4ème Chambre
ARRÊT N° 128
N° RG 23/05400
N° Portalis DBVL-V-B7H-UDIN
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 06 JUIN 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,
Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,
GREFFIER :
Monsieur [U] [Y], lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 02 Avril 2024, devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 06 Juin 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
APPELANTE :
SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME ANAIS sis [Adresse 1]
Représenté par son syndic, la SARL APROGIM, dont le siège social est à [Adresse 5],
Représentée par Me Franck LE NORMAND de la SELARL MGA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE
INTIMÉ :
Monsieur [I] [O]
né le 24 Août 1961 à [Localité 3] (44)
demeurant [Adresse 2]
Défaillant, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 11 octobre 2023 à personne
FAITS ET PROCÉDURE
M. [I] [O] est propriétaire des lots n°4 et 13 dans l'ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé 'Anaïs' et situé [Adresse 1].
Faisant valoir que, bien que déjà condamné par décision du 11 juillet 2016 à payer un arriéré de charges de copropriété, M. [O] reste débiteur de charges de copropriété pour une période postérieure, le syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son syndic en exercice, le cabinet Aprogim a, par acte d'huissier du 22 février 2022, fait assigner M. [O] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment d'obtenir sa condamnation à lui payer une somme de 10 620,50 euros au titre des charges de copropriété.
Par un jugement en date du 19 avril 2022, le tribunal judiciaire a :
- condamné M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 288,64 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées arrêtées à la date du 31 décembre 2021, dont 2 038,49 euros portant intérêt au taux légal à compter du 5 août 2020, le surplus portant intérêt au taux légal à compter de l'assignation ;
- dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt ;
- rejeté la demande de dommages-intérêts ;
- condamné M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [O] aux dépens ;
- rappelé que la décision bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 14 septembre 2023.
M. [O], assigné à sa personne le 11 octobre 2023, n'a pas constitué avocat.
L'instruction a été clôturée le 2 avril 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions en date du 13 novembre 2023, au visa des articles 10, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 et 1343-2 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Anaïs', situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Aprogim, demande à la cour de :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
- admis le principe de la créance du syndicat des copropriétaires à l'égard de M. [O] ;
- dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts ;
- condamné M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [O] aux dépens ;
- rappelé que la décision bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire ;
- le réformer en ses dispositions relatives au montant de l'arriéré de charges dû par M. [O], aux intérêts légaux et à la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires ;
Statuant à nouveau,
- condamner M. [O] à payer au syndicat de copropriété la somme de 10 620,50 euros avec intérêts légaux sur la totalité de cette somme à compter de la mise en demeure du 5 août 2020, ou à défaut, avec intérêts légaux sur la somme de 7 867,15 euros à compter du 5 août 2020 et à compter de l'assignation du 22 février 2022 pour le surplus ;
- ordonner la capitalisation des intérêts au titre de l'article 1343-2 du code civil ;
- condamner M. [O] à payer au syndicat de copropriété la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier ;
-condamner M. [O] aux frais de recouvrement, courriers recommandés, frais d'huissier exposés par le syndicat de copropriété par application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- condamner M. [O] à payer au syndicat de copropriété la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [O] aux entiers dépens d'appel.
MOTIFS
Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Sur la somme de 10 620,50 euros
Le syndicat demande que M. [O] soit condamné à lui régler à la somme de 10 620,50 euros au titre des charges de copropriété non payées soutenant être en mesure de justifier la somme de 5 331,86 euros au titre du « solde antérieur », rejetée par le premier juge.
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Ainsi que l'a rappelé le premier juge, le syndicat des copropriétaires a produit au soutien de sa demande les pièces suivantes :
-le relevé de propriété
-les appels de charges et travaux depuis janvier 2019,
- les relevés individuels de charges,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 21 mars 2019, 1er octobre 2020 et 26 mai 2021portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux,
- le décompte de la créance au 3 décembre 2021,
- la mise en demeure du 5 août 2020,
L'appelant produit en appel les pièces complémentaires suivantes :
-les appels de fond depuis 2010
-les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juin 2005, 9 juin 2006, 5 mai 2008, 28 avril 2009, 1er avril 2010, 22 mars 2011, 11 avril 2012, 26 mars 2013, 27 mars 2014, 31 mars 2015, 23 mars 2017, 20 mars 2018, 21 mars 2022 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux
-le relevé de compte de M. [O] au 7 novembre 2023.
Par jugement du 11 juillet 2016, le juge de proximité de [Localité 4] a condamné M. [O] à payer les charges non réglées au syndicat des copropriétaires jusqu'au 31 décembre 2015. Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne peut prétendre au paiement de charges qu'à compter du 1er janvier 2016.
Au regard de l'ensemble des documents et après déduction des frais, le montant des charges dû par M. [O] entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2021 s'élève à la somme de 9 005,55 euros. L'intimé sera condamné à son paiement avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 août 2020 sur la somme de 5 463,81 euros et à compter de l'assignation du 22 février 2022 pour le surplus. Le jugement est infirmé.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation aux frais de mise en demeure, d'huissier et de prise d'hypothèque alors qu'il ne produit pas les pièces au soutien de sa demande ni le contrat de syndic et que le montant total des frais réclamés n'est pas précisé.
Sur la demande de dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires rappelle que M. [O] qui ne discute pas les appels de fonds, ni les décisions d'assemblées générales et qui n'invoque aucune difficulté financière impose à la copropriété des avances constantes en s'abstenant systématiquement de régler ses charges et lui cause, par sa mauvaise foi, un préjudice distinct du retard de paiement qui doit être indemnisé à hauteur de 2 000 euros.
L'article 1153 alinéa 4 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
L'intimé, en se refusant de façon systématique à acquitter ses charges de copropriété sans raison valable, a contraint le syndicat à faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs. Il a ainsi commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires qui doit être équitablement réparé.
M. [O] sera en conséquence condamné à payer une indemnité de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts.
Sur les autres demandes
Les dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens prononcées par le tribunal sont confirmées.
M. [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité complémentaire de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 288,64 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées arrêtées à la date du 31 décembre 2021, dont 2 038,49 euros portant intérêt au taux légal à compter du 5 août 2020, le surplus portant intérêt au taux légal à compter de l'assignation et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,
Statuant à nouveau
Condamne M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Anaïs la somme de 9 005,55 euros, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à la date du 31 décembre 2021, dont 5 463,81 euros portant intérêt au taux légal à compter du 5 août 2020, le surplus portant intérêt au taux légal à compter du 22 février 2022,
Condamne M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Anaïs la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Anaïs du surplus de ses demandes,
Y ajoutant
Condamne M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Anaïs la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [O] aux dépens d'appel.
Le Greffier, Le Président,