COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 05 JUIN 2024
N° 2024/ 269
N° RG 21/00883
N° Portalis DBVB-V-B7F-BGZ4J
Syndicat des copropriétaires de la résidence
[Adresse 5]
C/
[T] [V]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me François COUTELIER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 01 Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01497.
APPELANTE
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 4] [Localité 2]
agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 8] SAS dont le Siège Social est [Adresse 1] [Localité 8], lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
représentée par Me François COUTELIER, membre de l'association COUTELIER, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Lauréline DEPAUW, avocat au barreau de TOULON
INTIME
Monsieur [T] [V]
demeurant [Adresse 6] [Localité 3]
assigné le 04.02.21 à étude (DA + conclusions)
défaillant
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2024.
ARRÊT
Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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M. [T] [V] est propriétaire d`un appartement (lot n°6) au sein de la copropriété [Adresse 5] selon le titre de propriété en date du 8 septembre 2017 publié aux services de la publicité foncière.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] (syndicat principal), situé [Adresse 7] [Adresse 4] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 8] SAS l'a vainement mis en demeure et relancé en paiement de ses charges de copropriétés entre le 5 février 2018 et le 13 septembre 2019, et lui a adressé un commandement de payer en date du 20 juillet 2018.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] (syndicat principal), situé [Adresse 7] [Adresse 4] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 8] SAS a assigné M.[V] par acte en date du 23 septembre 2020 selon la procédure dite accélérée au fond prévue à1`article 839 du code de procédure civile aux fins d'obtenir la condamnation de M.[V] au paiement de l'arriéré des charges de copropriété.
Considérant que le syndicat des copropriétaires produit au soutien de sa demande deux décomptes démontrant un recours massif à des actes payants inutiles et répétés du syndic et ne concordant pas entre eux ni avec la somme réclamée, par jugement réputé contradictoire rendu le 1er décembre 2020, le Tribunal judiciaire de TOULON a:
Débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] (syndicat principal), situé [Adresse 7] [Adresse 4] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 8] SAS, de toutes ses demandes;
Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] (syndicat principal), situé [Adresse 7] [Adresse 4] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 8] SAS, aux entiers dépens de l`instance.
Par déclaration au greffe en date du 19 janvier 2021, le syndicat a interjeté appel de cette décision.
Il sollicite:
ORDONNER la jonction de la présente instance avec celle enrôlée sous le n° RG 21/00856.
INFIRMER le jugement rendu le 01 décembre 2020 par le Tribunal judiciaire de TOULON
en ce qu'il a :
- Débouté le syndicat principal des copropriétaires de la [Adresse 7], situé [Adresse 7], [Adresse 4], [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 8] SAS, de toutes ses demandes ;
- Condamné le syndicat principal des copropriétaires de la [Adresse 7], situé [Adresse 7], [Adresse 4], [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 8] SAS, aux entiers dépens de l'instance.
Et statuant à nouveau, Voir la Cour d'appel :
JUGER que Monsieur [V] est redevable de la somme de 3.010,02€ suivant décompte arrêté au 20 janvier 2021 ; somme détaillée ci-après :
Charges de copropriété: 1.090,40€
Frais engagés en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965: 1.919,62€
Total 3.010,02€
Par conséquent,
CONDAMNER Monsieur [V] au paiement de la somme de 1.090,40€ au titre des charges de copropriété hors frais engagés par le Syndicat des copropriétaires en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, suivant décompte arrêté au 20 janvier 2021 ;
CONDAMNER Monsieur [V] au paiement de la somme de 1.919,62€ au titre des frais engagés en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 suivant décompte arrêté au 10 décembre 2020 ;
JUGER que les intérêts dus pour une année s'incorporent en capital et produiront le même intérêt conformément aux dispositions de l'article 1342-2 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER Monsieur [V] au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages-et-intérêts ;
CONDAMNER Monsieur [V] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens d'appel et de première instance.
A l'appui de son recours, il fait valoir:
-que suivant décompte arrêté au 17 septembre 2020, l'intimé est redevable de la somme de 961,56€ au titre des charges de copropriété hors frais engagés par lui en vertu de l'article 10-1 de la loi de 65 ( 2518,05€-1556,49€),
-que suivant décompte arrêté au 20 janvier 2021, sa créance a augmenté pour s'élever à la somme de 1090,40€, outre 1919,62€ de frais,
-qu'il produit les procès verbaux des AG de 2016 à 2020, aux termes desquelles les comptes ont été approuvés et les budgets prévisionnels votés,
-que le syndicat a obtenu quitus de sa gestion de sorte qu'il justifie d'une créance certaine liquide et exigible,
-que les frais sont justifiés.
M.[V] est non comparant.
Par ordonnance du 6 mai 2021 la jonction des procédures a été ordonnée.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à 1''entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipement, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses.
Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement des charges de prouver le principe de sa créance ainsi que son quantum en produisant les procès verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sollicite la condamnation de M.[V] à la somme de 1090,40€ au titre des charges de copropriété hors frais engagés par le Syndicat des copropriétaires en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, suivant décompte arrêté au 20 janvier 2021 et à la somme de 1.919,62€ au titre des frais engagés en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 suivant décompte arrêté au 10 décembre 2020, avec anatocisme en application de l'article 1343-2 du code civil.
Il verse aux débats:
-le titre de propriété,
-le contrat de syndic,
-les PV AG de 2016, 2017, 2018, 2019, 2020,
-les relevés de charges de copropriété,
-les relevés d'appels de provision,
-les relevés des dépenses,
-les lettres de relance des 11 mars 2019, 10 août, 5 et 20 février 2018,
-le commandement de payer du 20 juillet 2018,
-la saisine du conciliateur de justice du 27 mai 2020,
-l'attestation d'échec du conciliateur de justice du 7 septembre 2020,
-le décompte des sommes dues arrêté au 20 janvier 2021 (charges de copropriété et frais)
-le tableau récapitulatif des charges (arrêté à l'exercice 2020-2021)
-le décompte des frais engagés arrêté au 10 décembre 2020,
-l'appel de provision du 1er décembre 2019 au 28 février 2021,
-la facture SCP BAROSO du 24 septembre 2020.
Il en résulte que les charges locatives impayées au 20 janvier 2021 sont de:
3010,02€ - 1919, 40€ de frais soit la somme de 1090,62€, la demande étant à hauteur de 1090,40€
M.[V] est condamné à cette somme.
En ce qui concerne les frais tant le commandement de payer que les frais d'assignation sont compris dans les dépens auxquels M.[V] est condamné.
En outre trois mise en demeure en six mois ne paraissent pas excessives sans retenir les relances superfétatoires de sorte qu'il est accordé la somme de 150€, outre la somme de 240€ pour le suivi du dossier contentieux, eu égard aux dispositions du contrat de syndic, soit au total au titre des frais la somme de 390€.
Sur la demande de dommages et intérêts
Les manquements répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier direct et certain, et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l'espèce, depuis plusieurs mois M.[V] ne règle pas ses charges de copropriété, ce qui justifie qu'il soit condamné à la somme de 500€ de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
M.[V] est condamné à 1 000€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er décembre 2020 par le Tribunal judiciaire de TOULON
Statuant à nouveau,
CONDAMNER M. [V] au paiement au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 8] de la somme de 1.090,40€ au titre des charges de copropriété hors frais engagés par le Syndicat des copropriétaires en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, suivant décompte arrêté au 20 janvier 2021 ;
CONDAMNER M.[V] au paiement au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 8] de la somme de 390€ au titre des frais engagés en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 suivant décompte arrêté au 10 décembre 2020 ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1342-2 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER M. [V] au paiement au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 8] de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ;
Y ajoutant,
CONDAMNE M.[V] à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 8] la somme de 1 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE M.[V] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT