Cour d'appel - 05 juin 2024 - 21/03978

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Mauvaise foi alléguée : La société Andomus a évoqué la mauvaise foi de la société [S] S.O, arguant qu'elle avait renouvelé la location durant trois ans sans faire de réclamation, ce qui a été noté par la Cour pour contester l'argument de l'intimée.

3. Évaluation de la superficie : La Cour a souligné que l'intimée n'a pas apporté de preuves suffisantes montrant que la différence de superficie affectait l'usage du local, ce qui a été crucial pour son rejet des demandes de réparation dudit préjudice.

Interprétations et citations légales

La décision ne discute pas seulement de la norme de surface, mais analyse si le local a été en réalité conforme à l'usage prévu. Cela met en évidence que même si des divergences existent, l'obligation de livraison est respectée si l'usage du bien est adéquat.

2. Sur la mauvaise foi :
La notion de bonne foi dans l'exécution des contrats est cruciale dans l'analyse de la conduite des parties. Ici, la Cour a noté que :
> "La société [S] S.O ne rapporte pas la preuve, ni même n'allègue que les lieux n'auraient pas été conformes à cet usage."

Cela renforce l'idée que même en cas de litige, la connaissance préalable et la continuité de l'occupation sans protestation peuvent être interprétées comme une renonciation implicite à toute demande de révision basée sur la superficie.

3. Sur les frais de justice :
L'article 700 du Code de procédure civile, qui permet à la partie gagnante de réclamer des frais irrépétibles, a été appliqué pour condamner la société [S] S.O à verser 1.500 euros à la société Andomus :
> "Condamne Monsieur [V] [S] en sa qualité de mandataire ad hoc de la société [S] S.O à payer la somme de 1.500 euros à la société Andomus par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile."

Cette décision illustre l'importance de la loyauté dans les relations contractuelles et la nécessité pour les preneurs de prouver une non-conformité substantielles pour justifier des demandes d'indemnisation.

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 JUIN 2024

N° RG 21/03978 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MGT7

S.A.R.L. ANDOMUS

c/

S.A.R.L. [S] S.O

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 17 juin 2021 (R.G. 2020F00445) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 08 juillet 2021

APPELANTE :

S.A.R.L. ANDOMUS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2]

Représentée par Maître Chloé CHIARO substituant Maître Thomas PERINET de la SELAS OPTEAM AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.R.L. [S] S.O prise en la personne de Monsieur [V] [S] es qualité de mandataire ad hoc désigné aux termes d'une ordonnance du Président du Tribunal de commerce de PERIGUEUX du 25 septembre 2023 domicilié en cette qualité audit [Adresse 1]

Représentée par Maître Chloé SOUDAN substituant Maître Marie-Christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 avril 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

Par deux contrats de location saisonnière conclus le 7 janvier 2017, la société à responsabilité limitée Andomus a mis à la disposition de la société à responsabilité limitée [S] S.O deux magasins contigus situés [Adresse 3] à [Localité 4] pour la période courant du 1er avril au 31 octobre 2017.

La société Andomus a loué les mêmes magasins à la société [S] S.O pour la même période des saisons 2018 et 2019.

Par courrier du 13 décembre 2019, la société [S] S.O a réclamé à la société Andomus le remboursement d'une partie des loyers versés pour l'un des magasins en indiquant que la superficie mentionnée au contrat était supérieure de moitié à sa surface réelle puis, à la suite du refus opposé par la société Andomus par courrier du 9 janvier 2020, a saisi le tribunal de commerce de Bordeaux par acte du 22 mai 2020 d'une demande de condamnation de la bailleresse au paiement de diverses sommes pour manquement à l'obligation de délivrance.

Par jugement prononcé le 17 juin 2021, le tribunal de commerce a statué ainsi qu'il suit :

- condamne la société Andomus à payer à la société [S] S.O la somme de 23.417 euros au titre des mètres carrés facturés et non délivrés ;

- condamne la société Andomus à payer à la société [S] S.O la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- déboute la société [S] S.O du surplus de ses demandes ;

- dit que l'exécution provisoire est de droit ;

- condamne la société Andomus aux dépens.

La société Andomus a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 8 juillet 2021.

La société [S] S.O a été dissoute par décision d'assemblée générale extraordinaire du 17 juin 2022, et Monsieur [V] [S] a été désigné en qualité de liquidateur amiable. La liquidation a été clôturée le 30 septembre 2022.

Monsieur [V] [S] a été désigné mandataire ad hoc de la société [S] S.O par ordonnance du président du tribunal de commerce de Périgueux en date du 25 septembre 2023.

Par dernières conclusions notifiées le 1er avril 2022, la société Andomus demande à la cour de :

Vu les articles 1719 et 1104 du code civil,

- déclarer recevable et bien fondé l'appel formé par la société Andomus ;

- recevoir la société Andomus en ses moyens ;

Y faisant droit,

- réformer le jugement rendu par le tribunal de commerce en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a :

-condamné la société Andomus à payer à la société [S] S.O la somme de 23.417 euros au titre des mètres carrés facturés non livrés,

-condamné la société Andomus à payer à la société [S] S.O la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné la société Andomus aux dépens ;

- débouter la société [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la société [S] à payer à la société Andomus la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par dernières écritures notifiées le 15 novembre 2023, la société [S] S.O, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [V] [S], demande à la cour de :

Vu les articles 1104, 1217 et 1719 du code civil,

Vu l'article 146 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Andomus à indemniser le préjudice causé à la société [S] S.O du fait de la violation de son obligation de délivrance ;

- réformer le jugement entrepris sur le surplus ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- condamner la société Andomus à verser à la société [S] S.O, représentée par Monsieur [S] en sa qualité de mandataire ad hoc, la somme de 32.460 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 décembre 2019 au titre des mètres carrés facturés et non délivrés ;

- condamner la société Andomus à verser à la société [S] S.O, représentée par Monsieur [S] en sa qualité de mandataire ad hoc, la somme 30.799 euros au titre de la réparation des conséquences du comportement de la société Andomus ;

A titre subsidiaire,

- condamner la société Andomus à verser à la société [S] S.O, représentée par Monsieur [S] en sa qualité de mandataire ad hoc, la somme de 23.417 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 décembre 2019 au titre des mètres carrés facturés et non délivrés ;

A titre infiniment subsidiaire et avant dire droit,

- désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission de procéder à la détermination de la valeur locative du local commercial composant le lot n°1 de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour les années 2017, 2018 et 2019 ;

En tout état de cause,

- condamner la société Andomus à payer à la société [S] S.O, représentée par Monsieur [S] en sa qualité de mandataire ad hoc, la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la société CMC Avocats ainsi qu'aux entiers dépens.

***

L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 mars 2024.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. L'article 1719 du code civil dispose :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

2. Au visa de ce texte, la société Andomus fait grief au jugement déféré de l'avoir condamnée à payer à la société [S] S.O une somme de 23.417 euros au titre de mètres carrés facturés et non délivrés.

L'appelante rappelle que les contrats conclus en 2017, 2018 et 2019 étaient des baux saisonniers qui ont été conclus en considération de l'emplacement des locaux, situés sur le front de mer dans la rue commerçante d'une station balnéaire, ainsi que de la surface linéaire et, plus généralement, de leur attractivité commerciale.

La société Andomus soutient que la superficie mentionnée au bail n'avait qu'une valeur indicative et n'était aucunement déterminante du consentement de la société [S] S.O, qui avait visité les lieux avant de les louer et avait renoncé, au chapitre VII article 1 g) du contrat, à se prévaloir des dispositions des articles 1719 et 1721 du code civil en cas de vice ou de défaut des locaux loués.

L'appelante conclut que l'intimée fait preuve de mauvaise foi puisqu'elle a renouvelé la location et ainsi occupé le local litigieux trois années consécutives sans émettre de protestation ; que son action est motivée par le souhait de sa bailleresse de ne pas conclure de contrat avec elle pour la saison 2020.

3. La société [S] S.O répond qu'il est de principe que le bailleur qui ne met pas à la disposition de son locataire le local tel que stipulé dans l'accord des parties manque à son obligation de délivrance, laquelle est d'ordre public ; que, en ne lui délivrant pas la surface mentionnée au bail, la société Andomus a donc manqué à cette obligation.

L'intimée relève que la surface de 26 m² est fermement et non approximativement énoncée au bail ; que, pourtant, selon le relevé d'un géomètre, le local présente une surface de 13,70 m², ce qui constitue une perte de la moitié de la surface de vente.

La société [S] S.O fait valoir, au visa de l'article 1217 du code civil, qu'elle est donc fondée à demander réparation des conséquences de l'inexécution contractuelle.

Elle réclame à ce titre le remboursement de la fraction des loyers versée pour 13 mètres carrés inexistants en se fondant sur une note d'expertise amiable de M. [W], ainsi que l'indemnisation du préjudice causé par l'immobilisation de sa trésorerie qui n'a pu être investie à d'autres fins et du défaut de renouvellement du bail pour la saison 2020 par mesure de rétorsion de la société Andomus à ses demandes de remboursement.

Sur ce,

4. Il n'est pas discuté que les baux litigieux entrent dans le champ d'application du code civil, particulièrement des articles 1719 et suivants. L'obligation de délivrance imposée au bailleur par l'article 1719 1° du code civil consiste en la mise à disposition d'un local propre à l'usage auquel il est destiné, la discussion relative à la superficie de ce local ne relevant pas de l'application de ces dispositions.

Il est établi que le local objet des baux ici examinés était destiné à l'exploitation d'une activité commerciale de vente de chaussures, textiles marins et accessoires (sacs, chapeaux, foulards, paréos, lunettes).

Ce local a bien été délivré et mis à disposition du preneur dans la configuration existant lors de l'accord des parties.

Par ailleurs, la société [S] S.O ne rapporte pas la preuve, ni même n'allègue que les lieux n'auraient pas été conformes à cet usage ou que la différence de superficie aurait diminué cet usage, aucun élément financier ou comptable n'étant versé à ce titre. Dès lors, son action, en ce qu'elle est fondée sur l'application de ce texte, doit être rejetée.

5. Il convient donc d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a procédé à l'évaluation du loyer applicable à la surface de 13,70 m², évaluation qui, au surplus entre dans le champ du statut des baux commerciaux, et, statuant à nouveau, de débouter la société [S] S.O de sa demande de ce chef, ainsi que de ses demandes accessoires au titre de la trésorerie immobilisée et du défaut de réitération de la location pour la saison 2020.

6. Il y a lieu également d'infirmer les chefs du jugement entrepris relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance ; la société [S] S.O sera condamnée à payer les dépens de première instance et d'appel et à verser à l'appelante la somme de 1.500 euros en indemnisation des frais irrépétibles de celle-ci en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Infirme le jugement prononcé le 17 juin 2021 par le tribunal de commerce de Bordeaux.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Monsieur [V] [S] en sa qualité de mandataire ad hoc de la société [S] S.O

Condamne Monsieur [V] [S] en sa qualité de mandataire ad hoc de la société [S] S.O à payer la somme de 1.500 euros à la société Andomus par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [V] [S] en sa qualité de mandataire ad hoc de la société [S] S.O à payer les dépens de première instance et d'appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président