RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/03713 - N° Portalis DBVH-V-B7H-JANM
SI
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES
06 novembre 2023 RG :23/00831
[L]
C/
S.C.I. DU VIDOURLE
Grosse délivrée
le
à SCP Rey Galtier
Selarl Soulier Privat Autric
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section C
ARRÊT DU 06 JUIN 2024
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 06 Novembre 2023, N°23/00831
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Sandrine IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre
Laure MALLET, Conseillère
Sandrine IZOU, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 22 Avril 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 06 Juin 2024.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Mme [M] [L]
née le 15 Juin 1973 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Philippe REY de la SCP REY GALTIER, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Bernard BERAL, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2023-07794 du 21/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉE :
S.C.I. DU VIDOURLE société civile immobilière, immatriculée au RCS de NIMES sous le numéro 348 469 115, dont le siège social est [Adresse 1], [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Thomas AUTRIC de la SELARL EVE SOULIER - JEROME PRIVAT - THOMAS AUTRIC, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Simon BOURNEL, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcée publiquement et signée par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 06 Juin 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE du LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 08 décembre 2016 avec effet rétroactif au 1er décembre 2016, la Société Civile immobilière du Vidourle (ci-après la SCI du Virdoule) a donné à bail à Mme [M] [L] une maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel avec provision pour charges de 720,00 €.
En l'état de loyers impayés, la SCI du Vidourle a fait délivrer le 4 avril 2023 à Mme [M] [L] un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire, en lui enjoignant de payer la somme en principal de 2 189,00 €. Le commandement est demeuré infructueux.
Par exploit de commissaire de justice délivré le 15 juin 2023, la SCI du Vidourle a fait assigner Mme [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, afin de voir :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,
la condamner au paiement d'une astreinte de 50,00€ par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à libération effective des lieux,
voir Mme [L] [M] condamnée à payer :
-A titre provisionnel la somme de 2253,00€ au titre des loyers et charges impayés arrêtes au 09.06.2023, outre intérêts au taux légal,
-Une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, à compter du 04.06.2023 et jusqu' à départ effectif des lieux, outre les intérêts au taux légal,
-la somme de 500,00€ à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 du Code civil,
-la somme de 800,00€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Par ordonnance réputée contradictoire du 6 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, a :
Renvoyé les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l'urgence,
Déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par la SCI du Vidourle recevable et bien fondée ;
Constaté l'acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Mme [L] [M] à la date du 04 juin 2023 ;
En conséquence :
Ordonné, l'expulsion domiciliaire de Mme [L] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis à [Localité 2], [Adresse 3], avec le concours de la force publique et d'tu1 serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L.111-l et suivants du Code des procédures d'exécution,
Débouté la SCI du Vidourle de sa demande d'astreinte,
Condamné Mme [L] [M] à payer par provision à la SCI du Vidourle à compter du 1er juillet 2023 et jusqu`à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,
Condamné Mme [L] [M] à payer par provision à la SCI du Vidourle la somme de 3397,00 € au titre de la dette locative arrêtée au 09 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Débouté la SCI du Vidourle de sa demande de dommages et intérêts,
Dit n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement.
Condamné Mme [L] [M] à payer à la SCI du Vidourle la somme-de 400,00€ au litre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamné Mme [L] [M] aux dépens.
Par déclaration reçue le 29 novembre 2023, Mme [M] [L] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 15 février 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [M] [L], appelante, demande à la cour, de :
Dire l'appel régulier en la forme et juste quant au fond
Quoi faisant
Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions.
Dire et juger qu'à la date du 6 novembre 2023 Mme [L] ne devait aucune somme locative à la SCI du Vidourle,
Dit n'y avoir lieu à résiliation du bail avec acquisition de la clause résolutoire,
Condamner en tout état la SCI du Vidourle à payer à Mme [L] une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Au soutien de son appel, elle indique tout d'abord n'avoir pu être présente lors de l'audience de première instance et faire connaître ses arguments et éléments de défense.
Sur le fond, elle conteste être en débit de sommes locatives à l'égard de la SCI du Vidourle à la date à laquelle le dossier a été évoqué par la juridiction de première instance et à la date du prononcé de la décision, justifiant avoir bénéficié de l'allocation logement ainsi que d'un prêt FSL. Elle ajoute que la SCI du Vidourle a attesté de façon manuscrite qu'elle était à jour de ses loyers à la date du 14 mars 2020.
Elle fait valoir qu'à la date du 9 juin 2023, la dette alléguée à l'égard de la SCI du Vidourle était inexistante et qu'au contraire, cette dernière a bénéficié d'un trop-perçu de 6 752 € puisqu'elle a perçu une somme totale de 34 832 € alors que le montant global des loyers et charges pour la période d'avril 2020 à juin 2023 s'élève à 28 080 €. Elle considère que la clause résolutoire n'a pas pu être acquise.
La SCI du Vidourle, en sa qualité d'intimée, par conclusions en date du 6 mars 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa des articles 122, 125, 490, 550, 905-2 et 930-1 du Code de procédure civile, et de la loi du 06 juillet 1989, de :
Déclarer irrecevable l'appel interjeté par Mme [M] [L] le 29 novembre 2023 de l'ordonnance de référé du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 06 novembre 2023 ;
Subsidiairement et au fond,
confirmer l'ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes du 06 novembre 2023 en ce qu'il a :
« - Déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par la SCI du Vidourle recevable et bien fondée ;
-Constaté l'acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Mme [L] [M] à la date du 04 juin 2023 ;
En conséquence :
-Ordonnons, l'expulsion domiciliaire de Mme [L] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis à [Localité 2], [Adresse 3], avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles
L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution [']
-Condamnons Mme [L] [M] à payer par provisions à la SCI du Vidourle à compter du 1er juillet 2023 et jusqu'à la libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales, [']
-Disons n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement ».
En conséquence,
débouter Mme [M] [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
infirmer l'ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes du 06 novembre 2023 en ce qu'il a :
« - Condamné Mme [L] [M] à payer par provision à la SCI du Vidourle la somme de 3397,00€ au titre de la dette locative arrêtée au 09 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ».
Statuant à nouveau,
condamner Mme [M] [L] au paiement de la somme de 5 257 €, à titre de provision, correspondant au montant de sa dette locative arrêtée au 29 février 2024 ;
En tout état de cause,
condamner Mme [M] [L] au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamner Mme [M] [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
A l'appui de ses prétentions, la SCI du Vidourle soutient tout d'abord l'irrecevabilité de l'appel tirée de la tardiveté de la déclaration d'appel, la cour étant compétente pour statuer, s'agissant d'une procédure à bref délai.
Elle explique que Mme [M] [L] a relevé appel de l'ordonnance querellée le 29 novembre 2023, soit postérieurement au délai légal de 15 jours, étant précisé que ladite ordonnance lui a été signifiée par voie d'huissier le 8 novembre 2023. Ayant formalisé un appel incident, elle conclut que si l'irrecevabilité de l'appel principal est prononcée, son appel incident doit également être déclaré irrecevable.
Subsidiairement et au fond, l'intimée sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise mais fait état d'erreurs commises au sein du décompte produit dans le cadre de la première instance et forme en conséquence un appel incident sur le quantum de la dette locative, réfutant avoir bénéficié d'un trop perçu de la part de la locataire. Elle précise sur l'actualisation de la dette que depuis janvier 2023, sa locataire n'a réglé aucun loyer et qu'elle n'a perçu aucun règlement de la CAF depuis janvier 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 22 avril 2024 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 6 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 'dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.'
1) Sur la recevabilité de l'appel
En application des dispositions de l'article 490 du code de procédure civile, 'l'ordonnance de référé peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort...
Le délai d'appel... est de quinze jours.'
L'article 125 du même code dispose que 'les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours...'
En vertu des dispositions de l'article 914 du code de procédure civile qui rappellent les compétences du conseiller de la mise en état, il est prévu que la cour d'appel peut d'office, relever la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel ou la caducité de celui-ci.
La SCI du Virdoule soulève l'irrecevabilité de l'appel de Mme [M] [L] comme tardif.
Il ressort des éléments produits aux débats que la signification de l'ordonnance a été faite à personne à Mme [M] [L], le 8 novembre 2023. Celle-ci avait dès lors, jusqu'au 24 novembre 2023 pour relever appel de la décision.
Or, la déclaration d'appel est intervenue le 29 novembre 2023, soit au-delà du délai prévu.
Néanmoins, le délai d'appel peut être interrompu et notamment en cas de demande d'aide juridictionnelle formée par l'appelant.
En vertu des dispositions de l'article 43 du décret 2020-1717 du 28 décembre 2020 portant application de la loi du 10 juillet 1991 'lorsqu'une action en justice ou un recours doit être intenté avant l'expiration d'un délai devant les juridictions de première instance ou d'appel, l'action ou le recours est réputé avoir été intenté dans le délai si la demande d'aide juridictionnelle s'y rapportant est adressée ou déposée au bureau d'aide juridictionnelle avant l'expiration dudit délai et si la demande en justice ou le recours est introduit dans un nouveau délai de même durée à compter :
1° de la notification de la décision d'admission provisoire...'
Mme [M] [L] a présenté une demande d'aide juridictionnelle le 16 novembre 2023, soit avant l'expiration du délai de 15 jours.
Le 21 novembre 2023, le bureau d'aide juridictionnelle lui a accordé l'aide juridictionnelle totale.
Mme [M] [L] avait, en conséquence, jusqu'au 6 décembre 2023 pour faire sa déclaration d'appel.
Il en résulte que la déclaration ayant été faite dans ce délai, l'appel de Mme [M] [L] est recevable.
2) Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24-I alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement demeuré infructueux.
Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, le preneur ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer.
Il est constant que la clause résolutoire est stipulée dans le contrat de bail. Par ailleurs, le commandement de payer du 4 avril 2023 vise et reproduit la clause résolutoire et a été délivré régulièrement selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile.
Mme [M] [L] conteste le fait qu'elle devait des loyers lors de la délivrance du commandement de payer. Elle fait état d'une attestation manuscrite de mars 2020 du gérant de la SCI du Virdoule précisant qu'elle était à jour de ses loyers et considère que le décompte doit être fait à compter du mois d'avril 2020. Elle fait valoir qu'en juin 2023, la SCI du Virdoule bénéficiait d'un trop-perçu à son profit de 6.752 €.
La SCI du Virdoule estime quant à elle que Mme [M] [L] devait au mois de septembre 2023 une somme de 4.925 €. Elle précise que depuis janvier 2023, sa locataire n'a procédé à aucun règlement de loyer.
Il ressort du décompte produit par la SCI du Virdoule que dès 2017, Mme [M] [L] a rencontré des difficultés de paiement, n'ayant réglé aucun loyer entre janvier et avril 2017, dans l'attente de la mise en place de l'APL. Elle n'a pas réglé l'ensemble de son loyer résiduel en 2018, cette situation ayant conduit à une première suspension de l'allocation logement toute l'année 2019, sa dette locative s'étant alors aggravée et s'élevant à 9.720 €.
Il n'est pas sérieusement contestable que la restauration du droit à l'aide au logement par la CAF est possible en cas de mise en place d'un plan d'apurement ou d'obtention d'une aide FSL.
Or, Mme [M] [L] a obtenu une aide financière du FSL en juin 2020 de 1.454 € et le paiement de son APL a repris, à compter du mois de mars 2020, du fait de l'attestation du gérant de la SCI du Virdoule, ce que n'ignore aucunement Mme [M] [L].
L'appelante soutient qu'elle était à jour de ses paiements en mars 2020 au vu de l'attestation de son bailleur. Cependant dans le décompte qu'elle réalise, elle intègre à tort, à son crédit la régularisation de la CAF au titre des prestations d'aide au logement pour la période allant de janvier 2019 à octobre 2020 alors qu'elle n'aurait du retenir que le montant des sommes versées à compter du mois d'avril 2020.
Il en résulte, qu'au vu de ses propres calculs, celle-ci était, dès lors, non pas créditrice mais bien débitrice au 31 décembre 2022.
Par ailleurs, au regard des pièces communiquées, Mme [M] [L] n'a réglé que 6 mensualités en 2022 puis a cessé de régler la moindre somme à compter de février 2023.
Il n'apparaît pas sérieusement contestable que Mme [M] [L] était débitrice d'une dette locative, lorsque le commandement de payer a été délivré le 4 avril 2023 et qu'aucun paiement n'est intervenu dans le délai de deux mois, ce que ne conteste pas l'appelante.
Il en résulte que c'est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies au 4 juin 2023 et a constaté la résiliation du bail, Mme [M] [L] étant devenue occupante sans droit ni titre.
La décision critiquée de ce chef est confirmée.
S'agissant de la date de résiliation du bail, celle-ci est intervenue non pas le 4 juin 2023 mais le 5 juin 2023.
Il convient d'infirmer la décision sur ce point.
Concernant les effets liés à l'acquisition de la clause résolutoire, ces derniers n'étant pas critiqués par Mme [M] [L] dans le cadre de ses conclusions, il convient de confirmer la décision critiquée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de Mme [M] [L] et l'a condamnée à régler par provision une indemnité d'occupation jusqu'à libération ou reprise effective des lieux.
Le premier juge a condamné Mme [M] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2023.
La résiliation du bail étant intervenue le 5 juin 2023, le paiement de l'indemnité d'occupation est due à compter de cette date. En outre, le premier juge n'a pas spécifié le montant de l'indemnité d'occupation ayant simplement renvoyé au montant du loyer et des charges.
Il convient en conséquence de condamner Mme [M] [L] à payer par provision à la SCI du Virdoule une indemnité d'occupation de 720 € par mois à compter du 5 juin 2023 et ce jusqu'à libération ou reprise effective des lieux.
La décision est infirmée de ce chef.
3) Sur la demande de provision au titre de la dette locative
S'agissant de la somme réclamée par la SCI du Virdoule, il convient de constater que les pièces versées aux débats mettent en évidence que des sommes sont demeurées impayées au titre des loyers et indemnités d'occupation.
L'examen du décompte arrêté au 29 février 2024 permet de retenir que Mme [M] [L] reste redevable de la somme de 5.257 €.
La décision entreprise sera, dès lors, réformée uniquement en ce qui concerne le montant de la somme due, à titre provisionnel par Mme [M] [L], en l'état de l'actualisation de la dette.
4) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglés par le premier juge.
En cause d'appel, il convient d'accorder à la SCI du Virdoule, contrainte d'exposer des frais pour se défendre, une indemnité de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que Mme [M] [L] sera condamnée à lui régler.
Mme [M] [L] est déboutée de sa demande de ce chef, à l'encontre de la SCI du Virdoule.
Mme [M] [L], qui succombe, devra supporter les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,
Déclare recevable l'appel interjeté par Mme [M] [L],
Dans la limite de sa saisine,
Confirme l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes le 6 novembre 2023, sauf en ce qu'elle a :
- constaté la résiliation du bail à la date du 4 juin 2023,
- condamné Mme [M] [L] à payer par provision à la SCI du Virdoule à compter du 1er juillet 2023 et jusqu'à libération effective des lieux une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,
- condamné Mme [L] [M] à payer par provision à la SCI du Vidourle la somme de 3397,00 € au titre de la dette locative arrêtée au 09 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
L'infirme en ces seuls points
Statuant à nouveau,
Constate la résiliation du bail consenti par la SCI du Virdoule à Mme [M] [L] à la date du 5 juin 2023,
Condamne Mme [M] [L] à payer par provision à la SCI du Virdoule une indemnité d'occupation de 720 € par mois à compter du 5 juin 2023 et ce jusqu'à libération ou reprise effective des lieux,
Condamne Mme [M] [L] à payer par provision à la SCI du Virdoule la somme de 5.257 € arrêtée au 29 février 2024, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation;
Y ajoutant,
Déboute Mme [M] [L] de sa demande de condamnation de la SCI du Virdoule au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Condamne Mme [M] [L] à à payer à la SCI du Virdoule la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d'appel,
Condamne Mme [M] [L] aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,