ARRET N°
du 08 novembre 2022
N° RG 21/01809 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-FB7E
[J]
[G]
c/
[P]
[K]
Formule exécutoire le :
à :
Me Arnaud GERVAIS
la SELARL JACQUEMET SEGOLENE
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1° SECTION
ARRET DU 08 NOVEMBRE 2022
APPELANTS :
d'un jugement rendu le 28 juillet 2021 par le TJ de CHALONS EN CHAMPAGNE
Monsieur [F] [J]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Arnaud GERVAIS, avocat au barreau de REIMS
Madame [H] [G] épouse [J]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Arnaud GERVAIS, avocat au barreau de REIMS
INTIMES :
Monsieur [S] [P]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Ségolène JACQUEMET-POMMERON de la SELARL JACQUEMET SEGOLENE, avocat au barreau de REIMS
Madame [R] [K]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Ségolène JACQUEMET-POMMERON de la SELARL JACQUEMET SEGOLENE, avocat au barreau de REIMS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre
Monsieur Cédric LECLER, conseiller
Mme Sandrine PILON, conseillère
GREFFIER :
Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors du prononcé
DEBATS :
A l'audience publique du 27 septembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2022,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 novembre 2022 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
Depuis le 3 août 1994, Monsieur [F] [J] et Madame [H] [G] épouse [J] (les époux [J]) étaient propriétaires d'un immeuble à usage d'habitation sis au n°[Adresse 2] (51), cadastré section BK n°[Cadastre 4].
Depuis le 12 février 2015, Monsieur [S] [P] et Madame [R] [K] (les consorts [P]-[K]) étaient propriétaires de l'immeuble à usage d'habitation voisin sis au n°[Adresse 1] (51), cadastrée section BK n°[Cadastre 3].
Le 28 septembre 2016, les consorts [P]-[K] ont procédé à une déclaration préalable de travaux auprès de la commune d'[Localité 5] concernant le remplacement d'un portillon par un portail afin de pouvoir entrer un véhicule dans leur propriété, et concernant le terrassement du sol pour créer l'espace de stationnement, et concernant le ravalement de façade.
Dans le prolongement de ces travaux, les consorts [P]-[K] ont aussi fait construire un toit terrasse, jouxtant le mur séparatif de la propriété des époux [J], carrelé et muni d'un garde corps, menant par un escalier à leur jardin au fond duquel se trouvait une piscine.
Par lettre recommandée distribuée le 15 juin 2018, le conseil des époux [J] a mis en demeure les consorts [P]-[K] d'avoir à remédier sous quinzaine à la vue sur leur fonds créée par la construction de leur terrasse, et selon eux en contrariété avec l'article 678 du Code civil.
Le 2 juillet 2018, les consorts [P]-[K] ont procédé à une déclaration de travaux portant à la fois sur la démolition d'une dépendance de 10 m² annexée à leur propriété, et sur la reconstruction d'une dépendance de 13 m² avec une porte, une fenêtre et un toit plat, lequel devait permettre à terme un accès extérieur depuis le premier étage directement dans le jardin.
Par arrêté en date du 13 novembre 2018, le maire de la commune d'[Localité 5] a autorisé la réalisation des travaux faisant l'objet de la déclaration susvisée.
Le 29 juillet 2019, les époux [J] ont fait assigner les consorts [P]-[K] devant le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, pour réclamer en dernier lieu:
- d'ordonner la suppression de l'emprise du toit du bâtiment construit par les consorts [P]-[K] sur le mur privatif des concluants, aboutissant à un rejet d'eau sur leur mur, ainsi que la suppression pure et simple de l'accès à la plate-forme ou au passage créé, ainsi qu'au démontage du garde corps et du dallage mis en place à son droit et ce, dans un délai de 15 jours suivant la date de signification de la décision à intervenir, et sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai;
- de condamner in solidum les consorts [P]-[K] à leur payer la somme de 8000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance liée à l'existence d'une servitude de vue et au passage de différentes personnes sur la construction litigieuse;
- de condamner in solidum les consorts [P]-[K] aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat d'huissier en date du 16 juillet 2018, avec distraction au profit de leur conseil, et à leur payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.
