REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 10
ARRÊT DU 06 JUIN 2024
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/06997 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDPHX
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Mars 2021 - Tribunal judiciaire de Paris RG n° 19/02263
APPELANTS
Monsieur [O] [C] [T] [S]
né le 27 Juin 1963 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 4]
ET
Madame [A] [F] [W] épouse [S]
née le 12 Août 1966 à PARIS
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentés et assistés à l'audience par Me Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0750
INTIMÉE
S.A.R.L. BOOK YOUR PARIS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
Assistée de Me Sophie BELLON de la SELARL GALDOS & BELLON, avocat au barreau de PARIS, toque : R056
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été appelée le 04 Avril 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Florence PAPIN, Présidente
Madame Valérie MORLET, Conseillère
Madame Anne ZYSMAN, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame [R] [K] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Catherine SILVAN
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence PAPIN, Présidente et par Ekaterina RAZMAKHNINA, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
***
Rappel des faits et de la procédure :
Par acte sous seing privé en date du 26 décembre 2016, Monsieur [O] [S] et Madame [A] [W] épouse [S] ont acquis par l'intermédiaire de la société Book your Paris un appartement situé [Adresse 2].
Le 17 janvier 2017, ils ont donné mandat à la société Book your Paris d'une part, de rechercher un locataire pour un bail à usage d'habitation secondaire et d'autre part, de gérer le bien.
Le 26 janvier 2017, Monsieur [S] a donné à son épouse un mandat spécial à effet notamment de donner à bail ce bien et d'assurer sa gestion, à défaut de paiement en cas de difficultés quelconques, d'exercer toutes les poursuites contraintes et diligences et 'généralement faire le nécessaire'.
Par courrier électronique du 27 janvier 2017 adressé à Madame [S], Monsieur [L] [Y] de la société Book your Paris a pris note de ce que son époux et elle retenaient la candidature de Monsieur [J] malgré son avis défavorable en qualité de gestionnaire du fait du manque d'éléments de son dossier.
Le 1er février 2017, Monsieur et Madame [S], par l'intermédiaire de la société Book your Paris, ont donné à bail leur appartement meublé à usage de résidence secondaire à Monsieur [J] jusqu'au 31 juillet 2017.
Le jour de la signature, Monsieur [J] a remis un premier chèque de 3.500 euros à conserver mais sans être encaissé et un deuxième chèque du même montant au titre du dépôt de garantie, ainsi que le justificatif d'un virement de 3.500 euros opéré le 30 janvier 2017 en paiement du loyer de février 2017.
A compter du mois de mars 2017, le locataire s'est montré défaillant dans le paiement de ses loyers. La société Book your Paris a affecté le chèque de 3.500 euros, qu'il lui avait remis le jour de la signature du loyer, au règlement du loyer de mars et lui a adressé plusieurs lettres de mise en demeure de régler les loyers impayés.
Le 26 juillet 2017, Monsieur et Madame [S] ont fait signifier à Monsieur [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 14.200,51 euros arrêtée au 31 juillet 2017.
Le 31 juillet 2017, date prévue pour la fin du bail, Madame [S] a rencontré Monsieur [J] en la présence d'un représentant de la société Book your Paris et d'un huissier de justice (devenu commissaire de justice). Un protocole d'accord a été signé entre les parties aux termes duquel il a été décidé que Monsieur [J] resterait dans les lieux jusqu'au 22 août 2017 et s'engageait à régler immédiatement la somme de 8.000 euros. Un « contrat de location de résidence secondaire, précaire, courte durée » avec un terme au 22 août 2017 a également été signé entre Monsieur et Madame [S] et Monsieur [J].
Le 22 août 2017, Madame [S] s'est rendue en vain à l'appartement pour la restitution des clés.
Par jugement du 30 mai 2018, le tribunal d'instance du 7ème arrondissement de Paris, saisi par les époux [S], a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion des lieux de Monsieur [D] [J], fixé une indemnité d'occupation qu'il a condamné ce dernier à payer aux époux [S] ainsi qu'une somme de 42.000 euros au titre des loyers et charges échus impayés incluant le mois de mars 2018 outre le dépôt de garantie de 7000 euros.
L'expulsion de Monsieur [J] avec l'assistance de la force publique est intervenue le 23 octobre 2018.
Par acte d'huissier du 12 février 2019, Monsieur et Madame [S] ont fait assigner la société Book your Paris devant le tribunal de grande instance de Paris en responsabilité et en indemnisation de leur préjudice.
Le 8 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
- Condamné la société Book your Paris à payer à Madame [A] [W] épouse [S] et à Monsieur [O] [S] la somme de 8.500 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations contractuelles ;
- Débouté Madame [A] [W] épouse [S] et Monsieur [O] [S] du surplus de leurs demandes indemnitaires en ce compris leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- Condamné la société Book your Paris à payer la somme de 3.000 euros à Madame [A] [W] épouse [S] et à Monsieur [O] [S] au titre des frais irrépétibles ;
- Condamné la société Book your Paris aux entiers dépens de l'instance
- Dit que Maître Franck Fischer, avocat, pourra recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ;
- Prononcé l'exécution provisoire de la décision.
Les époux [S] ont interjeté appel de cette décision le 12 avril 2021.
Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2021, Monsieur et Madame [S] demandent à la cour de :
Vu les dispositions des articles 1992 et suivants du code civil,
Vu les pièces produites aux débats et notamment le mandat conclu entre les époux [S] et la société Book your Paris,
Vu le jugement du tribunal d'instance du 7ème arrondissement du 30 mai 2018,
Vu l'insolvabilité de Monsieur [D] [J],
- Recevoir les époux [S] en leur appel et les en déclarer bien fondés,
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu la responsabilité de la société Book your Paris dans les fautes contractuelles commises dans le cadre de l'exécution de son mandat,
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité le montant des condamnations de cette société au profit des époux [S] à un montant de 8.500 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations contractuelles, et les a déboutés du surplus leurs demandes indemnitaires en ce compris leur demande de
dommages et intérêts pour résistance abusive et n'a condamné la société Book Your Paris qu'au paiement de la somme de 3.000 euros à Madame [A] [W] épouse [S] et à Monsieur [O] [S] au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens de l'instance.
En conséquence et statuant à nouveau :
- Condamner la société Book your Paris au paiement à Monsieur [O] [S] et Madame [A] [W] épouse [S] d'une somme de 77.665,78 euros.
- Condamner la société Book your Paris au paiement à Monsieur [O] [S] et Madame [A] [W] épouse [S] d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
- La condamner en tous dépens
- La condamner au paiement à Monsieur [O] [S] et Madame [A] [W] épouse [S] d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [S] font valoir que le mandataire a commis plusieurs fautes, qu'ils n'ont reçu le contrat de bail à usage de résidence secondaire qu'en juillet 2017, que le locataire n'avait pas réglé le dépôt de garantie et ne réglait pas ses loyers, qu'aucun acte de caution n'avait été souscrit par la société Max Light contrairement à ce qui était initialement prévu et que ce n'est que cinq mois plus tard que le conseil de faire délivrer un commandement visant la clause résolutoire leur a été donné, à une date trop tardive pour obtenir une ordonnance de référé et espérer une expulsion avant la période hivernale.
Ils ajoutent que la société Book your Paris n'a pris aucune mesure pour tenter d'obtenir le règlement des loyers par le locataire ni demandé à un huissier de justice l'établissement d'un commandement visant la clause résolutoire.
Ils exposent que sur les conseils de l'intimée, ils ont conclu un protocole d'accord et un avenant au contrat de bail autorisant le locataire à demeurer dans leur bien jusqu'au 22 août 2017, date à laquelle il a refusé de quitter les lieux et où ils ont dû l'assigner en justice.
Ils considèrent que l'intimée devait prendre des garanties si elle avait des doutes sur la solvabilité du locataire et leur proposer une assurance loyers impayés.
Ils concluent que les fautes commises doivent conduire à l'indemnisation pleine et entière de leur préjudice, le locataire n'ayant pu être expulsé que fin octobre 2018 ce qui a entraîné une perte de loyers sur une période de plus d'un an et non à retenir comme l'a fait le tribunal une simple perte de chance.
