REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 06 JUIN 2024
(n° 152/2024, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 21/17000 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEMRW
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 septembre 2021 Tribunal judiciaire de Créteil (3ème chambre) RG n° 19/00181
APPELANTE
S.A.R.L. HERITAGE IMPORT
Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 482 618 253
Agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentée par Me Christian VALENTIE, avocat au barreau de Paris, toque : C2441
Assistée de Me Stéphane SERVANT de la SELARL LSA PARIS, avocat au barreau de Paris, toque : E2233
INTIMEE
S.A.R.L. JBCH
Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 850 998 451
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0010
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 mars 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
Mme Sandra Leroy, conseillère
Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé signé le 1er novembre 2014, M. [F] [C] a donné à bail à la société Héritage Import divers locaux commerciaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] comprenant un bâtiment à usage d'entrepôt en rez-de-chaussée avec accès direct sur la rue, un bureau avec WC et lave-mains communiquant avec l'entrepôt avec un accès par passage commun. Le bail a été consenti pour une durée de 3, 6, 9 années entières et consécutives ayant commencé à courir rétroactivement à compter du 1er mai 2013, pour se terminer le 1er mai 2022.
Le montant du loyer a été fixé à la somme de 33.528 euros hors taxes et hors charges, avec indexation, la provision sur charges étant de 879,50 euros trimestriels avec remboursement de l'impôt foncier.
La destination contractuelle des lieux est l'exercice d'une activité de : « entreprise d'importation, d'exportation, de location, achat vente de motos neuves et d'occasion, vente de pièces détachées et accessoires motos, vente de vêtements, d'accessoires afférents à la moto, fabrication de motos pour sidecar et motos ».
Il était prévu que les travaux de l'article 606 du code civil soient supportés par le bailleur, ce dernier autorisant le preneur à réaliser les travaux concernant l'installation de toilettes reprise sur canalisations communes.
Le 19 septembre 2017, l'avocat de la société Héritage Import a adressé à M. [C] un courrier recommandé avec accusé de réception, sollicitant la despécialisation du bail sur le fondement de l'article L. 145-48 du code de commerce et l'autorisation d'adjoindre à l'activité prévue au bail celle de « restauration », afin, selon le preneur, de « créer une vie de quartier qui manque à ce jour ».
Par acte d'huissier du 23 octobre 2017, M. [C] a notifié à la société Héritage Import son refus d'accéder à la demande de son locataire, aux motifs que celui-ci ne démontrait pas qu'un tel changement s'imposait au regard des nécessités économiques, notamment, compte tenu de l'absence de dégradation notable du secteur d'activité initial et du fait que ce changement serait contraire à la destination de l'immeuble.
Faisant valoir que, nonobstant son interdiction, la société Héritage Import avait créé dans les lieux, sous forme d'une association dénommée [8], une cantine associative, ouverte au public et proposant un menu à bas prix, M. [C] a fait délivrer à la société Héritage Import, par acte d'huissier du 2 août 2018, une sommation d'avoir à faire cesser l'infraction, rappelant qu'elle se trouvait en infraction avec les conditions du bail, notamment, au regard de la destination autorisée.
Par acte d'huissier du 26 décembre 2018, M. [C] a fait assigner la société Héritage Import devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Créteil, demandant à celui-ci, à titre principal, de prononcer de plein droit la résiliation judiciaire du bail du 1er novembre 2014 liant les parties, ordonner l'expulsion de la société Héritage Import et la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation.
Par acte notarié reçu le 18 juillet 2019, M. [C] a cédé l'ensemble de ses biens immobiliers à la société JBCH, représentée par son gérant M. [K] [Z], laquelle est intervenue volontairement à l'instance.
Par jugement du 17 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a :
- accueilli la société JBCH en son intervention volontaire ;
- rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la société Héritage Import soulevée par la société JBCH ;
- déclaré recevables en la forme les demandes de la société Héritage Import dirigées contre M. [F] [C] ;
- au fond, débouté la société Héritage Import de ses demandes dirigées contre M. [F] [C] et la société JBCH ;
- prononcé la résiliation du bail liant la société JBCH et la société Héritage Import portant sur les locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] ;
- ordonné l'expulsion de la société Héritage Import des lieux qu'elle occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique, d'un serrurier si besoin est ;
- dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné la société Héritage Import à payer à la société JBCH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel avec indexation, due à compter du jugement et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés au bailleur ;
- condamné la société Héritage Import à payer à la société JBCH la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté toutes autres demandes ;
- condamné la société Héritage Import aux dépens ;
- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire.
Par déclaration du 28 septembre 2021, la société Héritage Import a interjeté appel total du jugement.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 mars 2024.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Aux termes de ses conclusions notifiées le 6 février 2024, la société Héritage Import, appelante, demande à la cour de :
- déclarer la société Héritage Import recevable en ces demandes, fins et prétentions à l'encontre de la société JBCH et bien fondée en son appel ;
En conséquence,
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 17 septembre 2021 à l'exception de son rejet de la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la société Héritage Import soulevée par la société JBCH ;
Statuant à nouveau :
- condamner la société JBCH, à verser à la société Héritage Import, la société de 18.022,34 euros au titre de dommage et intérêts en réparation au manquement à l'obligation de délivrance et d'entretien du bailleur ;
- débouter la société JBCH de sa demande de paiement de la somme de 2.233 euros au titre de travaux de remise en état des lieux ;
- ordonner la compensation entre les sommes dues entre les parties ;
- condamner la société JCBH à verser à la société Héritage Import la somme de 326,26 euros ;
En tout état de cause :
- condamner la société JBCH à régler à la Société Héritage Import, la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la société Héritage Import fait valoir que :
- sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien, sur le fondement de l'article 1719 du code civil, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien en refusant d'effectuer les travaux malgré les relances de la concluante ; que le local n'était pas conforme à sa destination contractuelle au regard de l'état de la charpente, de la toiture et du support, créant ainsi un risque accru pour la sécurité et la santé des salariés de la société Héritage Import ainsi que des clients de cette dernière ; que ce manquement justifie la réduction totale ou partielle des loyers, au titre de l'exception d'inexécution, conformément à l'article 1219 du code civil ; que, jusqu'au départ de la concluante, les fuites ont persisté ce qui lui a causé un préjudice ; qu'il existe, à la page 13 des conclusions d'intimé déposées le 23 mars 2022, un aveu judiciaire du bailleur concernant la délivrance d'un local non agencé à recevoir du public alors même que l'activité prévue au bail depuis 2024 devait permettre la réception du public ;
- sur l'octroi de dommages et intérêts, sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil que le manquement du bailleur lui a porté préjudice en termes d'image vis-à-vis de sa clientèle du fait de l'état des locaux et notamment des fuites d'eau et ce, depuis 2014 ; qu'elle a été obligée de fermer les locaux à plusieurs reprises de manière temporaire et, par conséquent, d'arrêter son activité lors de tempête, de neige et autres intempéries afin de préserver la sécurité de ses salariés et de ses clients ; que ce préjudice a persisté malgré les demandes répétées d'entretien de la gérante de la concluante, depuis plusieurs années ; que son préjudice s'élève à la somme de 18.022,34 euros ;
- sur la compensation entre les demandes des parties, que le montant des loyers qu'elle a arrêtés de payer s'élève à la somme de 26.430,08 euros ; que le devis de remise en état, non contradictoire, est « suspect tant par son montant que son périmètre » ; que le préjudice s'élève à la somme de 18.022,34 euros, soit 6 mois de loyer ; que le montant du dépôt de garantie entre les mains du propriétaire s'élève à la somme de 8.374 euros ; qu'au terme de la compensation, elle est créancière de la somme de 326,26 euros.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 1er mars 2024, la société JBCH, intimée, demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par la 3ème chambre du tribunal judiciaire de Créteil en date du 17 septembre 2021 portant sur les chefs suivants en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail de la Société JBCH avec la Société Héritage Import sur les locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1] ;
Et y ajoutant, en raison du départ par la Société Héritage Import des lieux qu'elle occupait en date du 6 mars 2023,
- condamner la Société Héritage Import à payer à la Société JBCH au titre des indemnités d'occupation, déduction faite du dépôt de garantie, charges d'eau et EDF Compris, la somme de 20.323,40 euros représentant le montant des indemnités d'occupation de septembre 2022 à février 2023 ;
- débouter la Société Héritage Import de sa demande visant à voir condamner la Société JBCH à lui payer une somme de 18.022,34 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son prétendu préjudice ;
- débouter la Société Héritage Import de sa demande de compensation selon les dispositions des articles 1347 et 1347-1 du code civil, en raison du fait que seule la dette locative est certaine, liquide et exigible ;
- débouter la Société Héritage Import de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la Société Héritage Import à payer à la Société JBCH la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la société JBCH oppose que les chefs de demandes limités à demander à la cour de « constater » ne saisissent pas la cour ; que les demandes ont été modifiées pour tenir compte du départ de la preneuse ; qu'il convient de déduire de la somme du dépôt de garantie, la somme de 2.233 euros, montant des travaux nécessaires à la remise en état des lieux suite au départ de la société Héritage Import, selon devis établi par la société Living up en date du 27 mars 2023 ; qu'au regard de son départ, elle a perdu qualité à agir au regard d'un manquement à l'obligation de délivrance et d'entretien puisqu'elle n'est plus locataire et ce d'ailleurs depuis la résiliation du bail ; que le bailleur n'a pas manqué à son obligation dès lors qu'il s'était déplacé et avait missionné une entreprise pour effectuer des travaux en urgence, lesquels avaient été réalisé avec « minutie » ; que le local a été rendu en très mauvais état d'entretien et de propreté avec des dégradations, notamment, une fuite d'eau à l'accueil dès l'ouverture de la vanne.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
SUR CE,
Il résulte des dispositions de l'article 954 alinéa 3 et 4 que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions notifiées et que les parties sont réputées avoir abandonnées les prétentions invoquées dans leurs conclusions antérieures, qu'elles n'auraient pas reprises.
En l'espèce, au regard de l'évolution du litige résultant du départ des lieux de la société locataire le 6 mars 2023, l'appelante a abandonné ses prétentions aux fins d'autoriser la déspécialisation partielle des locaux ainsi que la réduction du loyer trimestriel et de prononcer la condamnation du bailleur à effectuer des travaux de charpente et de toiture, tels que visées au devis de la société AMC, ce sous astreinte. En outre, la société Héritage Import sollicite, dans ses motifs, la réduction du loyer en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, invoquant l'exception d'inexécution, mais n'en tire aucune prétention particulière dans son dispositif de ce chef de sorte que la cour n'est pas saisie de ce chef de demande.
En outre, conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'donner acte' ou de 'constater', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.
Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien
Aux termes des articles 1719, 1720, 1721, 1754, 1755, 605 et 606 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'i1 soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur les locaux loués en bon état de réparations de toute espèce, en mettant à la disposition de celui-ci, pendant la durée du bail, des locaux conformes à leur destination contractuelle, dans lesquels il est en mesure d'exercer l'activité autorisée par le bail, d'entretenir ces locaux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
En vertu de ces mêmes dispositions, le bailleur est également tenu de faire dans les locaux loués et pendant la durée du bail, toutes les réparations, autres que locatives, qui peuvent devenir nécessaires pour maintenir les locaux en l'état de servir à l'usage convenu, et, notamment, les grosses réparations entendues comme celles intéressant l'immeuble dans sa structure et sa solidité et les réparations occasionnées par la vétusté, et, enfin, de garantir le preneur de tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent 1'usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail.
Contrairement à ce que soutient le bailleur, sans en tirer néanmoins aucune conséquence, bien qu'ayant quitté les locaux la société Héritage Import dispose d'un intérêt à agir et à démontrer le manquement éventuel du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien des locaux en ce qu'il fonde sa demande de dommages et intérêts.
En l'espèce et au regard de l'évolution du litige, la société Héritage Import soutient que le bailleur n'aurait pas entretenu la charpente et la toiture, occasionnant des fuites d'eau, des fermetures de l'établissement en période d'intempéries, portant par aileurs atteinte à son image.
La société Héritage Import verse aux de nombreux échanges de mail avec le bailleur, en date des mois de mars 2018, février, mars, mai et juin 2019, consécutifs à des épisodes pluvieux et signalant des fuites d'eau dans le locaux et la société JBCH verse en réponse plusieurs factures de travaux des sociétés SW Bat Rénov, Entreprise Da Silva et d'échanges courriel entre le bailleur et cette dernière ainsi qu'un extrait du rapport de M. [P] faisant état « d'un bon état d'entretien des locaux » mais dont la date de réalisation n'est pas mentionnée, de sorte qu'il ne peut être tiré aucune conséquence de ces éléments quant à un manquement du bailleur à son obligation d'entretien.
En revanche, le procès-verbal de constat, dressé par Maître [M], huissier de justice à Charenton-Le-Pont en date du 9 décembre 2019, tant au 27 qu'au [Adresse 2] relève que plusieurs tuiles de la toiture sont disjointes, laissant parfois apparaître le jour, « au niveau de la 1ère partie de l'entrée », au « niveau de la toiture ['] des toilettes », que plusieurs poutres sont imbibées d'humidité, dans l'atelier, dans le préau du 27 dont « la toiture est entièrement pourrie par l'humidité. La charpente en bois et les poutrelles en bois sont imbibées d'eau et noircies par l'humidité, avec la présence d'eau stagnante au sol en dessous ainsi que sur les marches d'accès aux locaux ». A ce procès-verbal sont annexées plusieurs photographies qui corroborent ces constats. Les 5 et 11 décembre 2020, la société Héritage Import interpelle à nouveau le bailleur sur l'existence de fuites d'eau dans le show room.
Contrairement à ce que soutient le bailleur, le procès-verbal établi par Grand [Localité 9] Justice le 6 mars 2023 au départ du locataire relève, de la même façon, dans l'entrepôt une « charpente ancienne avec deux tabatières, celle de gauche présente une dégradation » et un plafond vétuste dans les WC.
Il s'infère de ces éléments que si le bailleur a fait des interventions ponctuelles après chaque épisode pluvieux, respectant son obligation d'entretien, il n'en demeure pas moins mais qu'au regard de la vétusté de la charpente, celles-ci n'ont pas été de nature à faire cesser les infiltrations récurrentes, de sorte que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance occasionnant un préjudice de jouissance au preneur.
Sur la demande de dommages et intérêts de la société Héritage Import
Par application des articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 20l6, s'agissant d'un bail signé le 1er novembre 2014, le bail tient lieu de loi aux parties qui l'ont conclu et la partie défaillante dans l'exécution de l'obligation mise à sa charge est tenue d'indemniser son co-contractant du préjudice subi du fait de ce manquement.
Il incombe à la société Héritage Import, qui se prévaut de ce manquement d'établir la réalité et le quantum du préjudice subi de ce chef.
En l'espèce, la société Héritage Import évoque avoir été contrainte de fermer ses locaux, d'en avoir subi un préjudice financier et fait état de l'atteinte portée à son image.
Force est de constater que, comme relevé par le premier juge, la société Héritage Import ne verse aucun élément permettant de chiffrer son préjudice financier à hauteur des 6 mois de loyers sollicités et le frein à la réalisation effective de son activité résulte du refus opposé par le bailleur à la despécialisation du bail, de sorte qu'il convient de ramener, au regard de la récurrence des infiltrations sur plusieurs années ayant occasionné un préjudice réel de jouissance, l'indemnisation à la somme de 5.000 euros.
Le jugement sera donc infirmé de ce chef.
Sur les demandes financières
Au titre des loyers et indemnité d'occupation
Il est acquis que celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation, laquelle en raison de sa nature mixte, à la fois indemnitaire et compensatoire, a vocation à indemniser la poursuite de l'occupation des locaux par l'occupant sans droit ni titre et à compenser le préjudice résultant pour le bailleur de l'impossibilité à disposer librement des lieux.
Le montant de l'indemnité d'occupation, usuellement fixée au montant du dernier loyer acquitté au regard de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire, peut être inférieur à ce plafond si le préjudice subi par le bailleur était moindre.
En l'espèce, les parties s'accordent sur le montant de l'arriéré locatif et d'occupation à hauteur de la somme de 26.430,08 euros.
Au titre de la remise en état des locaux
Il ressort des articles 1731 et 1732 du code civil qu'en absence d'état des lieux d'entrée dans les locaux, le preneur est présumé les avoir reçu en bon état d'entretien et,doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, répondant ainsi des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
En l'espèce, l'article 4 des conditions générales du contrat de bail dispose que le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état à défaut d'avoir fait établir un procès-verbal dans les quinze jours suivant l'entrée dans les lieux.
Il ressort du procès-verbal de constat dressé par Grand [Localité 9] justice le 6 mars 2023 que le carrelage de l'entrepôt, de la salle d'eau, des wc est en mauvais état, tout comme les peintures des wc et de l'accueil, que certains équipements ' urinoirs ' ou porte sont en mauvais état et les locaux encombrés de divers mobiliers dégradés et abandonnés.
Il en résulte que le manquement du preneur à son obligation contractuelle est caractérisé et il sera fait droit à la demande indemnitaire de la société JBCH à ce titre à hauteur de 2.233 euros.
Sur la compensation
Il ressort des dispositions de l'article 1289 du code civil, devenu 1347, que la compensation est de droit entre les parties dès lors qu'elle est invoquée.
Il se déduit de ce qui précède que la société Hértiage Import sera condamnée à payer à la société JCBH la somme de 15.199,08 euros (26.340,08 ' 5.000 ' 8.374 + 2.233).
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Chaque partie succombant partiellement en ses demandes conservera la charge de ses dépens d'appel et les frais engagés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 17 septembre 2021 sauf en ce qu'il a rejeté, dans ses motifs, la demande de dommages et intérêts formée par la société Héritage Import ;
Statuant de nouveau,
Fixe à hauteur de la somme de 5.000 euros les dommages et intérêts dus par la société JBCH à la société Héritage Import ;
Y ajoutant,
Fixe à la somme de 2.233 euros le montant des réparations locatives dues par la société Héritage Import à la société JBCH ;
Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties ;
Condamne la société Héritage Import à payer à la société JBCH la somme de 15.199,08 euros ;
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens d'appel qu'elle a exposés.
La greffière, La présidente,