En dernier lieu, les consorts [P]-[K] ont demandé de débouter les époux [J] de l'ensemble de leurs prétentions.
Par jugement contradictoire en date du 28 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a:
- débouté les époux [J] de leur demande tendant à la démolition du toit terrasse appartenant
aux consorts [P]-[K];
- débouté les époux [J] de leurs demandes indemnitaires au titre du préjudice de jouissance;
- débouté les époux [J] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ainsi que de leur demande de remboursement des frais de constat d'huissier dressé le 16 juillet 2018;
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions.
Le 24 septembre 2021, les époux [J] ont relevé appel de ce jugement.
Le 30 août 2022, a été rendue l'ordonnance de clôture de l'instruction de l'affaire.
PRETENTIONS ET MOYENS:
Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures déposées par les parties:
- le 19 juin 2022 par les époux [J] appelants;
- le 19 août 2022, par les consorts [P]-[K], intimés.
Par voie d'infirmation, les époux [J] réitèrent l'ensemble de leurs prétentions initiales, sauf s'agissant de la suppression des ouvrages, et à voir assortir d'une astreinte, selon les modalités initiales, la demande en suppression de l'emprise du toit du bâtiment, d'une part, et la demande en suppression de l'accès à la plate-forme ou au passage créé ainsi qu'au démontage du garde corps et du dallage, d'autre part.
Ils demandent encore la condamnation in solidum des consorts [P]-[K] à leur payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances.
Par voie de confirmation intégrale du jugement déféré, les consorts [P]-[K] demandent de débouter les époux [J] de l'ensemble de leurs demandes, de les débouter de leur demande au titre des frais irrépétibles, et de les condamner à leur payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
MOTIVATION:
Sur les demandes des époux [J] tendant à la démolition sous astreinte de l'ouvrage construit par les consorts [P]-[K]:
Sur les vues illicites résultant de la construction litigieuse:
Selon l'article 678 du Code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcon ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a 19 décimètres de distance entre le mur où on les pratique et le dit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fond sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevée, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de construction.
Selon l'article 679 du même code, on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côtés ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a 6 décimètres de distance.
Selon l'article 680 du même code, la distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait, et, s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés.
Les juges du fond statuent souverainement sur la suppression des vues inférieures aux distances légales.
Ils peuvent refuser d'ordonner la démolition s'ils constatent que des travaux, comme la pose d'une cloison translucide, sont de nature à interdire toute vue sur le fonds voisin.
Les consorts [P]-[K] ont fait construire un toit terrasse, jouxtant le mur séparatif de la propriété des époux [J], carrelé et muni d'un garde corps, menant par un escalier à leur jardin au fond duquel se trouvait une piscine.
Il ressort de l'ensemble des photographies, plans et croquis, et constat d'huissier émanant des deux parties qu'indubitablement, ensuite de leurs travaux afférents à la construction de la dépendance comportant un toit-terrasse, les consorts [P]-[K] disposent d'une vue directe de moins de 1,90 mètres sur le jardin des époux [J] ainsi que sur une fenêtre des époux [J] depuis l'escalier et le toit-terrasse de cette construction.
Quand bien même préexisterait-il des vues illicites réciproques sur les fonds respectifs des parties, la création de ce nouvel ouvrage a sans conteste créé de nouvelles vues illicites au regard de l'article 678 du code civil
Mais avec le premier juge, il y a lieu de retenir qu'une simulation de pose d'un brise-vue d'une hauteur de 1,80 mètres, de couleur sombre, produite aux débats par les défendeurs, serait parfaitement à même de faire cesser la vue directe sur la propriété des époux [J], sans qu'il en résulte une atteinte disproportionnée aux droits de chacun.
En outre, le plan local d'urbanisme, qui interdisait s'agissant des nouvelles clôtures, la pose de murs en claustra, ne proscrit pas pour autant la pose de brises vues, par définition non incorporés à l'ouvrage, mais seulement posés sur celui-ci, et ne constituant donc pas un mur au sens des règles d'urbanisme.
En revanche, au visa des photographies produites et de l'orientation des fonds respectifs, il est manifeste que la pose de brise-vues totalement occultants pour remédier aux vues illicites créées par la construction des consorts [P]-[K], nécessairement supérieur de 0,80 mètres du toit des époux [J], emportera une perte d'ensoleillement sur leur propre fonds, et réduira la luminosité dans le bureau et les fenêtres du toit de leur logement.
Il y aura donc lieu de préciser que ces brises-vue devront être translucides.
Sur la construction, par les consorts [P]-[K], sur un mur privatif appartenant aux époux [J]:
Selon l'article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Les époux [J] soutiennent que les consorts [P]-[K] ont assis une partie de la construction litigieuse sur le mur privatif de leur propre construction, lequel se trouve situé au droit du mur mitoyen
Ils avancent que les consorts [P]-[K] ont implanté sur le mur privatif leur appartenant le revêtement d'étanchéité de leur ouvrage avec la pose d'une couverture en zinc scellé sur leur propre mur.
En outre, ils allèguent que la dalle horizontale mise en 'uvre par les consorts [P]-[K] prend appui sur le mur privatif, passant au-dessus du mur mitoyen et de l'isolant en polystyrène, pour venir prendre appui sur leur propre mur privatif.
Ils déplorent que la dalle concernée n'aurait pas été désolidarisée de ce mur privatif.
Mais sur le plan cadastral, le mur séparant les deux fonds est symbolisé en légende par de petits traits de part et d'autre, ce qui signifie qu'il a été institué au propre de chacun des propriétaires une présomption simple de propriété: il y aura donc lieu de le considérer comme mitoyen.
Et au regard des seuls schémas et photographies produites par les époux [J], il n'est pas suffisamment démontré que la construction des consorts [P]-[K] prenne appui et repose, au moins pour partie, sur un mur privatif appartenant aux époux [J].
Il s'en déduira que les consorts [P]-[K] étaient en droit de construire au droit du mur séparatif, qui n'est pas la propriété exclusive des époux [J].
Sur la nécessité d'autorisation des propriétaires du fonds voisin pour construire sur un mur mitoyen:
Selon l'article 657 du Code civil,
Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur à 54 mm près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.
Selon l'article 662 nuit du même code,
L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre.
Les juges du fond apprécient si la démolition des ouvrages faits dans le mur mitoyen sans l'observation des mesures imposées par l'article 662 doit ou non être ordonnée.
Il est constant que les consorts [P]-[K] ont fait édifier la construction litigieuse sans recueillir le consentement des époux [J].
Au regard des éléments qui précèdent, et notamment du plan cadastral, il y aura lieu de retenir que le mur séparatif des deux fonds est un mur mitoyen.
Il ne résulte pas des pièces et photographies versées par les époux [J], mêmes confrontées aux croquis joints à la déclaration préalable de travaux, que la construction litigieuse serait appuyée contre le mur mitoyen, ni d'une manière générale, ni plus particulièrement au niveau de l'escalier ou de la dalle terrasse.
En revanche, il est manifeste que la couverture d'étanchéité bordant la construction litigieuse est apposée contre le mur mitoyen, et les consorts [P]-[K] justifient exactement une telle disposition par le souci d'éviter toute infiltration entre les deux bâtiments.
Cependant, les époux [J] ne viennent pas démontrer un quelconque phénomène de rejet d'eau sur le mur mitoyen dû à une pente insuffisante ou à un dysfonctionnement du système d'évacuation des eaux, qui ne résulte pas suffisamment d'une photographie unique.
Dans ses circonstances, et sous réserve que soit installé le dispositif d'occultation destiné à remédier à la vue illicite, le nouvel ouvrage créée par les consorts [P]-[K] ne pourra pas donner lieu à la démolition de l'ouvrage sur le fondement de l'article 662 du code civil.
Sur le trouble anormal de voisinage:
L'exercice du droit de propriété peut engager la responsabilité de son auteur lorsque le titulaire en fait un usage préjudiciable à autrui.
Les troubles anormaux de voisinage constituent un régime de responsabilité sans faute, et en l'absence de toute intention de nuire, dès lors qu'un fait ou une activité, quand bien même sont-ils licites, ont causé à un voisin des dommages excédant les troubles ordinaires du voisinage.
Il n'y a pas de trouble anormal de voisinage s'il n'existe pas de dommage, et l'irrégularité administrative d'une activité n'a pas plus à être prise en compte que sa régularité.
Pour exister, un préjudice doit être certain et actuel, et non pas potentiel et hypothétique.
Ainsi, il n'est pas possible de déduire l'existence d'un tel trouble du seul fait d'une infraction à une disposition légale ou réglementaire, ni à exclure l'existence du trouble au seul motif que ces dispositions auraient été respectées.
Les époux [J] soulignent que le plan local d'urbanisme (plu) d'[Localité 5] prévoit, s'agissant des limites latérales que:
- les nouvelles clôtures peuvent être constituées notamment d'un dispositif à claire-voie: haies, haies végétales, grilles ou grillage métallique doublé d'une haie végétale;
- mais que dans tous les cas sont interdits les clôtures de type:
- plaques de béton préfabriqué, ajouré ou non;
- mur avec parpaings apparents;
- imitation PVC de clôture en bois (barreaudage horizontal ou vertical);
- claustra ou canisses Pvc;
- bâches (plastique textile);
- tuiles canal sur mur bahut.
Mais en ce que, pour remédier à la vue illicite, il n'y pas lieu d'édifier une clôture, mais seulement d'aménager un brise-vue, les dispositions réglementaires du plu portant sur les clôtures, et non pas sur les brises vues, n'ont pas lieu d'être respectées.
Ainsi que déjà tranché au visa des photographies produites et de l'orientation des fonds respectifs, il est manifeste que la pose de brise-vues occultes, pour remédier aux vues illicites créées par la construction des consorts [P]-[K], nécessairement supérieur de 0,80 mètres du toit des époux [J], emportera une perte d'ensoleillement sur leur propre fonds, et réduira la luminosité dans le bureau et les fenêtres du toit de leur logement
Mais puisque ce dispositif est précisément destiné à remédier à la vue illicitement créée, et que la cour est venue préciser que ce dispositif occultant sera translucide, son installation n'est pas de nature à générer un trouble anormal de voisinage.
A l'issue de cette analyse, il conviendra d'ordonner aux consorts [P]-[K] d'installer un brise vue translucide d'une hauteur de 1,80 mètres le long de la construction litigieuse objet de leur déclaration de travaux du 2 juillet au niveau du mur séparatif de leurs fonds d'avec le fonds des époux [J], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard une fois passé un délai de 2 mois suivant la signification du présent arrêt: le jugement sera infirmé de ce chef.
Les époux [J] seront déboutés du surplus de leurs prétentions, visant notamment à la suppression de l'emprise du toit de la construction litigieuse, ou à la suppression de l'accès à la plate-forme au passage et au démontage du garde-corps et du dallage mis en place à son droit.
Sur la demande indemnitaire pour troubles de jouissance:
Tout fait quelconque de l'homme oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Il est constant que la vue directe sur le jardin des époux [J], via la fenêtre des consorts [P]-[K] préexistait à la création de la construction litigieuse.
Il ressort des photographies produites qu'antérieurement à la création de l'ouvrage, et en se plaçant déjà dans le jardin des les consorts [P]-[K], ceux-ci disposaient déjà d'une vue directe sur la fenêtre du bureau des époux [J].
Il est constant que les consorts [P]-[K] ont fait détruire l'ancienne dépendance de 10 m², qui ne disposait pas d'un toit terrasse et d'un escalier pour y accéder, et ne donnait aucune vue sur la propriété des époux [J].
A l'inverse, il ressort des débats que la construction litigieuse d'une surface de 13 m² venue remplacer l'ancienne dépendance,laquelle ne disposait pas d'un toit terrasse et d'un escalier pour y accéder, donne des vues illicites sur la propriété des époux [J], tant sur leur jardin que sur les fenêtres de leur habitation.
Cette nouvelle construction a ainsi créé de nouvelles vues illicites.
Enfin, le passage continu de personnes sur le toit terrasse, notamment des enfants occasionnant au surplus un trouble sonore, outre un trouble visuel compte tenu des vues illicites, objectivé par les photographies prises par les époux [J] à diverses périodes, caractérise suffisamment l'existence d'un trouble de jouissance.
Eu égard à la période d'indemnisation sollicitée par les époux [J], s'étendant de la construction de l'ouvrage le 12 janvier 2018 jusqu'à la délivrance de l'assignation le 29 juillet 2019, mais non pour la période postérieure, les appelants ont subi un trouble de jouissance, qui sera entièrement réparé par l'allocation d'une indemnité de 5000 euros, que les intimés seront condamnés in solidum à leur payer, et le jugement sera infirmé de ce chef.
*
Il sera rappelé que le présent arrêt vaudra titre de restitution des sommes allouées en exécution du jugement déféré.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté les époux [J] de leur demande en remboursement des frais du constat d'huissier du 16 juillet 2018 et au titre des frais irrépétibles, et les a condamnés aux dépens de première instance.
Les consorts [P]-[K] seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d'appel et seront condamnés in solidum à payer aux époux [J] la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances.
Les consorts [P]-[K] seront condamnés in solidum aux entiers dépens des deux instances, ce compris le coût du constat d'huissier du 16 juillet 2018, et avec distraction au profit du conseil des époux [J].
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions;
Statuant à nouveau:
Ordonne à Monsieur [S] [P] et à Madame [R] [K], propriétaires de l'immeuble à usage d'habitation sis au n°[Adresse 1] (51), cadastré section BK n°[Cadastre 3], d'installer un brise-vue translucide d'une hauteur de 1,80 mètres sur leur dépendance de 13 m² avec une porte, une fenêtre et un toit plat, objet de leur déclaration de travaux en date du 2 juillet 2018, tout le long de cet ouvrage et au niveau du mur séparatif de leurs fonds d'avec le fonds de Monsieur [F] [J] et de Madame [H] [G] épouse [J], propriétaires d'un immeuble à usage d'habitation sis au n°[Adresse 2] (51), cadastrée section BK n°[Cadastre 4], sous astreinte de 100 euros par jour de retard une fois passé un délai de 2 mois à compter de la signification du présent arrêt;
Condamne in solidum Monsieur [S] [P] et Madame [R] [K] à payer à Monsieur [F] [J] et à Madame [H] [G] épouse [J] la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance;
Rappelle que le présent arrêt vaudra titre de restitution des sommes allouées en exécution du jugement déféré;
Déboute Monsieur [S] [P] et Madame [R] [K] de leur demande au titre des frais irrépétibles d'appel;
Condamne in solidum Monsieur [S] [P] et Madame [R] [K] à payer à Monsieur [F] [J] et à Madame [H] [G] épouse [J] la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel;
Condamne in solidum Monsieur [S] [P] et Madame [R] [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de constat d'huissier dressé par la Scp Masson-Folz, huissiers de justice à [Localité 5] le 16 juillet 2018, et ce avec distraction au profit de Maître Arnaud Gervais, conseil de Monsieur [F] [J] et de Madame [H] [G] épouse [J], de ceux des dépens de première instance et d'appel dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE