REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 6
ARRET DU 05 JUIN 2024
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08849 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYQ6
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mars 2022 tribunal judiciaire d'Evry - 3ème chambre - RG n° 16/09527
APPELANTE
S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de Paris, toque : P0087
INTIMÉES
S.C.I. SARREGUEMINES FOCH (caducité de l'appel à son égard)
[Adresse 5]
[Adresse 5]
N° SIRET : 523 613 875
Représentée par Me Justine DOUBLAIT, avocat au barreau d'Essonne
S.A.S. LE PIED A TERRE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
N° SIRET : 482.276.623
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
S.A. MMA IARD
[Adresse 1]
[Adresse 1]
N° SIRET : 440.048.882
agissant poursuites et diligences de son représentants légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentées par Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : G450, substitué à l'audience par Me Lou CHILLIET, avocat au barreau de Paris, toque : G0450
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Avril 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Marc BAILLY, président de chambre
M. Vincent BRAUD, président
Madame Pascale SAPPEY-GUESDON, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Vincent BRAUD dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Mélanie THOMAS
ARRET :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marc BAILLY, président de chambre et par Mélanie THOMAS, greffier, présent lors de la mise à disposition.
La société civile immobilière Sarreguemines Clemenceau a acquis la propriété d'un terrain sis [Adresse 4] et [Adresse 7] par acte notarié du 6 mai 2002 et y a entrepris l'édification d'un ensemble immobilier, dénommé « résidence [Adresse 6] » puis « résidence [Adresse 8] », placé sous le régime de la copropriété aux termes d'un règlement de copropriété du 8 mars 2006.
Les lots de copropriété ont fait l'objet de ventes en l'état futur d'achèvement.
La date de livraison, initialement prévue au 31 mars 2007, a été reportée à plusieurs reprises, différentes difficultés ayant provoqué une longue interruption du chantier.
Afin d'achever la construction, les acquéreurs des lots ont créé la société civile immobilière Sarreguemines Foch par acte notarié du 2 juin 2010.
Selon acte notarié du 2 juillet suivant, la société civile immobilière Sarreguemines Clemenceau a cédé à la société civile immobilière Sarreguemines Foch son droit de construire l'ensemble immobilier, notamment sa qualité de maître de l'ouvrage, ses pouvoirs pour passer les conventions nécessaires à la construction, de passer les actes de disposition sur les parties communes, le pouvoir de passer tout acte modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, ses obligations et responsabilités en tant que vendeur étant en revanche expressément exclues du transfert de droits.
L'acte de cession prévoyait également que la société cédante verserait les fonds restants à la société cessionnaire, qu'elle renonçait à la perception du solde des prix de vente en l'état futur d'achèvement et qu'elle s'engageait à lui céder pour un euro symbolique toute surface ou tout lot de copropriété actuellement non vendu.
Selon offre acceptée le 15 novembre 2010, la société Crédit foncier de France a consenti au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 4], représenté par son syndic la société à responsabilité limitée Le Pied-à-terre, assuré auprès de la compagnie MMA, un prêt de financement de l'achèvement des travaux d'un montant de 410 017 euros, au taux d'intérêt de 4,05 % et remboursable en dix ans.
Il était prévu que le remboursement du prêt par chacun des copropriétaires serait garanti par le cautionnement de la société Comptoir financier de garantie, l'emprunteur s'engageant, préalablement à tout appel en garantie de celle-ci et à première demande du prêteur et de la caution, à formaliser l'hypothéque légale prévue par l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965.
Par jugement du 4 avril 2012, le tribunal de grande instance de Nanterre a ouvert une procédure de liquidation judiciaire de la société civile immobilière Sarreguemines Clemenceau, close par jugement du 27 octobre 2020 pour insuffisance d'actif.
La société Crédit foncier de France a prononcé la déchéance du terme du prêt le 5 mars 2016 en raison de la défaillance de l'emprunteur dans le remboursement des sommes dues.
Par exploits d'huissier en date des 19, 20 et 27 octobre 2016, la société Crédit foncier de France a assigné la société civile immobilière Sarreguemines Foch, la société à responsabilité limitée Le Pied-à-terre et la société anonyme MMA IARD devant le tribunal de grande instance d'Évry.
Par jugement contradictoire en date du 21 mars 2022, le tribunal judiciaire d'Évry a :
' Déclaré la demande d'annulation du prêt consenti le 15 novembre 2010 par la société Crédit foncier de France au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] irrecevable car prescrite ;
' Déclaré les demandes de la société Crédit foncier de France envers la « résidence [Adresse 8] » irrecevables ;
' Condamné la société Crédit foncier de France aux dépens de l'instance ;
' Rejeté les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que la demande d'exécution provisoire du jugement ;
' Autorisé maître Patricia Papy à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration du 2 mai 2022, le Crédit foncier de France a interjeté appel du jugement contre la société civile immobilière Sarreguemines Foch, la société à responsabilité limitée Le Pied-à-terre et la société anonyme MMA IARD.
Par ordonnance en date du 17 janvier 2023, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré caduque à l'égard de la société civile immobilière Sarreguemines Foch la déclaration d'appel du 2 mai 2022.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 2 septembre 2022, le Crédit foncier de France demande à la cour de :
INFIRMER en toutes ses dispositions la décision rendue par le Tribunal Judiciaire d'EVRY le 21 mars 2022
DECLARER recevable la Société CREDIT FONCIER en ses écritures, fins et conclusions STATUANT A NOUVEAU
A TITRE PRINCIPAL
Vu l'article 1108 du Code Civil en sa rédaction applicable aux faits de l'espèce,
ORDONNER la nullité du prêt souscrit le 15 novembre 2010 entre le CREDIT FONCIER DE France et le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], en l'absence de personnalité morale de ce dernier,
En conséquence,
Vu l'article 1303 nouveau du Code Civil à l'égard de la SCI SARREGUEMINES FOCH et l'article 1240 nouveau du Code Civil à l'égard de la société LE PIED A TERRE et la société MMA IARD,
CONDAMNER in solidum la SCI SARREGUEMINES FOCH, la société LE PIED A
TERRE et la société MMA IARD à payer au CREDIT FONCIER DE France la somme de 336.869,11 €, outre intérêts au taux de 4,05% l'an calculés sur la base de 308.269,71 € à compter du 6 septembre 2016,
ORDONNER que les intérêts se capitaliseront dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du Code Civil,
A TITRE SUBSIDIAIRE
Vu les dispositions des articles 1102 et suivant (ancien 1134) et 1231-1 (ancien 1147) du c.civ.
DECLARER la Société CREDIT FONCIER de FRANCE recevable et bien fondée en son action,
DEBOUTER la SCI SARREGUEMINES FOCH représentant la Résidence [Adresse 8] représentée par son syndic en fonction la sté LE PIED A TERRE de ses demandes, fins et conclusions
Y faisant droit,
CONDAMNER la SCI SARREGUEMINES FOCH représentant la Résidence [Adresse 8] représentée par son syndic en fonction la sté LE PIED A TERRE au paiement de la somme de 336.869,11 €, outre intérêts au taux de 4,05% l'an calculés sur la base de 308.269,71 € à compter du 6 septembre 2016 jusqu'à parfait paiement.
Vu les dispositions de l'art.1343-2 c.civ
DIRE que les intérêts échus porteront eux-mêmes intérêts dès lors qu'ils seront dus pour une année entière
Vu les articles 699 et 700 du CPC,
CONDAMNER in solidum la SCI SARREGUEMINES FOCH, la société LE PIED A TERRE et la société MMA IARD à payer au CREDIT FONCIER DE France, outre dépens dont distraction au profit de la SELARL ELOCA, la somme de 4.000 € en guise d'indemnité de procédure,
Vu l'article 515 du CPC,
Assortir à tous égards la décision à intervenir de l'exécution provisoire.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 4 mai 2023, la société à responsabilité limitée Le Pied-à-terre et la société anonyme MMA IARD demandent à la cour de :
CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire d'Evry en date du 21 mars 2022 sous le RG N°16/09527 ;
A titre préliminaire :
DECLARER irrecevable l'action de la Société LE CREDIT FONCIER DE FRANCE à l'encontre de la Société LE PIED A TERRE et de la Compagnie MMA IARD ;
DECLARER irrecevable l'ensemble des demandes de la Société LE CREDIT FONCIER DE FRANCE à l'encontre de la Résidence [Adresse 8] ;
A titre principal :
CONSTATER l'existence légale du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] ;
DEBOUTER la Société LE CREDIT FONCIER DE FRANCE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire :
CONSTATER que les conditions de mise en 'uvre de la responsabilité civile de la Société LE PIED A TERRE ne sont pas réunies ;
CONSTATER que la faute de la Société LE CREDIT FONCIER DE FRANCE est directement à l'origine du préjudice dont elle se prévaut ;
DEBOUTER la Société LE CREDIT FONCIER DE FRANCE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
A titre infiniment subsidiaire :
DECLARER que la condamnation hypothétique pesant sur la Compagnie MMA IARD ne pourra s'entendre que dans les limites du contrat (plafond et franchise) opposables à toutes les parties ;
En tout état de cause :
CONDAMNER la Société LE CREDIT FONCIER DE FRANCE à verser à la Société LE PIED A TERRE et à la Compagnie MMA IARD la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
CONDAMNER la Société LE CREDIT FONCIER DE FRANCE à payer à la Société LE PIED A TERRE une somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER la Société LE CREDIT FONCIER DE FRANCE au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Benjamin PORCHER conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Pour l'essentiel, les parties développent les moyens et arguments suivants.
Sur la nullité du contrat de prêt
Le Crédit foncier de France fait valoir que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, le contrat de prêt souscrit n'est pas un prêt immobilier classique destiné à financer l'achèvement des travaux de l'ensemble immobilier constituant la Résidence [Adresse 8]. Le dossier transmis au Crédit foncier stipule qu'il s'agit d'un prêt syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] à Sarreguemines. Le Crédit foncier ne pouvait que soumettre une offre de prêt COPROPRIETE et non un prêt immobilier classique. Par définition les prêts travaux copropriété financent tous les travaux qui ne concernent pas les parties privatives. Or le descriptif transmis fait état de travaux parties communes. La société Le Pied-à-terre s'est présentée comme étant le syndic de l'ensemble immobilier et la Résidence [Adresse 8] comme étant le syndicat des copropriétaires. La société Crédit foncier avait en sa possession tous les éléments permettant de croire qu'il souscrivait un emprunt COPRO avec un syndicat des copropriétaires et son syndic en fonction. D'autant que le dossier destiné à l'obtention de l'emprunt est sans équivoque en ce qui concerne la désignation des parties. De plus les travaux envisagés étaient parfaitement décrits et détaillés dans le dossier transmis. Dès lors, le Crédit foncier n'a commis aucun manquement à cette étape de l'analyse du dossier, sachant qu'en 2010, les syndicats de copropriétaires n'étaient pas encore enregistrés dans le registre des copropriétés qui n'existait pas. Selon l'article 1108 du code civil, un contrat n'est valable qu'autant que la partie qui s'oblige a la capacité de contracter. En vertu de l'article premier, alinéa 1er, de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le régime institué par cette loi et, partant, l'existence même d'un syndicat des copropriétaires, ne s'entendent qu'à l'égard de « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ». Or en l'espèce, les lots de l'immeuble sont réunis entre les mains d'une seule personne, circonstance à elle seule exclusive de l'application du statut de la copropriété. Les éléments versés aux débats par la SCI Sarreguemines Foch pour tenter de justifier d'une pluralité de propriétaires ne sont nullement déterminants puisqu'aucun des actes n'a donné lieu à publication au livre foncier et n'ont donc pas emporté transfert de propriété. Si les prétendants à la propriété ont envisagé d'acquérir en VEFA, commandant une réservation préalable, mais que l'opération de construction, comme en l'espèce, a achoppé, il n'existe que des droits en germe incompatibles avec la notion de pluralité de propriétaires. Le syndicat des copropriétaires, supposément investi de la personnalité morale selon la SCI Sarreguemines Foch, n'est pas partie à l'instance introduite devant le tribunal de grande instance de Sarreguemines, instance dont résulte le jugement du 25 septembre 2018, ce qui est l'aveu que les conditions d'existence de la copropriété n'ont jamais été et ne sont toujours pas réunies. Surabondamment, le statut de la copropriété ne saurait non plus s'appliquer en l'espèce à défaut d'immeuble bâti au sens de l'article premier, alinéa 1er, de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, seconde condition cumulative fixée par la loi. Or l'immeuble en construction ne saurait en effet être qualifié de bâti tant qu'il n'est pas achevé dans les conditions de l'article R.261-1 du CHH. En l'absence d'applicabilité du statut de la copropriété, le syndicat, dénué d'existence légale et donc de personnalité juridique, ne pouvait souscrire le prêt supposé contracté auprès du Crédit foncier le 15 novembre 2010. Ce prêt doit, dès lors, être dit nul en vertu de l'article 1108 du code civil. Le statut légal de la copropriété revêt un caractère impératif qui prohibe que l'on puisse, en dehors des critères légaux, prétendre voir appliquer le statut de la copropriété. En l'espèce, quelle que soit la teneur de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le fait que la propriété de l'immeuble ne soit pas répartie entre plusieurs propriétaires, même à admettre que ledit immeuble puisse être tenu pour bâti, est exclusif du régime de la copropriété. La recevabilité de la constatation de la nullité du prêt n'apparaît pas utilement contestée par la SCI ou, encore, par la société Le Pied-à-terre et son assureur, qui se contentent d'affirmer que le Crédit foncier était légalement tenu de vérifier la capacité juridique et financière de l'emprunteur, sans préciser ce fondement légal. De toutes les façons, le Crédit foncier, auquel a été trompeusement présentée une situation apparemment conforme n'était nullement en situation ni n'avait l'obligation d'en déceler dès l'origine le caractère erroné. Surabondamment, nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude et les man'uvres conjuguées de la SCI et du supposé syndic ayant induit en erreur le Crédit foncier, ceux-ci sont mal venus de prétendre que, dès la souscription du prêt, le Crédit foncier aurait dû être en situation d'agir. Ce ne sont en réalité que les nécessités du recouvrement forcé qui justifiaient la révélation du motif de nullité présentement articulé, soit au pire à compter du mois de septembre 2013 voire plutôt à partir de la date de déchéance du terme du 5 mars 2016. Dès lors le délai de l'article 2224 du code civil n'était pas expiré lorsque l'exploit introductif d'instance a été délivré.
La société Le Pied-à-terre et la compagnie MMA IARD font valoir que conformément à l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Selon la jurisprudence, l'action en nullité d'un contrat de prêt est soumise à la prescription de droit commun, soit la prescription quinquennale. Or ce prêt a été conclu le 15 novembre 2010, ce qui est le point de départ de la prescription quinquennale. Au jour de la conclusion du contrat, le Crédit foncier, en sa qualité d'établissement de crédit, était légalement tenu de vérifier la capacité juridique et financière de l'emprunteur, tel que le rappelle le tribunal. Ainsi, l'hypothétique inexistence du syndicat des copropriétaires, qui constitue le fondement exclusif de son action en nullité, aurait dû lui apparaître dès la souscription du prêt s'il avait respecté son devoir préalable de renseignements. De plus, nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. Ainsi, l'action en nullité n'était recevable que jusqu'au 15 novembre 2015. Aucun acte interruptif de la prescription n'est intervenu, les mises en demeure du Crédit foncier se limitant toujours à tenter d'obtenir le règlement des échéances du prêt dont elle soulève aujourd'hui pour la première fois la nullité. En l'espèce, l'assignation ayant été délivrée les 19 et 20 octobre 2016, il ne fait aucun doute que l'action a été engagée tardivement, de sorte que l'action du Crédit foncier contre la société Le Pied-à-terre et la compagnie MMA IARD est irrecevable. De plus, contrairement à ce qu'affirme le Crédit foncier, un syndicat des copropriétaires existe dès lors que la copropriété est divisée entre au moins deux propriétaires. Ainsi, le syndicat des copropriétaires est constitué de plein droit sans qu'aucune formalité particulière ne soit nécessaire. Il est par conséquent automatiquement doté de la personnalité morale. Or, en l'espèce, il ne fait aucun doute que le syndicat des copropriétaires dispose bien d'une existence légale car les différents lots de la copropriété sont détenus par plusieurs propriétaires distincts dont les identités sont énumérées de manière exhaustive dans le tableau de répartition des quotes-parts de l'emprunt. La copropriété étant répartie entre vingt propriétaires, le syndicat des copropriétaires existe. Ces copropriétaires ne sont nullement imaginaires, tels qu'en témoignent les échanges de la société Le Pied-à-terre avec certains d'entre eux au titre des difficultés de règlement des échéances et dont aucun ne conteste ni l'existence du syndicat des copropriétaires ni le fait qu'ils soient directement concernés en leur qualité de copropriétaires. Le compte de la copropriété fait état d'un virement de monsieur [Z] et d'une remise de chèque de messieurs [X] et [L]. Ces trois copropriétaires apparaissent bien dans la
répartition des quotes-parts de l'emprunt. La copropriété est actuellement en train d'être vendue et un compromis de vente a été régularisé en octobre 2018. La société Le Pied-à-terre produit également un extrait du cadastre faisant apparaître pour chaque lot de la résidence l'identité du propriétaire, une copie du procès-verbal de l'assemblée générale du 4 septembre 2010 et une copie des esquisses de chaque étage précisant l'identité des propriétaires. L'argumentation du Crédit foncier est spécieuse car elle a estimé utile de faire délivrer une nouvelle assignation concernant ce litige notamment au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8]. Or « nul ne peut se contredire au détriment d'autrui », contrairement à ce que fait le Crédit foncier en arguant de l'inexistence du syndicat des copropriétaires dans la première procédure et se prévalant de l'existence du syndicat des copropriétaires dans la seconde procédure. La contradiction est d'autant plus manifeste que le Crédit foncier formule des demandes identiques dans ces deux procédures. Dès lors, ce comportement ne respecte pas le principe de l'estoppel.
Sur l'enrichissement injustifié de la SCI Sarreguemines Foch
Le Crédit foncier de France fait valoir qu'il est dans l'impossibilité d'obtenir du syndicat la répétition des fonds prêtés, outre éventuels dommages-intérêts sur faute prouvée, puisque celui-ci n'a pas de personnalité juridique au moment de l'engagement de l'action. Dès lors, les conditions de l'action en enrichissement injustifié sont réunies contre la SCI Sarreguemines Foch puisque c'est elle, représentée par la société à responsabilité limitée Le Pied-à-terre, qui a commandé les travaux partiellement financés par le prêt litigieux et qui s'est enrichie des sommes prêtées, au préjudice du Crédit foncier, sans assumer la moindre charge liée au remboursement. Cette situation ne trouve de justification ni dans la loi, ni dans un acte ou contrat. Le jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Sarreguemines le 25 septembre 2018 atteste du rôle prépondérant occupé par la SCI dans la conduite des travaux, la SCI s'étant comportée comme le véritable maître d'ouvrage. La SCI Sarreguemines Foch s'est comportée comme le représentant de la collectivité des futurs propriétaires de sorte que, en l'absence de transfert des droits sur la construction à ce stade, c'est bien le patrimoine de la SCI qui s'est trouvé accru au moyen des fonds prêtés par le Crédit foncier.
La société Le Pied-à-terre et la compagnie MMA IARD font valoir que si le SDC [Adresse 8] n'a pas d'existence légale, la SCI Sarreguemines Foch a nécessairement bénéficié d'un enrichissement sans cause au titre des fonds versés par le Crédit foncier. Or par une ordonnance en date du 17 janvier 2023, la déclaration d'appel a été déclarée caduque à l'égard de la SCI Sarreguemines Foch de sorte que la présente demande aux fins de garantie est devenue sans objet.
Sur la responsabilité délictuelle de la société Le Pied-à-terre
Le Crédit foncier de France fait valoir que la société Le Pied-à-terre a commis une faute à l'égard du Crédit foncier en ayant créé l'illusion de l'existence légale d'un syndicat de copropriétaires pourtant dépourvu de la personnalité morale. La société Le Pied-à-terre, professionnelle réglementée de l'immobilier et mandataire rémunéré, en se présentant syndic d'une copropriété inexistante, syndic réputé habilité à s'engager au nom de ladite copropriété, a participé à la mise en place d'un concours financier et au déblocage de fonds que le Crédit foncier ne peut utilement recouvrer. Pour tenter d'échapper à sa responsabilité, la société Le Pied-à-terre soutient que l'erreur qu'elle aurait commise s'estomperait devant celles qui sont imputées au Crédit foncier qui aurait « fait preuve d'une réticence et d'une inertie fautive dans le cadre de la gestion des impayés ». Or ces prétendues fautes, si elles étaient avérées, sont sans aucune relation avec le dommage dont la réparation est réclamée, qui est l'impossibilité de recouvrer les sommes débloquées contre un emprunteur inexistant.
La société Le Pied-à-terre et la compagnie MMA IARD font valoir que le Crédit foncier ne parvient pas à justifier de la responsabilité civile de la société Le Pied-à-terre car, conformément à l'article 1240, la responsabilité civile de nature délictuelle nécessite que soit démontrée l'existence d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité, ce que ne démontre pas le Crédit foncier. La société Le Pied-à-terre se contentait de respecter et d'exécuter sa mission restreinte de syndic conformément au contrat conclu par l'intermédiaire d'[E] [V], ce dernier se présentant en qualité de président du conseil syndical. Les fonds versés par le Crédit foncier n'ont à aucun moment été détenus par la société Le Pied-à-terre. Dans le cadre de la gestion de l'emprunt bancaire, la société Le Pied-à-terre a informé le conseil syndical et l'ensemble des copropriétaires conformément aux informations en sa possession et a fait preuve de diligences afin d'obtenir une résolution amiable de ce litige, notamment en relançant les copropriétaires défaillants et en sollicitant la mise en 'uvre de la garantie auprès du Crédit foncier. Si par extraordinaire, il était considéré que le syndicat des copropriétaires n'a pas d'existence légale, il ne peut être que constaté que la société Le Pied-à-terre n'a commis aucune faute à ce titre. À l'inverse, le Crédit foncier a incontestablement fait preuve d'une réticence et d'une inertie fautive dans la gestion des impayés puisque les difficultés rencontrées par la copropriété ont été signalées dès le mois de septembre 2013 et ce n'est qu'en novembre 2015 que le Crédit foncier s'est rapproché de la société Le Pied-à-terre. Une telle carence de l'établissement de crédit a manifestement eu pour conséquence d'aggraver les difficultés de trésorerie de la copropriété mais également l'importance des impayés. Le Crédit foncier affirme aujourd'hui qu'il n'existerait aucun lien entre son comportement et l'impossible remboursement des sommes versées alors que du fait de son inertie, il a aggravé le préjudice dont il se prévaut. Il tente en réalité de faire supporter la charge et les conséquences de sa propre faute. Un syndicat des copropriétaires conservant la qualité de particulier consommateur, il appartenait à l'établissement de crédit de vérifier la capacité juridique et financière de l'emprunteur. Or le Crédit foncier affirme n'être tenue à aucune vérification, alors que la jurisprudence indique qu'il est tenu d'un devoir de mise en garde à l'égard de ses emprunteurs non avertis, tels qu'un syndicat des copropriétaires, ce qui implique qu'il vérifie la capacité financière de l'emprunteur prospectif. Ainsi, en l'espèce, si le syndicat des copropriétaires n'a pas d'existence légale et que la copropriété n'est donc pas répartie entre plusieurs propriétaires, il est difficilement concevable que le Crédit foncier ait été capable d'effectuer ces vérifications pour finalement accepter d'octroyer un prêt bancaire à une copropriété qui n'existerait pas. Le Crédit foncier ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude pout obtenir, en sus du remboursement du capital versé, le payement des intérêts contractuels ainsi que diverses pénalités contractuelles. Si par extraordinaire, le contrat litigieux était anéanti, aucuns intérêts ou pénalités ne sauraient être supportés par la société Le Pied-à-terre et la compagnie MMA IARD puisque ces sommes contractuellement fixées par le contrat ne pourraient pas subsister alors que ce même contrat a été annulé de manière rétroactive.
À titre subsidiaire, sur la créance du Crédit foncier
Le Crédit foncier de France fait valoir qu'au regard de l'acte notarié du 2 juin 2010 et de l'acte de prêt souscrit le 2 novembre 2010, la société Le Pied-à-terre est intervenue en qualité de mandataire et syndic de ladite résidence. Le contrat de prêt souscrit en 2010 est un crédit COPRO et l'a été au nom et pour le compte de la Résidence [Adresse 8], et non pour le compte de chacun des copropriétaires. Un syndicat de copropriétaires représenté par son syndic peut faire un emprunt bancaire pour financer des travaux au sein de la copropriété. Ce prêt peut être fait pour l'ensemble des copropriétaires ou pour les seuls copropriétaires qui décident d'y participer. La décision d'emprunter doit être prise par
un vote en assemblée générale. C'est à tort que la société Le Pied-à-terre tente de reporter la faute de la gestion des impayés de certains copropriétaires sur la concluante car il n'apparaît pas que les copropriétaires aient adhéré à titre personnel et pour leur quote-part à l'emprunt. Ainsi, il appartenait à la société Le Pied-à-terre en qualité de syndic et mandataire de la Résidence [Adresse 8] de mettre en 'uvre les procédures de recouvrement de charge et appels travaux et d'inscrire les garanties nécessaires pour sauvegarder les droits de son mandataire, conformément aux dispositions de l'article 18 de la loi du 18 juillet 1962. Dès lors, la société Le Pied-à-terre n'a pas rempli sa mission de syndic. Pour se dédouaner de sa gestion, elle fait valoir une obligation de mise en garde et une vérification de la capacité financière de l'emprunteur à la charge de l'établissement financier. Or les travaux sur les parties communes ont été décrits dans la demande d'offre de prêt, de sorte qu'il n'y a pas de manquement au titre de cette obligation, d'autant que l'emprunt collectif est voté dans le cadre de travaux nécessaires à la conservation d'un immeuble. En cas d'impayé de remboursement du prêt, le syndic doit adresser une mise en demeure au copropriétaire défaillant. En cas d'échec de cette mise en demeure, et à l'expiration d'un délai de 30 jours, le syndic peut appeler la caution à rembourser les impayés du copropriétaire. La garantie souscrite auprès du Comptoir financier de garantie a pour objet de cautionner l'obligation de chaque copropriétaire à l'égard de la société Crédit foncier correspondant à la fraction des charges de copropriété représentant la quote-part de remboursement collectif mise à sa charge. Dès réception de la première mise en demeure, la société Le Pied-à-terre aurait dû actionner les procédures de recouvrement et d'inscription de garantie telles que stipulées dans l'offre de crédit et ainsi subroger le Comptoir financier de garantie dans les droits, hypothèques et privilèges légaux du syndicat des copropriétaires, la Résidence [Adresse 8]. De plus, les modalités de mise en 'uvre de la caution, le Comptoir financier de garantie, étaient annexées à l'acte de prêt. La responsabilité du syndic est engagée à l'égard des copropriétaires s'il n'exerce pas correctement ses fonctions ou s'il ne respecte pas les règles de fonctionnement de la copropriété. Les règles de fonctionnement interne du syndicat ne peuvent en aucun cas être mis à la charge de l'établissement financier. Ainsi, la faute commise par la société Le Pied-à-terre ne peut en aucun cas être opposée au Crédit foncier. La société Le Pied-à-terre, syndic professionnel et mandataire, ne saurait se retrancher derrière la société Crédit foncier pour dire que l'aggravation des comptes de la copropriété tient à l'attitude de la concluante, alors qu'il lui appartenait d'une part d'informer l'ensemble des copropriétaires des modalités de l'emprunt, de la manière dont les fonds seraient appelés auprès de chacun et des risques de recouvrement. Le Crédit foncier est créancier du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic et mandataire la SARL Le Pied-à-terre, de la somme de 336 869,11 euros selon décompte arrêté au 5 septembre 2016 qu'il y a lieu d'actualiser. Le débiteur étant la Résidence [Adresse 8] représentée par la SCI Sarreguemines Foch elle-même représentée par son syndic, son contractant au regard du contrat de prêt susvisé, c'est légitimement que le Crédit foncier sollicite la condamnation de ladite SCI Sarreguemines Foch représentant la Résidence [Adresse 8] représentée par la société Le Pied-à-terre.
La société Le Pied-à-terre et la compagnie MMA IARD font valoir que les demandes contre la Résidence [Adresse 8] sont irrecevables car le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] n'est pas partie à l'instance. Le fait que le syndic de copropriété soit partie à l'instance ne suffit pas à rendre recevable une demande contre le syndicat des copropriétaires, comme l'a relevé le tribunal. Aux termes de ses conclusions d'appel, le Crédit foncier ne formule plus aucune demande contre la Résidence [Adresse 8]. Les demandes « à titre subsidiaire » sont désormais exclusivement dirigées contre « la SCI Sarreguemines Foch représentant la Résidence [Adresse 8] ». Le Crédit foncier a reconnu expressément l'existence légale du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] aux termes de l'assignation délivrée le 21 février 2023. Dès lors, il ne peut pas persister à soulever une quelconque faute de la société Le Pied-à-terre au titre de la prétendue inexistence du syndicat des copropriétaires, de sorte que cette action est devenue sans objet. En tout état de cause, la société Le Pied-à-terre n'a commis aucune faute. À l'inverse, le Crédit foncier a incontestablement fait preuve d'une réticence et d'une inertie fautive dans la gestion des impayés. Une telle carence de l'établissement de crédit a manifestement eu pour conséquence d'aggraver les difficultés de trésorerie de la copropriété mais également l'importance des impayés. Le Crédit foncier affirme aujourd'hui qu'il n'existerait aucun lien entre son comportement et l'impossible remboursement des sommes versées alors que du fait de son inertie, il a aggravé le préjudice dont il se prévaut. Il tente en réalité de faire supporter la charge et les conséquences de sa propre faute. Le Crédit foncier ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude pout obtenir, en sus du remboursement du capital versé, le payement des intérêts contractuels ainsi que diverses pénalités contractuelles. Si par extraordinaire, le contrat litigieux était anéanti, aucuns intérêts ou pénalités ne sauraient être supportés par la société Le Pied-à-terre et la compagnie MMA IARD puisque ces sommes contractuellement fixées par le contrat ne pourraient pas subsister alors que ce même contrat a été annulé de manière rétroactive.
Sur le caractère abusif de la procédure
La société Le Pied-à-terre et la compagnie MMA IARD font valoir que la présente procédure a été diligentée par le Crédit foncier sur le fondement de la prétendue inexistence du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8]. Dès leurs premières conclusions régularisées en première instance le 13 mars 2017, il a été démontré l'existence du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8]. Le Crédit foncier a cependant persisté à prétendre le contraire. Or il a expressément reconnu l'existence légale du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] aux termes de l'assignation délivrée le 21 février 2023, mais ne s'est pas désisté de son instance et de son action contre la société Le Pied-à-terre et la compagnie MMA IARD. Dès lors, c'est de manière abusive que le Crédit foncier a diligenté et a maintenu la présente procédure. La société Le Pied-à-terre et la compagnie MMA IARD, contraintes de défendre leurs intérêts depuis la délivrance de l'assignation en octobre 2016, subissent un préjudice à ce titre. Conformément à l'article 910-4 du code de procédure civile, cette demande est recevable, car le caractère abusif de la procédure a été caractérisé lors de la délivrance de la seconde assignation en date du 21 février 2023.
Le Crédit foncier de France n'a pas conclu sur ce point.
Sur la garantie de la compagnie MMA IARD
La société Le Pied-à-terre et la compagnie MMA IARD font valoir que si la responsabilité civile de la société Le Pied-à-terre était retenue, la MMA IARD n'entend pas contester ses garanties. En revanche, elle est bien fondée à opposer la franchise prévue à son contrat, tant à son assurée, la société Le Pied-à-terre, qu'au Crédit foncier. Celle-ci prévoit dans son article 15 une franchise à hauteur de 10 % du montant du sinistre avec un minimum de 750 euros et un maximum de 7 500 euros.
Le Crédit foncier de France n'a pas conclu sur ce point.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2024 et l'audience fixée au 23 avril 2024.
Malgré les demandes de la cour, le Crédit foncier de France n'a pas remis ses pièces au greffe.
CELA EXPOSÉ,
Le Crédit foncier de France ne formulant plus de demande contre la « résidence [Adresse 8] », est sans objet la demande préliminaire des sociétés Le Pied-à-terre et MMA IARD de déclarer irrecevable l'ensemble des demandes de la société Le Crédit foncier de France contre la résidence [Adresse 8].
Par ailleurs, les demandes de « constater » qui ne sont, dans le dispositif des conclusions des parties, que le rappel de moyens ne constituent pas des prétentions appelant en tant que telles une réponse de la cour.
Sur les demandes principales du Crédit foncier de France :
Sur la nullité du prêt :
L'article 1304, alinéa premier, du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige, dispose que dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.
Aux termes de l'article 2224 du même code, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Le Crédit foncier de France poursuit à titre principal la nullité du contrat de prêt souscrit par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] pour défaut de capacité de l'emprunteur. Il fait valoir que le syndicat est dénué d'existence légale et de personnalité juridique parce que, d'une part, les lots de l'immeuble sont réunis entre les mains d'une seule personne ; d'autre part, l'immeuble n'est pas bâti mais en construction. Le Crédit foncier de France soutient qu'il a été abusé et que la prescription quinquennale a commencé à courir à compter de la date à laquelle ce motif de nullité lui a été révélé, soit le 5 mars 2016, de sorte que sa demande n'était pas prescrite à la date des actes introductifs d'instance du 19 et du 20 octobre 2016.
Les sociétés Le Pied-à-terre et MMA IARD font quant à elles valoir que la demande du Crédit foncier de France en nullité est prescrite depuis le 15 novembre 2015, cinq ans après la conclusion du contrat, et que l'établissement de crédit devait vérifier la capacité juridique de l'emprunteur.
La prescription d'une action en nullité commence à courir à compter du jour où l'acte irrégulier a été passé (1re Civ., 26 janv. 1983, no 82-10.426).
Le Crédit foncier de France explique toutefois que « ce ne sont en réalité que les nécessités du recouvrement forcé qui justifiaient la révélation du motif de nullité présentement articulé » : voulant mettre en recouvrement les sommes dues après la déchéance du terme, il a découvert, sur l'interrogation du livre foncier de Sarreguemines, que les lots composant la résidence n'avaient pas été attribués et demeuraient la propriété de la société civile immobilière Sarreguemines Clemenceau.
Le tribunal a procédé à une juste appréciation des circonstances de la cause en considérant que, eu égard notamment à la publicité de la situation juridique de l'emprunteur et à la qualité de professionnel du prêteur, ce dernier ne démontre pas qu'il pouvait, à la date d'octroi du prêt, légitimement ignorer le défaut de capacité de l'emprunteur désigné dans l'acte comme « la résidence [Adresse 8] ». L'appelant reconnaît au demeurant que les travaux envisagés étaient parfaitement décrits et détaillés dans le dossier qui lui a été transmis en vue d'obtenir le prêt. Le descriptif transmis faisait état de travaux relatifs aux parties communes (escalier, colonnes montantes, chauffage électricité, parking, etc.) de sorte que le Crédit foncier de France savait que l'immeuble était en construction et que, comme il l'expose, le statut de la copropriété ne pouvait lui être appliqué.
Le jugement doit donc être approuvé en ce qu'il fixe le point de départ de la prescription à la date du prêt, et en ce qu'il constate en conséquence l'acquisition de la prescription extinctive.
Sur la condamnation à payement :
Le Crédit foncier de France étant irrecevable en sa demande de nullité du prêt, il sera débouté de ses demandes subséquentes de condamnation à payement contre les sociétés Le Pied-à-terre et MMA IARD, fondées sur la responsabilité délictuelle de la société Le Pied-à-terre. Il ne peut en effet être reproché à cette dernière d'avoir créé l'illusion préjudiciable de l'existence légale du syndicat de copropriétaire emprunteur, puique le prêt en cause n'encourt pas la nullité de ce chef.
Par ailleurs, la déclaration d'appel du Crédit foncier de France étant caduque à l'égard de la société Sarreguemines Foch, sont sans objet les demandes de l'appelant tendant à la condamnation de celle-ci in solidum avec les autres intimées.
Sur les demandes subsidiaires du Crédit foncier de France :
Le Crédit foncier de France ne forme pas de demande subsidiaire au principal contre les sociétés Le Pied-à-terre et MMA IARD, mais seulement contre la société civile immobilière Sarreguemines Foch « représentant la résidence [Adresse 8] représentée par son syndic en fonction la société Le Pied-à-terre ».
La déclaration d'appel étant caduque à l'égard de la société Sarreguemines Foch, les demandes du Crédit foncier de France tendant à titre subsidiaire au débouté et à la condamnation de celle-ci sont également sans objet.
Sur l'abus d'ester :
Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
Aux termes de l'article 581 du code de procédure civile, en cas de recours dilatoire ou abusif, son auteur peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés à la juridiction saisie du recours.
L'exercice d'une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l'octroi de dommages et intérêts que lorsque est caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice. En l'espèce, au regard de la contestation existant sur l'identité du débiteur du Crédit foncier de France, un tel comportement de sa part n'est pas caractérisé par le fait que l'appelant ne se soit pas désisté après qu'il eut introduit le 21 février 2023 une instance tendant aux mêmes fins contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]. La demande des intimées sera rejetée.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. L'appelant en supportera donc la charge.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1o À l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2o Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du secundo ne peut être inférieure à la part contributive de l'État majorée de 50 %.
Il n'y a pas lieu en équité à condamnation sur ce fondement.
LA COUR, PAR CES MOTIFS,
CONFIRME le jugement ;
Y ajoutant,
DÉBOUTE le Crédit foncier de France de ses demandes contre les sociétés Le Pied-à-terre et MMA IARD consécutives à la nullité du prêt souscrit le 15 novembre 2010 ;
DÉBOUTE les sociétés Le Pied-à-terre et MMA IARD de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le Crédit foncier de France aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Benjamin Porcher conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT