REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 06 JUIN 2024
(n° 154/2024, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 21/19527 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEUPC
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 octobre 2021 - Tribunal judiciaire de Paris (5ème chambre, 1ère section) RG n° 19/12481
APPELANTE
S.A.R.L. [H] IMMO
Immatriculée au R.C.S. de Versailles sous le n° 529 178 485
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 9]
Représentée et assistée par Me Jérémy ARMET, avocat au barreau de Paris, toque : C0854
INTIMES
M. [U] [R]
né le 17 juillet 1990 à [Localité 12] (Chine)
[Adresse 3]
[Localité 7]
Mme [G] [B]
née le 17 août 1988 à [Localité 13] (Chine)
[Adresse 3]
[Localité 7]
S.N.C. RYCC
Immatriculée au R.C.S. de Lisieux sous le n° 848 275 913
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentés par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055
Assistés de Me Romain DAVID, avocat au barreau de Paris, toque : A436
Mme [N] [Y] épouse [Z]
née le 21 juin 1980 à [Localité 10] (78)
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentée et assistée par Me Etienne PETRE, avocat au barreau de Paris, toque : L0082
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 mai 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
Mme Sandra Leroy, conseillère
Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSÉ DU LITIGE
Le 8 février 2018, la société [H] Immo, titulaire de la carte professionnelle n° 2291, a conclu avec Mme [Y], épouse [Z], (Mme [Y]) un mandat de vente sans exclusivité enregistré sous le numéro 2018392, portant sur la vente de son fonds de commerce (bureau de tabac), sis [Adresse 1] à [Localité 11] (Yvelines).
Le mandat stipulait notamment que le fonds de commerce était proposé à la vente moyennant le prix de cession de 430 000 euros, commission d'agence de 30 000 euros à la charge de l'acquéreur inclue, que le «mandant s'interdi[sai]t, pendant la durée du mandat et pendant une période de 12 mois suivant son expiration, de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui », ainsi que le montant de la clause pénale en cas de violation de cette obligation, d'un montant de 30 000 euros.
Le 10 juillet 2018, Mme [Y] a conclu un autre mandat non exclusif n° 2018-922 avec la société Lice Conseil pour la cession de son fonds de commerce, moyennant le prix de 360 000 euros net vendeur, et stipulant que la rémunération de l'agence était de 24 000 euros TTC et à la charge de l'acquéreur.
Le 10 septembre 2018, la société [H] a conclu un mandat de recherche d'un fonds de commerce enregistré sous le numéro 2018471 avec M. [R].
Le mandat stipulait expressément l'interdiction, pour le mandant « même après résiliation ou expiration du mandat, de traiter directement ou indirectement une affaire ayant été présentée par le mandataire au cours du mandat » et prévoyait une clause pénale.
Le 10 septembre 2018, la société [H] a fait visiter le bureau de tabac de Mme [Y] à M. [R]. Un bon de visite a été signé.
M. [R] a ensuite sollicité une nouvelle visite du fonds de commerce, ainsi que les documents liés au fonds de commerce.
La cession du fonds de commerce au profit d'une société Rycc, constituée le 2 janvier 2019 avec pour objet l'acquisition et l'exploitation du fonds de commerce litigieux, à parts égales par M. [R] et Mme [B], est intervenue le 1er mars 2019, moyennant le prix de 320 000 euros, par l'intermédiaire de l'agence Lice Conseil.
Indiquant avoir découvert cette cession, le conseil de la société [H] a pris contact avec M. [R] et Mme [B], puis, le 16 mai 2019, leur a adressé vainement une lettre de mise en demeure de paiement de la clause pénale prévue au mandat de recherche.
Le même jour, il a adressé une mise en demeure à Mme [Y] de payer la clause pénale prévue au mandat de vente à hauteur de 30 000 euros, pour violation de plusieurs dispositions essentielles du contrat, et par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mai 2019, il a mis en demeure la société Rycc de lui régler la somme de 24 000 euros compte tenu des manquements contractuels de M. [R], de l'engagement de la responsabilité délictuelle de Mme [B] et de la caractérisation d'un délit d'escroquerie.
Par actes des 24 septembre, 25 septembre, 1er octobre et 15 octobre 2019, la société [H] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, M. [R], Mme [B], la société en nom commercial Rycc et Mme [Y] aux fins d'indemnisation pour non-respect de l'obligation d'information dans le cadre d'un mandat de recherche et d'un mandat de vente.
Par jugement du 19 octobre 2021, le tribunal a prononcé la nullité du mandat de vente sans exclusivité signé le 8 février 2018 entre la société [H] et Mme [Y], débouté la société [H] de ses demandes à l'encontre de celle-ci, débouté M. [R] de sa demande en nullité du mandat de recherche du 10 septembre 2018 conclu avec la société [H], dit que la clause pénale insérée dans le mandat de recherche entre la société [H] Immo et M. [R] ne pouvait recevoir application et que la stipulation expresse y insérée était non écrite, a débouté la société [H] de ses demandes à l'encontre de M. [R], Mme [B] et la société en nom commercial Rycc, débouté les parties de toutes autres demandes, a condamné la société [H] aux dépens ainsi qu'à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à Mme [N] [Y] la somme de 4 000 euros, à M. [R], Mme [B] et la société en nom commercial Rycc la somme de 4000 euros et a dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la présente décision.
La société Karkinian a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 10 décembre 2021. M. [R], Mme [B] et la société Rycc ont formé appel incident par voie de conclusions.
MOYENS ET PRÉTENTIONS EN CAUSE D'APPEL
Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous :
Vu les conclusions récapitulatives de la société [H], en date du 8 mars 2023, tendant à voir la cour condamner M. [R] à lui régler la somme de 24 000 euros au titre de l'indemnité forfaitaire compensatrice prévue par la clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2019, à défaut à titre de dommages-intérêts, condamner solidairement Mme [B] et la société Rycc à lui régler la somme de 24 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier et moral ou à garantir solidairement M. [R] de toutes condamnations à intervenir à son encontre, condamner Mme [Z] à lui régler la somme de 30 000 euros au titre de l'indemnité forfaitaire compensatrice prévue dans le mandat de vente du 8 février 2018, à défaut la condamner à garantir solidairement M. [R], Mme [B] et la société Rycc de toutes condamnations à intervenir à leur encontre, à titre subsidiaire, la condamner à lui payer la somme de 24 000 euros à titre de dommages-intérêts ou la condamner à garantir solidairement M. [R], Mme [B] et la société Rycc de toutes condamnations à intervenir à leur encontre, en tout état de cause, condamner à lui payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile, M. [R], Mme [B] et la société Rycc solidairement une somme de 8 000 euros, Mme [Z], une somme de 4 000 euros et condamner solidairement les intimés aux dépens de première instance et d'appel ;
Vu les conclusions récapitulatives de M. [R], Mme [B] et la société Rycc, en date du 5 mai 2022, tendant à voir la cour confirmer le jugement sauf en ce qu'il a débouté M. [R] de sa demande de nullité du contrat de mandat de recherche du 10 septembre 2018, statuant à nouveau, prononcer la nullité du mandat, à titre subsidiaire, confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que la clause pénale et la stipulation expresse insérées dans le mandat étaient non écrites, en tout état de cause, condamner la société [H] Immo à leur payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions récapitulatives de Mme [Y], en date du 3 mai 2022, tendant à voir la cour, à titre principal, confirmer le jugement, à titre subsidiaire, débouter la société [H] des demandes formées à son encontre, à titre encore plus subsidiaire, modérer à 1 euro le montant de la clause pénale, en tout état de cause, condamner l'appelante à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont la distraction est demandée ;
DISCUSSION
Sur la nullité des mandats, dont l'examen est préalable :
Sur la nullité du mandat de vente :
à l'appui de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de Mme [Y], l'appelante invoque, à titre principal, sa responsabilité contractuelle à quoi celle-ci lui oppose la nullité du mandat de vente fondée sur les violations des article 4, alinéa 1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 9, dernier alinéa, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dans leur rédaction applicable à la cause.
La société [H] soutient, en premier lieu, que le mandat n'encourait pas la nullité alléguée dès lors qu'il avait été signé par M. [T] [H] la représentant en sa qualité de négociateur immobilier.
Cependant, selon l'article 4, alinéa 1er, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier justifie de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d'État. L'article 9, dernier alinéa, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispose que les nom et qualité du titulaire de l'attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l'article 6 de la loi précitée lorsqu'il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu'il en délivre.
Il résulte de ces dispositions d'ordre public, qu'à défaut de mention, dans le mandat, du nom et de la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, cette convention est nulle.
Dès lors qu'il a constaté que la carte professionnelle d'agent immobilier n° 2291 était détenue par la société [H], représentée par son gérant, M. [O] et que le mandat de vente signé par Mme [Y] ne faisait pas mention du nom et de la qualité de la personne signataire du mandat de vente, M. [H], le premier juge a fait l'exacte application de ces textes en annulant le mandat de vente.
La société [H] soutient, en second lieu, que le mandat de vente ayant été exécuté en connaissance de cause par les deux parties, aucune d'entre elles ne peut soulever sa nullité, en application de l'article 1182 du code civil.
Cependant, comme le rappelle l'intimée, il résulte de ce texte que l'exécution du contrat, pour valoir confirmation de celui-ci, exige à la fois la connaissance du vice l'affectant et l'intention de le réparer (Civ. 3e, 2 juillet 2008 P. 07-15.509). En l'espèce, l'appelante n'allègue pas et, a fortiori, n'établit pas que Mme [Y] avait connaissance de la nullité du mandat.
Sur la nullité du mandat de recherche :
Pour s'opposer à la demande de nullité formée par appel incident, la société [H] soutient, en premier lieu, que M. [R] est irrecevable à soulever l'exception de nullité du mandat, celle-ci, en application de l'article 1185 du code civil, n'étant pas recevable à l'endroit d'un acte ayant déjà reçu exécution, quelle que soit la partie qui a commencé à exécuter, et peu important que ce commencement d'exécution ait porté sur d'autres obligations que celle arguée de nullité.
L'article 1185 du code civil invoqué par l'appelante dispose que l'exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n'a reçu aucune exécution.
Il résulte de ce texte, ainsi que l'a relevé exactement le premier juge, qu'à compter de l'expiration du délai de prescription de l'action en nullité, l'exception de nullité n'est plus recevable si l'acte a reçu un commencement d'exécution par l'une des parties.
En l'espèce, il n'est pas soutenu par l'appelante que l'action en nullité ait été prescrite de sorte que l'article 1185 est inapplicable en la cause.
L'appelante soutient, en second lieu, que les nullités alléguées sont relatives et couvertes, en application de l'article 1182 du code civil, par la confirmation du mandat résultant de l'exécution par M. [R] de celui-ci, qu'en effet, M. [R] a visité le fonds de commerce qu'elle lui a présenté, en a fait l'acquisition et n'a pas contesté ses diligences.
Cependant, ainsi qu'il a été dit plus haut, il résulte de ce texte, que l'exécution du contrat, pour valoir confirmation de celui-ci, exige à la fois la connaissance du vice l'affectant et l'intention de le réparer. En l'espèce, l'appelante n'allègue pas et, a fortiori, n'établit pas que M. [R] avait connaissance de la nullité du mandat. En outre, comme le relève l'intimé, l'acquisition du fonds de commerce par l'intermédiaire d'une autre agence ne peut être considérée comme une confirmation tacite du contrat.
à l'appui de sa demande d'infirmation du jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de nullité du mandat de recherche, M. [R] soutient que le contrat est nul au motif qu'il ne mentionne pas le nom et la qualité du mandataire.
En effet, ainsi qu'il a été dit plus haut, selon l'article 4, alinéa 1er, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier justifie de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d'État.
L'article 9, dernier alinéa, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispose que les nom et qualité du titulaire de l'attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l'article 6 de la loi précitée lorsqu'il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu'il en délivre.
Il résulte de ces dispositions d'ordre public, qu'à défaut de mention, dans le mandat, du nom et de la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, cette convention est nulle.
En l'espèce, la carte professionnelle d'agent immobilier n° 2291 était détenue par la société [H], représentée par son gérant, M. [O], et le mandat de recherche signé par M. [R] ne faisait pas mention du nom et de la qualité de la personne signataire du mandat de recherche, dont il est allégué que ce serait le gérant de la société [H]. Dès lors, le mandat encourait la nullité prévue par les textes susvisés, peu important à cet égard qu'il eût été signé ou non par le gérant de la société dont le nom et la qualité ne figurent pas sur le mandat.
En raison de la nullité des mandats, il n'y a pas lieu d'examiner les moyens tirés de la responsabilité contractuelle de Mme [Y] et de celle de M. [R] et ceux tirés du caractère non écrit de la clause pénale et de la stipulation expresse du mandat de recherche.
Pour les mêmes motifs de nullité des contrats, l'appelante n'est pas fondée à soutenir que Mme [Y] aurait engagé sa responsabilité délictuelle en empêchant M. [R] de respecter les obligations contractuelles résultant du mandat de recherche, pas plus qu'à soutenir que Mme [B] et la société Rycc auraient engagé la leur en concourant directement au préjudice allégué par la société [H], à savoir la perte de sa commission.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Le jugement entrepris sera confirmé sur l'indemnité de procédure allouée.
L'appelante qui succombe doit être condamnée aux dépens, déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer aux intimés, en application de ces dernières dispositions, la somme dont le montant est précisé au dispositif.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a débouté M. [R] de sa demande en nullité du mandat de recherche du 10 septembre 2018 conclu avec la société [H] Immo, dit que la clause pénale insérée dans le mandat de recherche entre la société [H] Immo et M. [R] ne pouvait recevoir application et que la stipulation expresse y insérée était non écrite ;
Statuant à nouveau,
Prononce la nullité du mandat de recherche du 10 septembre 2018 conclu entre M. [R] et la société [H] Immo, enregistré sous le numéro 2018471 ;
Condamne la société [H] Immo à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 6 000 euros à M. [R], Mme [B] et la société Rycc et la somme de 5 000 euros à Mme [Y], épouse [Z], ainsi qu'aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en auront fait la demande ;
La greffière, La présidente