Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 6 JUIN 2024
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03781 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFJ3K
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Novembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de nogent sur marne - RG n° 20-000974
APPELANTE
Madame [M] [S] épouse [C]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée et assistée par Me Omar FRAJ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 426
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001216 du 07/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
S.C. DGP
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée et assistée par Me Stéphanie BENHAMOU KNELER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0188
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Madame Anne-Laure MEANO, Président
Madame Muriel PAGE, Conseiller
Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 31 octobre 2006, à effet du 1er novembre 2006, la société SC DGP a donné à bail à Mme [M] [C] née [S] et M. [V] [C], un appartement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 590 euros, outre une provision sur charges de 35 euros.
Après avoir fait délivrer aux locataires, le 7 juillet 2020, un commandement de payer la somme de 3.321,31 euros, la SC DGP les a assignés devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne, par acte d'huissier du 29 octobre 2020 aux fins notamment de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, expulsion, condamnation solidaire au paiement de la somme de 5.501,29 euros et d'une indemnité d'occupation, ainsi que de la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts.
Elle a ensuite actualisé la dette locative à 8.973,18 euros arrêtée au mois de janvier 2021 inclus.
Mme [C] a soulevé l'exception d'inexécution pour justifier le non paiement du loyer, indiquant que son logement a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité et soutenant que les travaux nécessaires n'ont pas été réalisés ; elle a reconnu la dette dans son montant et son principe; à titre subsidiaire, elle a sollicité une expertise pour constater l'état du logement.
M. [V] [C], a fait l'objet d'une recherche infructueuse et n'a pas comparu pour l'audience ni personne pour lui.
Par jugement réputé contradictoire en date du 19 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne a ainsi statué :
CONSTATE la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé au [Adresse 3] conclu entre la SC DGP d'une part et Mme [M] [C] née [S] et M. [V] [C], d'autre part, à compter du 8 septembre 2020,
CONDAMNE solidairement Mme [M] [C] née [S] et M. [V] [C] à verser à la SC DGP une somme de 8.569,91 euros en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de janvier 2021 inclus,
DIT que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 3.321 euros à compter du 8 juillet 2020, sur celle de 5.501 euros à compter du 30 octobre 2020 et sur le solde à compter du prononcé de la présente décision,
FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, cette indemnité étant comprise dans la dette principale jusqu'au mois de janvier 2021 inclus,
CONDAMNE solidairement Mme [M] [C] née [S] et M. [V] [C] au paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation, à compter du terme de février 2021 inclus et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
AUTORISE solidairement Mme [M] [C] née [S] et M. [V] [C] à se libérer du principal de la dette en 35 fractions mensuelles de 200 euros en plus du loyer courant et une 36ème fraction correspondant au solde de la dette, le paiements devant être effectués au plus tard le 28 du mois,
RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,
DIT que si Mme [M] [C] née [S] et M. [V] [C] ont respecté le délai et les modalités susindiquées, la clause de résolution de plein droit sera réputée ne pas avoir jouée,
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance :
le solde de la dette deviendra exigible après mise en demeure adressée par le bailleur,
la clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance,
le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [M] [C] née [S] et M. [V] [C] des lieux sis [Adresse 3] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques des défendeurs sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
REJETTE la demande d'expertise formulée par les défendeurs,
REJETTE la demande formée par la SC DGP du chef de l'article 700 du code de procédure civil ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par le bailleur,
CONDAMNE la SC DGP à verser la somme de 1.000 euros à Mme [M] [C] née [S] et M. [V] [C] au titre des dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
CONDAMNE in solidum Mme [M] [C] née [S] et M. [V] [C] aux entiers dépens de l'instance, comprenant, notamment le coût du commandement de payer,
RAPPELLE que la présente décision sera non avenue si elle n'est pas notifiée dans les six mois de sa date ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu l'appel interjeté le 15 février 2022 par Mme [C]:
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 février 2024 par lesquelles Mme [C] demande à la cour de :
- INFIRMER le jugement déféré en toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau,
À titre 'reconventionnelle',
- Constater et dire que le logement était insalubre de mai 2019 jusqu'au septembre 2022
Par conséquent,
- CONDAMNER la SC DGP à verser Mme [C] les sommes suivantes:
-13.680 euros au titre de préjudice de jouissance jusqu'à septembre 2022
-3.000 euros au titre de préjudice de santé
-1.500 euros au titre de préjudice moral
- ORDONNER la suspension des loyers à compter du constat d'insalubrité du 16 mai 2019 jusqu'a la réalisation des travaux en septembre 2022 pour remédier aux désordres constatés dans le rapport d'inspection du '15/09/2019".
- DIRE que le montant de loyer du loyer dû par le locataire est de 7.240 euros
- REJETER l'ensemble des demandes du bailleur
- CONDAMNER les demandeurs aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 février 2024 aux termes desquelles la société DGP forme appel incident et demande à la cour de :
CONFIRMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne du 19 novembre 2021 en ce qu'il a :
Constaté la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé au [Adresse 4] conclu entre la Société DGP d'une part et M. et Mme [C] d'autre part à compter du 8 septembre 2020 ;
Condamné solidairement M. et Mme [C] à payer à la SC DGP la somme de 8.569,91 euros en principal au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au mois de janvier 2021 inclus.
Dit que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 3.321 euros à compter du 8 juillet 2020, sur celle de 5.501 euros à compter du 30 octobre 2020 et sur le solde à compter du jugement intervenu.
Fixé l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, cette indemnité étant comprise dans la dette principale jusqu'au mois de janvier 2021 inclus.
Condamné solidairement M. et Mme [C] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter du terme de février 2021 inclus et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux.
Prononcé l'expulsion de M. et Mme [C] des lieux sis [Adresse 4] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier, si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques des défendeurs sous réserve des dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Condamné in solidum M. et Mme [C] aux entiers dépens de l'instance, comprenant, notamment le coût du commandement de payer.
Rejeté la demande d'expertise formulée par Mme [C].
Rejeté la demande d'indemnisation de Mme [C] au titre de ses prétendus préjudices de santé et moral.
INFIRMER le juge déféré en ce qu'il a :
autorisé M. et Mme [C] à se libérer du principal de la dette en 35 fractions mensuelles de 200 euros en plus du loyer courant et une 36ème fraction correspondant au solde de la dette, les paiements devant être effectués au plus tard le 28 du mois.
suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés.
dit que si M. et Mme [C] ont respecté le délai et les modalités sus-indiquées, la clause de résolution de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
condamné la société DGP à verser à M. et Mme [C] la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
débouté la société DGP de sa demande de dommages et intérêts et d'article 700 du code de procédure civile.
Y ajoutant,
CONDAMNER Mme [M] [C] à régler à la société DGP la somme complémentaire de 20.522,20 euros au titre des indemnités d'occupation et charges dues pour la période comprise entre février 2021 et février 2024 inclus.
CONDAMNER Mme [M] [C] à régler à la société DGP la somme 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts
CONDAMNER Mme [M] [C] à régler à la société DGP la somme 3.000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La CONDAMNER aux dépens d'appel.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce.
Sur l'insalubrité invoquée par Mme [C] et l'exception d'inexécution
Mme [C] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a écarté l'état d'insalubrité du logement après le 30 janvier 2020 et rejeté sa demande de suspension des loyers.
Elle fait valoir que l'insalubrité et l'indécence du logement touchaient tant les parties communes que les parties privatives et qu'il n'y a été remédié que par l'exécution de travaux en août 2022 (ou en septembre 2022 selon les indications divergentes au sein de ses conclusions), ce qui justifie, selon elle, le non paiement des loyers de mai 2019 jusqu'à septembre 2022.
Elle estime donc que sa dette locative n'est finalement due que depuis octobre 2022 et l'évalue à 7.240 euros (16 mois x 760 euros de loyers et charges - 500 euros payés tous les mois).
La bailleresse demande la confirmation du jugement, rappelant que les arrêtés d'insalubrité n'ont concerné que les parties communes et ont ensuite été levés, que les loyers de la période concernée n'ont d'ailleurs pas été comptabilisés dans la dette locative mais que les loyers suivants n'ont pas été payés par la locataire, que d'importants travaux ont été effectués dans les parties privatives, que les délais de paiement octroyés par le premier juge n'ont pas été respectés, que la locataire ne l'a jamais interpellée sur des désordres qu'elle subirait.
Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d'usage et de réparation ainsi que d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
L'obligation de délivrance d'un logement décent a un caractère d'ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation et à l'évacuation de l'humidité adaptées aux besoins d'une occupation normale.
Comme l'a exactement rappelé en substance le premier juge, l'insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d'un arrêté préfectoral, cette notion ne pouvant être confondue avec celle d'indécence.
Pour mémoire, s'agissant de la charge de la preuve, il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré de son obligation (3 civ 15 octobre 2013 n 12-20.993) ; mais celui qui invoque l'exception d'inexécution doit prouver la gravité de cette inexécution justifiant une suspension de l'exécution des obligations.
En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination; des points d'indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers.
En l'espèce, il résulte des éléments du dossier que :
-un arrêté préfectoral d'insalubrité a été pris le 28 mai 2019, notifié le 6 juin 2019, concernant les parties communes de l'immeuble et mettant en demeure le bailleur d'y effectuer des travaux urgents, dans un délai de 15 jours, et ce en raison de l'existence d'un interrupteur et d'un éclairage non sécurisé au rez-de-chaussée et du délabrement très avancé de la marquise (chute de morceaux de verre);
-un arrêté préfectoral d'insalubrité a été pris le 15 juillet 2019, notifié1er août 2019, concernant toujours les parties communes de l'immeuble et imposant, outre les travaux précités, la remise en état de la façade côté cour intérieure, la recherche et la suppression, par des moyens efficaces et durables, des causes d'humidité dans la cage d'escalier, la remise en état des revêtements du dernier étage, la remise en état du plafond de la cave, du sol de la cour et l'examen des réseaux enterrés, et ce dans un délai de trois mois; il est rappelé qu'à compter du premier jour du mois suivant cette notification, les loyers hors charges ou les indemnités d'occupation ne sont plus dus par les occupants ;
-un arrêté du 24 janvier 2020, notifié le 30 janvier 2020, a constaté qu'il résultait du rapport d'enquête du 20 décembre 2019 que tous les travaux de réhabilitation nécessaires dans les parties communes de l'immeuble avaient été réalisés et a abrogé les arrêtés d'insalubrité précités; cet arrêté rappelle qu'à compter du premier jour suivant le mois de la notification des loyers sont à nouveau dus,
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu qu'à compter de cette date la suspension légale des loyers n'était plus justifiée, et qu'aucune insalubrité n'est établie postérieurement , de nature à justifier la suspension de l'obligation de payer les loyers.
S'agissant de savoir, par ailleurs, si un état d'indécence du logement est de nature à justifier l'exception d'inexécution soulevée par l'appelante, la cour observe que le rapport d'enquête de l'Inspecteur de salubrité du Service communal d'hygiène et de santé de [Localité 7] du 21 mai 2019, a certes porté également sur l'appartement de Mme [C] et non pas seulement sur les parties communes.
Il résulte de ce rapport que les installations de gaz et de chauffage de l'appartement apparaissent adaptées et conformes mais que l'état général des revêtements et des 'ouvrants'est mauvais, les peintures étant cloquées à cause d'infiltrations, la fenêtre en bois de la salle de bains étant fortement dégradée, une humidité excessive étant relevée dans les WC et le séjour, avec des moisissures dans ces pièces et dans la cuisine, d'anciennes traces d'infiltrations provenant de la toiture et la douche étant hors d'usage ('carrelage qui se détache, murs imbibés d'eau, développement de moisissures importants »).
Il y est préconisé de reprendre les revêtements dégradés, de refaire la salle de douche et de supprimer, par des moyens efficaces et durables, l'humidité dans les zones affectées.
Si la cause des désordres observés n'est pas établie, ainsi que le fait valoir la société DGP, il est indiqué que l'appartement est correctement entretenu par la locataire et qu'il n'est ni encombré ni suroccupé ; de plus, les constatations effectuées impliquent que l'humidité relevée est au moins partiellement structurelle et en rapport avec celle observée dans les parties communes.
S'il est mentionné dans le rapport que l'insalubrité de l'appartement pourrait être relevée, celle-ci n'a en tout état de cause pas été retenue dans les arrêtés préfectoraux précités.
Le rapport d'inspection du mois de décembre 2019 n'est pas produit par les parties.
L'appelante affirme de façon erronée que 'le bailleur n'a jamais jugé utile d'intervenir pour mettre en conformité le logement et de réparer les désordres constatés'.
L'intimée démontre en effet, qu'outre les travaux en parties communes, dont l'appelante ne fait pas état, ne tenant pas compte de l'abrogation des arrêtés d'insalubrité, elle a, dès le mois d'août 2019, procédé à des travaux dans cet appartement, consistant en l'installation d'une VMC dans la salle de bain, changement de serrure de la porte d'entrée, réfection de la salle de bains (dépose de la paroi de douche, de la faïence murale et de la fenêtre, fourniture, pose de faïence murale, de joints de faïence, de joint de silicone autour du receveur, d'une paroi de douche, d'un robinet d'un kit de barre à pommeau flexible et d'un miroir, pose d'une fenêtre en PVC) pour une somme totale de 3.635,50 euros.
L'appelante n'expose pas en quoi ces travaux seraient insuffisants au regard des 'désordres constatés' en mai 2019 et ne produit aucun élément, notamment aucun échange avec le bailleur, au sujet de problèmes persistants dont elle se serait plainte.
En tout état de cause, elle ne conteste pas avoir d'ores et déjà été dispensée du paiement des loyers d'août 2019 au 1er février 2020 en application des mesures relative à l'insalubrité, outre de l'échéance du mois de mars 2020.
Pour la période postérieure, la société DPG établit avoir effectué, en août 2022, des travaux d'électricité et de plomberie dans tout l'appartement, la rénovation des sols et peintures, le remplacement des fenêtres, pour une somme totale de 30.019 euros ; une partie de ces travaux concerne à nouveau la salle de bain (douche, carrelages, faïences....) et ce seulement trois ans après la réfection déjà faite en 2019.
La bailleresse soutient avoir entrepris cette rénovation de sa propre initiative, sans rechercher la responsabilité éventuelle de la locataire dans les désordres constatés et alors même que cette dernière ne payait plus aucun loyer.
La cour constate que la facture produite porte seulement en partie sur des rénovations en lien avec les éléments d'indécence observés en 2019 (telle la rénovation des peintures décrites comme atteintes de moisissures); la vétusté résultant d'un usage normal des lieux loués depuis 2006 suffit par ailleurs à justifier cette rénovation d'ensemble.
Il ne résulte pas de ces éléments que l'appartement était impropre à son usage.
L'appelante n'allègue ni n'établit que les points d'indécence constatés ont rendu les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés et justifient l'absence de paiement des loyers.
Le jugement sera confirmé sur ce point et la demande formée à ce titre devant la cour concernant la période postérieure au jugement sera également rejetée.
Il n'y a pas lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise de Mme [C], et ce par des motifs qu'en tout état de cause et surabondamment la cour adopte, l'appelante ne saisissant pas la cour d'une telle demande dans le dispositif de ses conclusions.
Sur la dette locative fixée par le premier juge, les délais de paiement octroyés en première instance et la résiliation du bail
Le montant de la dette locative tel que fixé par le premier juge n'est pas critiqué par les parties indépendamment de la demande de suspension du paiement des loyers qui a été écartée plus haut.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Mme [C] ne conteste pas les motifs par lesquels le premier juge a constaté que les causes du commandement de payer du 7 juillet 2020 n'avaient pas été payées dans un délai de deux mois; le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, fixé l'indemnité d'occupation comme il l'a fait et ordonné l'expulsion de la locataire et statué sur les mesures subséquentes, ces points n'étant pas particulièrement critiqués par les parties.
Par ailleurs, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par la société DGP, qui ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que la période d'insalubrité subie par Mme [C] justifiait l'octroi de délais de paiement d'une durée de 36 mois, et a dit qu'en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ces délais suspendaient les effets de la clause résolutoire.
Le jugement sera donc confirmé également sur ce point.
Il résulte du décompte produit par la société DGP, lequel n'est pas discuté par l'appelante indépendamment de sa demande de dispense de paiement des loyers examinée plus haut, qu'elle n'a procédé à aucun paiement à partir de 2020 (indépendamment de deux versements refusés par la banque, de 1.090 euros chacun) et ce jusqu'en octobre 2022 ; qu'à compter de cette date elle a versé 500 euros par mois, somme qui ne couvre ni le loyer ni, en tout état de cause, les échéances de paiement de 200 euros prévues par le premier juge.
Sur la dette locative
Il résulte du décompte produit par la société DGP que Mme [C] reste lui devoir la somme de 29.092,11 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er février 2024, cette échéance incluse, d'où il convient de déduire la partie de la dette déjà retenue par le premier juge.
Il convient donc d'accueillir sa demande tendant à condamner Mme [C] à payer la somme de 20.522,20 euros au titre des indemnités d'occupation et charges dues pour la période comprise entre février 2021 et février 2024 inclus (soit 29.092,11 euros - 8.569,91 euros, somme arrêtée au mois de janvier 2021).
Il résulte de l'ensemble des motifs précités que la demande de Mme [C] de voir limiter sa dette locative à la somme de 7.240 euros doit être rejetée.
Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [C]
Les parties demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a octroyé à Mme [C] la somme de 1.000 euros en réparation de son trouble de jouissance; Mme [C] estime cette somme insuffisante et la société DPG conclut au rejet de toute demande à ce titre.
Le principe général de responsabilité du fait personnel trouve son fondement dans l'article 1240 du code civil, qui dispose que « tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
La réparation du dommage doit être intégrale, sans excéder le préjudice subi.
Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.
En cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent , il lui appartient d'indemniser le preneur pour les troubles subis par ce dernier ; cette indemnisation n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi no13-12.314, Bull. 2014, III, n 74).
Lorsque le preneur invoque un manquement du bailleur à son obligation d'entretien, il ne peut obtenir des dommages-intérêts pour le trouble subi du fait du défaut de fonctionnement qu'à compter du jour où il en aura avisé son bailleur, par application des 1231 et suivants du code civil (3e Civ, 29 avril 2009, no 08-12.261).
S'agissant du trouble de jouissance
Il résulte des motifs développés plus haut que l'appartement loué à Mme [C] a présenté des éléments d'indécence, compte tenu notamment de son humidité structurelle et d'une aération insuffisante, auxquels le bailleur a remédié en procédant à l'installation d'une VMC et à la réfection de la salle de bain, dès l'été 2019, puis en complétant ces travaux en août 2022, par une rénovation des murs affectés de moisissures, comme recommandé par le rapport d'inspection de salubrité de mai 2019.
La préjudice subi doit cependant être relativisé par le fait que la locataire n'établit pas avoir informé le bailleur, postérieurement à l'été 2019, de dysfonctionnements nécessitant des travaux autres que ceux préconisés par l'inspection de mai 2019.
En outre, comme l'a exactement retenu le premier juge, l'état d'insalubrité des parties communes a empêché les locataires de jouir de manière paisible de la chose louée pendant six mois, la cour ajoutant que ce préjudice est caractérisé indépendamment de la dispense de paiement des loyers résultant de l'insalubrité des lieux, et doit donc être réparé.
Ces manquements à l'obligation de délivrance ont causé à la locataire un trouble de jouissance qu'il convient de réparer. Le jugement sera donc confirmé sur ce point, mais la somme de nature à réparer le préjudice subi doit être réévaluée à 6.000 euros.
S'agissant du préjudice moral et de santé
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que l'intéressée n'apporte aucune preuve des préjudices invoqués et a rejeté cette demande.
Sur la demande de dommages-intérêts de la société DPG
La société DPG fait valoir que depuis la décision de première instance la dette locative n'a cessé d'augmenter alors que parallèlement elle a remis à neuf l'appartement ; toutefois elle ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui qui est réparé par l'intérêt au taux légal applicable de droit à la créance qu'elle invoque.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages-intérêts.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance.
S'agissant de l'instance d'appel, il convient de partager les dépens par moitié; il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant des dommages-intérêts octroyés à Mme [M] [C] née [S] pour trouble de jouissance,
Et statuant à nouveau du chef de dispositif infirmé,
Condamne la SC DPG à payer à Mme [M] [C] née [S] la somme de 6.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Condamne Mme [M] [C] née [S] à payer à la SC DGP la somme de 20.522,20 euros au titre des sommes dues pour l'occupation de l'appartement situé [Adresse 5]) pour la période comprise entre février 2021 et février 2024 inclus;
Dit que les dépens d'appel seront partagées par moitié entre les parties,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière Le président