Chambre civile
Section 2
ARRÊT N°
du 5 JUIN 2024
N° RG 23/629
N° Portalis DBVE-V-
B7H-CHJS JJG-J
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 13 Septembre 2023, enregistrée sous le n° 23/192
[N]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SAINT JEAN 1
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
CINQ JUIN DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE
APPELANT :
M. [G] [N]
né le 4 décembre 1983 à [Localité 12] (Saône-et-Loire)
Bâtiment communal
[Adresse 8]
[Localité 3]
Représenté par Me Stéphanie TISSOT-POLI, avocate au barreau de BASTIA, substituée par Me Caroline SALICETI
INTIMÉ :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SAINT JEAN 1
Représenté par son syndic en exercice la SARL ALALIA
dont le siège social est [Adresse 13]) prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège social
[Adresse 10]
[Localité 2]
Représenté par Me Claudia LUISI de l'AARPI TOMASI VACCAREZZA BRONZINI DE CARAFFA TABOUREAU GENUINI LUISI BENARD-BATTESTI, avocate au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 mars 2024, devant Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
Thierry BRUNET, président de chambre
Guillaume DESGENS, conseiller
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Vykhanda CHENG.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 5 juin 2024
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Cécile BORCKHOLZ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS
Par acte du 21 mars 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Jean I à [Localité 6] (Haute-Corse), représenté par son syndic la S.A.R.L. Alalia immobilier, a assigné M. [G] [N] par-devant le président du tribunal judiciaire de Bastia, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :
Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, des procès-verbaux d'assemblée générale, de la mise en demeure du 04 février 2022,
- Condamner M. [G] [N] au paiement de la somme de 9 457,72 euros avec intérêts au taux légal à compter du 04 février 2022 ;
- Condamner M. [G] [N] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par jugement du 13 septembre 2023, la présidente du tribunal judiciaire de Bastia, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :
Déclaré recevable et bien fondée la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété par M. [N],
Condamné M. [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Alalia immobilier la somme de 9 457,72 (neuf mille quatre cent cinquante sept euros et soixante-douze centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 04 février 2022 sur la somme de 8 542,99 euros,
Rejeté la demande de levée de l'hypothèque légale inscrite à l'encontre de M. [G] [N] né le 4 décembre 1983 à [Localité 12] sur 1'appartement situé [Adresse 11],
Condamné M. [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], prise en la personne de son syndic en exercice, la SARL Alalia immobilier la somme de «750 euros (SEPT CENT EUROS)» au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Laissé à M. [G] [N] la charge des entiers dépens.
Par déclaration au greffe du 5 octobre 2023, M. [G] [N] a interjeté appel du jugement prononcé en ce qu'il a :
Déclaré recevable et bien fondée la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété par M. [N],
Condamné M. [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Alalia immobilier la somme de 9 457,72 (neuf mille quatre cent cinquante sept euros et soixante douze centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 04 février 2022 sur la somme de 8 542,99 euros.
Rejeté la demande de levée de l'hypothèque légale inscrite à l'encontre de M. [G] [N] né le 4 décembre 1983 à [Localité 12] sur l'appartement situé [Adresse 11]
Condamné M. [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Alalia Immobilier la somme de «750 euros (SEPT CENT EUROS)» au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Laissé à M. [G] [N] la charge des entiers dépens.
Par conclusions déposées au greffe le 30 octobre 2023, M. [G] [N] a demandé à la cour de :
Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de BASTIA en date du 13 septembre 2023 en ce qu'il a :
- Déclaré recevable et bien fondée la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété par M. [N]
- Condamné M. [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Alalia Immobilier la somme de 9 457, 72 euros (neuf mille quatre cent cinquante sept euros et soixante douze centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 février 2022 sur la somme de 8 542, 99 euros
- Rejeté la demande de levée de l'hypothèque légale inscrite à l'encontre de M. [G] [N] né le 4 décembre 1983 à [Localité 12] sur l'appartement situé [Adresse 11]
- Condamné M. [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Alalia Immobilier la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- Laissé à M. [G] [N] la charge des entiers dépens.
Et statuant à nouveau,
Déclarer prescrites les demandes afférentes au charges antérieures au 21 novembre 2018,
Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Alalia Immobilier de ses demandes au titre des demandes afférentes aux charges relatives aux années 2014 à 2021,
Limiter le montant des condamnations mises à la charge de M. [N] à la somme de 1 501,55 euros,
Ordonner la mainlevée de l'hypothèque légale inscrite à l'encontre de M. [G] [N] né le 4 décembre 1983 à [Localité 12], à la requête du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] représenté par son administrateur provisoire Maître [R] [P] demeurant [Adresse 1] portant sur le bien suivant :
Dans un ensemble immobilier en copropriété situé à [Localité 6], [Adresse 10], lieudit [Adresse 7] d'une contenance cadastrale de 28 ares et 67 centiares, cadastré section D numéros de [Cadastre 9] et [Cadastre 4] :
Dans le bâtiment B au premier étage un appartement de type T3 d'une surface habitable de 61,93 m² avec une terrasse d'environ 8,22 m² constituant le lot 15 les 56/1000èmes de
la propriété du sol
En tout état de cause,
Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Alalia Immobilier de toute demande plus ample et contraire,
Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Alalia Immobilier à payer à M. [G] [N] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Sous toutes réserves.
Par conclusions déposées au greffe le 27 novembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Jean I a demandé à la cour de :
Vu les articles 19-2 et 42 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 2224 et 2240 du code civil,
Vu les pièces,
Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bastia le 13 septembre 2023 en ce qu'il :
- Déclare recevable et bien fondée la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété par M. [N],
- Condamne M. [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Alalia Immobilier la somme de 9 457,72 euros (neuf mille quatre cent cinquante sept euros et soixante-douze centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 04 février 2022 sur la somme de 8 542,99 euros,
- Rejette la demande de levée de l'hypothèque légale inscrite à l'encontre de M. [G] [N] né le 4 décembre 1983 à [Localité 12] sur l'appartement situé [Adresse 11].
Condamne M. [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Alalia Immobilier la somme de «750 euros (SEPT CENT EUROS)» au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Laisse à M. [G] [N] la charge des entiers dépens.
Y ajoutant :
Condamner M. [G] [N] au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens (article 696 du même code).
Sous toutes réserves.
Par ordonnance du 24 janvier 2024, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 21 mars 2024.
Le 21 mars 2024, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 5 juin 2024.
La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.
SUR CE
Pour statuer comme elle l'a fait, la première juge a considéré que les demandes en paiement n'étaient pas prescrites, celles portant sur les années 2014 à 2018 ne l'étant pas lors de l'application de la nouvelle loi et de la prescription biennale, que les charges réclamées étaient bien justifiées dans leur montant et qu'il n'y avait pas lieu à main levée de l'hypothèque légale existante compte tenu de la persistance de la dette.
Sur la prescription de la demande présentée
L'appelant fait valoir que les charges antérieures à 2018 sont prescrites en application des dispositions de l'article 2224 du code civil, ce que rejette l'intimé qui précise que son action, pour les charges de 2014 à 2018, quand elle a été engagée n'était pas irrecevable par application de l'ancienne prescription décennale, puis de la nouvelle prescription quinquennale.
L'article 2224 du code civil dispose que «Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer».
Cependant, l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige disposait, notamment, que «Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans».
Dans ce cadre, l'article 2222 du code civil indique notamment qu'«En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure».
En l'espèce, l'intimé a engagé son action pour des charges impayées de 2014 à 2023, le 25 novembre 2018, date d'application de la prescription quinquennale au présent litige, l'action en paiement des charges de 2014 à 2018 n'était pas prescrite, ayant moins de cinq années écoulées depuis leur appel à paiement et, à compter du 25 novembre 2018, le nouveau délai de prescription a commencé à courir sur cinq ans, soit jusqu'au 24 novembre 2022, pour une action engagée le 21 mars 2023, qui n'était donc pas prescrite, le total de la période concernée n'excédant pas les 10 années premières, avec moins de cinq années autour du 23 novembre 2018 en plus et en moins.
Il convient donc de confirmer le jugement entrepris sur ce point.
Sur le montant des charges dues
M. [G] [N] conteste une partie du montant qui lui est réclamé estimant que seules les charges réclamées pour les années 2022 et 2023 sont justifiées -ce que conteste l'intimé-, son prédécesseur [I] [T] étant seul mentionné dans le procès-verbal des assemblées générales entre 2014 et 2019.
Il résulte de la pièce n° 3 de l'appelant que le bien objet de la présente procédure pour lequel les charges ne sont pas payées depuis 2014 lui appartient à la suite d'un héritage le 2 février 2015, publié au bureau des hypothèques de [Localité 5] le 20 février 2015 et, à ce titre, M. [G] [N], en sa qualité d'héritier, a accepté l'actif mais aussi le passif grevant ce fonds et donc les charges de copropriété impayées.
Pour justifier du montant réclamé, l'appelant produit les procès-verbaux des assemblées générales des années 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 et un décompte des sommes dues, année par année, état financier repris dans les procès-verbaux des assemblées générales de 2021 et 2022, notifiés à M. [G] [N] les 29 novembre 2021 et 31 octobre 2022, ce dernier étant absent lors des assemblées générales au cours desquelles les comptes de la copropriété incluant sa dette ont été approuvés, sans qu'il ne conteste, dans le délai légal, les résolutions de ces assemblées générales, aujourd'hui définitives.
Ainsi, la cour, après un examen exhaustif et rigoureux des pièces produites -appels de provisions, grand livre des comptes de la copropriété, mises en demeure de l'appelant, décompte de répartition des charges et situation du compte de l'appelant-, le principe de la dette n'étant pas contesté, mais uniquement son exigibilité dans son quantum, confirme le jugement de première instance, en ce que les sommes réclamées sont bien dues et exigibles à l'encontre du copropriétaire qu'est M. [G] [N].
Le jugement entrepris est confirmé sur ce chef de la demande.
De même en ce qui concerne la demande de main levée de l'hypothèque légale prise par l'intimé pour préserver les intérêts de la copropriété mis en péril par l'attitude de l'appelant, ce dernier étant toujours débiteur d'une somme conséquente, il convient de rejeter cette demande et de confirmer une nouvelle fois le jugement querellé.
* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
S'il est équitable de laisser à la charge de l'appelant les frais irrépétibles qu'il a engagés, il n'en va pas de même pour l'intimé ; en conséquence, il convient de débouter M. [G] [N] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et d'allouer, à ce titre, au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Condamne M. [G] [N] au paiement des entiers dépens,
Condamne M. [G] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Jean I à [Localité 6] (Haute-Corse), représenté par son syndic la S.A.R.L. Alalia immobilier, la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT