REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 06 JUIN 2024
(n° 151/2024, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 21/09517 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDWN3
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 avril 2021 - tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) RG n° 20/00657
APPELANTE
S.A.R.L. MONT DE MARS
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 444 402 333
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean-Marie HYEST de la SCP HYEST et ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0311
INTIMEE
S.A.R.L. WELLC'HOME
Immatriculée au R.C.S. de Versailles sous le numéro 448 988 188
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Julien MAROTTE de l'ASSOCIATION DM AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : G0708
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 mars 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
Mme Sandra Leroy, conseillère
Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 11 mars 2003, M. [F] [X], agissant au nom d'une société en cours de formation non dénommée dans l'acte, a consenti à la société Mont de Mars un bail commercial portant sur un logement meublé constituant le lot n° 99 d'un immeuble en copropriété dénommé « Villa Montmartre » situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 12.183,14 euros TTC, outre les charges, payable par trimestre et à terme échu, pour l'exercice de l'activité d'exploitation hôtelière et/ou para-hôtelière. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années courant à compter, soit de la date de livraison des locaux loués, prévue au plus tard le 15 décembre 2002, s'ils sont acquis par le bailleur en l'état futur d'acheminement, soit de l'acte notarié d'achat si cet acte est signé après l'achèvement des locaux.
Par acte distinct du même jour, les parties ont conclu un second bail commercial portant sur un logement meublé constituant le lot n° 17 d'un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 8] » situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour la même destination, moyennant un loyer annuel de 12.980,72 euros TTC, outre les charges, payable par trimestre et à terme échu. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années courant à compter, soit de la date de livraison de la résidence, prévue au plus tard le 15 mars 2003, si les locaux sont acquis par le bailleur en l'état futur d'acheminement, soit de l'acte notarié d'achat si cet acte est signé après l'achèvement des locaux.
Au cours de l'exécution des baux, la société Wellc'home, substituée à M. [X], a fait délivrer à la société Mont de Mars plusieurs commandements de payer successifs visant la clause résolutoire portant sur un arriéré locatif.
Par acte du 10 décembre 2019, la société Wellc'home a fait assigner la société Mont de Mars devant le tribunal de grande instance de Paris, auquel elle a demandé de prononcer la résiliation judiciaire des deux baux susvisés.
Par jugement du 30 avril 2021, le tribunal judiciaire de Paris a, en substance :
- prononcé la résiliation judiciaire, à compter du jugement, des deux baux commerciaux du 11 mars 2003 susvisés ;
- ordonné à la société Mont de Mars de libérer les lieux susvisés dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement et dit qu'à défaut de départ volontaire, la société Mont de Mars pourra être expulsée des locaux susvisés à la requête de la société Wellc'home, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, ce avec toutes conséquences de droit ;
- condamné la société Mont de Mars à payer à la société Wellc'home une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, outre toutes les taxes et charges exigibles en vertu des deux baux résiliés, à compter du jugement et jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs ;
- condamné la société Mont de Mars à payer à la société Wellc'home les sommes suivantes :
- 4.347,22 euros correspondant à l'échéance de loyer du 3ème trimestre 2019 pour les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], outre les intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2019 ;
- 4.087,56 euros correspondant à l'échéance de loyer du 3ème trimestre 2019 pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], outre les intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2019 ;
- condamné la société Mont de Mars à payer à la société Wellc'home la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la société Wellc'home du surplus de ses demandes ;
- condamné la société Mont de Mars aux dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision en toutes ses dispositions.
Par déclaration du 20 mai 2021, la société Mont de Mars a interjeté appel total du jugement.
Par conclusions déposées le 8 octobre 2021, la société Wellc'home a interjeté appel incident partiel du jugement.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Aux termes de ses conclusions notifiées le 10 août 2021, la société Mont de Mars, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- débouter la société Wellc'home de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
- enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur inscrit sur la liste des médiateurs près la cour d'appel de Paris et renvoyer l'affaire à telle audience qu'il plaira à la Cour de bien vouloir fixer ;
- statuer ce que de droit quant aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, la société Mont de mars expose qu'elle a payé avec retard les loyers en raison de leur caractère excessif, ce qui l'a obligée à régulariser une déclaration de cessation des paiements ; qu'elle a toujours réglé les annuités du plan ; que les contestations du projet de réforme des retraites ont grandement impacté l'hôtellerie française en son ensemble et tout particulièrement à [Localité 6] ; que la crise sanitaire a également eu un impact « désastreux ».
Aux termes de ses conclusions notifiées le 8 octobre 2021, la société Wellc'home, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :
1°) confirmer le jugement déféré en ses chefs critiqués par l'appel principal ;
2°) réformer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer, outre toutes les taxes et charges exigibles en vertu des deux baux résiliés, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs ;
3°) statuant de nouveau de ce seul chef, fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au double du loyer, avec revalorisation dans les termes des baux résiliés, outre toutes les taxes et charges exigibles en vertu des deux baux résiliés, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs ;
4°) condamner la société Mont de Mars à payer à la société Wellc'home la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la société Wellc'home oppose :
- sur la résiliation judiciaire des deux baux, sur le fondement de l'article 1184 du code civil, que la société Mont de Mars a commis différents manquements d'une gravité de nature à justifier la résiliation judiciaire des deux baux ; que premièrement, elle n'a réglé ses loyers qu'avec un retard systématique, étant observé qu'elle ne les règle plus depuis près de 3 ans ; qu'outre les sommes auxquelles elle a été condamnée, la société Mont de Mars est débitrice de la somme totale de 57.158,02 euros au seul titre des loyers échus pendant la procédure devant le tribunal ; qu'elle n'a pas non plus réglé l'indemnité d'occupation mise à sa charge depuis la résiliation des baux ; que deuxièmement, la société Mont de Mars n'a jamais déféré à la demande de justification d'une assurance des lieux loués, ce qui est un motif de résiliation des deux baux ; que troisièmement, elle a consenti une convention d'occupation sur les locaux litigieux, malgré la résiliation des baux et en l'absence de tout accord de la bailleresse ;
- sur la fixation de l'indemnité d'occupation, que l'absence de disposition des lieux loués, le risque engendré par le défaut persistant d'assurance et la sous-location consentie à un montant correspondant au double du loyer contractuel, justifient que l'indemnité d'occupation soit fixée au double du loyer ; que la société Mont de Mars facture à l'Armée du Salut une redevance mensuelle de 72.239,58 euros pour l'immeuble de la rue de Clignancourt (24 appartements) et de 57.031,25 euros pour celui de la rue d'Alasseur (18 appartements), soit un loyer trimestriel par appartement, respectivement de 9.000 euros et de 9.500 euros.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
SUR CE,
Sur la résiliation judiciaire du bail
Aux termes de l'article 1184 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une ou l'autre des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »
L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont celle du paiement du prix du bail aux termes convenus.
C'est par motifs détaillés, auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte, que le premier juge a repris les dates et montants des douze commandements de payer délivrés par le bailleur entre le 15 mai 2012 et le 30 juillet 2020, portant sur les deux baux, ainsi que le décompte arrêté au 6 novembre 2019 laissant apparaître un arriéré locatif d'un montant de 4.347,22 euros pour les locaux sis [Adresse 2] et de 4.087,56 euros pour les locaux sis [Adresse 3].
En cause d'appel, la société Mont de Mars justifie ses manquements par le caractère exorbitant du loyer. La cour relève cependant sur ce point qu'elle a « omis » de procéder à la consignation à valoir sur les honoraires de l'expert désigné par le tribunal saisi par elle de la procédure en renouvellement de bail, de sorte que le loyer contractuel constituait la loi des parties.
En outre, la société Mont de Mars ne conteste ni l'absence de paiement régulier des loyers sur la période considérée, ni l'absence de paiement de l'indemnité d'occupation mise à sa charge depuis la résiliation du bail.
Ainsi c'est à bon droit que le tribunal a considéré que le manquement réitéré, ancien et toujours actuel de la société Mont de Mars de s'affranchir de l'une de ses obligations principales caractérise la faute grave justifiant la résiliation judiciaire du bail.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur l'indemnité d'occupation
En application de l'article 1240 du code civil, celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation, laquelle en raison de sa nature mixte, à la fois indemnitaire et compensatoire, a vocation à indemniser la poursuite de l'occupation des locaux par l'occupant sans droit ni titre et à compenser le préjudice résultant pour le bailleur de l'impossibilité à disposer librement des lieux.
Le montant de l'indemnité d'occupation est usuellement fixé au montant du dernier loyer acquitté au regard de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire, montant auquel le premier juge a condamné la société Mont de Mars.
En cause d'appel, le bailleur verse aux débats la convention d'occupation précaire signée par la société Mont de Mars avec l'Armée du Salut, le 17 août 2021, soit postérieurement à la date de résiliation du bail ce qui ne permet pas de tenir compte du montant de la redevance contractuellement fixée en ce qu'elle s'inscrit en outre dans un contexte particulier de crise sanitaire.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et la demande de réévaluation de son montant formée par le bailleur sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Wellc'home, les frais par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Mont de Mars sera donc condamnée à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 30 avril 2021, sous le numéro de RG 20/657, en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Rejette la demande de la société Wellc'home au titre de la réévaluation du montant de l'indemnité d'occupation ;
Condamne la société Mont de Mars à payer à la société Wellc'home la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Mont de Mars à supporter la charge des dépens d'appel.
La greffière, La présidente,