COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70C
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 08 NOVEMBRE 2022
N° RG 21/05493 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UXA6
AFFAIRE :
Mme [H] [T]
C/
S.A. IMMOBILIERE 3F
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Juillet 2021 par le Tribunal de proximité de Puteaux
N° RG : 11-19-000951
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 8/11/22
à :
Me Julie GASPARRI
Me Jeanine HALIMI
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [H] [T]
Chez M. [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Présente à l'audience
Représentant : Maître Julie GASPARRI, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13 -
Représentant : Maître François DARRICARRERE Substituant Maître Nolwenn AGBOVOR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1996
APPELANTE
S.A. IMMOBILIERE 3F
N° SIRET : 552 141 533 RCS Paris
Ayant son siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397
INTIMEE
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, et Monsieur Philippe JAVELAS, président, chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Angélique HEIDSIECK, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat verbal, la société d'HLM immobilière 3F a donné à bail à M. [C] [K] et Mme [W] [K] un logement sis [Adresse 2] (95).
Mme [K] s'est séparée de son époux et a quitté l'appartement pour s'établir en Belgique.
M. [C] [K] est décédé le 30 mai 2018.
Par actes d'huissier de justice délivrés les 14 et 19 novembre 2019, la société immobilière 3F a assigné Mme [K] et Mme [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux aux fins de :
- constater que Mme [K] n'occupe plus les lieux,
- constater que Mme [T] occupe sans droit ni titre les lieux,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [K],
- ordonner l'expulsion de Mme [K] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués notamment Mme [T], au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu'il appartiendra aux frais, risques et périls du défendeur,
- fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers majorés augmentés des charges à compter du mois d'août 2019 jusqu'à la libération des lieux,
- condamner la locataire en titre au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts,
- condamner la locataire en titre à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre l'exécution provisoire du jugement,
- condamner Mme [K] aux dépens de l'instance.
Par jugement réputé contradictoire du 7 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :
- constaté l'occupation sans droit ni titre de Mme [T] depuis le 22 juillet 2019,
- prononcé la résiliation du bail entre la société immobilière 3F et Mme [K],
- ordonné l'expulsion de Mme [K] ainsi que tous occupants de son chef notamment de Mme [T], au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier du logement sis [Adresse 2], deux mois après le commandement de quitter les lieux,
- autorisé le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement, aux conditions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991,
- condamné Mme [K] à payer à la société immobilière 3F une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montent du loyer indexé augmenté des charges, du 22 juillet 2019 jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés,
- condamné Mme [K] à payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société immobilière 3F de sa demande au titre des dommages et intérêts,
- rappelé que l'exécution provisoire était de droit,
- condamné Mme [K] aux dépens.
Par déclaration reçue au greffe le 30 août 2021, Mme [T] a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 19 novembre 2021, Mme [T], appelante, demande à la cour de :
- infirmer le jugement attaqué,
Statuant à nouveau,
- à titre principal, dire qu'elle dispose d'un droit au maintien dans les lieux par application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989,
- à titre subsidiaire, lui accorder un délai de trente-six mois pour quitter les lieux,
- en tout état de cause, condamner la société immobilière 3F à lui payer la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 décembre 2021, la société immobilière 3F, intimée, demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu le 7 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux en ce qu'il a :
constaté l'occupation sans droit ni titre de Mme [T] depuis le 22 juillet 2019,
prononcé la résiliation du bail conclu avec Mme [K],
ordonné l'expulsion de Mme [K] ainsi que tous occupants de son chef notamment de Mme [T], au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier du logement sis [Adresse 2], deux mois après le commandement de quitter les lieux,
autorisé le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement, aux conditions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991,
condamné Mme [K] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges, du 22 juillet 2019 jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés,
condamné Mme [K] à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [T] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner, au visa de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [T] aux entiers dépens de la procédure d'appel et de celle de première instance.
La clôture de l'instruction sera prononcée le 8 septembre 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I) Sur la demande de transfert de bail de Mme [T]
Mme [T] fait grief à la décision querellée de l'avoir déclarée occupante sans droit ni titre et d'avoir ordonné son expulsion, alors qu'elle estime être en droit de bénéficier d'un transfert de bail sur le fondement des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989.
Poursuivant l'infirmation du jugement de ce chef, elle expose à la cour que :
- elle réside dans l'appartement objet du litige depuis 2008 et était hébergée à titre gratuit en qualité de garde-malade,
- elle a développé au fil des ans une relation intime avec M. [K] et doit être considérée comme sa concubine notoire, ce qui lui permet de revendiquer à son profit le transfert du bail sur le fondement des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989.
La société 3 F, bailleresse intimée, réplique que :
- Mme [T] ne rapporte pas la preuve qu'elle est en droit de bénéficier d'un transfert de bail,
- Mme [W] [K], qui n'occupait pas le logement, était l'unique locataire en titre, de sorte que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut s'appliquer.
Réponse de la cour
L'article 1751 du code civil dispose :
' Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux.
En cas de décès d'un des époux ou d'un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément'.
L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :
' en cas de décès du locataire, le contrat de location est transféré :
-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil;
-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès;
-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès'.
Il résulte de l'application combinée de ces deux textes que l'article 14 est inutile lorsque le conjoint bénéficie lui-même d'un titre locatif qui rend indifférent à son égard le décès du preneur.
La cotitularité légale de l'article 1751, destinée à protéger le conjoint non-signataire en cas de crise conjugale en cours de mariage, nécessite que les lieux loués servent effectivement et exclusivement à l'habitation des deux époux et que ceux-ci aient vécu au moins un temps dans les lieux loués.
Peu importe que les époux ne vivent plus ensemble lorsque la question de l'application de l'article 1751 du Code civil se pose, les époux demeurant cotitulaires du bail portant sur le logement qui a servi effectivement à leur habitation commune, jusqu'à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l'état civil ( 3e Civ., 31 mai 2006, pourvoi n° 04-16.920).
En l'espèce, si aucun bail écrit n'est versé aux débats, la société immobilière 3 F justifie, par la production d'avis d'échéance à compter du 1er mai 2017, avoir donné en location à M. [C] [K] le logement objet du litige.
Les parties s'accordent à reconnaître que ce logement, au moment ou le bail été consenti, servait effectivement à l'habitation des époux [K].
Il s'ensuit que Mme [K], dont les résultats de l'enquête diligentée par la bailleresse font apparaître qu'elle vit actuellement en Belgique, est cotitulaire du bail consenti à son époux, qu'elle dispose d'un titre locatif personnel et continue dès lors seule le bail réputé appartenir aux deux époux, en application des dispositions de l'article 1751 du code civil, bien que la communauté de vie ait cessé longtemps avant le décès de son époux.
En outre, il n'est pas justifié ni même allégué par Mme [T] que Mme [K] aurait expressément renoncé à son droit ni qu'elle aurait divorcé de son époux et que le divorce aurait été retranscrit sur les registres de l'état civil.
En conséquence et dès lors que la veuve [K] dispose d'un titre locatif personnel, Mme [T], est mal fondée à solliciter le transfert à son profit du bail consenti à feu M. [K], sur le fondement de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, la cotitularité du conjoint écartant l'article 14 et tout concours avec les bénéficiaires qui en revendiquent l'application.
Le jugement déféré sera par suite confirmé en ce qu'il a débouté Mme [T] de sa demande de transfert de bail, par substitution de motifs.
Le jugement entrepris sera pareillement confirmé en ce qu'il a subséquemment prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de Mme [T] et condamné cette dernière au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation.
II) Sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux
Mme [T] sollicite, sur le fondement de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, un délai de trente six mois pour quitter les lieux en faisant valoir qu'elle s'est toujours acquittée des loyers depuis le décès de M. [K] et qu'elle ne dispose actuellement pour vivre que d'une allocation adulte handicapé d'un montant mensuel de 902 euros.
Réponse de la cour
Mme [T] occupe les lieux sans droit ni titre depuis plus de quatre années ; elle ne justifie pas de la précarité de sa situation, aucune information n'étant communiquée sur les ressources de son concubin, alors même que le procès-verbal d'huissier de justice versé aux débats fait apparaître qu'elle vit en concubinage dans l'appartement qui était loué à M. [K].
Par suite, Mme [T] sera déboutée de cette demande, le premier juge ayant omis de débouter Mme [T] de cette demande dans le dispositif du jugement.
III) Sur les demandes accessoires
Mme [T], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens étant, par ailleurs, confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant
Déboute Mme [H] [T] de la totalité de ses demandes ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [H] [T] à payer à la société immobilière 3 F une indemnité de 1 500 euros ;
Condamne Mme [H] [T] aux dépens de la procédure d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,