MINUTE N° 22/511
Copie exécutoire à :
- Me Dominique HARNIST
- Me Guillaume HARTER
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 07 Novembre 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/03097 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HT5B
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 juin 2021 par le Juge des contentieux de la protection de STRASBOURG
APPELANTE :
Madame [D] [X]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Dominique HARNIST, avocat au barreau de COLMAR
INTIME :
OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'EUROMETROPOLE DE [Localité 3] pris en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 septembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme MARTINO, Présidente de chambre, et Mme FABREGUETTES, Conseiller, chargées du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme MARTINO, Présidente de chambre
Mme FABREGUETTES, Conseiller
Monsieur FREY, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme HOUSER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
Par acte sous-seing privé du 18 décembre 2012, l'Office public de l'habitat de l'Eurométropole de Strasbourg a donné à bail à Madame [X] un appartement situé [Adresse 1] et ce, moyen le paiement d'un loyer révisable dont le montant a été initialement fixé à la somme de 314,16 euros hors charges.
Dès 2013, la locataire a dénoncé au bailleur l'existence de traces d'humidité et de moisissures dans la salle de bain lesquelles ont été objectivées par deux rapports du service d'hygiène de la ville de [Localité 3] en date respectivement des 16 novembre 2017 et 19 octobre 2020.
Par courrier du 26 décembre 2019, le conseil de Madame [X] a mis le bailleur en demeure de réaliser des travaux de remédiation dans le délai d'un mois.
Faute d'exécution, Madame [X] a par acte d'huissier du 2 juin 2020, fait assigner l'Office public de l'habitat de l'eurométropole de [Localité 3] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de le voir condamner, sous exécution provisoire, à effectuer les travaux de traitement des problèmes d'humidité du logement et des développements fongiques et d'installation d'un système d'aération dans la salle de bain.
Elle demandait également à être autorisée à suspendre la quote-part des loyers restant à sa charge après déduction de l'allocation logement dans l'attente de la réalisation des travaux et la condamnation du bailleur à lui payer les sommes de 11 309,76 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
En cours de procédure, le bailleur a effectué les travaux nécessaires à assurer la ventilation conforme de la salle de bain et Madame [X] a renoncé à sa demande à ce titre.
Le bailleur s'est toutefois opposé à la demande en paiement de dommages intérêts.
Par jugement en date du 3 juin 2021, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] a :
-constaté que Madame [X] s'est désistée de ses demandes relatives à la réalisation de travaux sous astreinte,
-condamné l'Office public de l'habitat de l'Eurométropole de [Localité 3] à payer à Madame [X] la somme de 3 000 euros à titre de dommages intérêts,
-condamneé l'Office public de l'habitat de l'Eurométropole de [Localité 3] à payer à Madame [X] la somme de 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné l'Office public de l'habitat de l'Eurométropole de [Localité 3] aux dépens,
-constaté l'exécution provisoire.
Madame [X] a interjeté appel à l'encontre de cette décision suivant déclaration en date du 22 juin 2021 et par dernières écritures notifiées le 6 mai 2022, elle conclut à l'infirmation de la décision entreprise et demande à la cour, statuant à nouveau quant au quantum du préjudice subi, de condamner l'Office public de l'habitat de l'Eurométropole de [Localité 3] à lui payer la somme de 11 000 euros à titre de dommages intérêts outre 1 500 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile.
À l'appui de ses prétentions, l'appelante rappelle que le rapport de visite relatif à l'enquête habitat réalisée en 2017 mettait en avant la présence de moisissures au bas du mur dans la loggia, près d'une fenêtre dans une chambre ainsi que la présence d'humidité au mur de la salle de bain et au plafond de la douche ainsi que l'absence d'aération dans la salle de bain ; que le rapport de visite d'octobre 2020 constatait que les moisissures se développaient dans tout le logement à l'exception d'une chambre.
Elle déplore que si les travaux de mise en place d'une ventilation ont été menés à bien, le bailleur n'a pas procédé à la remise en état des lieux (moisissures, peintures') de sorte qu'elle réclame une indemnité de 6 000 euros lui permettant de faire rafraîchir les pièces abîmées par l'humidité et les développements fongiques. Par ailleurs, elle entend voir indemniser le préjudice de jouissance subi par l'allocation d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts.
Par conclusions d'intimé notifiées le 20 décembre 2021, l'Office public de l'habitat de l'Eurométropole de [Localité 3] conclut à la confirmation de la décision entreprise et sollicite la condamnation de l'appelante aux dépens des deux instances et à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il soutient, par référence aux énonciations du jugement déféré, que le préjudice de jouissance subi n'est pas aussi important que le prétend l'appelante dont le comportement est pour partie la cause du retard pris dans l'exécution des travaux ; qu'enfin il n'est produit aucun justificatif de la réalité et de la nécessité des travaux dont le coût n'est au demeurant pas justifié par devis.
L'ordonnance de clôture est en date du 7 juin 2022.
MOTIFS
Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;
Vu les pièces régulièrement communiquées ;
En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes réparations, autre que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Force est de constater que le bailleur ne remet pas en cause la responsabilité qui lui incombe pour avoir délivré à Madame [X] un logement dépourvu de système d'aération dans la salle de bain qui ne comporte pas de fenêtre, situation ayant entraîné l'apparition d'importantes traces d'humidité et de moisissures dans cette pièce, telle qu'attestée dans les deux rapports de 2017 et de 2020 du service d'hygiène de la ville de [Localité 3], alors qu'aux termes du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Il est par ailleurs de jurisprudence constante que l'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure.
Or le bailleur ne fait état d'aucune circonstance de force majeure de nature à l'exonérer fût ce partiellement de la responsabilité qui lui incombe en raison de sa carence sur plus d'une décennie à remédier au problème récurrent d'humidité présenté dans la salle de bain du logement donné à bail et dont il a été estimé dès 2017 par le service d'hygiène de la ville de [Localité 3], qu'il présentait un risque pour la santé des occupants.
Nonobstant les énonciations du jugement quant au « manque de transparence » dont aurait fait preuve Madame [X] qui n'avaient pas lieu d'être, le premier juge a fait une appréciation pertinente du montant du préjudice de jouissance subi en fixant à 3 000 euros le montant de l'indemnisation au paiement de laquelle a été condamné le bailleur.
Si le bailleur a, au cours de l'instance devant le juge des contentieux de la protection, fait installer un dispositif de ventilation dans la salle de bain du logement donné à bail à Madame [X], il ne conteste pas ne pas avoir repris les peintures et embellissements.
Madame [X] produit un devis de rénovation de l'appartement donné à bail pour un montant de 5 695 € couvrant la mise en peinture des murs et plafonds de tout l'appartement.
Or, il ne résulte aucunement des rapports de visite et spécialement du dernier en date du 19 octobre 2020, que l'ensemble des murs et plafonds de l'entier appartement seraient affectés par l'humidité.
En effet, si l'inspecteur de salubrité a relevé et les photographies annexées au rapport en attestent, la présence importante de moisissures aux murs de la salle de bain et au plafond de la douche, ce qui nécessite à l'évidence la réfection des peintures, murs et plafond pour cette pièce, il n'a constaté que des petites traces de moisissures dont il a indiqué qu'elles ne sont pas très visibles du fait que la locataire les nettoie régulièrement, sur des parties de mur autour des fenêtres, dans la cuisine, deux chambres et la loggia.
Les photographies annexées au rapport ne démontrent que des détériorations minimes d'une dimension extrêmement limitée autour des fenêtres et qui ne rendent manifestement pas nécessaire la réfection des embellissements des plafonds et des entiers murs.
Dans cette mesure, et alors que le bailleur n'est tenu d'effectuer la réparation que des embellissements dégradés résultant de son manquement à l'obligation de délivrer un logement décent et n'a pas à remettre à neuf l'appartement donné à bail, il y a lieu de rabattre à la somme de 2 000 euros le montant du devis présenté par Madame [X].
Il s'ensuit que le jugement sera infirmé et que l'Office public de l'habitat de l'Eurométropole de [Localité 3] sera condamné à payer
à Madame [X] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.
Partie perdante à hauteur d'appel, la partie intimée sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En revanche, il sera fait droit à la demande formée par Madame [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans la limite de la somme de 900 euros.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement et contradictoirement,
INFIRME la décision déférée en ce qu'elle a condamné l'Office public de l'habitat de l'Eurométropole de [Localité 3] à payer à Madame [X] la somme de 3 000 euros à titre de dommages intérêts,
Statuant à nouveau dans cette seule limite,
CONDAMNE l'Office public de l'habitat de l' Eurométropole de [Localité 3] à payer à Madame [X] la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts,
CONFIRME les dispositions du jugement déféré pour le surplus,
Et y ajoutant,
CONDAMNE l'Office public de l'habitat de l'Eurométropole de [Localité 3] à payer à Madame [X] la somme de 900 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE l 'Office public de l'habitat de l'Eurométropole de [Localité 3] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE l'Office public de l'habitat de l'Eurométropole de [Localité 3] aux dépens.
La GreffièreLa Présidente de chambre