MINUTE N° 236/2024
Copie exécutoire
aux avocats
Le 7 juin 2024
Le greffier
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 7 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/04804 -
N° Portalis DBVW-V-B7F-HWYN
Décision déférée à la cour : 08 Novembre 2021 par le tribunal judiciaire
de STRASBOURG
APPELANTE :
Madame [Z] [M]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Guillaume HARTER, avocat à la cour.
INTIMÉ :
Monsieur [U] [R]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Orlane AUER, avocat à la cour.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 Janvier 2024, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre
Madame Myriam DENORT, conseiller
Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN
ARRÊT contradictoire
- prononcé publiquement, après prorogation le 22 mars 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le 27 juin 2019, une promesse synallagmatique de vente a été signée entre M. [U] [R], vendeur, et Mme [Z] [M], acquéreur, portant sur les lots de copropriété n°10, 113 et 345 dans un bien immobilier situé [Adresse 2], pour un prix de 135 000 euros, la signature de l'acte authentique étant subordonnée à l'obtention d'un prêt bancaire par l'acquéreur, d'un montant maximal de 140 700 euros, remboursable en 20 ans au taux nominal d'intérêt maximal de 2 % l'an.
La réception de cette offre devait intervenir au plus tard le 31 août 2019, le vendeur ayant, à défaut de notification de celle-ci, la faculté de mettre en demeure l'acquéreur de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de cette condition suspensive.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 2 novembre 2019, M. [R] a entendu résilier cette promesse synallagmatique de vente.
Le 14 novembre 2019, une offre de prêt a été présentée à Mme [M]. Aucun acte authentique de vente n'a été signé malgré la sommation délivrée au vendeur et, par assignation délivrée le 19 décembre 2019, Mme [M] a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d'une demande tendant à obtenir un jugement tenant lieu d'acte de vente, ainsi que la condamnation du vendeur à lui payer la somme de 13 500 euros au titre de la clause pénale et la même somme à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre ses frais de procédure.
Par jugement du 8 novembre 2021, le tribunal a débouté Mme [M] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à payer à M. [R] la somme de 13 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi que la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Le tribunal a relevé que, l'offre de prêt ayant été formulée le 14 novembre et acceptée le 4 décembre 2019, le compromis de vente était encore valable jusqu'au 26 décembre 2019, M. [R] ayant refusé de se présenter le 27 décembre 2019 à l'étude du notaire pour réitérer la vente.
Cependant, selon la condition suspensive relative au financement de l'acquisition, Mme [M] devait solliciter un prêt de 140 700 euros avant le 15 juillet 2019 et informer le vendeur de l'obtention du prêt ou de son refus au plus tard le 31 août 2019. Or, l'offre de prêt n'avait pas été obtenue avant cette date. De plus, contrairement aux affirmations de Mme [M], selon les termes du « compromis de vente », le vendeur n'avait pas l'obligation de mettre l'acquéreur en demeure de produire l'offre de prêt, mais seulement la faculté de le faire, afin de résilier le « compromis ».
Dès lors, M. [R] avait tout pouvoir pour résilier le « compromis », en l'absence de respect, par Mme [M], de la condition suspensive de la vente. La vente ne pouvait donc plus se faire en raison de la seule défaillance de l'acquéreur, ce dont il résultait que, si Mme [M] ne pouvait solliciter l'application de la clause pénale à son profit et qu'il n'y avait aucune résistance abusive de la part du vendeur, la demande reconventionnelle de ce dernier était fondée.
Mme [M] a interjeté appel de ce jugement le 23 novembre 2021.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 06 juin 2023.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par ses conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 17 février 2022, Mme [M] sollicite l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et que la cour, statuant à nouveau :
- constate la levée des conditions suspensives,
- prononce la réalisation de la vente de l'immeuble situé à [Adresse 2], cadastré Section [Cadastre 3] et [Cadastre 5], lieu-dit [Adresse 7], à son profit,
- ordonne la publication du jugement à intervenir constatant la vente au livre foncier,
A titre subsidiaire, condamne M. [R] à lui payer :
- la somme de 13 500 euros au titre de la clause pénale,
- la somme de 13 500 euros de dommages intérêts pour résistance abusive,
- la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens des deux instances.
Mme [M] admet que, selon le compromis de vente signé le 27 juin 2019, la réception de l'offre de financement devait intervenir au plus tard le 31 août 2019. Cependant, elle soutient qu'il ne s'agissait pas d'une date butoir dont l'expiration entraînait automatiquement la résiliation du « compromis » mais qu'elle ouvrait une option au vendeur de mettre fin à la vente en mettant en demeure l'acheteur de justifier sous huit jours de la réalisation ou de la défaillance de la condition par lettre recommandée avec avis de réception, le compromis devenant caduc sans réponse de l'acheteur dans le délai de huit jours.
Or, si M. [R] lui a adressé deux lettres avec avis de réception lui notifiant sa décision de résilier le « compromis », celles-ci ne respectaient pas les conditions contractuelles qui y étaient stipulées pour mettre fin à la vente, ce dont il résulte que ce « compromis » n'a pas été valablement résilié. Sa durée de validité était donc celle prévue par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, soit une durée de six mois, au-delà de laquelle il devenait caduc, à défaut de signature de l'acte notarié.
Mme [M] affirme avoir reçu l'offre de prêt le 14 novembre 2019 et l'avoir acceptée le 4 décembre 2019, si bien que la condition suspensive a été réalisée dans le délai de validité du « compromis », ce dont M. [R] a été informé. Il a cependant refusé de se présenter au rendez-vous proposé par le notaire le 22 novembre 2019, et de déférer à la sommation notifiée par huissier pour se présenter à un nouveau rendez-vous fixé le 27 décembre 2019 pour la réitération de l'acte authentique.
L'appelante invoque une attitude fautive du vendeur qui ne démontre pas l'avoir mise en demeure de justifier d'un accord de financement, alors que cette condition lui a été rappelée par l'agent immobilier.
Elle invoque un préjudice causé par l'attitude fautive de M. [R], justifiant la condamnation de ce dernier à lui régler la somme prévue à titre de clause pénale.
Elle invoque de multiples démarches et rendez-vous bancaires, durant cinq mois, pour obtenir un financement, ainsi que la location de son logement à une tierce personne, le 10 septembre 2019, et la location d'un garde-meuble pour préparer son déménagement.
Rappelant les termes du compromis de vente concernant la clause pénale, elle estime que le tribunal a violé la lettre de cette clause en considérant que le retard dans l'obtention du prêt ouvrait le bénéfice de celle-ci au vendeur.
Par ses conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 20 mai 2022, M. [R] sollicite la confirmation de la décision entreprise et le rejet de l'ensemble des demandes de Mme [M], ainsi que sa condamnation aux entiers frais et dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700, alinéa 2 du code de procédure civile, au profit de Me Orlane Auer, avocat au barreau de Colmar.
M. [R] relève qu'en appel, Mme [M] ne justifie pas plus qu'en première instance de la date réelle de sa demande de prêt, alors même que le compromis de vente précisait que l'acquéreur devait notamment déposer le dossier d'emprunt au plus tard le 15 juillet 2019, cette demande ayant nécessairement été déposée tardivement, après le 31 août 2019.
De plus, l'appelante ne justifie pas des raisons de ses carences et des motifs pour lesquels elle n'a pas répondu à ses sollicitations, à ses lettres recommandées, alors que l'acte authentique devait être réitéré avant le 15 septembre 2019.
Il souligne que la mise en demeure de justification du prêt constituait une simple faculté et non une obligation du vendeur et qu'en l'absence de réalisation de la condition suspensive, il était fondé à ne pas poursuivre l'exécution de la vente. Il évoque un report du rendez-vous de signature chez le notaire, qui a laissé à Mme [M] un délai supplémentaire pour justifier de l'obtention du prêt.
De plus, c'est Mme [M] qui a refusé de réitérer la vente en ne se présentant pas devant le notaire, et elle ne justifie pas davantage être en mesure de régler le prix de vente dont elle sollicite la réalisation.
*
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions notifiées et transmises aux dates susvisées.
MOTIFS
I - Sur la demande de Mme [M]
La promesse synallagmatique de vente des lots de copropriété désignés plus haut contient une condition suspensive d'obtention de prêt d'un montant maximal de 140 700 euros, remboursable en 20 ans au taux nominal d'intérêt maximal de 2 % l'an, souscrit auprès de tous établissements bancaires ou financiers.
Il y est également stipulé, s'agissant de la réalisation de la condition suspensive, que la réception de l'offre de prêt devra intervenir au plus tard le 31 août 2019, l'obtention ou la non-obtention du prêt devant être notifiée par l'acquéreur au vendeur.
Il est précisé qu'à défaut de cette notification, « LE VENDEUR aura la faculté de mettre l'ACQUEREUR en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Passé ce délai de huit jours sans que l'ACQUEREUR ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. »
Il convient de souligner que cette promesse synallagmatique de vente n'a pas prévu de sanction directe au non-respect du délai prévu pour la réception de l'offre de prêt et sa notification au vendeur. L'expiration de ce délai a en revanche ouvert au vendeur le droit de mettre l'acquéreur en demeure de justifier de l'obtention de ce prêt sous huitaine, et c'est seulement après cette mise en demeure que le défaut de justificatif de l'obtention de ce prêt sous huitaine, par l'acquéreur, entraînait la caducité de la promesse synallagmatique de vente.
Or, si M. [R] a envoyé deux lettres recommandées avec avis de réception dont Mme [M] a notamment été destinataire, précisément le 24 octobre 2019 et le 2 novembre 2019, aucune de ces lettres ne peut constituer la mise en demeure évoquée ci-dessus.
En effet, le courrier du 24 octobre 2019 n'est pas directement adressé à Mme [M], même s'il lui a été envoyé, tout comme à l'agent immobilier et au notaire chargés de la vente. Il annonce la décision du vendeur de « résilier le compromis de vente », au motif que, celui-ci ayant été signé le 27 juin 2019, « le délai de 3 mois a expiré » et l'accord entre les parties devient caduc. Il demande au destinataire de son courrier, qui n'est pas nommé, d'en prendre connaissance « afin de prévenir la personne concernée, en l'occurrence, Mme [M] .
Dans sa lettre du 2 novembre 2019, envoyée aux mêmes personnes, M. [R], faisant référence à son précédent courrier du 24 octobre 2019, écrit « je vous informe de ma décision de mon retrait concernant la vente de mon appartement... », évoquant la date butoir du 31 août afin de le prévenir « en cas de prolongement de durée pour l'obtention du prêt bancaire », et l'absence de nouvelle. Evoquant les frais engagés pour son déménagement et le stockage de ses affaires en garde-meuble, il ajoute « je suis donc dans le regret de vous faire part de ma décision de mettre un terme définitif a cette transaction ».
Le 4 décembre 2019, dans une réponse à la lettre de l'agent immobilier du 28 novembre 2019 qui, lui reprochant de ne pas avoir voulu signer l'acte authentique de vente alors que l'acquéreur avait obtenu son financement, lui a réclamé le montant de sa rémunération, M. [R] évoque notamment plusieurs reports de la date de signature de l'acte authentique de vente et son envoi, le 2 décembre 2019 (s'agissant manifestement d'une erreur matérielle, le courrier datant du 2 novembre 2019), d'« une résiliation du compromis de vente ».
Cependant, comme l'agent immobilier en charge de la vente de son appartement le lui a indiqué dans un courrier du 8 novembre 2019, la lettre de M. [R] du 2 novembre 2019 n'a pu rendre caduque la promesse synallagmatique de vente signée entre les parties, dans la mesure où le vendeur n'a pas mis l'acquéreur en demeure de produire son offre de prêt dans un délai de huit jours, préalable nécessaire stipulé par la convention des parties afin de pouvoir rendre celle-ci caduque.
Il en résulte que Mme [M] était encore en droit de justifier de l'offre de prêt obtenue afin d'obtenir la signature de l'acte de vente jusqu'au terme du délai légal de six mois de validité de la promesse synallagmatique de vente fixé par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, qui expirait le 27 décembre 2019.
Or, ayant obtenu de la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne, le 14 novembre 2019, deux offres de prêt d'un montant total de 156 561 euros, dont un prêt à taux fixe de 1,250 % remboursable en 180 mensualités et un prêt relais de 92 509 euros au taux de 1,2 % remboursable en 24 mois, elle a, le 20 décembre 2019, fait sommation à M. [R] de comparaître à l'étude du notaire, Me [N] [I], à [Localité 8], le 27 décembre 2019, aux fins de « réitération authentique » du « compromis de vente » signé le 27 juin 2019.
De plus, Mme [M] a également fait assigner M. [R] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg le 19 décembre 2019, afin de voir constater la levée des conditions suspensives et d'obtenir le prononcé de la réalisation de la vente. Cette levée de la condition suspensive de l'obtention des prêts relatifs à l'acquisition du bien immobilier objet de la vente et la saisine du tribunal ayant bien eu lieu dans le délai légal de validité de la promesse synallagmatique de vente, la demande de l'appelante tendant à la signature de l'acte authentique de vente se trouve pleinement fondée. Dès lors, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il l'a rejetée.
Il sera constaté que la condition suspensive d'obtention du prêt destiné au financement de l'appartement objet de la vente a été levée et les parties se verront donc enjoindre de signer l'acte authentique de vente dans un délai de deux mois à l'expiration duquel, à défaut d'une telle signature, le présent arrêt vaudra vente aux conditions de la promesse synallagmatique de vente du 27 juin 2019.
Par ailleurs, dans la mesure où il est fait droit aux demandes principales de Mme [M], il n'y a pas lieu de statuer sur ses demandes subsidiaires.
II ' Sur la demande de M. [R] relative à l'application de la clause pénale
Dans la mesure où il résulte des développements qui précèdent que la condition suspensive stipulée dans l'intérêt de Mme [M] a été remplie dans le délai de validité de la promesse synallagmatique de vente et que l'absence de signature de l'acte authentique de vente n'est pas imputable à Mme [M], M. [R] n'est pas fondé à obtenir la condamnation de l'appelante au versement de la pénalité prévue, sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, dans le cas où, toutes les conditions étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique. En effet, celui-ci n'a pas été signé en raison du seul refus du vendeur.
Dès lors, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a condamné Mme [M] à payer la somme de 13 500 euros à M. [R] et cette demande doit être rejetée.
III - Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens
Le jugement déféré étant infirmé en ses dispositions principales, il le sera également en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens de première instance.
Dans la mesure où il est fait droit aux demandes de Mme [M], M. [R] assumera les dépens de première instance et d'appel et réglera, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme totale de 2 500 euros à l'appelante au titre des frais exclus des dépens engagés par cette dernière en première instance et en appel. Pour les mêmes motifs, l'intimé sera débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant contradictoirement, publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,
INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 8 novembre 2021,
Statuant à nouveau,
CONSTATE la levée de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt stipulée au profit de l'acquéreur dans la promesse synallagmatique de vente signée entre les parties le 27 juin 2019,
ENJOINT à M. [U] [R] et Mme [Z] [M] de signer, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, l'acte authentique de vente portant sur les lots de copropriété n° 106, 113 et 345 appartenant à M. [U] [R], dans l'immeuble situé [Adresse 2], cadastrés Section [Cadastre 6] et [Cadastre 5], pour un prix de 135 000 (cent trente-cinq mille) euros, objets de la promesse synallagmatique de vente signée entre les parties le 27 juin 2019,
DIT qu'à défaut de signature de cet acte authentique de vente dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, le présent arrêt vaudra acte authentique de vente au profit de Mme [Z] [M] des lots de copropriété [Cadastre 4], 113 et 345 appartenant à M. [U] [R], dans l'immeuble situé [Adresse 2], cadastrés Section [Cadastre 6] et [Cadastre 5], aux conditions de la promesse synallagmatique de vente signée entre les parties le 27 juin 2019,
ORDONNE, dans ce cas, la publication du présent arrêt en tant qu'il constate la vente au Livre foncier,
REJETTE la demande de M. [U] [R] tendant à la condamnation de Mme [Z] [M] à lui payer la somme de 13 500 euros au titre de la clause pénale contenue dans la promesse synallagmatique de vente signée entre les parties le 27 juin 2019,
CONDAMNE M. [U] [R] aux dépens de première instance et d'appel,
CONDAMNE M. [U] [R] à payer à Mme [Z] [M] la somme de 2 500,00 (deux mille cinq cents) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens engagés par cette dernière en première instance et en appel,
REJETTE les demandes présentées par M. [U] [R] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens qu'il a engagés en première instance et en appel.
Le greffier, La présidente,