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2021, la société Book your Paris demande à la cour de :
Vu l'article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1353 du code civil,
Vu l'article 1231-1 du code civil,
- Déclarer les époux [S] mal-fondés en leurs demandes à l'encontre de la société Book your Paris,
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il est entré en voie de condamnation à l'encontre de la société Book your Paris et, dès lors, en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de 8.500 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations contractuelles, ainsi que la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens de l'instance,
Statuant à nouveau,
- Débouter Monsieur [O] [S] et Madame [A] [W] épouse [S] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
- Prononcer la mise hors de cause de la société Book your Paris,
Reconventionnellement,
- Condamner in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [A] [W] épouse [S] à payer à la société Book your Paris la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP Grappotte Benetreau, Avocats au Barreau de Paris, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société Book your Paris soutient avoir émis un avis défavorable à la candidature de Monsieur [J] en l'absence d'éléments suffisants concernant ses revenus, avoir informé Madame [S] de la signature d'un contrat de location 'résidence secondaire' pour une durée de six mois et qu'elle était présente lors de la signature du dit contrat, à l'occasion de laquelle un chèque de 3500 euros pour encaissement au titre du dépôt de garantie a été remis par le locataire ainsi qu'un autre chèque de 3500 euros qui ne devait pas être encaissé, à valoir sur le dépôt de garantie et le justificatif d'un virement de 3500 euros en paiement du premier loyer.
Elle indique avoir adressé au locataire deux mises en demeure en l'absence de règlement des loyers d'avril et mai 2017 ainsi qu'avoir rendu compte à Madame [S] par téléphone de ses difficultés et lui avoir adressé un email le 4 juillet 2017 lui conseillant d'engager une procédure.
Elle rappelle qu'aux termes de leurs échanges, il avait été convenu de mettre fin à son mandat de gestion sans préavis au 31 juillet 2017, date d'échéance du bail.
Elle ajoute que Madame [S] a pris la décision d'autoriser le locataire à rester dans les lieux et a fait établir par son conseil un contrat de location de résidence secondaire précaire de courte durée à partir du 1er août et jusqu'au 22 août 2017.
Elle fait valoir que la souscription d'une assurance garantissant les loyers impayés est facultative, que les habitations à usage de résidence secondaire ne sont pas concernées par ces contrats, que la présentation d'une caution n'est pas une obligation légale et n'a pas été sollicitée par les époux [S] et que les modalités de paiement du dépôt de garantie avaient été acceptées par eux.
Elle considère que Madame [S] a décidé, dûment informée, de faire son affaire personnelle des difficultés rencontrées avec le locataire.
Elle conclut qu'elle a été diligente et n'a commis aucune faute rappelant que Monsieur [S] est conseil en immobilier et son épouse, notaire, selon les déclarations faites à la police ce dont elle déduit l'absence de déséquilibre d'informations en leur faveur.
Elle ajoute que le lien de causalité entre l'éventuelle faute de sa part et le préjudice allégué fait défaut et que les époux [S] disposent d'un titre exécutoire à l'encontre de Monsieur [J].
La clôture a été prononcée le 31 janvier 2024.
Motifs
Sur la responsabilité de la société Book your Paris :
Le premier juge a retenu plusieurs fautes de la part de la société Book your Paris :
-ne pas avoir conseillé aux époux [S] de souscrire une assurance contre le risque de loyers impayés, faute qui ne leur a pas causé de préjudice, dans la mesure où il n'est pas démontré qu'une société d'assurance aurait accepté de prendre en charge ce sinistre,
-ne pas les avoir informés du danger que représentait le défaut de dépôt de garantie, ce qui leur a fait perdre une chance de le percevoir évaluée à 6.000 euros,
-ne pas avoir fait délivrer au locataire défaillant un commandement de payer son loyer dès mai 2017 se contentant de lettres de mise en demeure ce qui leur occasionné un préjudice constitué par la perte de chance d'obtenir restitution des lieux deux mois plus tôt qui a été évaluée à 2.500 euros.
Il résulte de l'article 1991 du code civil que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et de l'article 1992 alinéa 1 du code civil que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
En vertu du contrat de location sans exclusivité signé entre les parties le 17 janvier 2017, le mandataire avait l'obligation d': « 1°Entreprendre d'une façon générale toutes les démarches nécessaires pour mener à bien la mission (de louer les locaux) qui lui est confiée ce jour.
2° Informer le mandant de tous éléments nouveaux pouvant modifier les conditions de location notamment en matière de prix ou de législation.
3°Informer le mandant de l'accomplissement du présent mandat dans les huit jours au plus tard qui suivront la signature du contrat par le locataire. (') »
Aux termes du mandat de gestion immobilière signé entre les parties le même jour, le mandataire disposait des pouvoirs et obligations suivants :
1°Gérer les biens désignés au recto, les louer aux prix, charges, durée et conditions que le mandataire avisera, signer tous baux de location, les renouveler les résilier, procéder à la révision du loyer, donner accepter tout congé, faire dresser tous états des lieux.
(..)
5° A défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, exercer toute poursuite judiciaire, toute action résolutoire ou autre, faire tout commandement, sommation, assignation et citation devant tous tribunaux et commissions administratives, se concilier, transiger ou requérir jugement, les faire exécutaient, former toutes oppositions, prendre part à toutes assemblées de créanciers.
C'est à juste titre par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré que la société Book your Paris n'avait pas commis de faute en louant l'appartement en vertu d'un 'bail résidence secondaire' conformément à ce qui était prévu aux termes du mandat de location sans exclusivité conclu avec les époux [S] le 17 janvier 2017 qui mentionne que la destination des locaux est 'à usage d'habitation secondaire', ni concernant la vérification de la solvabilité du locataire alors qu'elle avait donné à Madame [S], par email en date du 27 janvier 2017, un avis défavorable concernant le dossier de Monsieur [J] en l'absence d'éléments suffisants sur sa solvabilité, une éventuelle relation amicale entre le futur locataire et Monsieur [L] [M], représentant de la société Book your Paris, étant sans emport au regard de cet avis clair et motivé.
Il a également à juste titre estimé que Madame [S], qui ne conteste pas avoir été présente lors de la signature du bail et a été avisée par ce même message qu'il n'y aurait lieu qu'à dépôt de garantie, avait donné implicitement son accord à l'absence de cautionnement.
Il y a lieu d'ajouter que la prise d'un cautionnement ne constitue ni une obligation légale ni une obligation du mandataire figurant au mandat de location conclu entre les parties.
Celui-ci ne prévoit également aucune obligation à la charge du mandataire de contracter une assurance loyers impayés si tant est qu'une telle assurance puisse être souscrite pour ce type de bail 'résidence secondaire' de courte durée.
La transmission du bail le 13 juillet 2017 aux époux [S] a certes été tardive mais ces derniers étaient déjà informés de l'accomplissement de son mandat par la société Book your Paris, seule obligation y figurant, Madame [S] ne contestant pas avoir été présente lors de la signature du bail, et en tout état de cause, ce retard n'est pas en lien de causalité avec le préjudice dont ils demandent réparation.
Le dépôt de garantie d'un mois de loyer (3.500 euros) versé lors de la signature du bail et d'un second chèque du même montant à conserver soit la somme totale de 7000 euros a été effectif.
Le montant de ce dépôt inférieur de 600 euros à celui prévu au contrat de location signé entre les parties, de même que ses modalités de règlement, ont été tacitement acceptés par Madame [S] prévenue par l'email du 26 janvier 2017 et présente lors de la signature du bail. Aucune faute ne sera retenue à l'encontre du mandataire de ce chef.
La société Book your Paris en application de son mandat de gestion se devait de faire tous commandements, sommations et assignations.
Le bail conclu avec Monsieur [J] prévoyait qu'il serait 'résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux'.
Cependant la société Book your Paris n'a que tardivement alerté ses mandants en juin 2017 alors qu'elle a rencontré des difficultés dans la perception des loyers dès le mois de mars 2017 affectant le chèque de dépôt de garantie au paiement du loyer et surtout n'a adressé au locataire aucun commandement de payer permettant une résiliation de plein droit se contentant de deux lettres de mise en demeure en date des 15 mai et 1er juin 2017 ainsi que des promesses de virements de Monsieur [J] restées sans suite.
Alors que l'impayé s'élevait au 1er juillet 2017 à la somme de 17.500 euros, il résulte de la pièce 18 de la société Book your Paris que c'est en présence de son mandataire, qui ne justifie pas le lui avoir déconseillé ni ne l'allègue , que Madame [S] a conclu un contrat de courte durée prolongeant le bail de Monsieur [J] jusqu'au 22 août 2017 contre la promesse de ce dernier, demeurée sans suite, d'un virement le même jour de 8.000 euros.
Le fait que Monsieur [S] ait été notaire et que Madame [S] ait pu être assistée par un conseil concernant la rédaction de cet acte ne dispense pas la société Book your Paris de son devoir d'information et de conseil dès lors que la preuve de leur expérience en matière de location d'appartement n'est pas rapportée.
Il y a dès lors lieu de retenir des fautes au titre du défaut de diligences et des conseils, imprudents au regard des circonstances précitées, donnés par la société Book your Paris directement à l'origine du retard des époux [S] à engager une procédure judiciaire qui leur a fait perdre une chance d'obtenir l'expulsion de Monsieur [J] plus tôt qu'il y a lieu d'évaluer à 10 % compte tenu de l'incertitude existante que ces conseils aient été suivis par eux (ils n'avaient pas suivi le conseil de refuser la candidature de Monsieur [J]) ainsi que des aléas et des délais inhérents à toute procédure judiciaire puis à l'octroi de la force publique.
En effet il convient de relever que neuf mois se sont écoulés entre la fin du mois d'août 2017 et la décision du tribunal d'instance le 30 mai 2018 puis cinq mois entre cette décision et l'expulsion du locataire, le 23 octobre 2018.
Les époux [S] sollicitent au titre des loyers impayés la somme de 42.000 euros et au titre des indemnités locatives correspondant aux mois d'avril à octobre 2018 outre intérêts la somme de 23.901,61 euros (6.401,61 euros + 17.500 euros) soit la somme totale de 65.901 euros.
Il sera fait droit à leur demande à ce titre et la société Book your Paris sera condamnée à leur payer la somme de 6.590 euros après application du coefficient de perte de chance.
Ils sollicitent également le montant du dépôt de garantie et l'indemnisation de leurs frais de procédure, de commandement de quitter les lieux, d'expulsion, de serrurier, dépenses qui ne sont pas en lien de causalité direct avec les fautes retenues mais avec le choix (déconseillé par la société Book your Paris) puis l'attitude du locataire.
Dès lors la décision déférée est infirmée concernant le quantum de la condamnation.
Sur la demande des époux [S] de dommages et intérêts pour résistance abusive :
L'exercice d'une action en justice et la défense à une telle action constituent un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d'erreur grossière équivalente au dol, de légèreté blâmable ou de faute dont la preuve n'est pas rapportée en l'espèce par les époux [S].
Ils sollicitent aussi à ce titre des dommages et intérêts pour les avoir laissés gérer seuls les difficultés avec Monsieur [J]. Cependant Madame [S] mentionne dans un email en date du 6 juillet 2017 's'occuper de la procédure' et il résulte d'un email du même jour émanant de Monsieur [G] (de la société intimée) dont le contenu n'est pas contesté que les parties avaient convenu qu'il était mis fin au mandat de gestion de la société Book your Paris sans préavis.
Dès lors c'est à juste titre que le premier juge a débouté les époux [S] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et la décision déférée est confirmée de ce chef également.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
La décision déférée est confirmée en ce qui concerne les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
Chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme partiellement la décision déférée concernant le quantum de la condamnation et la confirme pour le surplus,
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Condamne la société Book your Paris à payer à Madame [A] [W] épouse [S] et à Monsieur [O] [S] la somme de 6.590 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations contractuelles,
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens de l'appel et de ses frais irrépétibles,
Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,