COUR D'APPEL
D'ANGERS
CHAMBRE A - COMMERCIALE
CC/IM
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 21/02666 - N° Portalis DBVP-V-B7F-E53C
Ordonnance du 17 Décembre 2021
Président du TJ du MANS
n° d'inscription au RG de première instance 21/00257
ARRET DU 08 NOVEMBRE 2022
APPELANTE :
ASSOCIATION APF FRANCE HANDICAP agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Inès RUBINEL, avocat postulant au barreau d'ANGERS, en qualité d'administratrice provisoire de Me Benoît GEORGE, associé de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, avocat au barreau d'ANGERS, et Me Luc-Marie AUGAGNEUR, avocat plaidant au barreau de LYON
INTIMEE :
S.A.R.L. RIHOME prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Xavier BLANCHARD de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de SAUMUR - N° du dossier 220039, et Me Bernard RINEAU substitué par Me Thomas BEAUCHAMP, avocat plaidant au barreau de NANTES
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 05 Septembre 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CORBEL, Présidente de chambre, qui a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme CORBEL, Présidente de chambre
Mme ROBVEILLE, Conseiller
M. BENMIMOUNE, Conseiller
Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 08 novembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Catherine CORBEL, Présidente de chambre, et par Sophie TAILLEBOIS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte notarié du 26 novembre 2018, la commune de [Localité 7] a donné à bail commercial à la société Rihome des locaux situés [Adresse 1] au [Localité 6], destinés exclusivement à l'exploitation d'une 'entreprise adaptée' (employant des personnes en situation de handicap ou avec un agrément d'Etat.
Ces locaux ont été sous-loués, avec l'accord de la commune, par la société Rihome à une société faisant partie du même groupe qu'elle, la société Earta, laquelle a fait l'objet d'une procédure collective ouverte le 30 septembre 2020 et qui a abouti à la cession de son fonds de commerce à l'association APF France handicap, autorisée par jugement du 3 février 2021. L'acte définitif de cession du fonds a été signé le 25 mai 2021.
L'association APF France handicap n'a pas souhaité reprendre le sous-bail commercial portant sur les locaux du Ribay mais s'est maintenue dans les lieux.
Des échanges sont intervenus entre les parties sur les conditions de ce maintien dans les lieux.
La société Rihome a établi des factures de loyers d'un montant de 5 000 euros HT (6 780 euros TTC) pour les mois de février à août 2021
Par lettre du 23 mars 2021, la société Rihome a mis en demeure l'association APF France handicap de lui régler la somme de 9 000 euros au titre de la facture de loyer du mois de février 2021 (7 500 euros HT).
Le 21 avril 2021, l'association APF France handicap lui a réglé la somme de 11 300 euros au titre des factures de loyers des mois de février, mars et avril 2021 (ces deux dernières, d'un montant de 6 780 euros TTC, soit 5 000 euros HT), tenant compte d'un avoir de 3 000 euros sur le loyer de février et d'un solde dû de 780 euros correspondant à la provision sur taxe foncière du mois de février.
Prétendant qu'un bail verbal liait les parties sur la base d'un loyer mensuel de 5 000 euros HT les six premiers mois puis de 7 500 euros à compter du mois de septembre 2021, la société Rihome a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans en paiement d'une somme provisionnelle de 13 560 euros à valoir sur les loyers des mois de mai et juin 2021 et de provision sur la taxe foncière, somme qu'elle a actualisée à 59 064 euros à l'audience du 19 novembre 2021.
Par ordonnance du 17 décembre 2021, le président du tribunal a :
- condamné l'association APF France handicap à payer à la société Rihome une provision de 59.064, 60 euros à valoir sur les loyers impayés, une provision 5.000 euros à valoir sur les dommages intérêts pour résistance abusive, la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté l'association APF France handicap de ses demandes ;
- condamné l'association APF France handicap aux dépens.
Par déclaration du 27 décembre 2021, l'association APF France handicap a interjeté appel de cette ordonnance en attaquant chacune de ses dispositions.
Dans ses dernières conclusions, l'association APF France handicap demande à la cour de :
- Constater la reprise d'instance dans les suites de la constitution de Maître Inès Rubinel, avocate au barreau d'Angers, en qualité d'administratrice provisoire de Maître [R] [V],
- Infirmer l'ordonnance
Statuant à nouveau,
A titre principal :
- Débouter la société Rihome de son appel incident et de ses demandes, fins et conclusions incidentes
A titre subsidiaire :
- Limiter la demande de provision de la société Rihome à une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui dont la société Rihome est tenue vis-à-vis de la commune de [Localité 7], soit 2.500 euros hors taxes mensuels.
- Débouter la société Rihome de l'ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions
A titre infiniment subsidiaire :
- Limiter la demande de provision de la société Rihome à la somme de 5 000 euros hors taxes mensuels
- Débouter la société Rihome de l'ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions
En tout état de cause :
- Condamner la société Rihome à payer à l'association APF France handicap la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société Rihome aux entiers dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de l'avocat soussigné aux offres de droit.
Dans ses dernières conclusions, la société Rihome demande à la cour de :
- Confirmer l'ordonnance,
Y ajoutant,
- Condamner l'association APF France handicap à payer à la société Rihome la
somme provisionnelle de 106.482 euros TTC au titre des loyers et charges impayés des mois de décembre 2021 à septembre 2022, sauf à parfaire ;
- Dire que les condamnations prononcées au titre des loyers et charges impayés porteront intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2021, date de l'assignation en référé, avec capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;
- Condamner l'association APF France handicap à payer à la société Rihome la
somme provisionnelle de 10.000 euros au titre de la résistance abusive ;
- Condamner l'association APF France handicap à payer à la société Rihome la
somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner l'association APF France handicap aux entiers dépens de première
instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 juin 2022.
Pour l'exposé des moyens des parties, la cour renvoie à leurs dernières conclusions déposées :
- le 16 juin 2022 pour l'association APF France handicap,
- le 1er septembre 2022 pour la société Rihome.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il y a lieu de constater la reprise d'instance après la constitution de Maître Rubinel, avocate au barreau d'Angers, en qualité d'administratrice provisoire de Maître [V].
Les dernières conclusions de la société Rihome, déposées postérieurement à l'ordonnance de clôture, sont recevables en application des dispositions de l'article 802 du code de procédure civile, s'agissant d'une actualisation du montant des loyers provisionnels réclamés.
Sur la demande en paiement d'une provision à valoir sur les loyers impayés
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.
L'association APF France handicap conteste tant la preuve que l'existence même d'un bail et de son obligation à payer les loyers réclamés. Elle fait valoir qu'elle exerce une activité de réinsertion professionnelle qui n'a pas de caractère commercial de sorte que la preuve de l'existence de l'obligation en cause serait soumise aux dispositions de l'article 1359 du code civil et, par suite, la somme réclamée excédant largement le seuil prévu, la preuve de l'obligation dont la société Rihome sollicite l'exécution serait subordonnée à l'existence d'un écrit sous signature. A défaut, elle prétend qu'il n'existe aucun contrat dont l'existence soit prouvée de manière admissible légalement, ce qui ne peut conduire qu'au rejet des prétentions adverses. Elle souligne que la société Rihome admet qu'elles ne se sont jamais parvenues à s'accorder sur la nature du bail. Elle indique, toutefois, qu'elles s'étaient accordées, avant la reprise du fonds de la société Earta, sur le principe d'un bail précaire dans l'attente d'un déménagement vers de nouveaux locaux mais que finalement aucun accord n'est intervenu.
La société Rihome rappelle que le contrat de bail est soumis au principe du consensualisme et que l'écrit n'est pas exigé pour sa validité, le bail pouvant être verbal comme le dispose l'article 1714 du code civil.
Elle expose que l'association APF France handicap exploite toujours son activité dans les locaux et prétend que le loyer et la taxe foncière d'un montant réduit n'étaient convenus que pour une durée de six mois à compter du mois de mars 2021, d'où une facturation supérieure à partir du mois de septembre 2021, pour en déduire que l'existence de sa créance n'est pas sérieusement contestable.
Elle fait valoir que si les parties ne sont pas parvenues à s'accorder sur la nature du bail, il n'en reste pas moins qu'un bail de droit commun existe, dont elle prétend rapporter la preuve conformément aux dispositions de l'article 1361 du code civil, par un commencement de preuve par écrit corroboré par le fait que l'association APF France handicap a exécuté le contrat les mois de février et mars 2021.
En outre, elle approuve les motifs du premier juge ayant retenu que les échanges par voie électronique entre les parties constituent un commencement de preuve par écrit de l'intention des parties de conclure un bail dérogatoire tel que prévu à l'article L. 145-5 du code de commerce et que tant la jouissance des lieux que le paiement des loyers des mois de février à avril 2021 sont des actes d'exécution qui corroborent le commencement de preuve par écrit du contrat de bail.
Sur ce,
Il sera, d'abord, constaté que l'association APF France handicap ne conteste pas occuper les lieux et ne revendique pas l'existence d'une convention d'occupation précaire, cadre qu'elle a, d'ailleurs, elle-même, exclu dans son courriel du 24 mars 2021 en considérant qu'il n'existait pas de motif de précarité et, ensuite, relevé que l'issue du litige ne commande pas de se prononcer sur l'existence d'un bail commercial ni même d'un bail dérogatoire dès lors qu'aucune règle spécifique à ces statuts n'est invoquée, l'issue du litige ne commandant de se prononcer que sur l'obligation de l'association APF France handicap de s'acquitter des loyers convenus contractuellement ou pas.
Il suffit donc de déterminer si la preuve d'un bail de droit commun est rapportée et, dans l'affirmative, si les parties sont convenues du montant des loyers.
Selon les articles 1719 et 1728 du code civil, le contrat de bail suppose la jouissance du bien et le paiement d'une contrepartie qui est le loyer.
Il appartient à celui qui s'en prévaut d'en rapporter la preuve, étant rappelé que l'article 1714 dispose que le bail peut être verbal.
Lorsque le bail n'a reçu aucun commencement d'exécution, la preuve de son existence obéit aux prescriptions de l'article 1715 qui exigent la preuve par un écrit. En revanche, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve se fait par tous moyens, sans être subordonnée à un commencement de preuve par écrit.
L'occupation des lieux avec l'accord du bailleur, accompagnée du paiement de loyers sont des éléments qui permettent de rapporter la preuve d'un bail verbal.
Partant, il y a lieu d'analyser les échanges des parties pour rechercher ce qui a été convenu entre elles et déterminer si les sommes payées par l'association APF France handicap correspondent à des loyers.
Par courriel du 7 février 2021, la société Rihome a, pour les locaux du Ribay, indiqué à l'association APF France handicap qu'elle était disposée à lui consentir un aménagement du loyer en fonction de la durée du 'bail précaire' et proposait un 'bail précaire' de trois mois avec un prix de 7 500 euros HT outre les frais de la taxe foncière de 1374 euros, en précisant que les trois mois devaient être payés de suite. Le 24 mars 2021, l'association APF France handicap indiquait à la société Rihome lui transmettre un projet de bail, qui n'est pas produit aux débats, et lui précisait qu'il lui semblait qu'un bail de courte durée était plus adapté qu'un 'bail précaire' en l'absence de motif de précarité. La société Rihome a répondu à ce message : 'c'est un effort substantiel qui est demandé à Rihome mais je l'accepte sur les six prochains mois uniquement. Le prix accepté est inférieur au prix du marché sur ces six mois mais soit... En septembre 2021, cela sera le prix marché donc 7 500 euros hors taxe à la place des 5 000 euros hors taxe si vous êtes présents sur le site'. L'association APF France handicap lui a répondu le lendemain : 'Merci pour ton accord à 5 000 euros pour le Ribay (...) Cela s'entend bien sûr pour février et mars'. Elle lui demandait de signer le bail qu'elle lui avait adressé.
Il y a lieu de relever que l'association APF France handicap a, par courriel du 1er avril 2021, fait savoir à la société Rihome qu'elle allait émettre un virement pour les factures de loyer des mois de février à avril 2021, loin de contester devoir le principe même de loyers ni encore moins leur montant.
Il s'en déduit que ces loyers de février et mars ont été payés, ainsi que celui du mois d'avril.
La preuve d'un bail verbal est donc rapportée nonobstant l'absence d'écrit ainsi que la preuve d'un accord des parties sur la fixation du loyer à 5 000 euros HT pendant les six premiers mois.
L'association APF France handicap conteste avoir accepté, pour la suite, un loyer mensuel de 7 500 euros HT.
Cependant, il résulte clairement de l'échange entre les parties repris ci-dessus que la société Rihome avait posé comme condition au sous-bail un loyer de 7 500 euros HT et hors taxe foncière à la charge de la sous-locataire, n'acceptant une minoration du loyer que sur les six premiers mois. Même si l'association APF France handicap n'a pas expressément accepté par écrit le montant du loyer auquel la société Rihome conditionnait son accord à lui consentir un sous-bail, elle a, en se maintenant dans les lieux après le mois d'août 2021, en l'absence d'un autre accord entre les parties, nécessairement accepté les conditions posées initialement par la société Rihome, qu'elle n'avait, d'ailleurs, pas contesté en répondant le 25 mars 2021 aux conditions posées par la société Rihome.
Le montant des loyers est donc déterminé contractuellement.
L'association APF France handicap invoque différents moyens pour faire juger que la société Rihome ne pouvait pas exiger un tel loyer.
En premier lieu, l'association APF France handicap prétend qu'à défaut d'avoir été autorisée par la commune de [Localité 7] à consentir une sous-location, la société Rihome a contrevenu à la clause du bail commercial liant cette dernière à la commune de [Localité 7], qui interdit la sous-location, et en tire comme conséquence que le sous-bail serait nul. Elle considère que l'autorisation dont se prévaut la société Rihome n'est pas valable à son égard, ne visant pas expressément la nouvelle sous-location qui lui aurait été consentie, et n'a pas été donnée en connaissance du montant du sous-loyer.
La société Rihome conteste avoir contrevenu au bail en invoquant une autorisation donnée par le maire de la commune de [Localité 7] de sous-louer les locaux dès le 1er avril 2018, autorisation qui ne comporte aucune limitation.
Il sera rappelé que la sous-location produit tous ses effets dans les rapports entre le locataire principal et le sous-locataire tant que le bail commercial principal se poursuit. En outre, une sous-location irrégulière au regard des stipulations du bail relativement à l'autorisation du bailleur et son invitation à concourir à l'acte se traduit non par la nullité du sous-bail mais par son inopposabilité au propriétaire.
Il s'ensuit que, sans même avoir à se prononcer sur le point de savoir si l'autorisation donnée par la commune s'étendait à la nouvelle sous-location au profit de l'association, le moyen invoqué n'est pas un obstacle au droit de la société Rihome d'obtenir le paiement des loyers dus en vertu du sous-bail tant que le bail principal n'a pas été résilié et que le sous-locataire a la jouissance des lieux.
L'association APF France handicap reproche, en deuxième lieu, à la société Rihome d'avoir obtenu de la commune un faible loyer pour une activité à vocation sociale et d'en avoir profité pour retirer un profit en n'exerçant qu'une simple entremise.
Mais la circonstance que le loyer de la sous-location soit supérieur au prix du bail principal n'est pas davantage un moyen que l'association APF France handicap est en droit d'invoquer ni pour s'opposer à l'exécution de ses propres obligations ni pour obtenir la réduction du loyer qu'elle doit au montant du prix du bail principal.
Il en est de même du grief fait à la société Rihome de se livrer, en réalité, à une activité sur les locaux de gestionnaire de biens, non autorisée par le bail principal, auquel l'association APF France handicap n'est pas partie, et qui ne peut être invoqué que par la commune de [Localité 7].
Le prétendu refus de la société Rihome de réaliser 'les formalités nécessaires à la réception de fonds en provenance d'une association reconnue d'utilité publique', à le supposer même établi alors l'association APF France handicap ne justifie pas l'avoir mis en demeure d'établir un bail par écrit, n'apparaît pas au vu des éléments produits suffisamment grave pour l'autoriser à ne pas exécuter son obligation principale de payer les loyers. Ainsi, il n'est pas démontré que les conditions de mise en oeuvre de l'exception d'inexécution soient réunies.
Enfin, la société Rihome a justifié du montant de la taxe foncière de l'année 2021.
Les contestations élevées par l'association APF France handicap ne sont donc pas sérieuses.
L'ordonnance entreprise sera confirmée.
Il y a lieu d'y ajouter la condamnation de l'association APF France au paiement de la somme provisionnelle de 106.482 euros TTC à valoir sur les loyers et taxe foncière des mois de décembre 2021 à septembre 2022.
Les condamnations seront assorties des intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour les loyers échus avant cette date et, à compter de leur date d'exigibilité, pour les autres.
La capitalisation des intérêts sera appliquée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, à compter de la demande, soit le 1er avril 2022. La demande de capitalisation, dont l'irrecevabilité n'est pas soulevée, sera accueillie dans cette limite.
La société Rihome sollicite la confirmation de la somme de 5 000 euros que lui a allouée le premier juge en réparation du préjudice qu'elle prétend lui avoir été causé par la résistance abusive de l'association APF France handicap en raison des problèmes de trésorerie auxquels elle a été confrontée. Elle demande d'y ajouter une somme de 10 000 euros en faisant valoir que la mauvaise foi dont a fait preuve l'association APF France handicap en se maintenant dans les lieux sans payer les loyers l'a placée dans l'incapacité de faire elle-même face au paiement des loyers qu'elle doit payer à la commune de [Localité 7], ce qui a engendré des frais de saisies et des pénalités.
L' association APF France handicap conteste toute faute de sa part et fait valoir que la société Rihome pouvait payer à la commune plus de six mois de loyers avec la somme qu'elle lui a versée.
L'inexécution fautive par l'association APF France handicap de ses obligations a mis la société Rihome en difficulté de trésorerie de plus fort que la situation persiste depuis mai 2021, ce qui l'a conduite à supporter des frais de saisies et de pénalité, dont elle justifie, de la part de son propre bailleur. Le jugement sera confirmé de ce chef et il y sera ajouté la condamnation de l'association APF France handicap au paiement d'une somme de 5 000 euros à titre provisionnel à valoir sur l'indemnisation du préjudice subi par la société Rihome.
L'association APF France handicap, partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à la société Rihome la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant contradictoirement et par arrêt mis à disposition au greffe,
Constate la reprise d'instance après la constitution de Maître Rubinel, avocate au barreau d'Angers, en qualité d'administratrice provisoire de Maître [V],
Confirme l'ordonnance entreprise,
Y ajoutant,
Condamne l'association APF France handicap à payer à la société Rihome la somme provisionnelle de 106.482 euros TTC à valoir sur les loyers et taxe foncière des mois de décembre 2021 à septembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité des loyers.
Condamne l'association APF France handicap à payer à la société Rihome les intérêts au taux légal sur la somme de 59 064,60 euros à compter du 2 juillet 2021 sur la somme de 13 500 euros et à compter de l'exigibilité des loyers pour le surplus.
Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil à compter du 1er avril 2022.
Condamne l'association APF France handicap à payer à la société Rihome la somme provisionnelle de 5 000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice tenant à une résistance abusive.
Condamne l'association APF France handicap aux dépens d'appel.
Condamne l'association APF France handicap à payer à la société Rihome la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
S. TAILLEBOIS C. CORBEL