N° RG 23/02124 - N° Portalis DBVM-V-B7H-L3CA
C1
Minute :
Copie exécutoire
délivrée le :
la SCP DAYREM ET DAYREM-CASTORI
la SELAS CABINET FOLLET RIVOIRE COURTOT AVOCATS
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 06 JUIN 2024
Appel d'une décision (N° RG 2021J00106)
rendue par le Tribunal de Commerce de ROMANS SUR ISERE
en date du 22 mars 2023
suivant déclaration d'appel du 02 juin 2023
APPELANTE :
Compagnie d'assurance ALLIANZ IARD inscrite au RCS de NANTERRE sous le numéro 542 110 291, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée et plaidant par Me Matthieu DAYREM de la SCP DAYREM ET DAYREM-CASTORI, avocat au barreau de VALENCE
INTIMÉE :
S.A.R.L. BATIMMO INVEST au capital de 60.000 euros, immatriculée au RCS de ROMANS sous le numéro 421 057 761, représentée par son gérant demeurant de droit audit siège.
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Eric RIVOIRE de la SELAS CABINET FOLLET RIVOIRE COURTOT AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE, substitué et plaidant par Me COURTOT, avocat au barreau de VALENCE et par Mme [G], auditrice de justice,
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,
,M. Lionel BRUNO, Conseiller,
Mme Raphaële FAIVRE, Conseillère
DÉBATS :
A l'audience publique du 12 avril 2024, Mme FAIVRE, Conseillère, qui a fait rapport assisté de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.
EXPOSE DU LITIGE
La société Batimmo Invest, propriétaire d'un bâtiment à usage professionnel d'une superficie de 2500 m2 situé [Adresse 3] a souscrit un contrat d'assurance auprès de la société Allianz (ex AGF) le 31 janvier 2003 pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction.
Le samedi 15 juin 2019, un violent orage de grêle a affecté le département drômois endommageant le bâtiment de la société Batimmo Invest.
A la suite de la déclaration de sinistre de l'assurée le 20 juin 2019 adressée à l'agent local, la société Allianz a mandaté le cabinet Saretec en qualité d'expert technique qui a établi en août 2020 un rapport dont il ressort des dommages évalués à la somme de 155.282,72 euros.
La société Batimmo Invest a mandaté le cabinet d'expertise [T], représenté par M. [J] [L] qui a transmis, en juin 2020 son rapport fixant le coût de réparation des désordres à la somme de 357.381 euros HT ramenée à la somme de 254.917 euros euros HT après application d'un coefficient de vétusté.
Les parties ne sont pas parvenues à se mettre d'accord et par exploit du 7avril 2021, la société Batimmo Invest a donc assigné son assureur la société Allianz devant le tribunal de commerce de Romans-sur-Isère en indemnisation de ses préjudices.
Par jugement du 22 mars 2023, le tribunal de commerce de Romans-sur-Isère a:
- condamné la société Allianz à verser à la société Batimmo Invest la somme de 254.617 euros au titre de l'indemnité contractuelle, après déduction de la franchise,
- condamné la société Allianz à verser à la société Batimmo Invest la somme de 42.619 euros à titre dommages-intérêts tiré du retard de l'assureur dans l'exécution du contrat d'assurance et de l'impossibilité de financer à l'avance les travaux de réparation,
- condamné la société Allianz à verser à la société Batimmo Invest la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté les autres demandes, fins et conclusions,
- liquidé les dépens à la somme de 77,08 euros TTC pour être mis à la charge de la société Allianz.
Par déclaration du 2 juin 2023 visant expressément l'ensemble des chefs du jugement, la société Allianz en a interjeté appel.
Prétentions et moyens de la société Allianz :
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée le 2 avril 2024, la société Allianz demande à la cour de :
- réformer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société Batimmo Invest la somme de 254.617 euros HT au titre de l'indemnité contractuelle prévue, après déduction de la franchise contractuelle, celle de 42.619 euros à titre de dommages-intérêts tirés du retard de la société ALLIANZ IARD dans l'exécution du contrat d'assurance et de l'impossibilité de financer à l'avance les travaux de réparation, outre 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et 77,08 euros TTC au titre des dépens liquidés du greffe,
Et statuant à nouveau,
A titre principal,
- réduire l'indemnité contractuelle revenant à la société Batimmo Invest à la somme de 51.071,72 euros, après déduction de la franchise actualisée de 477,70 euros,
- rappeler, en tant que de besoin, que l'obligation de restitution par la société Batimmo Invest des sommes versées au titre de l'exécution provisoire résulte de la seule décision d'infirmation,
A titre très subsidiaire,
- limiter l'indemnité contractuelle revenant à la société Batimmo Invest à la somme de 154.805,02 euros, après déduction de la même franchise,
En tout état de cause,
- rejeter toute autre demande de la société Batimmo Invest, plus ample ou contraire, à son égard,
- condamner la même à lui verser la somme globale de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, tant de 1re instance que d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris ceux de 1re instance, et dont distraction au profit de Me [E] [N] sur son affirmation de droit.
Au soutien de sa demande principale de réduction de l'indemnité contractuelle à la somme de 51.071,72 euros elle expose que :
- le contrat d'assurance stipule que l'indemnité en cas de sinistre pour un immeuble désaffecté « en tout ou partie » est limitée à 20 % de la valeur de reconstruction à neuf de la partie sinistrée au jour du sinistre,
- or, dès sa visite initiale du 14 août 2019, l'expert qu'elle a mandaté a constaté que le bâtiment, composé de deux entrepôts et de locaux à usage de bureaux, était manifestement en état d'abandon, vide à part quelques déblais, avec fientes de pigeons et des tags, comme cela résulte :
du rapport d'expertise du 17 octobre 2019, qui relève que depuis plus de 3 ans, le gros bâtiment industriel est totalement libre d'accès, que la police y est intervenue plusieurs fois lors de patrouilles "pour des jeunes qui squattaient ou s'amusaient", mais le propriétaire n'ayant pas voulu porter plainte, depuis lors ce bâtiment n'est plus surveillé, que la société Batimmo Invest pour le bâtiment en longueur, a déposé un permis de rénovation et de transformation du bâtiment en bureaux en 2017, mais qu'à la date de l'enquête aucun des travaux n'a été entrepris et qu'elle est une société en difficulté financière,
de la réunion du 14 novembre 2019 , ayant pour objet d'établir l'occupation ou l'inoccupation, au cours de laquelle l'expert a constaté contradictoirement que « les locaux ne disposaient pas d'une alimentation électrique et que les matériaux provenant de chantiers de démolition y étaient stockés depuis une longue période »,
Me [M], huissier de Justice, convié avec l'accord de M. [D], a d'ailleurs constaté l'état général du bâtiment, et dressé constat en présence de l'inspecteur de la société Allianz, du Cabinet Saretec, du cabinet Glatier et de M. [V] [D], représentant de la société Batimmo Invest dont il ressort notamment que le bâtiment se compose "de deux entrepôts, l'un au sud l'autre au centre, et de locaux à usages de bureaux côté nord ", sans eau ni électricité, avec des "installations vétustes et dégradées",
- si l'intimée allègue pour la première fois en cause d'appel que des compteurs d'eau et d'électricité seraient présents « à l'extérieur du bâtiment», elle ne le démontre pas alors que les photos, non datées et consécutivement dénuées de force probante, sont impropres à établir la présence de compteurs lors du sinistre que tant l'huissier que l'expert n'ont pas relevés lors de l'examen des lieux réalisé au contradictoire des parties et que le témoignage de M. [A],qui a quitté les lieux en 2012, est dépourvu de force probante,
- le bail commercial régularisé avec société Batir, en date 1er juillet 2015 n'a pas date certaine et compte tenu des auteurs, ne saurait valoir comme preuve de l'existence d'une activité effectivement exercée en ce lieu lors du sinistre et le dernier dépôt au registre du commerce mentionné correspondait à des comptes clôturés en décembre 2017,
- lors des pourparlers avec l'inspecteur régleur de la société Allianz, M. [I], il a été indiqué à ce dernier que le bien n'était pas désaffecté, le propriétaire ayant autorisé la tenue de Rave Party trois jours par an, ce sur trois ans, ce qui est incompatible avec une occupation de l'immeuble,
- les autres attestations sont dépourvues de valeur probante,
- la production d'un autre "bail commercial" qui aurait été régularisé le 22 novembre 2019 pour 9 années avec M. [P] [R] ne permet pas de démontrer une occupation au jour du sinistre, outre le fait que ce bail est postérieur au jour du sinistre, et que sa date est incertaine et que M. [R] a signé un avant-contrat avec la société Battimo Invest en octobre 2020, et qu'il s'avère être le gérant de la société MC Import Export, marchand de biens, qui a acheté le bien litigieux en se substituant au même M. [R],
- l'objet de ce bail est le même que celui du soi-disant bail régularisé avec la société Batir censé durer jusqu'au 30 juin 2024, alors qu' aucune occupation n'a été constatée lors de la visite par le Cabinet Saretec du 5 décembre 2019, ni ultérieurement, et que l'acte de vente de l'immeuble en date du 30 décembre 2020 produit précise que l'acquéreur aura la jouissance de l'immeuble " libre de toute location et occupation ainsi que le déclare le vendeur", tout en mentionnant, non pas un bail, mais une convention d'occupation précaire du 22 novembre 2019,
- les photos prises de septembre 2008 à juin 2022, dont celle d'août 2019 à proximité du sinistre achèveront de convaincre la cour, s'il en était encore besoin, de l'état de désaffectation des lieux.
Au soutien de sa demande subsidiaire en paiement d'une indemnité limitée à la valeur d'usage du bien assuré, elle indique que l'intimée a fait le choix de ne pas reconstruire, de sorte que dans ce cas, le contrat prévoit que l'indemnisation est limitée à la valeur d'usage du bien, c'est-à-dire assise sur la base du coût de la reconstruction au jour du sinistre vétusté déduite, complétée si le montant est insuffisant d'une indemnité différée égale à la vétusté récupérable jusqu'à 25 %, portée en l'espèce à 33 % du fait de la souscription de l'option « Complément Plus », mais versée uniquement « au fur et à mesure des travaux sur présentation des justificatifs », soit, après déduction de la franchise de 477,70 euros la somme de 154.805,02 euros, à l'exclusion de toute autre somme.
Au soutien de son refus de prise en charge des pertes pécuniaires et frais divers non justifiés, elle indique que :
- conformément aux conditions générales de sa police, elle garantit les pertes pécuniaires et frais divers justifiés que l'assuré peut subir en plus des dommages matériels causés aux biens assurés,
- il s'agit donc donc contractuellement de frais exposés,
- en l'espèce, les honoraires de l'architecte (12.887 euros), les frais de démolition et désamiantage (85.346,80 euros), outre ceux de diagnostic (1.400 euros), soit la somme globale de 99.633,80 euros, relèvent incontestablement de la couverture « pertes pécuniaires et frais divers », et ne peuvent donc être pris en charge que sous réserve de justification de la perte subie par l'assurée,
- or, puisque la société Batimmo Invest a fait le choix de ne pas reconstruire, en l'absence de justificatif d'un règlement effectif, elle ne peut être condamnée à lui régler cette somme,
- le propre expert de la société Batimmo Invest a écarté des travaux de reconstruction les frais et pertes susvisés.
Pour contester tout manquement à son devoir d'information, elle expose que:
- elle rapporte la preuve de ce qu'elle a satisfait à cette obligation, puisque dans les conditions particulières l'intimée a reconnu avoir reçu l'annexe complément Plus (COM047585), outre notamment les dispositions générales,
- il ne peut pas lui être reproché d'avoir omis de porter à sa connaissance le caractère conditionné de l'indemnisation « pertes pécuniaires et frais divers justifiés » à l'hypothèse unique d'une reconstruction effective du bien », alors que l'assuré ne peut se prévaloir d'un manquement à une obligation d'information de son assureur dès lors qu'il a souscrit le contrat « en toute connaissance de cause » (Civ.2°, 22 octobre 2018 n°17-27148), et qu'il n'y a pas lieu à imposer à ce dernier des diligences supplémentaires d'information et de conseil en présence de stipulations claires et dénuées d'ambiguïté (Civ.2°, 8 décembre 2016, n°15-21723; Civ.1re, 22 décembre 2017, n°16-13179),
- or, tel est bien le cas en l'espèce : la simple lecture de la police suffit à informer l'assurée des conditions de la garantie «pertes pécuniaires et frais divers justifiés» qui impliquait donc nécessairement la reconstruction du bien assuré.
Pour s'opposer à la demande au titre de l'indemnité forfaitaire majorée, elle indique que :
- en l'absence de reconstruction par l'assurée, le bénéfice de la clause qui, en effet, permet une indemnisation complémentaire forfaitaire majorée n'a pas vocation à s'appliquer,
- contrairement à ce que soutient l'intimée, cette indemnité n'est due qu'en cas de reconstruction, puisque le contrat prévoit que l'indemnité forfaitaire complémentaire de 10 % est contractuellement acquise à l'assuré lorsque celui-ci fait choix de reconstruire et qu'il sollicite de son assureur le versement d'une indemnité «valeur d'usage» (vétusté déduite), préférant cette modalité d'indemnisation au règlement d'une indemnité immédiate suivie d'une indemnité différée sur présentation des factures de travaux et en cas de souscription de l'annexe « Complément plus » , le montant de l'indemnité complémentaire est portée à 20 %.
S'agissant de l'indexation de la franchise, elle estime que :
- l'indexation de la franchise étant prévue au contrat, il y a bien lieu de tenir compte d'une franchise actualisée, et donc de déduire de l'indemnisation contractuelle une somme, non pas de 300 euros, mais de 477.70 euros compte-tenu de l'évolution de l'indice,
- contrairement à ce que soutient l'intimée, elle justifie de l'indexation du montant de la franchise prévue au contrat dont les conditions générales sont opposables à l'assuré,
- l'indice FFB,publié, est justifié; en 2003 il était de 620.6 (troisième trimestre 2002) porté à 988.20 (4° trimestre 2018) de sorte que la franchise actualisée à déduire s'élève bien à : 988.20 x 300 / 620.6 = 477,70 euros.
Pour contester toute faute de sa part à l'origine d'une vente du bien à un prix inférieur à celui prévu initialement, elle soutient que :
- elle n'a commis aucun retard dans la prise en charge du sinistre, alors que:
elle a missionné un expert qui a pris contact avec l'assurée dès réception de sa mission le 6juillet 2019, et a effectué une première visite dès le 14 août 2019 et ultérieurement est revenue sur les lieux à 4 autres reprises, dont la dernière fois le 5 décembre 2019, ce que ne saurait contester la partie adverse,
un inspecteur régleur est intervenu, a répondu aux demandes de l'expert adverse, en mai 2020, en faisant une proposition restée sans réponse, la partie adverse ne justifiant pas au surplus l'avoir informée de la réalisation de la vente du bien,
les parties ne sont pas arrivées à un accord, et Batimmo après avoir vendu le 30 décembre 2020 le bien litigieux, a assigné son assureur en avril 2021,
- le fait que la situation financière de la société intimée l'ai mis dans l'impossibilité de faire l'avance des travaux de réparation ne lui est pas imputable alors que :
même au cas d'option de reconstruction avec une indemnisation en valeur de reconstruction à neuf, l'indemnité complémentaire différée puisque réglée au fur et à mesure de l'avancement des travaux, est plafonnée et ne permet pas de couvrir systématiquement l'intégralité du montant effectif de la reconstruction, laissant une part variable à la charge de l'assuré en fonction du taux de vétusté,
il résulte des termes mêmes de l'acte de vente du 30 décembre 2020 que la baisse de prix convenue entre les parties a été concédée en « contrepartie » de la conservation par le vendeur du bénéfice de l'indemnité d'assurance qui revenait en principe à l'acquéreur et qu'il aurait donc pu laisser à ce dernier, ce qu'il n'a pas fait,
en tout état de cause, en consentant une réduction de prix (400.000 euros) largement supérieure à l'indemnité contractuelle escomptée (357.381 euros), alors qu'il savait que son montant était au surplus contesté par son assureur, la société Batimmo Invest ne saurait solliciter la condamnation de son assureur à lui verser des dommages-intérêts pour « compenser » la différence entre le prix de vente « espéré » de 600.000 euros et le montant d'indemnisation contractuelle à recevoir, ce qui résulte de son seul choix.
Prétentions et moyens de la société Batimmo Invest:
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée le 28 mars 2024, la société Batimmo Invest demande à la cour au visa de l'article 1103 du code civil de :
A titre principal,
- confirmer en toute ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de commerce de Romans-sur-Isère le 22 mars 2023,
Reconventionnellement,
- condamner la société Allianz Iard à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
- condamner la société Allianz Iard aux entiers dépens de l'instance d'appel distraits au profit de Me [Z] sur son affirmation de droit,
A titre subsidiaire,
- réformer parte in qua le jugement rendu par le tribunal de commerce de Romans-sur-Isère le 22 mars 2023,
Statuant à nouveau,
- dire et juger que la société Allianz Iard a manqué à son obligation d'information concernant l'option « complément plus » souscrite,
- condamner la société Allianz Iard à lui payer les sommes suivantes :
154.983 euros HT euros au titre de l'indemnité contractuelle prévue au contrat après déduction de la franchise contractuelle et du poste de préjudice intitulé « Perte frais justifiés » et honoraires de l'architecte (254.917- 300 - 86.747 -12.887),
99.634 euros à titre de dommages et intérêts pour non-respect de l'obligation d'information de la société Allianz quant à l'option «Complément plus » souscrite,
42.619 euros à titre de dommages et intérêts tiré du retard de la société Allianz Iard dans l'exécution du contrat d'assurance et de l'impossibilité de financer à l'avance les travaux de réparation,
Reconventionnellement,
- condamner la société Allianz Iard à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
- condamner la société Allianz Iard aux entiers dépens de l'instance d'appel distraits au profit de Me [Z] sur son affirmation de droit,
A titre infiniment subsidiaire,
- réformer parte in qua le jugement rendu par le tribunal de commerce de Romans-sur-Isère le 22 mars 2023,
Statuant à nouveau,
- condamner la société Allianz Iard à lui payer les sommes suivantes :
154.983 euros HT euros au titre de l'indemnité contractuelle prévue au contrat après déduction de la franchise contractuelle et des postes de préjudice intitulé « Perte frais justifiés » et honoraires de l'architecte (254.917- 300 - 86.747 - 12.887),
30.997 euros au titre de l'indemnité complémentaire forfaitaire (154 983 x 20%),
* 42.619 euros à titre de dommages et intérêts tiré du retard de la société Allianz Iard dans l'exécution du contrat d'assurance et de l'impossibilité de financer à l'avance les travaux de réparation,
Reconventionnellement,
- condamner la société Allianz Iard à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
- condamner la société Allianz Iard aux entiers dépens de l'instance d'appel distraits au profit de Me [Z] sur son affirmation de droit,
En tout état de cause,
- rejeter tout autre demande de la société Allianz à son égard, plus ample ou contraire.
S'agissant de la franchise, elle estime que cette franchise contractuelle ne peut être supérieure à 300 euros, comme le prévoient les conditions particulières du contrat d'assurance souscrit alors que :
- d'une part, le montant retenu n'est étayé par aucun élément et notamment la démonstration de l'évolution de l'indice,
- il existe une contradiction entre les dispositions précitées des conditions générales et les conditions particulières qui se contentent de mentionner une franchise de 300 euros sans évoquer d'indexation. Or, dans l'hypothèse d'une telle contradiction, les conditions particulières doivent primer.
Pour contester le caractère désaffecté de l'immeuble, elle expose que :
- l'immeuble régulièrement assuré avait toujours été utilisé à titre d'entrepôt de sorte qu'il n'était pas nécessaire que l'immeuble soit raccordé à l'eau, ni alimenté électriquement,
- en tout état de cause, des compteurs d'eau et d'électricité sont bien présents en l'espèce mais se trouvent à l'extérieur du bâtiment, comme cela résulte des photographies produites et du témoignage de M. [A],
- depuis 2015, la société Batir est le locataire principal de cet immeuble et verse un loyer pour l'occupation de l'immeuble,
- elle verse plusieurs attestations qui justifient de l'occupation effective de l'immeuble et le seul fait que ces attestations émanent de salariés ou de personnes liées contractuellement avec l'entreprise Batir ne permet pas de remettre en cause leur caractère probant dès lors qu'il s'agit d'un entrepôt et qu'en cette qualité, il n'a vocation à être accessible qu'aux salariés et sous-traitants de l'entreprise titulaire du bail commercial,
- l'autre partie du local était, quant à elle, louée à M. [R] depuis 2019 lequel atteste formellement avoir constaté cette activité de dépôt de matériels et matériaux du locataire principal,
- s'il est vrai que le bail a été conclu postérieurement au sinistre, M.[R] déclare toutefois s'être rendu à plusieurs reprises sur les lieux dès le mois de janvier 2019, ce qui démontre la réalité d'une activité et d'une occupation effective des locaux à la date du sinistre,
- le fait que M. [R] ait la qualité de gérant de la société MC Import Export qui a acquis le bien litigieux par acte notarié du 30 décembre 2020, est sans incidence sur le caractère probant des déclarations de ce dernier et ce d'autant qu'il s'est porté acquéreur des locaux, suite à une visite des lieux en mars 2019, soit deux mois avant le sinistre,
- si l'acte notarié de vente du 30 décembre 2020 indique que l'immeuble est "libre de toute location et occupation ainsi que le déclare le vendeur", cette mention porte sur l'état du bien au jour de la date de la signature de la vente, soit le 30 décembre 2020, plus d'un an et demi après le sinistre, de sorte qu'elle n'apporte aucune précision sur l'état du bien au moment du sinistre et ne présume en rien de son inoccupation,
- s'agissant de la vétusté, elle ne le conteste absolument pas, toutefois un immeuble vétuste n'est pas pour autant un immeuble dit désaffecté et à cet effet, il est important de rappeler que l'état d'entretien d'un immeuble utilisé uniquement à titre d'entrepôt est nécessairement distinct de celui d'un immeuble utilisé à titre de local commercial et destiné à l'accueil d'un public.
Au soutien de sa demande au titre des frais divers et des honoraires de l'architecte, elle indique que :
- elle a fait le choix de ne pas procéder à la reconstruction de l'ouvrage de sorte que ses dommages « sont indemnisés sur la base du coût de reconstruction au jour du sinistre, déduction faite de la vétusté et dans la limite de la valeur vénale (si elle est plus faible) » en application des conditions générales de son contrat d'assurance,
- le coût de reconstruction comprend nécessairement d'une part les travaux de reconstruction en eux-mêmes mais également celui des travaux préparatoires préalables et obligatoires à la phase de reconstruction tels que les frais de démolition déblais, de désamiantage, de dépose de tuile et de bardage, frais répertoriés par l'expert sous la rubrique « frais et pertes justifiés ». En effet, sans ces travaux préalables, aucune reconstruction ne peut intervenir,
- en permettant à l'assurée d'être indemnisée sur la seule base du coût de reconstruction, la garantie complémentaire destinée à couvrir les travaux préalables à la reconstruction à laquelle la société concluante a adhéré doit également être pris en compte et elle doit être indemnisée sur la base du chiffrage retenu par l'expert et ce sans justificatif complémentaire.
Au soutien de sa demande au titre du manquement de l'assureur à son devoir d'information, elle expose que :
- en lui proposant cette garantie complémentaire qui ne couvrait finalement que l'hypothèse où l'assuré décide de procéder à la reconstruction effective de l'ouvrage, la société Allianz Iard était tenue d'attirer son attention sur le caractère limité de cette garantie dès lors que les conditions générales laissent libre choix à l'assuré de reconstruire ou non son ouvrage,
- il n'est pas démontré que la société Allianz Iard ait porté à sa connaissance le caractère conditionné de l'indemnisation des « pertes pécuniaires et frais divers justifiés », à l'hypothèse unique d'une reconstruction effective du bien sinistré, alors que lorsque l'assureur subordonne sa garantie à la réalisation, par l'assuré, d'une condition particulière, il doit rapporter la preuve qu'il a précisément porté cette condition à la connaissance de l'assuré (Civ. 1re, 27 mars 2001).
Au soutien de sa demande subsidiaire au titre de l'indemnité forfaitaire complémentaire elle se prévaut des conditions particulières et contrairement à ce que soutient la société Allianz Iard cette majoration d'une indemnité complémentaire de 20% est prévue en dehors de l'hypothèse d'une reconstruction par l'assuré puisqu'il s'agit d'une alternative au « cas de reconstruction ou réparation dans un délai de 2 ans.
Au soutien de sa demande indemnitaire supplémentaire du fait du retard de la société Allianz Iard dans l'exécution du contrat d'assurance elle indique que :
- avant la survenance du sinistre de grêle, elle avait pour projet de vendre le tènement immobilier à la société MC Import Export ayant pour gérant M. [R], suivant une offre d'achat au prix de 600.000 euros, mais le retard de prise en charge du sinistre par l'assureur et l'impossibilité pour elle d'avancer à ses frais le coût total des travaux de réparation évalué à 357.381 euros HT l'a contrainte à réduire des deux de tiers le prix de vente de son immeuble comme en atteste M. [R] lui-même,
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2023, l'affaire a été appelée à l'audience du 12 avril 2024 et la décision mise en délibéré a été prononcée le 6 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale de réduction de l'indemnité contractuelle
Conformément à l'article 1134 ancien du code civil, applicable en la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, l'article 10.2 des dispositions générales du contrat d'assurance souscrit le 31 janvier 2003 par la société Batimmo Invest auprès de la société Allianz (ex AGF) pour un bâtiment à usage professionnel d'une superficie de 2500 m2 situé [Adresse 3] et garantissant notamment le risque « Tempête, grêle, neige » stipule ainsi qu'il suit que :« les immeubles désaffectés en tout ou partie: l'indemnité en cas de sinistre pour ses immeubles est limitée à 20 % de la valeur de réparation ou de reconstruction à neuf de la partie sinistrée au jour du sinistre. Rappel : sont considérés comme immeubles désaffectés, les locaux qui, en raison de la durée de leur inoccupation et de leur non entretien, ne peuvent être utilisés en l'état et nécessitent, pour remplir leur fonction, des travaux importants ; il s'agit des locaux fermés et sans possibilité d'utilisation, (ouvertures condamnées), ou occupés par des personnes non autorisées par vous (squatters, vagabonds'),des locaux voués à la démolition ou destinés à être réhabilités, des locaux pour lesquels un péril d'insalubrité, ou portant interdiction d'habiter a été pris par les autorités compétentes ('). L'estimation des dommages est établie d'après la valeur de reconstruction ou de remplacement à neuf au jour du sinistre, vétusté déduite et dans la limite, en cas de non reconstruction, de la valeur vénale( si elle est plus faible) ».
Or, dans son rapport d'enquête établi le 17 octobre 2019, M. [H] [F], enquêteur d'assurance au sein du Cabinet d'intermédiations commerciales et d'investigations expose avoir rencontré le chef de poste de la police municipale de [Localité 7] lequel lui a indiqué ainsi qu'il suit que : « il est certain que depuis plus de 3 ans, le gros bâtiment industriel situé au [Adresse 2] est totalement libre d'accès, abandonné. Son service est intervenu plusieurs fois lors de patrouilles pour des jeunes qui squattaient ou qui s'amusaient: la dernière fois en octobre 2017, ils ont intercepté 3 individus âgés de 20 à 25 ans. Comme le propriétaire n'a pas voulu déposer plainte, ils ont été relâchés. Dès lors la conséquence a été que M. le maire leur a dit de ne plus perdre de temps avec ce bâtiments qu'ils ne surveillent plus ».
Si ce rapport, non contradictoire, a été établi à la demande unilatérale de la société Allianz et ne peut donc faire preuve à lui seul du caractère désaffecté de l'immeuble objet de la police d'assurance, il se trouve néanmoins corroboré par les photographies prises et les constations opérées dans les lieux par Me [C] [M], huissier de justice, le 14 novembre 2019 en présence de M. [V] [O] représentant la société Batimmo Invest, du cabinet [T], son assureur, de M. [I], inspecteur de la société Allianz et de la société Saretec, expert mandaté par la société Allianz et consignées dans son procès-verbal aux termes duquel il relève que:
- il n'y a pas d'eau ni d'électricité, les installations sont vétustes et dégradées,
-la porte gauche de l'entrepôt est ouverte et sans système de fermeture,
- le porte de droite ne s'ouvre pas, il y a des encombrants qui sont situés au-devant à l'extérieur comme à l'intérieur. Il y a une barre métallique fixée entre le mur et la porte qui visiblement la condamne,
- à l'intérieur, côté Ouest, l'entrepôt est vide. Subsistent certaines parties d'une ancienne installation électrique. Les vitres en toiture sont dégradées, l'eau de pluie s'écoule au sol,
- en partie centrale il y a une mezzanine avec plusieurs pièces vétustes et dégradées,
- en partie Est sont stockés divers matériaux et matériels,
- la toiture avec tuile qui est ancienne est visiblement dégradée et présente des déformations et affaissements qui peuvent être très importants par endroits et un ouvrage de collecte d'eau pluviales qui est dégradé,
- de part et d'autre il y a des bureaux vétustes et dégradés,
- côtés Ouest de l'entrepôt sont stockées d'anciennes fenêtres et menuiseries ainsi que des tuiles empilées sur des palettes,
- dans l'angle Sud-Ouest, il y a un sas hors d'usage qui permet de passer sur l'autre entrepôt.
Par ailleurs, la copie d'un bail commercial en date du 1er juillet 2015 régularisé entre la société Batimmo Invest, représentée par M. [B] [D] et la société Batir, représentée par M. [Y] [D] ne suffit pas à établir que le local était effectivement utilisé à titre d'entrepôt par cette dernière.
En effet, comme le relève justement l'appelante, si M. [V] [O] atteste le 21 novembre 2019 en sa qualité de gérant de la société Batir que celle-ci utilise le bâtiment comme entrepôt et lieu de stockage, en réalité, ce dernier n'est plus gérant de la société Batir depuis le 20 septembre 2017, date à laquelle M. [B] [D] lui a succédé à cette fonction, de sorte que ce témoignage n'est pas probant.
En outre, les attestations produites par l'intimée qui sont taisantes ou à tout le moins pour l'une d'entre elle, extrêmement imprécise, quant aux dates, et qui sont rédigées dans des termes quasi identiques avec celle établie par [V] [D], ne permettent pas de vérifier une occupation de l'immeuble au moment de l'incendie le 15 juin 2019 et depuis 2015, alors au demeurant qu'elles émanent de salariés de la société Batimmo Invest de sorte qu'elles ne présentent pas de garantie suffisante d'impartialité, compte tenu du lien de subordination existant.
C'est encore vainement que pour justifier de l'occupation effective de l'immeuble litigieux l'intimée se prévaut d'un bail régularisé avec M. [P] [R]. En effet, d'une part ce bail a été régularisé le 22 novembre 2019, soit postérieurement au sinistre du 15 juin 2019 et d'autre part, la désignation de l'immeuble objet du contrat est exactement identique à celle figurant dans le bail signé le 1er juillet 2015 avec la société Batir pour une durée de 9 ans soit jusqu'au 1er juillet 2024, lequel n'était pas arrivé à expiration, et alors qu'il n'est ni allégué ni a fortiori démontré l'existence d'une résiliation anticipée de celui-ci.
Enfin, les photographies en gros plan d'un tableau de compteurs électriques et d'une porte d'entrepôt qui ne sont pas datées et qui ne comportent aucun élément de localisation ne sont pas de nature à remettre en cause les constatation opérées sur place par l'huissier de justice en présence et au contradictoire de toutes les parties.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le bâtiment, dont l'espace intérieur est dans un état avancé de dégradation comme cela résulte des photographies figurant au constat de Me [C] [M], huissier de justice, qui par ailleurs n'est alimenté ni en eau ni en électricité, dont le clos n'est pas assuré compte tenu de l'état des fermetures, qui par ailleurs a fait l'objet à plusieurs reprises d'occupation par des squatteurs, et dont enfin, l'assuré échoue à démontrer qu'il s'y déroule une activité de stockage, constitue un bâtiment désaffecté au sens du contrat d'assurance précité.
La société Allianz Iard est en conséquence fondée à opposer à son assuré l'application de la clause contractuelle relative à la limitation à 20 % de la valeur de réparation ou de reconstruction à neuf de la partie sinistrée au jour du sinistre.
Il ressort des pièces produites et des écritures des parties que le Cabinet [T] expert mandaté par la société Batimmo Invest évalue les dommages imputables au sinistre à la somme de 254.917 euros se décomposant comme suit :
- travaux de reconstruction = 257.747 euros,
- honoraires architectes = 12.887 euros,
- pertes et frais justifiés (facture Diagonale expertise, frais de démolition déblais, report désamiantage, report dépose toiture et dépose bardage)= 86.748,80 euros,
- vétusté = - 102.464 euros,
- montant total vétusté déduite = 254.917 euros.
Le Cabinet Saretec, mandaté par la société Allianz Iard chiffre les préjudices selon décompte suivant:
- travaux de reconstruction = 257.747, 10 euros,
- frais de démolition, déblais et désamiantage = 86.746,80 euros,
- vétusté = - 102.464,38 euros
La société Allianz Iard sollicite la limitation de sa condamnation à 20 % de la somme de 257.747 euros, soit la somme de 51.071,72 euros après déduction d'une franchise de 447,70 euros. Elle exclut la prise en compte du poste « honoraires architectes et pertes et frais justifiés », motifs pris de ce que l'article 3.2 « pertes pécuniaires et frais divers justifiés » des conditions générales de la police souscrite par la société Batimmo Invest stipule ainsi qu'il suit:« nous garantissons les pertes pécuniaires et frais divers justifiés que vous pouvez subir en plus des dommages matériels garantis causés aux biens assurés par un des évènements couverts au titre des garanties incendies et événements assimilés par les mesures de tempête, grêle neige ou dégât des eaux :les frais occasionnés par les mesures de sauvetage, les frais de démolition, les pertes de loyers, les honoraires de l'expert, tous autres frais
justifiés restant à votre charge (')', de sorte que cette garantie n'est, selon elle, mobilisable que sur production des justificatifs de dépense, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
La société Batimmo Invest sollicite quant à elle à titre principal la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société Allianz à lui payer la somme de 254.917 euros comportant les travaux de reconstruction, les frais d'architectes et le poste « frais et pertes justifiés ».
S'agissant de l'application de la clause contractuelle relative à la limitation à 20 % de la valeur de réparation ou de reconstruction à neuf de la partie sinistrée au jour du sinistre figurant à l'article 10.2 concernant le cas particulier des immeubles désaffectés en tout ou partie, il ressort de la lecture des clauses de la police d'assurance souscrite par la société Batimmo auprès de la société Allianz Iard que le poste « pertes pécuniaires et frais divers justifiés » figurant à l'article 3.2 du contrat, n'est pas compris dans la valeur de réparation ou de reconstruction à neuf dès lors que ces dispositions de l'article 10.2 du contrat relatives au cas des immeubles désaffectés ne font pas référence et n'opèrent pas renvoi à la stipulation relative aux pertes pécuniaires et frais divers justifiés.
Il convient donc de fixer la valeur de reconstruction à la somme de 257.747 euros comme soutenu par l'assureur et non pas à la somme de 254.917 euros comme soutenue par l'intimée.
S'agissant de la franchise, contrairement à ce que soutient la société Allianz, il ressort des conditions particulières comme du tableau récapitulatif des montants de garanties et de franchise qu'elle verse en pièce n°2 que la franchise au titre de la garantie « tempête, grêle, neige » est de 300 euros.
Il convient donc de condamner la société Allianz Iard à payer à la société Batimmo Invest la somme de 51.249,40 euros déduction faite d'une franchise contractuelle de 300 euros ( 257.747 euros x 20 % - 300 euros ).
Le jugement déféré qui est dépourvu de la moindre motivation en droit comme en fait doit être infirmé.
Sur la demande subsidiaire de la société Batimmo Invest en paiement de la somme de 99.634 euros à titre de dommages et intérêts pour non-respect de l'obligation d'information de la société Allianz quant à l'option « Complément plus »
La société Batimmo Invest ne justifie d'aucun manquement de la société Allianz à son obligation d'information s'agissant des conditions d'applications de l'article 3.2 des conditions générales de la police d'assurance relative aux « pertes pécuniaires et frais justifiés », alors qu'il résulte tant de l'intitulé de cette clause que de son contenu qui stipule expressément ainsi qu'il suit :« nous garantissons les pertes divers et frais justifiés que vous pouvez subir en plus des dommages matériels garantis causés aux biens assurés par un des évènements au titre des garanties « Incendie et évènements assimilés, grêle, Neige ou dégât des eaux (...) », que cette garantie n'est mobilisable que sur production des justificatifs de dépense, et alors qu'elle a expressément reconnu avoir reçu un exemplaire des dispositions générales, du tableau récapitulatif des garanties, de l'annexe « complément plus » et de l'annexe « protection juridique de l'immeuble », comme en atteste la mention précédent sa signature apposée le 31 janvier 2003 sur les conditions générales
de la police d'assurance.
Il convient donc de débouter la société Batimmo Invest de sa demande subsidiaire en paiement de la somme de 99.634 euros au titre du manquement de l'assureur à son devoir d'information.
Sur la demande subsidiaire de la société Batimmo Invest en paiement de la somme 42.619 euros à titre de dommages et intérêts tiré du retard de la société ALLIANZ IARD dans l'exécution du contrat d'assurance et de l'impossibilité de financer à l'avance les travaux de réparation
Il n'est démontré aucun retard pris par la société Allianz Iard dans le versement de l'indemnité, alors que l'assureur est en droit de discuter sa garantie et qu'en l'espèce, la société Allianz Iard est bien fondée dans sa contestation du montant de l'indemnité due à son assurée en garantie du préjudice subi. En conséquence, la société Batimmo Invest qui échoue à rapporter la preuve de la faute ainsi alléguée à l'encontre de l'appelante doit être déboutée de sa demande subsidiaire en paiement de la somme de 42.619 euros à titre de dommages et intérêts
Sur la demande très subsidiaire en paiement de la somme de 30.997 euros au titre de l'indemnité complémentaire forfaitaire
La stipulation relative au « complément indemnisation » figurant dans le tableau des montants de garantie et de franchises est libellée ainsi qu'il suit :« pour votre immeuble, en cas de reconstruction ou réparation dans un délai de 2 ans, sur le même emplacement si l'indemnité correspond à la valeur de reconstruction vétusté déduite est insuffisante pour les travaux, nous vous règlerons le complément au fur et à mesure des travaux sur présentation des justificatifs dans la limite de la valeur de la reconstruction à neuf, déduction faite de la part de vétusté dépassant 33 %. Vous pouvez opter au moment du sinistre, à la place de la modalité d'indemnisation prévue ci-dessus, pour une indemnisation sur la base du coût de sa reconstruction ou de son remplacement, déduction faite de la vétusté, majorée d'une indemnité forfaitaire complémentaire de 20 % dans la limite de la valeur de reconstruction à neuf ».
La société Batimmo Invest, qui déclare elle-même ne pas procéder à la reconstruction ou réparation de l'immeuble litigieux, n'est donc pas fondée à demander paiement de cette indemnité complémentaire forfaitaire alors qu'il ressort expressément de la lettre de cette stipulation qu'elle n'est versée que dans l'hypothèse de la reconstruction ou réparation.
Il convient en conséquence de débouter la société Batimmo Invest de sa demande très subsidiaire en paiement de la somme de 30 997 euros au titre de l'indemnité complémentaire forfaitaire.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile et sur les dépens
La société Allianz Iard doit supporter les dépens de première instance et d'appel comme la totalité des frais irrépétibles exposés et verser à la société Batimmo Invest la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Il convient en outre de confirmer le jugement déféré. Il y a également lieu de débouter la société Allianz Iard de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Infirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné la société Allianz Iard à payer à la société Batimmo Invest la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il l'a condamnée aux dépens,
Statuant à nouveau et ajoutant,
Condamne la société Allianz Iard à payer à la société Batimmo Invest la somme de 51.249,40 euros déduction faite d'une franchise contractuelle de 300 euros,
Déboute la société Batimmo Invest de sa demande subsidiaire en paiement de la somme de 99.634 euros au titre du manquement de l'assureur à son devoir d'information,
Déboute la société Batimmo Invest de sa demande subsidiaire en paiement de la somme de 42.619 euros à titre de dommages et intérêts,
Déboute la société Batimmo Invest de sa demande très subsidiaire en paiement de la somme de 30.997 euros au titre de l'indemnité complémentaire forfaitaire,
Condamne la société Allianz Iard à payer à la société Batimmo Invest la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Rejette la demandes de la société Allianz Iard au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Allianz Iard aux dépens d'appel, avec, pour ces derniers, droit de recouvrement direct au profit de Me [Z], avocat, par application de l'article 699 du code de procédure civile.
Signé par Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par Mme Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente