 39 899 € et qu'en ce qui concerne le monte voiture le montant des travaux est de 7 389 € .
Considérant que quant à l'installation de chauffage , L'APAVE conclut qu'il est impératif de prévoir à plus ou moins court terme une rénovation complète de la chaufferie ;.
Considérant que le rapport de M [RV] donne les avis suivants concernant chacun des désordres allégués par le syndicat des copropriétaires :
- CHAUDIÈRE : ' l'immeuble a près de 40 ans , la chaudière est d'origine , il est normal que ces installations techniques soient en fin de vie ; Cependant elles ne peuvent être qualifiées d'inutilisables . L'entreprise MANEI propose de maintenir le fonctionnement de ces installations moyennant 5 000 € '.
- CANALISATIONS D'EAUX USÉES : La non conformité des réseaux et des canalisations d'eaux usées et d'eaux vannes n'a pas été démontrée .
- ÉTANCHÉITÉ DES TERRASSES : La réfection complète de la terrasse du 7ème étage s'impose .La réfection complète de l'étanchéité de la terrasse du 8ème étage s'impose ainsi que la réfection des relevés d'acrotères . L'état de l'étanchéité était visible ,du moins au niveau du relevé des acrotères , des infiltrations auraient du attirer l'attention de l'ancien propriétaire , celles ci étant visibles dans la cage d'escalier de l'immeuble en partie haute . Cet état ne correspond pas à la description faite dans le diagnostic du cabinet SERRAIN . Il est à noter que le cabinet SERRAIN s'est bien rendu sur la terrasse du 8ème étage ; Il n'a pas constaté de désordres sur les relevés bitumineux des acrotères apparents , ce qui est impossible , compte tenu de leur état actuel .
- FISSURES ET ECAILLAGES DE PEINTURE ENTRE LE 6ème ET LE 7ème étage : ces désordres sont la conséquence de la mauvaise étanchéité de la terrasse du 8ème étage .
Considérant qu'enfin l'expert conclut sur la notice descriptive que celle ci reprend le bilan technique du cabinet SERRAIN ; Il s'ensuit que la présentation de l'immeuble est celle faite dans le cadre de la loi SRU ce qui peut induire en erreur les copropriétaires sur l'état de certains équipements . Notamment dire que la chaudière es t en bon état est une appréciation qu'a pu faire le cabinet SERRAIN dans le cadre d'un examen visuel mais qui n'aurait pas du être faite par le propriétaire qui n'ignorait pas que la chaudière était en fin ce vie ; Il en est de même pour l'ascenseur et le monte voitures . Pour ce qui concerne l'étanchéité des terrasses , la notice descriptive de vente n'en parle pas , les observations ( erronées du rapport SERRAIN ) ne sont pas mentionnées dans la notice descriptive de vente qui passe sous silence ce poste .
- ASCENSEURS :
Considérant que le cabinet CECI a établi un diagnostic de l'ascenseur et du monte voiture dans l'optique d'une mise en conformité imposée par la loi ;
Que le dit cabinet a chiffré le montant des travaux à la somme de 7 554€ pour l'ascenseur et 7389 € pour le monte charge pour les travaux de mise en conformité à échéance de 2008 .
Considérant que le syndicat des copropriétaires en ce qu'il représente l'ensemble des copropriétaires est recevable à agir dès lors qu'un dommage est collectif affectant l'immeuble .
Que la mauvais état des terrasses justifie l'intervention des coprorpiétaires et du syndicat des copropriétaires .
Considérant que bien qu'elle soit propriétaire d'un patrimoine immobilier important , la MMA ne saurait être considérée au regard du droit immobilier comme un professionnel .
Considérant que si le cabinet SERRAIN a commis une faute contractuelle au regard de sa mission en établissant un diagnostic erroné , il ne saurait être pour autant tenu pour responsable des travaux de remise en état nécessaires .
Considérant qu' en effet la faute du cabinet SERRAIN est sans lien de causalité direct avec la necessité de refaire l'étanchéité des terrasses ou la remise en état des ascenseurs , qu'en conséquence les MMA ne sauraient demander sa garantie des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre .
Que cependant la faute du cabinet SERRAIN a conduit les MMA à être attraites en justice par le syndicat des copropriétaires et certains copropriétaires lui causant ainsi un préjudice en relation directe avec sa faute ;
Que la Cour allouera aux MMA la somme de 15 000 € en réparation du préjudice subi .
Considérant que les MMA soutiennnent que doivent s'appliquer les clauses de non garantie figurant dans les actes de vente puisqu'elles ignoraient les vices cachés ;
Mais , considérant que les MMA connaisaient l'état de l'immeuble pour avoir fait figurer dans chaque acte de vente une liste de travaux qu'elles conservaient à sa charge : déplacement des boites aux lettres , dans le hall et paliers , dépose du sol de l'ascenseur , reprise ponctuelle de plaques de pierre en façade et mise en peinture des murs du sous sol .
Que les MMA ont édité une notice descriptive suffisamment détaillée pour qu'elle ait valeur contractuelle ; que cependant , cette notice comme le relève M [RV] ne reflète pas la réalité de l'état de certains équipements ; que notamment elles devaient savoir que la chaudière était en fin de vie pour être en place depuis l'origine de la construction de l'immeuble soit quarante ans environ, et qu'il en est de même pour les ascenseurs .
Que la notice descriptive résume cependant l'état de l'immeuble en affirmant que le bâti et les différentes installations sont dans un état d'usage satisfaisant .
Qu'il résulte de ce qui précède que l'information donnée par les MMA aux acheteurs n'est pas de nature à l'exonérer de sa responsabilité en tant que vendeur .
Que le silence des MMA sur l'état réel de certains équipements ont conduits les acheteurs à contracter selon des modalités financières qui n'auraient pas manqué d'être différentes si l'information sur l'état de l'immeuble avait été complète .
Considérant que le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des sommes afférents à la remise en état de l'étanchièté des terrasses et des dépenses accessoires .
Considérant que l'étanchéité des terrasses ont du etre reprises en totalité pour la somme de 90 594,25 € à laquelle il convient d'ajouter les frais de maîtrise d'oeuvre , de syndic et d'assurances DO pour la somme de 10 641,88 €.
Considérant que les ascenseurs qui sont également en fin de vie doivent être à terme entièrement rénovés ; que si la compagnie venderesse a passé sous silence leur vétusté alors même qu'ils devront être entèrement revus ultérieurement , les travaux de remise en état pour les échéances futures de 2013 et 2018 ne sauraient être mis à sa charge s'agissant de travaux d'entretien ; que seuls seront mis à la charge des MMA la mise en conformité pour l'échéance de 2008 , l'état des ascenseurs le justifiant avant cette date ;
Considérant que la remise en état sera à la charge des MMA pour la somme de 12 101 €.
Considérant qu'il sera fait application de l'article 700 du CPC.
PAR CES MOTIFS ;
La cour,
Statuant publiquement et contradictoirement ,
INFIRME le jugement
A nouveau ,
CONDAMNE la compagnie MMA venanat aux droits de la compagnie AZUR à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 103 546,37 € au titre de l'étanchéité des terrasses et de la reprise de la cage d'escalier ,et 12 101€ au titre des réparations des ascenseurs .
CONDAMNE le cabinet SERRAIN à verser à la compagnie MMA la somme de 15 000 € à titre de dommages intérêts ;
CONDAMNE le cabinet SERRAIN et les MMA à payer chacun la somme de 2 000 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;
CONDAMNE le cabinet SERRAIN à payer aux MMA la somme de 2 000 € au visa de l'article 700 du CPC .
CONDAMNE le cabinet SERRAIN et les MMA aux dépens qui seront recouvrés par les avocats dans les termes de l'article 699 du CPC.
LE GREFFIER LE PRESIDENT