ARRET N°
du 08 novembre 2022
N° RG 21/00248 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-E6JM
[S]
c/
[Y]
Formule exécutoire le :
à :
la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS
la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1° SECTION
ARRET DU 08 NOVEMBRE 2022
APPELANT :
d'un jugement rendu le 11 janvier 2021 par le TJ de TROYES
Monsieur [V] [S]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Angelique BAILLEUL de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocat au barreau de L'AUBE
INTIMEE :
Madame [G] [Y] épouse [N]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Isabelle CASTELLO de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant et Me Chloé RICARD de la SOCIETE FIDAL, avocat au barreau de L'AUBE, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :
Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre
Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère
Ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées, elles ont rendu compte à la cour dans son délibéré
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre
Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère
Madame Florence MATHIEU, conseillère
GREFFIER :
Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors du prononcé
DEBATS :
A l'audience publique du 26 septembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2022,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 novembre 2022 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié du 3 janvier 2000, Madame [D] [K] a donné à bail aux époux [N] un local à usage commercial dépendant d'un immeuble sis à [Localité 6], [Adresse 3], à l'angle de la [Adresse 4] où il porte les n° 1,3,5 et à l'angle de la [Adresse 5] où il porte les n° 2, 4 et 6 et comprenant':
-une boutique de 35 m² environ dont l'entrée se situe [Adresse 3] et les devantures [Adresse 5] et [Adresse 4],
-petit bureau à la suite, W.C, lavabo,
précision étant ici faite que les locaux objets du présent bail ne comportent aucune installation de chauffage.
Aux termes de ce bail ce local est destiné exclusivement à usage de l'activité de coiffure.
Ce bail, a par la suite, été repris par Monsieur [V] [S], héritier de Madame [K].
Faisant valoir ses droits la retraite, Madame [G] [N], qui exerce une activité de coiffeuse, a proposé à Monsieur [S] de racheter le bail commercial, par acte huissier du 29 novembre 2019, pour un prix de 100.000 euros avec pour destination "le commerce de tous produits alimentaires solides et liquides, de produits frais, produits du terroir, et souvenirs, restauration sur place ou à emporter ( sans laboratoire de fabrication)".
Par acte du huissier en date du 29 janvier 2020, Monsieur [S] a fait assigner Madame [N] devant le tribunal judiciaire de Troyes afin de s'opposer au changement de destination du bail et obtenir la condamnation de Madame [N] au paiement de dommages et intérêts.
Par jugement rendu le 11 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Troyes a :
-déclaré recevables les demandes de Monsieur [S],
-débouté Madame [N] de sa demande de constat de l'accord tacite du bailleur,
-débouté Monsieur [S] de l'ensemble de ses demandes,
-débouté Madame [N] de sa demande reconventionnelle de condamnation à des dommages et intérêts,
-condamné Monsieur [S] à payer à Madame [N] la somme de 2.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Par un acte en date du 5 février 2021, Monsieur [S] a interjeté appel de ce jugement.
Par une ordonnance rendue le 5 octobre 2021, le conseiller de la mise en état a débouté Madame [N] de son incident et déclaré recevable la demande formée à titre principal par Monsieur [S] aux fins de voir prononcer la nullité de l'acte de signification du 29 novembre 2019 dressé en application de l'article L 145-51 du code de commerce à la requête de Madame [N].
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 27 juillet 2022, Monsieur [S] conclut à l'infirmation partielle du jugement déféré, et demande à la cour de':
-prononcer la nullité de l'acte de signification du 29 novembre 2019 dressé en application de l'article L 145-51 du code de commerce à la requête de Madame [N],
-subsidiairement de déclarer recevable et justifié son refus d'autoriser la cession-déspécialisation et condamner Madame [N] à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,
-en tout état de cause, condamner Madame [N] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles.
Il fait valoir que :
-Madame [N] ne démontre pas avoir demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou avoir été admise au bénéfice d'une pension d'invalidité avant de signifier au bailleur l'acte dressé en application de l'article L 145-51 du code de commerce,
-l'acte critiqué ne pouvait être signifié au bailleur qu'au nom des deux locataires au bail (Monsieur et Madame [N]) et non par un seul d'entre eux.
Subsidiairement, il soutient que son refus opposé à la cession du bail avec changement d'activité est fondé sur des motifs légitimes portant sur la localisation du quartier, la dimension des locaux, l'extraction de l'air ainsi que l'importation de problèmes olfactifs et sonores.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 26 août 2022, Madame [N] conclut à la confirmation du jugement entrepris et sollicite en outre le paiement de la somme de 5.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles. Subsidiairement, elle conclut au débouté de Monsieur [S], estimant que compte tenu de la cession du droit au bail intervenue, il appartient à Monsieur [S] de régulariser la procédure.
Elle expose que la cour de cassation a retenu qu'en présence d'époux co-titulaires d'un bail commercial, le fait que seul l'un demande à bénéficier de sa retraite suffisait à faire jouer le texte de l'article L 145-51 du code de commerce.
Elle soutient qu'elle a fait valoir ses droits à la retraite avant la date de signification du 29 novembre 2019 puisque cette demande a été effectuée le 12 septembre 2018.
Elle fait valoir que seuls les motifs graves et légitimes prévus à l'article L 145-52 du code de commerce peuvent faire échec à la cession du droit au bail et qu'en l'espèce l'immeuble est situé dans un secteur animé de la ville de [Localité 6] et accueille une crêperie au rez-de-chaussée et à l'étage des appartements qui ne sont plus loués pour cause d'insalubrité.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 août 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la nullité de l'acte de signification du 29 novembre 2019 dressé en application de l'article L 145-51 d code de commerce
Aux termes de l'article L 145-51 alinéa 1 du code de commerce, lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans le délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal judiciaire.
Il est constant que les époux [W] [N] bénéficiaient d'un bail commercial de la part de Monsieur [S] pour exercer l'activité de coiffure dans les locaux loués par ce dernier.
S'il est établi que seule Madame [G] [N] a fait signifier par acte d'huissier en date du 29 novembre 2019 à Monsieur [S] sa volonté de faire jouer ses droits la retraite et de céder son bail avec une nouvelle destination en application de l'article L 145-51 du code de commerce, force est de constater qu'elle justifie de ce':
- que son époux était déjà en retraite depuis le 1er mai 2016,
-qu'elle avait fait valoir ses droits à la retraite avant la date de signification, puisque cette demande a été effectuée le 12 septembre 2018 et que la retraite de base lui a été notifiée à effet du 1er janvier 2019.
Surabondamment, il y a lieu de rappeler qu'en présence d'époux co-titulaires d'un bail commercial, le fait que seul l'un demande à bénéficier de sa retraite suffit à faire jouer l'application de l'article L 145-51 précité.
Dans ces conditions, la cour estime que les conditions d'application de l'article L 145-51 susvisé sont réunies, de sorte qu'il convient de rejeter la demande de nullité soulevée par Monsieur [S].
Sur le refus opposé par le bailleur pour la cession du bail avec changement d'activité
Aux termes de l'article L 145-51 alinéa 2 du code de commerce, la nature des activités dont l'exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.
L'article L 145-52 du code de commerce énonce que le tribunal judiciaire peut autoriser la transformation totale ou partielle malgré le refus du bailleur, si ce refus n'est point justifié par un motif grave et légitime.
A hauteur de cour, Monsieur [S] ne communique pas de nouveaux documents pour caractériser le motif grave et légitime précité.
La destination souhaitée par Madame [N] est «'le commerce de tous produits alimentaires solides et liquides, de produits frais, produits du terroir, et souvenirs, restauration sur place ou à emporter (sans laboratoire de fabrication)'», or Monsieur [S] ne produit aucun document faisant obstacle à la déspécialisation sollicitée.
En effet, s'il ressort de la carte versée aux débats par Monsieur [S] que de nombreux restaurants se situent à proximité immédiate du local commercial loué par Madame [N], ce seul élément est insuffisant pour démontrer que le changement de destination souhaité serait incompatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble dans lequel se situe le local, puisque le changement de destination ne se limite pas à une activité de restauration et que Monsieur [S] ne communique aucun élément de nature à remettre en cause la viabilité des commerces de restauration dans le secteur.
De la même façon, Monsieur [S] ne fait qu'affirmer que la taille du local (35 m²) et l'absence de place devant le commerce pour installer une terrasse serait incompatible avec une activité de restauration, sans aucune pièce à l'appui, alors que le changement de destination voulu par Madame [N] prévoit que la restauration pourra être réalisée sur place ou à emporter, de sorte qu'il n'est pas nécessaire que le local présente une surface très importante, indépendamment des contraintes de distanciation sociale imposées dans le cadre de la crise sanitaire.
Il y a lieu de souligner, que Monsieur [S] ne communique pas plus d'éléments pour soutenir ses déclarations, selon lesquelles l'extraction d'air poserait difficulté dans le local, où serait impossible d'installer sur la devanture du commerce, du fait d'un règlement sanitaire du département.
Enfin, il ne justifie pas réaliser des travaux dans les logements situés au-dessus du local dont s'agit afin de les louer, alors qu'il ressort de la carte produite aux débats que ces logements sont déjà exposés aux nuisances sonores et olfactives des restaurants environnants, d'autant plus que le procès-verbal de constat d'huissier dressé par Maître [X] [E], le 29 février 2020, prouve qu'un restaurant se situe d'ores et déjà au rez-de-chaussée de l'immeuble dans lequel se situe le local commercial.
La cour comme le premier juge, estime que Monsieur [S] est défaillant dans l'administration de la procédure qui lui incombe et qu'il résulte des pièces précitées que le changement de destination sollicité par Madame [N] est compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.
Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur [S] de ses demandes tendant à dire que son refus d'autoriser le changement d'activité est justifié ainsi qu'en paiement de dommages intérêts.
Sur les autres demandes
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] succombant, il sera tenu aux dépens d'appel.
Les circonstances de l'espèce commandent de condamner Monsieur [S] à payer à Madame [N] la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles et de le débouter de sa demande en paiement sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement rendu le 11 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Troyes, en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne Monsieur [V] [S] à payer à Madame [G] [N] la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles,
Le déboute de sa demande en paiement sur ce même fondement,
Condamne Monsieur [V] [S] aux dépens d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE