COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-9
ARRÊT AU FOND
DU 06 JUIN 2024
N° 2024/302
N° RG 23/08820 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLRUT
S.A.S. JAMAI
C/
S.C.I. [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me BORDET
Me BONAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de l'exécution de MARSEILLE en date du 22 Juin 2023 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 23/04359.
APPELANTE
S.A.S. JAMAI, société par actions simplifiées au capital de 1.000 €, immatriculée au RCS de Marseille sous le N°895.196.731, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Guillaume BORDET de l'ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.C.I. [Adresse 1] prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Pierre-arnaud BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Evelyne THOMASSIN, Président de Chambre
Madame Pascale POCHIC, Conseiller
Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Ingrid LAVALLEE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024
Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président de Chambre et Madame Ingrid LAVALLEE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Faits, procédure, prétentions des parties :
Aux termes d'un acte sous seing privé du 11 mars 2021, la société Jamai faisait l'acquisition d'un fonds de commerce de boulangerie de la Société Halem situé au [Adresse 1]. Elle exploite ce fonds en vertu d'un bail commercial consenti à l'origine le 24 mai 2019 par la SCI du [Adresse 1]. Le loyer annuel était de 22 200€ hors taxes, payable par trimestre et d'avance à hauteur de 5.855,75 € hors charges.
Le 22 mars 2022, un commandement lui était délivré par son bailleur aux fins de paiement d'une somme de 7 032,08 € arrêtée au 16 mars 2022, représentant l'échéance locative de janvier à mars 2022. La société Jamai ne pouvait apurer sa dette.
Une ordonnance de référé du 25 novembre 2022 du président du tribunal judiciaire de Marseille
- condamnait la société Jamai à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 15 422,77 € à titre de provision sur la dette locative arrêtée au 7 octobre 2022,
- constatait l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial,
- suspendait les effets de la clause résolutoire du bail commercial du 24 mai 2019,
- disait que la société Jamai pourrait se libérer de la dette en 24 mensualités d'un montant égal à 642 €, payables en sus du loyer courant à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendrait à échéance après la signification de l'ordonnance et la dernière mensualité étant majorée du solde et des intérêts,
- ordonnait à défaut d'un seul et unique versement d'une mensualité précitée d'apurement de la dette, ou d'un seul loyer venant à échéance, la résiliation immédiate et définitive du bail, l'expulsion de la société Jamai et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,
- disait qu'à défaut d'un seul et unique versement d'une mensualité précitée d'apurement de la dette, le solde de la dette deviendrait immédiatement exigible,
- condamnait, à défaut d'un seul et unique versement d'une mensualité précitée d'apurement de la dette ou d'un seul loyer venant à échéance, la société Jamai à payer à la SCI du [Adresse 1] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué, majoré des charges jusqu'à la libération définitive des lieux loués,
- condamnait la société Jamai à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
Le 27 février 2023, l'ordonnance de référé du 25 novembre 2022 était signifiée à la société Jamai.
Le 7 avril 2023, la SCI du [Adresse 1] faisait délivrer à la Société Jamai un commandement de quitter les lieux au plus tard le 11 avril suivant.
Le 18 avril 2023, la Société Jamai faisait assigner la SCI du [Adresse 1] devant le juge de l'exécution de Marseille aux fins de nullité du commandement précité.
Un jugement du 22 juin 2023 du juge de l'exécution de Marseille :
- déboutait la société Jamai de sa demande de nullité du commandement de quitter les lieux du 7 avril 2023,
- déboutait la SCI du [Adresse 1] de sa demande d'astreinte à l'encontre de la société Jamai à l'effet de contraindre cette dernière à libérer le local qu'elle occupe sans droit ni titre,
- déboutait la SCI du [Adresse 1] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamnait la SAS Jamai aux dépens et au paiement d'une somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- disait n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit dont bénéficiait le jugement.
Le jugement était notifié par voie postale à la société Jamai selon accusé de réception signé le 28 juin 2023.
Par déclaration du 4 juillet 2023 au greffe de la cour, la société Jamai formait appel. Elle déposait ses conclusions par message RPVA du 22 septembre 2023, lesquelles étaient signifiées à la SCI 1avenue Jean Lombard par acte d'huissier du 25 septembre suivant avec l'avis de fixation et la déclaration d'appel.
Aux termes de ses conclusions d'appel notifiées le 22 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens, la société Jamai demande à la cour de :
- infirmer/réformer/annuler le jugement déféré en ce qu'il :
- a rejeté sa demande de nullité du commandement de quitter les lieux du 7 avril 2023, - l'a condamnée au paiement d'une indemnité de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- a dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit,
Et statuant à nouveau,
- déclarer nul et de nul effet le commandement de quitter les lieux du 7 avril 2023,
- débouter la SCI du [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la SCI du 1 Avenue Jean Lombard au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et aux entiers dépens,
- condamner la société SCI du [Adresse 1] à lui payer une indemnité de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel et aux dépens d'appel.
Elle fonde sa demande de nullité du commandement de quitter les lieux sur l'absence de créance exigible au jour du commandement aux motifs que le juge des référés a suspendu les effets de la clause résolutoire et l'a autorisée à payer sa dette en 24 mensualités de 642 € en plus du loyer courant, la première échéance à payer avec le loyer exigible après la signification de l'ordonnance étant le loyer d'avril 2023 suite à la signification du 27 février 2023.
Elle soutient avoir respecté les termes de l'ordonnance de référé par le paiement par anticipation de sa dette locative de 2 568 € selon échéances mensuelles de 624 € de décembre 2022 à mars 2023 puis avoir payé le loyer du second trimestre par virement du 7 avril 2023. Elle conclut à la nullité du commandement de payer du 7 avril 2023.
Elle précise, avoir reçu le 27 septembre 2022 une saisie-attribution du loyer délivrée par une banque pour recouvrer les sommes dues par l'intimée, et avoir interrogé, sans succès, son conseil sur le paiement du loyer en l'état de la saisie.
Elle affirme avoir maintenu le paiement du loyer et des échéances mensuelles de 642 € et avoir déposé plainte le 21 avril 2023 pour voie de fait du bailleur suite à une tentative de changement de serrures.
Une ordonnance d'incident du 20 février 2024 de la présidente de la chambre 1-9 déclarait irrecevables les conclusions et pièces de la SCI du [Adresse 1] notifiées le 15 novembre 2023.
L'instruction de la procédure était clôturée par ordonnance du 12 mars 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION :
L'article L 411-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.
En application des dispositions de l'article R 121-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution ne peut, ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l'exécution.
En l'espèce, le dispositif de l'ordonnance de référé du 22 novembre 2022 :
- condamne la SAS Jamai à payer, à la SCI du [Adresse 1], la somme de 15 422,77 € à titre de provision sur la dette locative au 7 octobre 2022,
- suspend les effets de la clause résolutoire,
- autorise la SAS Jamai à payer sa dette en 24 mensualités d'un montant égal à 642 € payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme du loyer qui viendra à échéance après signification de l'ordonnance et la dernière mensualité étant majorée du solde et des intérêts,
- ordonne à défaut d'un seul et unique versement d'une mensualité précitée d'apurement de la dette, ou d'un seul loyer venant à échéance, la résiliation immédiate et définitive du bail et l'expulsion de la société Jamai et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,
- dit qu'à défaut d'un seul et unique versement d'une mensualité précitée d'apurement de la dette, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- condamne à défaut d'un seul et unique versement d'une mensualité précitée d'apurement de la dette ou d'un seul loyer venant à échéance, la société Jamai à payer à la SCI du [Adresse 1] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges jusqu'à la libération définitive des lieux loués.
Ainsi, le locataire était tenu de payer sa dette locative liquidée à 15 422,47 € par le paiement de 24 mensualités de 642 € payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme du loyer venant à échéance après signification de l'ordonnance. A défaut d'un seul et unique versement d'une mensualité précitée d'apurement de la dette ou d'un seul loyer venant à échéance, la résiliation du bail était ordonnée.
En l'état de la signification du 27 février 2023 de l'ordonnance de référé du 22 novembre 2022, et des stipulations du bail selon lesquelles le loyer est payable trimestriellement et d'avance au domicile du bailleur le premier jour ouvrable de chaque trimestre civil, la première échéance d'apurement de l'arriéré locatif était fixée au 1er avril 2023.
Cependant, dès lors que la résiliation du bail était aussi ordonnée à défaut de paiement d'un seul loyer venu à échéance, la société Jamai doit justifier avoir payé, après le 22 novembre 2022, le loyer venu à échéance, le 1er janvier puis le 1er avril 2023. A défaut, la résiliation du bail est intervenue par l'effet de l'ordonnance de référé du 22 novembre 2022 signifiée le 27 février 2023. Les termes de cette ordonnance relatifs aux modalités de résiliation du bail en cas de non-respect des délais de paiement ou de l'obligation également de payer le loyer courant à son échéance s'imposent aux parties et au juge de l'exécution en application de l'article R 121-1 alinéa 2 précité.
Si la société Jamai justifie avoir payé par avance les mensualités de 642 €, les 1er décembre 2022, 2 janvier 2023 et 1er février 2023, outre une somme de 800 €, le 8 mars 2023, au titre de l'arriéré locatif, elle ne justifie pas du paiement aux 1er janvier et 1er avril 2023 de l'échéance trimestrielle du loyer courant. En effet, le paiement des échéances précitées est intervenu le 26 janvier 2023 à hauteur de 6 900 € et le 7 avril 2023 à hauteur de 7 200 € (cf décompte pièce n°8).
Par ailleurs, la saisie-attribution des loyers délivrée le 27 septembre 2022 par un créancier de l'intimée a été contestée par l'appelante, par courriers du 29 novembre 2022, au motif qu'elle a été faite au nom de la SASU Halem, précédent preneur, en qualité de tiers saisi. La réponse de l'huissier poursuivant n'est pas produite. En tout état de cause, la société Jamai, non mentionnée comme tiers saisi sur le procès-verbal du 27 septembre 2022, n'a accordé aucun effet à cette saisie puisqu'elle a continué de payer le loyer courant des premier et second trimestre 2023 entre les mains de la SCI du [Adresse 1]. Ainsi, la délivrance de cette saisie est sans effet sur le manquement de l'appelante à son obligation de payer le loyer courant au plus tard les 1er janvier et 1er avril 2023.
Enfin, l'ordonnance de référé du 22 novembre 2022 ne conditionne pas la résiliation du bail commercial à l'expédition préalable d'un avis d'échéance de sorte que le bailleur était fondé à invoquer la résiliation du bail sur le fondement de l'ordonnance précitée et à mettre en oeuvre la procédure d'expulsion de l'appelante.
Ainsi, le commandement de quitter les lieux contesté est fondé sur une décision de justice exécutoire prononçant son expulsion de sorte que la demande de nullité de cet acte n'est pas fondée et doit être rejetée.
Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé dans toutes ses dispositions.
La société Jamai, partie perdante, supportera les dépens de l'instance d'appel, et sa demande d'indemnité pour frais irrépétibles sera rejetée.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré dans toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la société Jamai aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE