Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 6 JUIN 2024
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03645 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFJJQ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Décembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 21-000087
APPELANTS
Monsieur [J] [V]
né le 1er janvier 1974 à [Localité 9] (COMORES)
[Adresse 5]
[Localité 11]
Madame [B] [E] née [N]
née le 8 août 1982 à [Localité 8] (MARTINIQUE)
[Adresse 5]
[Localité 11]
Représentés par Me William WORD, avocat au barreau de PARIS, toque : C1992
INTIMEES
Madame [P] [Z]
née le 23 décembre 1970 à [Localité 7] (COMORES)
[Adresse 4]
[Localité 15]
Représentée par Me Claire VARIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2162
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP)
RCS n° 552 032 708
[Adresse 1]
[Localité 12]
Représentée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Madame Anne-Laure MEANO, Président
Madame Muriel PAGE, Conseiller
Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 5 octobre 2016 à effet de la même date, la SA Régie Immobilière de la ville de [Localité 10] (RIVP) a consenti à M. [J] [V] et Mme [P] [Z] un bail d'habitation portant sur un logement de quatre pièces, situé à [Localité 15], [Adresse 4], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 625,64 euros, outre provision mensuelle pour charges de 240 euros.
Par acte sous seing privé du 31 mai 2019 à effet de la même date, la RIVP a consenti à M. [J] [V] et à Mme [B] [N], épouse [E] (ci-après Mme [B] [N]) un bail d'habitation portant sur appartement de cinq pièces situé à [Localité 11], [Adresse 5], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 1.081,66 euros, outre provision mensuelle pour charges d'un montant de 195 euros.
Par actes d'huissier des 9, 12 et 26 novembre 2020, la RIVP a fait assigner M. [J] [V], Mme [P] [Z] et Mme [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-prononcer la nullité du contrat de bail du 31 mai 2019 du fait des man'uvres frauduleuses;
-prononcer la résiliation judiciaire du bail du 5 octobre 2016 ;
-ordonner l'expulsion des défendeurs ;
-fixer l'indemnité d'occupation mensuelle et condamner solidairement M. [J] [V] et Mme [P] [Z] au paiement des sommes dues de ce chef concernant le logement précité de [Localité 15] et condamner solidairement M. [J] [V] et Mme [B] [N] au paiement de ces sommes concernant le logement précité de [Localité 11], jusqu'à libération effective des lieux ;
-condamner M. [J] [V] à la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.
La RIVP a soutenu que M. [J] [V] avait obtenu le contrat de bail conclu le 31 mai 2019 par des manoeuvres dolosives, notamment en formulant une demande d'attribution de ce logement social alors qu'il disposait d'ores et déjà de deux contrats de bail portant également sur des logements sociaux, l'un conclu avec [Localité 10] Habitat OPH et l'autre avec la RIVP.
S'agissant du contrat de bail conclu le 5 octobre 2016, la RIVP a invoqué le défaut d'occupation personnel des lieux par M. [J] [V] et la mauvaise foi de ce dernier qui a abusé de sa position pour obtenir un logement social alors qu'il en disposait déjà d'un auprès de [Localité 10] Habitat OPH depuis l'année 2013.
Le bailleur a invoqué également le préjudice résultant du contournement de la procédure d'attribution des logements sociaux et de l'atteinte à son image.
Mme [P] [Z] a conclu au rejet de la résiliation du contrat de bail du 5 octobre 2016 et de la demande d'expulsion. Elle a exposé avoir sollicité l'attribution du logement social qu'elle occupe avec M. [J] [V] alors qu'ils étaient en couple et avaient un enfant commun. Elle a contesté tout manquement à ses obligations contractuelles et s'est estimé victime des agissements de M. [J] [V] qui n'a pas indiqué au bailleur, suite à leur séparation, de ce qu'il donnait son congé, la contraignant à effectuer cette démarche en août 2020, date à laquelle la RIVP a acté l'attribution du logement à son seul bénéfice.
M. [J] [V] a contesté toute manoeuvre frauduleuse ou manquement contractuel.
Il a expliqué avoir conclu le contrat de bail en date du 5 octobre 2016 avec Mme [Z] alors qu'ils étaient en couple et avoir signalé dès l'année 2017 son départ du logement, avoir précédemment pris en location avec un membre de sa famille un studio situé dans le [Localité 12] auprès de [Localité 10] Habitat OPH, précisant que ce logement aurait été restitué en décembre 2020. Il a précisé résider dans l'appartement du 11ème arrondissement avec Mme [N] et non dans le 13ème et a demandé le rejet de l'ensemble des demandes de la RIVP.
Mme [B] [N] a confirmé vivre avec M. [J] [V] dans l'appartement situé dans le [Localité 11] et a expliqué qu'ils ont décidé d'habiter ensemble après sa séparation de son ex-mari, avoir quatre enfants à charge, dont un enfant commun avec M. [J] [V] et être à jour de l'ensemble de ses loyers.
Par jugement contradictoire entrepris du 21 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
PRONONCE la nullité du contrat de bail conclu le 31 mai 2019 entre d'une part, la SA RIVP et d'autre part M. [J] [V] et Mme [B] [N] ;
ORDONNE en conséquence, l'expulsion de M. [J] [V] et de Mme [B] [N] et des occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 14] à [Localité 11], si besoin avec l'assistance de la force publique et d'une serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R.411-1 et suivants et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE, le cas échéant, que le sort du mobilier garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE in solidum M. [J] [V] et de Mme [B] [N] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle, égale au montant du loyer, qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi jusqu'à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE M. [J] [V] à payer à la SA RIVP la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
DÉBOUTE la SA RIVP de sa demande de résiliation du contrat de bail en date du 5 octobre 2016 la liant à Mme [P] [Z] ;
CONDAMNE M. [J] [V] aux dépens ;
CONDAMNE M. [J] [V] à payer à la SA RIVP la somme de 900 euros pour frais irrépétibles,
RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit.
PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu l'appel interjeté le 14 février 2022 par M. [J] [V] et Mme [B] [N] ;
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 mai 2022 par lesquelles M. [J] [V] et Mme [B] [N] demandent à la cour de :
INFIRMER le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en date du 21 décembre 2021
Statuant à nouveau
DÉBOUTER la RIVP de sa demande de nullité du bail en date du 31 mai 2019
DÉBOUTER la RIVP de sa demande d'expulsion de Mme [E] et de M. [V] et de tous occupants de leur chef
DÉBOUTER la RIVP de sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation
DÉBOUTER la RIVP de sa demande de condamnation de M. [V] à des dommages et intérêts
DÉBOUTER la RIVP de sa demande de condamnation de M. [V] au titre des frais irrépétibles et des dépens
DÉBOUTER la SA RIVP à payer à M. [V] et à Mme [E] née [N] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles
DÉBOUTER la SA RIVP aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 24 mai 2023 par lesquelles la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 10] (RIVP) demande à la cour de :
CONFIRMER le jugement rendu le 21 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :
- débouté la RIVP de sa demande de résiliation du contrat de bail en date du 5 octobre 2016 la liant à Mme [P] [Z] ;
- prononcé la nullité du bail conclu le 31 mai 2019 entre la R.I.V.P, M. [J] [V] et Mme [B] [N] divorcée [E],
- ordonné l'expulsion de M. [J] [V] et Mme [B] [N] divorcée [E] du logement sis [Adresse 14] [Localité 11],
- Condamné in solidum M. [J] [V] et Mme [B] [N] divorcée [E] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux,
- Condamné M. [J] [V] au paiement de la somme de 2.000 euros à la R.I.V.P à titre de dommages et intérêts,
- Condamné M. [J] [V] au dépens et à payer 900 euros à la R.I.V.P au titre de l'article 700 du CPC
DEBOUTER M. [J] [V] et Mme [B] [N] divorcée [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
Statuant à nouveau,
CONDAMNER M. [J] [V] et Mme [B] [N] divorcée [E] au paiement de la somme de '5.59149 euros' au titre de l'arriéré d'indemnité d'occupation dû au 23 mai 2023 (échéance d'avril 2023 incluse) ;
En tout état de cause
CONDAMNER M. [J] [V] à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'appel ;
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 4 mars 2024 aux termes desquelles Mme [P] [Z] demande à la cour de :
CONFIRMER le jugement du 21 décembre 2021 du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a débouté la RIVP de sa demande de résiliation du contrat de bail en date du 5 octobre 2016 le liant à Mme [P] [Z] ;
CONDAMNER in solidum M. [J] [V] et Mme [B] [N] à verser à Mme [P] [Z] la somme de 3.600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNER in solidum M. [J] [V] et Mme [B] [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il résulte des conclusions des parties et des éléments de la procédure que le chef de dispositif par lequel le premier juge a débouté la SA RIVP de sa demande de résiliation du contrat de bail en date du 5 octobre 2016 la liant à Mme [P] [Z] n'est pas contesté et qu'il est définitif.
Sur la nullité du bail du 31 mai 2019 portant sur le logement situé [Adresse 5], [Localité 11]
M. [V] et Mme [N] demandent l'infirmation du jugement en qu'il a prononcé la nullité du bail aux motifs, en substance de ce que M. [V] avait dissimulé qu'il bénéficiait déjà de deux autres logements sociaux et qu'il n'avait pas d'intention réelle de donner congé du logement qu'il occupait, [Adresse 6] à [Localité 12].
Aux termes de l'article 1137 du code civil "Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie".
Peut ainsi être annulé pour dol le contrat conclu sur la foi de documents inexacts, trompeurs ou falsifiés.
La personne ayant commis un dol a ainsi commis une faute intentionnelle, dans l'intention de tromper son cocontractant, et ne doit pas être elle-même victime d'une erreur.
S'agissant de la victime du dol, l'article 1139 précise que "L'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable" et que "le dol est une cause de nullité alors même qu'elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat".
L'article 1130 du code civil dispose que le dol vicie le consentement lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Son caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
Le dol s'apprécie au jour du contrat.
En l'espèce, la demande de logement social qui a été faite auprès de la RIVP le 20 mars 2019 par M. [V] et Mme [N] a conduit à l'obtention du contrat de bail du 31 mai 2019 sur le logement situé [Adresse 14] à [Localité 11].
Dans le formulaire de demande, M. [J] [V] déclare résider dans un appartement de type F1 situé [Adresse 3] à [Localité 12] dont le bailleur est [Localité 10] Habitat OPH ; il mentionne par ailleurs que les courriers doivent lui être adressés à cette adresse.
Mme [N] y indique qu'elle est enceinte et réside également dans cet appartement avec ses trois enfants issus d'une précédente union; tous deux indiquent vivre en concubinage et sollicitent un F4 ou F5.
Or, comme l'a retenu pertinemment le premier juge :
-M. [V] avait déjà mentionné résider à l'adresse du [Adresse 6] à [Localité 12] lors d'une précédente demande de logement social formulée le 30 août 2016 ; cette demande avait été formée avec Mme [Z], présentée comme sa concubine ; cette demande a conduit à l'obtention du contrat de bail cité plus haut du 5 octobre 2016, portant sur un logement de 4 pièces à [Localité 15] ; M. [V] et Mme [Z] étaient désignés comme locataires, leurs signatures étant apposées sur le contrat.
Le premier juge a justement relevé que M. [V] aurait déjà dû donner congé alors du logement situé [Adresse 6], lors de la conclusion de ce nouveau bail.
La cour constate que les avis d'échéances de la RIVP sur ce logement situé à [Localité 15] sont toujours établis au nom des deux cotitulaires du bail pour le mois d'août 2019 (pièce 11 de Mme [Z]), que, par courrier du 18 août 2020, la RIVP a indiqué à Mme [Z] qu'elle a accusé réception du congé donné à effet du 10 août 2020 par M. [V], le bail se poursuivant désormais sans changement au seul profit de Mme [Z] ; M. [V], n'ayant pas donné congé avant août 2020, était donc toujours cotitulaire du bail sur le logement de [Localité 15], lorsqu'il a demandé l'obtention d'un logement et signé le bail de l'appartement Duranti.
En outre, il résulte de ses propres conclusions qu'en réalité il n'a 'jamais emménagé' à [Localité 15] et qu'il a « toujours vécu de 2000 à 2019 au [Adresse 2] à [Localité 12] », ce qui ne correspond pas à la demande de logement social formée avec Mme [Z] ni aux termes du contrat de bail de 2016 et tend à corroborer l'existence de manoeuvres de sa part.
-Mme [Z] produit un contrat de bail du 24 novembre 2017 portant sur un logement situé à [Localité 13], dont les locataires sont M. [J] [V] et Mme [H] [I]; elle produit également un relevé de compte du mandataire de gestion (Citya) courant de 2017 à 2020, au nom des deux titulaires du bail ; M. [V] qui ne s'explique pas sur ces circonstances, déjà relevées par le premier juge, n'établit pas quand il a donné congé pour ce logement.
Il résulte des pièces produites par Mme [Z] qu'elle a été poursuivie par le bailleur en paiement des impayés de loyers concernant cet appartement, dont elle se serait "portée garante", par courriers de mise en demeure du 20 septembre 2018 et du 29 avril 2019 et qu'elle a contesté sa qualité de 'garante' et sa signature dans le cadre d'un dépôt de plainte du 10 février 2021, pour usurpation d'identité et faux.
-s'agissant du logement loué à [Localité 10] Habitat OPH, [Adresse 3] à [Localité 12], M. [V] produit un bail du 22 septembre 2000 portant sur ce logement de type F1, n° 6G, sur lequel son nom n'apparaît pas, le preneur étant une personne dénommée M. [L] [A] ; il produit également un avenant du 30 août 2013 par lequel le bail sur ce logement lui est transmis par M.[L] à compter du 11 avril 2013 avec accord du bailleur; M. [V] a donc été locataire de cet appartement à compter du 11 avril 2013.
Comme l'a en substance relevé le premier juge, M. [V] soutient avoir donné congé le 5 août 2020 mais aucun élément ne confirme la réalité de l'envoi de ce courrier, qui en tout état de cause est largement postérieur au bail litigieux conclu le 31 mai 2019.
C'est par courrier du 9 novembre 2020 que [Localité 10] Habitat OPH a accusé réception d'un congé de M. [V], que ce bailleur indique avoir reçu le 2 novembre 2020 ; [Localité 10] Habitat informe l'intéressé que son congé est validé et prendra effet au 2 décembre 2020 ; ce congé est donc attesté plus d'un an et demi après le bail litigieux portant sur le logement de la [Adresse 14] et à date très proche des assignations délivrées par la RIVP ; l'huissier de justice qui a délivré l'assignation le 9 novembre 2020 à l'adresse [Adresse 6] mentionne d'ailleurs que le gardien confirme l'adresse et que le nom est toujours sur la boîte à lettres; l'avis d'imposition de 2019 sur les revenus 2018 mentionne toujours l'adresse du [Adresse 6].
M. [V] soutient ne pas avoir pu emménager plus tôt [Adresse 14] en raison de travaux devant avoir lieu dans cet appartement; toutefois aucune pièce de la procédure ne confirme cette allégation ; la pièce à laquelle se réfère M. [V] dans ses conclusions (pièce n°6) est le courrier par lequel il aurait congé le 5 août 2020 de son appartement loué auprès de [Localité 10] habitat et ne mentionne aucun travaux et aucune contrainte.
C'est ainsi par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que :
-lors de la demande de logement social du 20 mars 2019 et de la conclusion du bail du 31 mai 2019, M. [V] était déjà preneur à bail de deux appartements auprès de bailleurs sociaux, soit un appartement à [Localité 15], avec Mme [Z], et un appartement [Adresse 6] à [Localité 10] (auprès de [Localité 10] Habitat), outre un appartement à [Localité 13] avec Mme [I] (au sujet duquel les conditions d'un congé donné par M. [V], évoquées par le premier juge, ne sont en tout état de cause ni exposées ni démontrées devant la cour) ;
- ces logements n'ont pas été déclarés au bailleur, les congés ne lui ont pas été adressés à cette période alors même que la liasse d'acceptation du logement signée par M. [V] mentionnait la nécessité de transmettre le congé pour les logements déjà loués ;
-il résulte de l'ensemble de ces éléments des man'uvres de dissimulation de la part de M. [V] qui bénéficiait, par son emploi, de logements réservés à la Ville de [Localité 10], en vue de l'obtention d'un logement social en faveur de Mme [N], et , en tout état de cause, l'absence d'intention réelle, lors de la formation du contrat de bail, de M. [V] de quitter l'appartement du [Adresse 6] et de tous deux d'occuper ensemble le logement de la [Adresse 14].
Contrairement à ce que soutiennent les appelants, l'ensemble des circonstances ci-dessus rappelées ne s'apparentent pas à une simple négligence.
-ces man'uvres de dissimulation relatives à la situation locative réelle de M. [V] et à la situation personnelle des parties lors de la conclusion du contrat de bail ont vicié le consentement de la RIVP, bailleur social dont l'objet est d'attribuer des logements à titre d'habitation principale à des montants de loyer modéré afin de permettre aux ménages de revenus modestes de disposer d'un logement à [Localité 10] et sur la petite couronne.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité du contrat et en ses mesures subséquentes relatives à l'expulsion des intéressés et au paiement d'une indemnité d'occupation dont le montant ne fait l'objet d'aucune critique particulière.
Sur les dommages-intérêts
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne critiquent pas particulièrement le jugement sur ce point indépendamment de leur demande d'infirmation concernant la nullité du bail,que le premier juge a retenu que le préjudice subi par la RIVP justifiait l'octroi de la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts, somme dont l'intimée demande confirmation en appel.
Sur la dette locative
La RIVP demande à la cour de condamner des appelants au paiement de la somme de 5.591,49 euros arrêtés au 23 mai 2023, échéance d'avril 2023 incluse, le décompte produit confirmant la dette alléguée et n'étant pas contesté par les appelants qui, notamment, n'établissent avoir effectué des paiements qui n'auraient pas été pris en compte.
Ils seront donc condamnés in solidum au paiement de cette somme.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance.
S'agissant de l'instance d'appel, il convient de condamner M. [V] et Mme [N] in solidum aux dépens et à payer à la RIVP la somme de 1.000 euros et la somme de 1.000 euros à Mme [Z] au titre de l'article 700.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Condamne in solidum M. [J] [V] et Mme [B] [N] à payer à la SA RIVP la somme de 5.591,49 euros arrêtés au 23 mai 2023, échéance d'avril 2023 incluse, au titre des indemnités d'occupation pour l'occupation du logement situé [Adresse 5], [Localité 11];
Condamne in solidum M. [J] [V] et Mme [B] [N] à payer à la SA RIVP la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. [J] [V] et Mme [B] [N] à payer à Mme [P] [Z] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. [J] [V] et Mme [B] [N] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière Le président