Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 13
ARRET DU 08 NOVEMBRE 2022
(n° , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/10007 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDYDA
Décisions déférées à la Cour :
Sur renvoi après cassation - arrêt de la Cour de Cassation de Paris en date du 10 mars 2021 ayant cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt de la Cour d'appel de Paris en date du 23 janvier 2009
Jugement du 18 janvier 2017 du Tribunal de Grande Instance de Paris
DEMANDEURS A LA SAISINE
M. [V] [J]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Ayant pour avocat plaidant Me Bénedicte NOEL, avocat au barreau de DAX
S.A.R.L. [V] [J] représentée par son gérant y domicilié en cette qualité
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Ayant pour avocat plaidant Me Bénedicte NOEL, avocat au barreau de DAX
DEFENDEUR A LA SAISINE
S.E.L.A.R.L. FRANCOIS CARRE
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Ayant pour avocat plaidant Me Marie-José GONZALES RIOS, avocat au barreau de PARIS, toque : P499
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 Septembre 2022, en audience publique, devant Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente, et Mme Estelle MOREAU, Conseillère chargée du rapport, conformément aux articles 804, 805 et 905 du Code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente
Madame Estelle MOREAU, Conseillère
Madame Nicole COCHET, Magistrate honoraire juridictionnel
Greffier, lors des débats : Nora BENDERRADJ
ARRÊT :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 08 novembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente et par Florence GREGORI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
***
Par acte du 27 décembre 1989, M. [I] [C] et Mme [E] [H] ont acquis en indivision pour le tout et chacun à concurrence de moitié, un terrain situé [Adresse 1] à [Localité 7], sur lequel ils ont ensuite fait construire une villa dénommée Volubilis.
Par jugements du 25 octobre 1995, le tribunal de commerce de Créteil a ouvert des procédures de redressement personnel à l'égard de Mme [H] et de M. [C], converties en liquidation judiciaire par jugements du 2 octobre 1996 confirmés par arrêts de la Cour d'appel de Paris du 4 mars 1997 s'agissant de M. [C] et du 28 septembre 2001 pour Mme [H], M. [W] étant désigné en qualité de mandataire liquidateur.
Par ordonnance du 24 janvier 2006, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de M. [C] et de Mme [H] a ordonné la vente de la villa Volubilis et désigné M. [K] [M], notaire aux droits duquel est venue la Selarl [K] [M], pour procéder à l'établissement du cahier des charges puis de la vente par adjudication amiable de cet immeuble. M. [C], qui a formé opposition à l'encontre de cette ordonnance, a été débouté par jugement du 12 juillet 2007 du tribunal de commerce de Créteil.
Le juge d'instance de Saint-Maur-des-Fossés a ordonné son expulsion par ordonnance du 22 février 2008, confirmée par arrêt de la cour d'appel du 23 janvier 2009. M. [C] a alors sollicité le bénéfice de l'aide juridictionnelle pour former un pourvoi en cassation contre cet arrêt.
Par jugements des 25 septembre et 6 novembre 2008, le tribunal de commerce de Créteil a nommé la Selarl Gauthier-Sohm en remplacement de M. [W] en qualité de mandataire liquidateur de la liquidation judiciaire de M. [C] et de Mme [H].
Selon procès-verbal d'huissier de justice établi le 9 septembre 2009, M. [C] a été expulsé à cette date de la villa Volubilis.
Conformément au cahier des charges établi le 29 mars 2010 par la Selarl [K] [M], notaire (ci-après, le notaire ou l'étude notariale), ce bien immobilier, vendu aux enchères le 30 mars 2010, a été adjugé à la société [V] [J], qui a pour gérant M. [V] [J] et exerce une activité de marchand de biens (ci-après, l'acquéreur). Le cahier des charges de la vente mentionnait seulement l'ordonnance d'expulsion de M. [C] à l'exclusion des recours en cours.
Par arrêt du 25 octobre 2011, la Cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 23 janvier 2009 aux motifs que le dessaisissement de plein droit de l'administration et de la disposition de ses biens par M. [C] en application des dispositions de l'article L.622-9 du code de commerce n'entraine pas la disparition de son droit de propriété sur l'immeuble indivis litigieux de sorte que le liquidateur n'a pas qualité pour poursuivre l'expulsion de ce dernier avant la réalisation définitive de la cession de cet immeuble.
Par arrêt du 21 mars 2013, la cour d'appel de Paris, sur renvoi, a rejeté les demandes de M. [C] et confirmé l'ordonnance rendue le 22 février 2008.
M. [C] a formé un nouveau pourvoi en cassation à l'encontre de cet arrêt, qui a été rejeté par arrêt de la Cour de cassation du 29 septembre 2015.
C'est dans ces circonstances que par actes des 6 et 9 mars 2015, la société [V] [J] et M. [V] [J] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris le notaire et la Selarl Gauthier Sohm (ci-après, le mandataire liquidateur) en responsabilité et en réparation de leurs préjudices.
Par jugement du 18 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré recevable l'action à l'encontre de la Selarl Gauthier Sohm,
- débouté la société [V] [J] et M. [V] [J] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné in solidum la société [V] [J] et M. [V] [J] à payer à la Selarl Gauthier Sohm la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la société [V] [J] et M. [V] [J] à payer à la Selarl [K] [M] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la société [V] [J] et M. [V] [J] aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire,
le tribunal retenant, d'une part, l'absence de preuve de man'uvres dolosives et de manquement à l'obligation de loyauté du mandataire liquidateur, d'autre part, la faute du notaire pour avoir établi un cahier des charges incomplet quant à la situation juridique du bien mais l'absence de preuve d'un préjudice imputable à ce manquement.
Ce jugement a été partiellement infirmé par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 11 décembre 2018, la cour, statuant de nouveau, ayant condamné la Selarl [K] [M] à payer à la société [V] [J] la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en la déboutant du surplus de ses prétentions.
La Cour de cassation, par arrêt du 10 mars 2021 a cassé et annulé cet arrêt seulement en ce qu'il condamne la Selarl [K] [M] à verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts à la société [V] [J] au motif que la cour d'appel n'avait pas établi 'si mieux informée par le notaire sur l'état des procédures engagées contre le propriétaire du bien immobilier, la société [V] [J] aurait pu éviter les conséquences des procédures engagées par M. [C]'.
Par acte du 26 mai 2021, M. [V] [J] et la Sarl [V] [J] ont saisi la cour, cour d'appel de renvoi.
Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposés le 19 novembre 2021, M. [V] [J] et la Sarl [V] [J] demandent à la cour de :
- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que la Selarl [K] [M] avait commis une faute,
- l'infirmer en toutes ses dispositions pour le surplus à savoir en ce qu'il :
- les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes,
- les a condamnés in solidum à payer à la Selarl [K] [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les a condamnés in solidum aux entiers dépens,
et statuant à nouveau,
- condamner la Selarl [K] [M] au paiement de la somme de 189 000 euros au profit de la société [V] [J] au titre de l'ensemble des préjudices subis par celle-ci,
- condamner la Selarl [K] [M] au paiement de la somme à parfaire de 114 325 euros au profit de M. [V] [J] au titre de l'ensemble des préjudices subis par celui-ci,
- débouter la Selarl [K] [M] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la Selarl [K] [M] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Selarl [K] [M] aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 22 septembre 2021, la Selarl [K] [M] demande à la cour de :
- dire et juger que M. [V] [J] et la Sarl [V] [J] ne peuvent se prévaloir d'aucun fait fautif qui lui soit imputable,
- dire et juger que M. [V] [J] et la Sarl [V] [J] ne font pas la démonstration d'un quelconque préjudice actuel et certain ayant un lien de causalité direct avec la faute qu'ils imputent à l'étude notariale,
en conséquence,
- rejeter toutes les demandes de la société [V] [J],
- rejeter toutes les demandes de M. [V] [J],
- condamner M. [V] [J] et la Sarl [V] [J] in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner in solidum aux entiers dépens.
La cour, soulevant d'office la question d'une éventuelle perte de chance s'agissant de la recherche de la responsabilité du notaire pour manquement à son obligation d'information et à son devoir de conseil, a invité les parties à formuler leurs observations par notes en délibéré. Les demandeurs et défendeurs à la saisine ont chacun déposé une note en délibéré, respectivement les 27 septembre 2022 et 3 octobre 2022.
SUR CE
Sur la responsabilité de la Selarl [K] [M]
Sur la faute
Le tribunal a retenu que le notaire, tenu à une obligation d'assurer l'efficacité et la sécurité de l'acte qu'il instrumente et à un devoir de conseil des parties quant à la portée et aux effets de l'acte, a manqué à ses obligations en ce que :
- le cahier des charges d'adjudication est incomplet quant à la situation juridique du bien objet de l'adjudication, l'acte ne mentionnant ni l'arrêt du 23 janvier 2009, ni le fait qu'à la date de l'adjudication celui-ci était l'objet d'un pourvoi, ou à tout le moins était encore susceptible de l'être,
- il appartenait au notaire non pas de faire une demande de certificat de non-pourvoi auprès de la Cour de cassation, mais d'interroger le cédant quant au caractère définitif de l'ordonnance de référé du 22 février 2008, ce qu'il ne démontre pas avoir fait, manquant ainsi à son obligation de sécuriser l'acte qu'il instrumente.
Les demandeurs à la saisine soutiennent que la Selarl [K] [M] a manqué à son devoir de conseil et à son obligation d'information en ce que :
- la rédaction de l'acte laisse entendre que l'ordonnance rendue le 22 février 2008 par le président du tribunal d'instance de Saint-Maur-des-Fossés était définitive, alors qu'à la date de la vente, elle avait fait l'objet d'un appel dont la décision était même déjà rendue,
- en sa qualité de rédacteur du cahier des charges de l'adjudication et des actes de vente, la Selarl [K] [M] aurait dû solliciter un certificat de non-appel à l'encontre de l'ordonnance du 22 février 2008 ainsi qu'un certificat de non-pourvoi à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel du 23 janvier 2009,
- cette absence d'information est d'autant plus inadmissible que M. [C] est particulièrement procédurier,
- la société [V] [J] a indiqué faire son affaire personnelle de toute revendication en l'état des seules informations qui lui ont été données et qui étaient incomplètes par la carence et la négligence du notaire,
- si dans les faits, le bien était effectivement inoccupé, l'information selon laquelle M. [C] contestait son expulsion et revendiquait le droit de pouvoir occuper le bien était déterminante.
L'étude notariale conteste toute faute aux motifs que :
- en vertu des conditions générales et des conditions particulières du cahier des charges, l'adjudicataire s'est engagé à faire son affaire personnelle et à défendre à ses risques et périls les revendications et réclamations que pourraient faire les locataires ou occupants,
- le bien était libre d'occupation effective, l'ordonnance de référé du 22 février 2008, exécutoire de plein droit, ayant valablement été exécutée et M. [C] ayant fait l'objet d'un procès-verbal d'expulsion le 9 septembre 2009,
- les demandeurs à la saisine n'apportent pas la preuve que le caractère libre d'occupation aurait été une condition substantielle à l'acquisition du bien immobilier,
- à la date de l'adjudication, il n'est pas démontré que M. [C] ait formé un pourvoi en cassation,
- elle n'avait ni capacité, ni pouvoir de lever un certificat de non-appel et un certificat de non-pourvoi,
- elle n'avait pas à informer les demandeurs à la saisine du caractère procédurier de M. [C] qui ressortait des annexes du cahier des charges,
- la cession opérée par voie d'adjudication le 30 mars 2010 n'est aucunement contestée par M. [C], la seule procédure pendante et justifiée dans le cadre de la présente procédure étant un pourvoi en cassation à l'encontre de l'arrêt du 31 mars 2013.
Le notaire, rédacteur d'acte, engage sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil dans sa version applicable aux faits à charge pour celui qui l'invoque de faire la démonstration d'une faute, d'un lien de causalité et d'un préjudice.
Le notaire est notamment tenu à une obligation d'information et à un devoir de conseil sur le contenu de l'acte et la portée de l'engagement des parties.
La cour observe à titre liminaire qu'il résulte de l'énoncé du moyen du notaire devant la Cour de cassation, faisant grief à l'arrêt de la cour d'appel de le condamner à payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts à la société [V] [J] alors qu'une faute n'est causale que s'il est établi que, sans elle, le dommage allégué ne se serait pas produit, que le notaire faisait porter le débat sur le seul lien de causalité entre la faute et le préjudice, et non pas sur la faute retenue à son encontre par les premiers juges et par la cour d'appel. Le motif de cassation de l'arrêt, selon lequel 'En se déterminant ainsi, sans établir que, mieux informée par le notaire sur l'état des procédures engagées contre le propriétaire du bien immobilier, la société [V] [J] aurait pu éviter les conséquences des procédures engagées par M. [C], la cour d'appel a privé sa décision de base légale' a également porté sur la question du lien de causalité et du préjudice, même si l'arrêt a été annulé en ce qu'il a condamné le notaire au paiement de dommages et intérêts.
La faute du notaire, à nouveau discutée, est caractérisée en sa qualité de rédacteur du cahier des charges de la vente du 29 mars 2010, en ce que cet acte mentionne seulement, au titre de la situation locative du bien, que 'le vendeur déclare que le bien est actuellement libre de toute location ou occupation quelconque' et que M. [C], qui l'occupait, a fait l'objet d'une ordonnance d'expulsion le 22 février 2008, sans préciser ni attirer l'attention de l'acquéreur sur le caractère non définitif de cette décision, alors qu'il incombait au notaire de délivrer une information complète à l'adjudicataire sur la situation du bien et en particulier sur son occupation, au besoin en sollicitant des précisions auprès du vendeur à même de lui remettre l'arrêt du 23 janvier 2009 confirmant cette ordonnance et de solliciter la délivrance d'un certificat de non-pourvoi contre cet arrêt.
Le notaire, tenu de livrer une information complète de la situation juridique du bien vendu, en particulier sur son caractère libre d'occupation, est mal fondé à se prévaloir du caractère exonératoire de responsabilité résultant des conditions particulières du cahier des charges mentionnant que 'l'acquéreur faisant son affaire personnelle à ses frais, risque et périls de tous les baux, occupations et réquisitions, et de toutes les demandes de renouvellement des locataires ou occupants, comme aussi de toutes autres locations, sous-locations, occupations ou réquisitions énoncés dans la deuxième partie du présent cahier des charges sous l'article 'situation locative', et dont le champ d'application est limité à la seule teneur de l'information reçue.
Le débat sur le caractère déterminant de l'information ayant trait au caractère non définitif de l'ordonnance ayant prononcé l'expulsion de M. [C], qui porte sur le lien de causalité entre la faute et le préjudice, est inopérant à écarter le manquement du notaire à son obligation d'information et à son devoir de conseil, qui est établi.
Sur le lien de causalité et le préjudice :
Le tribunal a retenu l'absence de démonstration d'un préjudice direct et certain causé par la faute du notaire en ce que :
- le bien était libre de toute occupation au jour de l'adjudication comme le mentionnait valablement le cahier des charges d'adjudication et n'a pas fait l'objet d'occupation postérieure,
- l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 23 janvier 2009 a confirmé l'ordonnance de référé mentionnée dans l'acte, tout comme l'arrêt rendu sur renvoi du 21 mars 2013, en sorte que le manquement du notaire n'a pas conduit à priver l'adjudication d'une quelconque efficacité, - en outre, comme l'indique l'arrêt du 21 mars 2013, quelle qu'ait été l'issue du pourvoi à l'encontre de l'arrêt confirmatif de l'ordonnance d'expulsion, 'M. [I] n'est plus propriétaire de son bien depuis l'adjudication constatée par procès-verbal du 30 mars 2010",
- aucune tentative de mettre le bien en vente n'est démontrée par ailleurs, alors même que, si les expertises juridiques produites par les demandeurs les incitaient à la prudence, il résulte expressément de la note la plus étayée établie par la société d'avocats TAJ du 6 novembre 2012
que, d'une part, les demandes de nullité formulées par M. [C] à l'encontre des décisions rendues dans le cadre des procédures collectives avaient 'peu de chances sérieuses d'aboutir' et que, d'autre part, l'éventuelle nullité de l'ordonnance d'expulsion n'était 'pas de nature à remettre en cause la procédure d'adjudication',
- par conséquent, l'absence de revente du bien immobilier n'est pas imputable au manquement du notaire.
Sur le lien de causalité :
Les demandeurs à la saisine soutiennent que le défaut d'information sur les recours exercés par M. [C] à l'encontre de la décision ordonnant son expulsion leur est préjudiciable en ce que :
- quand bien même ces recours n'ont pas abouti, dans un premier temps l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 23 janvier 2009 a été cassé et les prétentions de M. [C] devant la cour d'appel de renvoi portaient sur la nullité du procès-verbal d'adjudication du 30 mars 2010, qui constitue le titre en vertu duquel elle est devenue propriétaire de la maison,
- l'absence de mention relative au recours exercé par le précédent occupant du bien laissait présumer qu'aucune procédure judiciaire n'était en cours concernant le bien, ce que tout acquéreur est légitimement en droit d'attendre et en particulier un marchand de biens qui entend revendre rapidement l'immeuble acquis,
- il est évident que si la Sarl [V] [J] avait eu connaissance du recours, elle ne se serait pas portée acquéreur de la villa, du moins pas au prix proposé pour cette acquisition,
- la Sarl [V] [J], marchand de biens, faisant l'acquisition de biens aux fins de les revendre dans un court laps de temps, n'aurait jamais acheté le bien litigieux si l'information essentielle relative à une procédure en cours quant à l'expulsion de l'occupant des lieux avait été portée à sa connaissance.
Dans leur note en délibéré, ils précisent que :
- il est évident que si la société [V] [J] avait eu connaissance des recours antérieurs et/ou en cours contre l'ordonnance d'expulsion dont la rédaction du cahier des charges et de l'acte de vente laissait présumer le caractère définitif, et qu'étaient ainsi remises en cause tant l'expulsion de M. [C] du bien vendu que la faculté même pour la Selarl Gauthier-Sohm de procéder à la cession du bien, la société [V] [J] n'aurait par pris le risque d'acquérir le bien, faute de pouvoir le revendre dans un délai raisonnable dans l'attente de l'issue des procédures déterminant in fine si elle pouvait légitimement en acquérir la propriété,
- si le bien était effectivement inoccupé, l'information selon laquelle M. [C] contestait son expulsion et revendiquait le droit de pouvoir occuper le bien était essentielle à la vente, ce d'autant plus lorsque l'acquisition est réalisée par un marchand de biens qui a pour obligation de revendre le bien dans un laps de temps très court,
- l'information omise a été déterminante du consentement de la société [V] [J],
- celle-ci a perdu une très forte chance de ne pas se porter acquéreur, la probabilité de non-acquisition du bien étant de 90%.
L'étude notariale fait valoir l'absence de lien de causalité entre la faute alléguée au titre du défaut d'information du caractère non définitif de l'ordonnance ayant ordonné l'expulsion de M. [C], et les préjudices invoqués, dès lors que :
- l'allongement du délai de procédure ayant prétendument mis la Sarl [V] [J] dans l'impossibilité de revendre le bien durant un délai de 7 ans au lieu de 4 ans, comme prévu initialement, découle uniquement du comportement procédurier de M. [C] auquel le notaire était totalement étranger et la société [V] [J], même informée de l'existence du pourvoi, n'aurait pu y échapper et aurait donc dû conserver le bien litigieux dans l'attente de l'épuisement des voies de recours,
- la société [V] [J] ne démontre pas qu'autrement informée, elle n'aurait pas acquis le bien ou l'aurait acquis à des conditions différentes de prix, alors que l'acquisition a été réalisée par voie d'adjudication à l'amiable et à un prix intéressant, que la société [V] [J] a enchéri jusqu'à ce qu'elle soit déclarée adjudicataire.
Dans sa note en délibéré, elle conteste toute perte de chance de ne pas acquérir le bien en faisant valoir que :
- le bien était libre d'occupation au jour de l'adjudication,
- le bien a été acquis à un prix très intéressant,
- en dépit des mentions figurant sur le cahier des charges montrant le caractère procédurier de M. [C], la société [V] [J] n'a pas renoncé à l'acquisition du bien,
- la société [V] [J] n'a pas remis en cause la validité de l'acquisition en connaissance du pourvoi exercé à l'encontre de l'arrêt du 23 janvier 2009 portant exclusivement sur l'expulsion de M. [C],
- le bien vendu était strictement conforme à ses caractéristiques indiquées dans les actes et le défaut de mention dans le cahier des charges du caractère irrévocable ou non de l'ordonnance d'expulsion n'entraine nullement un défaut de délivrance,
- l'opportunité de l'acquisition a été confirmée par la revente du bien avec une plus-value de 220 000 euros.
Les conséquences d'un manquement à un devoir d'information et de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance dès lors qu'il n'est pas certain que mieux informé, le créancier de l'obligation d'information et de conseil se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse.
Le manquement du notaire à son obligation d'information et à son devoir de conseil n'a pu causer à l'acquéreur qu'une perte de chance de ne pas acquérir l'ensemble immobilier ou de l'acquérir dans des conditions différentes, et non pas un préjudice certain. Si une perte de chance même faible est indemnisable, la perte de chance doit être raisonnable et avoir un minimum de consistance. La preuve de la perte de chance incombe à celui qui s'en prévaut et la réparation de celle-ci doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
Le cahier des charges du 29 mars 2010 établi par le notaire mentionne que le bien est vendu libre de tout occupant, tout en précisant que M. [C] a fait l'objet d'une ordonnance d'expulsion le 22 février 2008, dont le caractère non définitif n'est cependant pas mentionné. Sont joints à cet acte diverses décisions de justice rendues dans des procédures auxquelles M. [C] était partie.
L'acte de vente dressé le 30 mars 2010 par M. [M] précise que l'adjudicataire, marchand de biens, sollicite le bénéfice des dispositions de l'article 1115 du code général des impôts et déclare à cet effet que 'la présente acquisition est faite en vue de la revente dans un délai maximum de quatre ans'.
L'information du caractère non définitif de l'ordonnance prononçant l'expulsion de l'occupant des lieux revêtait un caractère essentiel pour l'acquéreur en ce que le recours exercé remettait en cause une caractéristique du bien, vendu libre de tout occupant.
Compte tenu de son activité de marchand de biens, de son souhait de bénéficier de dispositions fiscales favorables applicables sous réserve de la revente du bien acquis dans le délai de quatre ans et de son engagement formel en ce sens, la société [V] [J], si elle avait été informée du recours en cours, ayant trait à la situation juridique du bien et dont la durée et l'issue étaient par nature incertaines, ne se serait nécessairement pas engagée dans les mêmes conditions.
La société [V] [J] ne justifie par aucune pièce qu'elle aurait contracté dans des conditions plus avantageuses. En revanche, eu égard au caractère essentiel de l'information dont elle a été privée, lui faisant en outre courir le risque de ne pas pouvoir revendre le bien dans le délai de quatre ans, il est évident que dûment informée, elle aurait pu, de manière certaine, renoncer à la vente.
Elle a donc été privée d'une chance réelle et sérieuse de renoncer à la vente.
L'ampleur de cette perte de chance doit cependant être évaluée à la lumière de la teneur des informations d'ores et déjà portées à sa connaissance, mais également de l'opportunité des conditions de la vente eu égard au risque encouru en connaissance du recours exercé.
La société [V] [J] était informée du caractère procédurier de M. [C] au vu des pièces annexées au cahier des charges.
Contrairement à ce qu'elle soutient, l'arrêt du 23 janvier 2009 qui n'a pas été porté à sa connaissance au moment de l'acquisition portait uniquement sur le bien fondé de l'ordonnance d'expulsion de M. [C] rendue sur assignation délivrée par le mandataire liquidateur, dont la recevabilité à agir était discutée, et non pas sur la faculté même pour celui-ci de procéder à la vente du bien litigieux. L'ordonnance sur requête rendue par le juge commissaire de [Localité 6] le 24 janvier 2006 ayant autorisé la cession de l'immeuble par adjudication, confirmée par jugement du 12 juillet 2007, revêtait un caractère définitif. La connaissance par l'adjudicataire de cet arrêt confirmant l'ordonnance d'expulsion et du recours en cassation exercé, portant sur la qualité à agir du mandataire liquidateur aux fins d'expulsion de M. [C], n'aurait en aucun cas été de nature à lui faire envisager les longs délais procéduraux induits par les demandes formées par M. [C] devant la cour d'appel statuant sur renvoi après la cassation prononcée par arrêt du 7 novembre 2011, portant désormais sur la contestation de la validité des décisions de redressement et liquidation judiciaires de M. [C] et des procédures subséquentes, mais également par la procédure en inscription de faux contre le procès-verbal d'adjudication du 3 mars 2010 ultérieurement diligentée par M. [C], le 7 juin 2012.
L'acquisition du bien immobilier en connaissance du pourvoi en cassation exercé à l'encontre de l'arrêt du 23 janvier 2009 demeurait pour la société [V] [J], au moment de la vente, une opération particulièrement avantageuse compte tenu du prix attractif du bien immobilier situé dans une zone touristique, mis à prix à 350 000 euros et surenchéri à 750 000 euros - la plus-value réalisée lors de sa revente confirmant la bonne opération réalisée par l'adjudicataire-, et du risque très faible alors encouru de ne pouvoir revendre le bien dans le délai de quatre ans de son acquisition.
Au vu de ces éléments, l'ampleur de la perte de chance de ne pas acquérir le bien en cas de délivrance d'une information complète sur la situation juridique de celui-ci doit être évaluée à 10%.
Sur le préjudice :
La société [V] [J] fait valoir un préjudice de 189 000 euros décomposé comme suit:
- 99 000 euros au titre de charges inhérentes à la propriété du bien pendant plus de cinq ans, qu'elle n'aurait pas eu à supporter si elle avait été à même de revendre le bien dans des délais raisonnables ensuite de son acquisition en raison de la procédure en cours,
- 10 000 euros au titre de la perte de temps, des tracas et des frais engagés à la suite du redressement fiscal subi en raison de l'immobilisation trop longue du bien acquis en qualité de marchand de biens,
- 80 000 euros à titre de préjudice moral en raison de l'incertitude des recours exercés par M. [C] et du sort du bien dont elle est devenue propriétaire ensuite de l'adjudication, du stress généré par l'arrêt de ses activités du fait de l'immobilisation de sa trésorerie durant plusieurs années et de la perte de temps et d'argent occasionnée par la nécessité de se défendre au titre desdits recours.
M. [V] [J] invoque pour sa part un préjudice de 114 325 euros soit :
- 108 000 euros au titre des salaires non perçus en répercussion de l'inactivité de la société,
- 6325 euros correspondant à une perte de cotisation au régime retraite durant quatre ans.
Dans leur note en délibéré, les demandeurs à la saisine précisent que leurs préjudices respectifs doivent être appréciés à proportion de la chance perdue, hormis le préjudice moral qui est un préjudice distinct et doit être indemnisé dans sa totalité.
Le notaire conteste les préjudices allégués aux motifs que :
- les demandeurs à la saisine ne peuvent lui imputer la perte des avantages escomptés par l'opération tout en faisant valoir un défaut d'information qui les auraient dissuadés d'acquérir,
- le pourvoi en cassation à l'encontre de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 3 janvier 2009 n'a pas rendu impossible la revente du bien immobilier puisque ce pourvoi concernait exclusivement l'ordonnance du 22 février 2008 ayant ordonné l'expulsion de M. [C] et non pas une contestation du droit de propriété de la société [V] [J], et qu'il a en outre été rejeté,
- l'impossibilité de revendre le bien n'est pas justifiée,
- le préjudice moral allégué par la société [V] [J] n'est aucunement démontré,
- M. [V] [J] est tiers à l'égard de l'étude notariale et ne justifie aucunement de ses éventuelles conditions salariales avec la société [V] [J],
- les défendeurs à la saisine échouent à démontrer un quelconque préjudice direct, actuel et certain.
Il ajoute, par note en délibéré, que :
- les honoraires engagés ne constituent pas un préjudice réparable,
- les frais au titre de la procédure de redressement fiscal ne sont pas justifiés,
- la perte de chance d'éviter les charges inhérentes à la qualité de propriétaire est nulle, la société [V] [J] n'ayant à aucun moment eu intérêt à renoncer à l'acquisition,
- l'impôt légalement dû ne constitue pas un préjudice,
- la réparation d'une perte de chance ne peut être que partielle.
Dès lors qu'il est justifié d'une perte de chance de ne pas acquérir le bien, la société [V] [J] est fondée à faire valoir, comme chef de préjudice en lien causal avec la faute du notaire, les charges assumées en sa qualité de propriétaire, dont le montant allégué de 90 000 euros est suffisamment justifié par les pièces produites aux débats. Ce chef de préjudice doit être indemnisé à raison de la chance perdue, soit pour un montant de 9 000 euros (90 000 x 10%).
La société [V] [J] est également fondée à être indemnisée de son préjudice moral au titre de la perte de temps, des tracas et des frais engagés au titre du recours dont elle n'a pas été informée, ainsi que de son issue, lequel chef de préjudice doit être évalué à la somme de 10 000 euros.
En revanche, la procédure de redressement fiscal subie au titre de l'immobilisation du bien acquis au delà d'une durée de quatre ans est sans lien de causalité avec la faute du notaire lui ayant causé une perte de chance de ne pas acquérir le bien, dès lors que même informée du recours, elle n'aurait pu envisager un tel délai de procédure.
Son préjudice est donc justifié à raison de 19 000 euros.
M. [V] [J] n'ayant pas acquis le bien litigieux, ne justifie d'aucun préjudice matériel direct et personnel en lien de causalité directe avec la faute du notaire.
Le jugement est donc infirmé, sauf en ce qu'il a débouté M. [V] [J] de ses demandes, la société [K] [M] étant condamnée à payer à la société [V] [J] la somme totale de 19 000 euros en réparation de son préjudice.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
La société [K] [M] échouant en ses prétentions, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la société [V] [J] une indemnité de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant dans la limite de l'appel,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté M. [V] [J] de l'ensemble de ses demandes,
Statuant de nouveau,
Condamne la société [K] [M] à payer à la société [V] [J] la somme de 19 000 euros en réparation de son préjudice,
Condamne la société [K] [M] à payer à la société [V] [J] la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société [K] [M] aux dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,