REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 09 NOVEMBRE 2022
(n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05570 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWBD
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Mars 2020 -TJ de PARIS RG n° 16/11666
APPELANTE
S.A.S. HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE
N°SIRET: 393 304 092
Ayant son siège social
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090
Représentée par Me Marie-laure RODRIGUEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428
INTIMEE
ASSOCIATION DE DEFENSE D'ENSEIGNES LOCATAIRES D'ENSEMBLES COMM ERCIAUX (ADELECO)
association régie par la loi du 1 er juillet 1901, représentée par son
Président, indiquant « agir en qualité de mandataire » des sociétés suivantes :
CAMAIEU INTERNATIONAL
ITAL 1
LUDENDO COMMERCE FRANCE
MICROMANIA
BOULANGERIE PAUL
PROMOTION DU PRET A PORTER PPP
DU PAREIL AU MEME venant aux droits de la société COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE
JEAN FREDERIC GERARD GALAXIE aujourd'hui société ELEXIA
NAF-NAF
KAPORAL STORES
Ayant son siège social
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
Représentée par Me Jehan-Denis BARBIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0987
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Gilles BALAY, Président de chambre
Mme Emmanuelle LEBEE, Présidente
M. Douglas BERTHE, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Douglas BERTHE, Conseiller dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Sylvie MOLLÉ
ARRkT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Gilles BALAY, Président de chambre et par Anaïs DECEBAL, Greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*
FAITS ET PROCÉDURE
Propriétaire depuis 1998 des centres commerciaux « [Adresse 7] » et « [Adresse 6] », situés dans le [Localité 1], la société Hammerson Centre commercial Italie - ci-après la société Hammerson - a entrepris de réaliser en 2012-2013 des travaux de une rénovation de ces centres commerciaux.
L'association de Défense d'Enseignes Locataires d'Ensembles Commerciaux - ci-après l'association Adeleco - se prévalant de la qualité de mandataire de 10 sociétés louant des locaux commerciaux au sein des centres a, par acte d'huissier du 15 juillet 2016, fait assigner à comparaître la société Hammerson en remboursement de la somme de
856 998,91 € au titre de travaux de restructuration du centre considérés comme étant des charges non récupérables.
Par ordonnance du 4 juillet 2017, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer sollicitée par la société Hammerson dans l'attente de l'issue de la procédure portant sur la nullité de l'association Adeleco ; la cour d'appel a, par arrêt du 30 mai 2018, confirmé cette ordonnance. Par ordonnance du 19 novembre 2018, le juge de mise en état a débouté la société Hammerson de sa demande de nullité de l'assignation du 15 juillet 2016 et a rejeté la demande de dommages et intérêts de l'association Adeleco.
Par jugement du 03 mars 2020, le tribunal judiciaire de Paris a débouté l'association Adeleco de sa demande de rejet de pièce, concernant la consultation de M. [H] [U] produite par la société Hammerson ; dit que l'association Adeleco justifie pour chaque mandataire de mandats réguliers, individuels et conformes à son objet social ; en conséquence, il a déclaré l'action de l'association Adeleco recevable ; constaté le désistement d'instance de l'association Adeleco en sa qualité de mandataire des sociétés Kaporal Stores, Naf Naf et Ludendo ; constaté l'acceptation de ce désistement par la société Hammerson et l'a déclaré parfait ; ordonné l'extinction de l'instance de l'association Adeleco pour les sociétés Kaporal Stores, Naf Naf et Ludendo ; déclaré légitime le refus de désistement d'instance de la société Hammerson concernant l'instance engagée par l'association Adeleco pour la société Camaieu International ; constaté que le tribunal n'était pas saisi de demande de l'association Adeleco pour la société Camaieu International ; condamné la société Hammerson à payer à l'association Adeleco en sa qualité de mandataire les sommes suivantes : 190 766,40 € pour la société Ital1 ; 32 169,60 € pour la société Micromania ; 75 172,80 € pour la société les Boulangeries Paul ; 109 156,80 € pour la société Promotion du Prêt à porter PPP ; 30 760,51 € pour la société Du Pareil au Même ; 49 396,80 € pour la société Jean Frédéric Gérard Galaxie-J.F.G.G. ; débouté la société Hammerson de sa demande de dommages et intérêts ; condamné la société Hammerson à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à l'association Adeleco en sa qualité de mandataire, la somme de 2 000 € pour chacun des mandants, la société Ita1, la société Micromania, la société les Boulangeries Paul, la société Promotion du Prêt à Porter PPP, la société Du Pareil au Même, la société Jean Frédéric Gérard Galaxie - J.F.G.G. ; débouté la société Hammerson de sa demande d'expertise ; ordonné l'exécution provisoire à concurrence de 20 % des condamnations susvisées ; débouté les parties de leurs autres demandes ; condamné la société Hammerson aux dépens à recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration du 20 mars 2020, la société Hammerson a interjeté appel total du jugement.
Par ordonnance du 10 septembre 2020, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures inscrites au rôle sous les numéros 20/05570 et n°RG 20/07655, la procédure se poursuivant désormais sous le premier numéro.
La société Edexia, société absorbante de la société Jean Frédéric Gérard Galaxie J.F.G.G., est intervenue à l'instance par conclusions déposées le 25 août 2022.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 septembre 2022.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Vu les conclusions déposées le 09 septembre 2022, par lesquelles la société Hammerson, appelante, demande à la Cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, préalablement, prendre en compte le désistement de la société Ital 1 qui a renoncé au bénéfice du jugement et son désistement de ses demandes contre la société Ital 1; à titre principal, dire et juger l'association Adeleco irrecevable en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ès-qualités de mandataire des sociétés Camaieu International, Ital 1, Ludendo Commerce France, Micromania, Boulangerie Paul, Promotion du prêt à porter, du Pareil au Même, Kaporal Store, Naf Naf et Jean Frédéric Gérard Galaxie ; à titre subsidiaire, si l'action pour autrui de l'association Adeleco était jugée recevable, confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré parfait le désistement d'instance de l'association Adeleco, ès-qualités de mandataire des sociétés Kaporal Stores, Ludendo Commerce France et Naf Naf et ordonné l'extinction d'instance ; juger parfait le désistement d'instance de l'association Adeleco ès-qualités de mandataire des sociétés Promotion du prêt-à-porter et Du Pareil au Même ; confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré légitime son refus de désistement concernant l'instance engagée par l'association Adeleco pour la société Camaieu International ; condamner l'association Adeleco ès-qualités de mandataire de la société Camaieu à payer la somme de 4 000 € en réparation de son préjudice ; débouter l'association Adeleco ès-qualités de mandataire des sociétés Camaieu International, Ital1, Micromania, Boulangerie Paul, Promotion du Prêt à Porter, du Pareil au Même, et Jean Frédéric Gérard Galaxie de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; à titre infiniment subsidiaire sur les charges, dans l'hypothèse où la Cour ne s'estimerait pas suffisamment éclairée, désigner tel expert qu'il lui plaira avec la mission de rechercher si les charges refacturées et contestées par la concluante dans la présente procédure, sont justifiées par elle ; condamner pour la procédure d'appel l'association Adeleco ès-qualités de mandataire des sociétés Micromania, Boulangerie Paul et Jean Frédéric Gérard Galaxie, aujourd'hui Elexia, à la somme de 30 000 €, soit 10 000 € par mandant au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépensl, avec bénéfice de l'article 699 du même code.
La société Hammerson a déposé des conclusions distinctes le même jour pour que la Cour lui donne acte qu'elle renonce à son appel à l'encontre de la société Ital 1.
Vu les conclusions déposées le 27 mai 2022, par lesquelles l'association Adeleco, ès-qualités de mandataire de la seule société Du Pareil au Même, demande à la Cour de donner acte à cette dernière de ce qu'elle renonce à ses demandes à l'encontre de la société Hammerson Centre commercial Italie et notamment de ce qu'elle renonce au bénéfice du jugement ; donner acte à la société Hammerson Centre commercial Italie de ce qu'elle renonce de la même façon aux demandes formées par elle dans la présente instance contre la société Du Pareil au Même ; dire et juger que chacune des parties conservera à sa charge ses propres frais, dépens et honoraires.
Vu les conclusions déposées le 27 mai 2022, par lesquelles l'association Adeleco, ès-qualités de mandataire de la seule société Ital1, demande à la Cour de donner acte à cette dernière de ce qu'elle renonce à ses demandes à l'encontre de la société Hammerson Centre commercial Italie et notamment de ce qu'elle renonce au bénéfice du jugement ; donner acte à la société Hammerson Centre commercial Italie de ce qu'elle renonce de la même façon aux demandes formées par elle dans la présente instance contre la société Du Pareil au Même ; dire et juger que chacune des parties conservera à sa charge ses propres frais, dépens et honoraires.
Vu les conclusions déposées le 25 août 2022, par lesquelles l'association Adeleco, ès-qualité de mandataire des sociétés Micromania, Boulangeries Paul et Elexia, demande à la Cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sous réserve de la prise en compte des désistements des sociétés Ital 1, Promotion du Prêt à Porter et Du Pareil au Même ; des fusions-absorptions de la société Comptoir Français de la Mode par la société du Pareil au Même et de la société Jean Frédéric Gérard Galaxie - JFGG par la société Elexia ; statuant à nouveau, en raison des désistements et fusions-absorptions, condamner la société Hammerson Centre Commercial Italie à lui rembourser en sa qualité de mandataire des sociétés Micromania, Boulangerie Paul et Elexia, la somme de 156 739,20 € TTC, se répartissant comme suit : pour Micromania, la somme de 32 169,60 € TTC ; Boulangeries Paul, la somme de 75 172,80 € TTC ; pour Elexia la somme de 49 396,80 € TTC ; dire la société Hammerson Centre Commercial Italie irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions et la débouter ; la condamner à lui payer, pour le compte de ses mandants, une somme de 30 000 €, soit 10 000 € par mandant sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d'appel ; la condamner aux entiers dépens avec bénéfice de l'article 699 du même code.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, la position des parties sera succinctement résumée.
À titre principal, au soutien de sa demande en irrecevabilité de l'action, la société Hammerson affirme que l'action de l'association Adeleco est irrecevable et expose qu'elle est entreprise en dehors de son objet social, les sociétés mandantes n'étant pas membres de l'association ; que le recours au mandat de droit commun est impropre à rendre recevable la présente action pour autrui de l'association Adeleco, soulignant que les règles de la représentation ad agendum ne s'appliquent pas aux associations ; que cette dernière agit en qualité de représentant dans l'exercice d'une action en justice pour le compte d'autrui, fonction dans laquelle elle est dépourvue de qualité à agir à défaut d'habilitation légale, alléguant que celle-ci a introduit une action de groupe illégale ; que l'association Adeleco a introduit la présente procédure en utilisant un procédé de démarchage illicite et déloyal par voie de presse écrite ; que celle-ci a poursuivi ces procédés en cours de procédure par l'envoi de lettres circulaires à chaque locataire du centre commercial [Adresse 7] ; que les prétentions fixées par son assignation du 15 juillet 2016 sont faites à son profit personnel et non au nom de ses mandants, toute modification ultérieure des conclusions étant irrecevable et constituant une modification de l'objet du litige, n'ayant pas de lien suffisant au sens de l'article 70 du code de procédure civile ; que la présente action collective pour autrui de l'association Adeleco viole les principes du procès équitable et du respect du contradictoire, cette dernière modifiant le nombre de locataires pour lequel elle intervient.
Elle soutient que la quote-part des charges est conforme au bail, nonobstant la référence au terme « réglement de copropriété » stipulée dans le bail alors qu'elle est l'unique propriétaire des centres concernés et ajoute qu'elle a justifié la répartition qui se fait par tantièrme de surface utile louée au prorata de la surface totale de chaque centre. Elle expose que la refacturation opérée est fondée aux termes des baux conclus par les mandants et ajoute que les sommes qu'elle a refacturées ont été justifiées par la communication des pièces aux preneurs et la production de ces mêmes pièces dans le cadre de la présente procédure.
L'association Adeleco sollicite la confirmation du jugement concernant tant les désistements que la fusion concernant un mandat mais demande de prendre en compte les nouveaux désistements et la fusion de Franck Provost. Elle expose que le désistement de la société Prêt à porter n'avait pas été pris en compte en première instance et ajoute que la société appelante a refusé le désistement de la société Camaieu International.
Elle soutient que la société Hammerson a renoncé à son exception de nullité de l'assignation et expose en tout état de cause que celle-ci aurait été irrecevable en ce qu'elle avait déjà soulevé une exception, l'exception de nullité n'étant ainsi pas soulevée simultanément.
Elle affirme que la constitution d'une association de défense est légitime dès lors que les propriétaires sont dans une situation de monopole entraînant une domination sur les preneurs et l'application de méthodes contraignantes. Elle soutient que la représentation à l'action résulte d'un contrat de mandat de droit commun et que les moyens de la société Hammerson sont infondés.
En réponse aux arguments adverses, elle soutient que tous les mandants sont bien membres de l'association ; qu'elle a le droit de recevoir des mandats pour agir en justice conformément à la jurisprudence, précisant ne pas agir sur le fondement du code de la consommation ; qu'une action groupée engagée par un mandataire comme en l'espèce se distingue d'une action de groupe des associations de consommateurs ; qu'au sujet du prétendu démarchage illicite, les articles 63 et 66-4 de la loi du 31 décembre 1971 sont inapplicables en l'espèce en ce qu'elle ne donne pas de consultations juridiques et ne rédige pas des actes juridiques ; qu'elle a simplement proposé à des commerçants d'adhérer à l'association ; qu'elle a agi en qualité de mandataire ; qu'il n'y a pas eu de violation des principes fondamentaux du procès civil mais seulement des désistements.
Au soutien de sa demande en condamnation en paiement, elle prétend que les clauses contractuelles doivent être appliquées et analysées sans ajout dénaturant, étant observé certaines clauses trop générales et imprécises. Elle expose que les travaux réalisés par la société appelante relèvent d'une opération de restructuration somptuaire non prévue dans les charges, alléguant qu'ils relèvent d'une opération d'ensemble décidée unilatéralement par la société appelante. Elle prétend que la société appelante ne justifie pas des tantièmes de copropriété et que les chiffres allégués ne sont pas justifiés en ce qu'elle ne produit pas le règlement de copropriété. Elle allègue que la société appelante dénature les clauses du bail. Elle expose les factures prélevées par la bailleresse et sollicite la confirmation du jugement. Elle prétend que la demande d'expertise poursuit un but dilatoire et expose que la société appelante dispose de toutes les pièces nécessaires pour prouver les charges puisqu'elle dispose de tous les descriptifs non communiqués et de toutes les pièces comptables.
Pour le compte de ses mandants, la société du Pareil au Même et la société Ital1, l'association Adeleco, elle expose qu'un accord a été trouvé avec la bailleresse.
MOTIFS DE l'ARRÊT
Sur la recevabilité de l'action de l'association ADELECO :
L'article 32 du code de procédure civile dispose « qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d 'agir ».
L'article 122 du code de procédure civile précise que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l 'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d 'agir , telle le défaut de qualité ou le défaut d'intérêt.
Il résulte des dispositions de l'article 1984 du code civil que le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire.
Aucune disposition normative ne fait interdiction à une association de représenter un de ses membres en justice dès lors qu'il lui en a été donné un mandat individuel établi régulièrement pour une action précise et de façon conforme au but associatif.
Chacune des sociétés représentées par l'association ADELECO a signé un mandat aux termes duquel le mandant donne mandat exprès à l'association ADELECO de le représenter lors de toute action amiable ou judiciaire en première instance ou en appel, destinées à contester les charges qui lui ont été facturées ou qui lui seront facturées par son bailleur, la société Hammerson centre commercial Italie et à obtenir la restitution des sommes indûment payées ainsi que la réparation de tous préjudices qu'il aurait subi. Ce mandat comprend également le pouvoir de transiger ou de compromettre.
Ainsi, l'association ADELECO a produit un mandat pour chaque société qu'elle représente ou a représenté, signé le :
- 24 janvier 2016 pour la société JFG GALAXIE dont la société ELEXIA, adhérente depuis le 5 février 2016, vient aux droits,
- 9 février 2016 pour la société BOULANGERIE PAUL,
- 26 février 2016 pour la société MICROMANIA,
- 4 mars 2016 pour la société ITAL 1,
- 25 avril 2016 pour la société PROMOTION DU PRET A PORTER,
- 2 mai 2016 pour la société DU PAREIL AU MEME venant aux droits de la société COMPTOIR FRANCAIS DE LA MODE.
Il en résulte que l'association ADELECO justifie de mandats réguliers, individuels et conformes à son but associatif. Il convient de constater que la société HAMMERSON n'a pas sollicité la nullité de ces mandats.
La société HAMMERSON prétend qu'il n'existe aucun bulletin d'adhésion des sociétés COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE, JEAN FREDERIC GERARD GALAXIE et NAF NAF ni de délibération du bureau de l'association ADELECO ayant agréé les demandes d'admission des sociétés :
- CAMAIEU INTERNATIONAL,
- ITAL 1,
- KAPORAL STORES,
- LUDENDO COMMERCE FRANCE,
- MICROMANIA,
- BOULANGERIE PAUL,
- PROMOTION DU PRET A PORTER.
Cependant, la société HAMMERSON n'apporte pas la démonstration de ses assertions alors que seuls l'association et ses membres ont qualité pour contester le statut de membre adhérent et que la qualité d'adhérent à l'association ADELECO de ces sociétés est clairement affirmée dans les contrats de mandats produits.
La société HAMMERSON expose que dans son acte introductif d'instance, l'association ADELECO a demandé la condamnation de la société HAMMERSON à lui verser, à titre personnel et non ès-qualités de mandataire, les sommes de 856.998,91 € TTC et qu'elle a demandé dans ses conclusions ultérieures la condamnation de la société HAMMERSON à lui payer la somme de 767.382,91 € TTC ès-qualité de mandataire à l'action des sociétés Camaïeu International, Ital 1, Ludendo Commerce France, Micromania, Boulangeries Paul, Promotion du Prêt à Porter PPP, Du Pareil Au Même et Jean Frédéric Gérard Galaxie ' J.F.G.G et que cette irrégularité, constitutive d'une fin de non-recevoir, ne peut être couverte par les conclusions ultérieures de l'association ADELECO.
L'article 4 du Code de procédure civile dispose que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige, peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
S'il est exact que le dispositif de l'assignation introductive d'instance demande la condamnation de la société HAMMERSON à payer des sommes à l'association ADELECO, ce même acte précise expressément que cette demande émane de l'association ADELECO agissant en qualité de mandataire des sociétés Camaïeu International, Ital 1, Kaporal stores, Ludendo Commerce France, Micromania, Naf Naf, Boulangeries Paul, Promotion du Prêt à Porter PPP, comptoir français de la mode et Jean Frédéric Gérard Galaxie ' J.F.G.G (aux droits de laquelle vient la société Elexia), étant précisé que les mandats autorisent le mandataire à percevoir toute somme leur revenant pour le compte des mandants. En outre, les conclusions ultérieurement déposées par l'association ADELECO tendant au paiement de sommes au bénéfice direct de ses mandants doivent s'analyser en des demandes incidentes se rattachant aux prétentions originaires par un lien suffisant, soit le remboursement de trop-perçus de charges au détriment des sociétés mandantes, étant observées au surplus que l 'irrecevabilité de ces conclusions n'a pas été soulevée par la société HAMMERSON.
La société HAMMERSON fait valoir que l'association ADELECO n'est pas recevable à intenter une action de groupe au sens des articles L. 622-1, L. 622-2 et L. 811-1 du code de la consommation.
Aux termes de l'article 3 de ses statuts, l'association ADELECO a pour but « d 'assurer le respect des droits et intérêts des enseignes exerçant leur activité dans un ensemble commercial, en particulier dans leurs relations avec leur bailleurs. Elle pourra être mandatée par ses membres pour agir amiablement ou en justice pour la défense de leurs intérêts individuels ». La licéité intrinsèque de ce but associatif n'est ni contestée, ni contestable. Le but de l'association Adeleco n'est donc pas la réparation d'un préjudice de masse subi de façon indifférenciée par tout locataire du centre commercial et pour lequel la simple qualité de locataire suffirait à lui faire bénéficier de l'action introduite sans avoir à justifier d'un intérêt individuel à agir, mais au contraire d'assurer la défense d'intérêts individuels de ses membres sur la base d'un mandat individuel spécial donné par chacun d'eux. L'action en justice permise à l'association Aldeleco par ses statuts et les mandats qu'elle reçoit de ses adhérents se distingue de l'action de groupe, notamment par la qualité des mandants qui ne sont pas des consommateurs et par les modalités de l'action qui suppose dans le premier cas (action de l'association Adeleco) une représentation individuelle de demandeurs identifiés, peu important leur nombre, et dans le second cas (action de groupe) une action sans représentation (jusqu'à la phase d'indemnisation) qui profitera à un groupe de consommateurs non déterminés. La circonstance que l'association défende, sur la base de mandats de droit commun, les intérêts individuels de certains de ses membres nommément désignés, même si ces intérêts se révèlent communs audits membres, ne confère pas un caractère collectif à l'action : l'action ainsi groupée n'est pas une action de groupe. Ainsi, plusieurs liens d'instance sont confondus dans une même action sans qu'existe une solidarité active entre les sociétés mandantes. L'action introduite par l'association Adeleco ne relève donc pas des articles L. 622-1 et L. 622-2 du code de la consommation, relatifs aux actions de groupe. Les règles applicables à l'action de l'association Adeleco sont celles du mandat, régi par l'article 1984 du code civil, au demeurant visé dans les stipulations des mandats fondant l'action.
La société HAMMERSON prétend, toujours pour contester sa qualité à agir, que l'association Adeleco se serait livré à des actes de démarchage en vue de donner des consultations juridiques ou de rédiger des actes en matière juridique et aurait, ce faisant contrevenu aux dispositions de l'article 66-4 de la loi n°71-1130 du 31 décembre 1971 et de l'article 1er du décret n°72-785 du 25 août 1972.
Constitue un acte de démarchage au sens de l'article 66-4 de la loi susvisée, le fait d'offrir ses services, en vue de donner des consultations ou de rédiger des actes en matière juridique ou de provoquer à la souscription d'un contrat aux mêmes fins.
L'association Adeleco a pour but d 'assurer le respect des droits et intérêts de ses membres et peut être mandatée par ceux-ci pour agir amiablement ou en justice, ce faisant, les statuts de l'association Adeleco ne prévoient pas qu'elle fournisse des prestations juridiques réglementées.
L'association ADELECO, dans ses courriers aux commerçants ou ses communications dans la presse spécialisée, décrit son objectif général, ses actions particulières et l'intérêt qu'elles peuvent représenter pour les preneurs de centres commerciaux. Elle ne propose cependant aucune prestation juridique réglementée telle que celle offerte par conseil qui la représente à l'instance.
En outre, le fait de remettre des bulletins d'adhésion aux commerçants susceptibles d'être intéressés par une défense commune de leurs intérêts n'est pas répréhensible, non plus que ne l'est le fait de disposer d'un modèle de mandat fourni aux adhérents qui en font la demande. Le mandat à agir n'implique pas que l'association délivre personnellement et directement des prestations de nature juridique. À cet égard, chaque contrat de mandat stipule que l'association désignera un avocat chargé de l'assister et de la représenter. Au surplus, l'association ADELECO est constituée par les sociétés locataires qui ont souhaité mettre en oeuvre une action groupée en lui donnant des mandats d'agir et en ce sens elle n'est pas un organisme externe.
En conséquence, l'activité, reprochée à l'association, de démarchage illicite en matière juridique, au sens de l'article 66-4 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 ou de de l'article 1er du décret n°72-785 du 25 août 1972 n'est pas démontrée.
La société HAMMERSON soutient que l'action intentée par l'association ADELECO serait irrecevable en ce qu'elle viole le principe du procès équitable et le principe du contradictoire, l'action pour autrui ne permettant pas d'identifier précisément ses contradicteurs. Toutefois, la société HAMMERSON ne démontre pas en quoi elle n'aurait pas connu en temps utile les moyens de fait et de droit de l'association ADELECO ainsi que éléments de preuve relatifs aux prétentions, en quoi le principe du contradictoire n'aurait pas été respecté, ni en quoi sa cause n'aurait pas été entendue équitablement par les juridictions ayant eu à connaître du litige. En l'état de la procédure, la société HAMMERSON ne peut prétendre ne pas connaître les bénéficiaires des prétentions de l'association ADELECO en ce que le dispositif des dernières conclusions de celles-ci réclament sans ambiguïté le paiement de sommes au profit des sociétés Micromania, Boulangeries Paul et Elexia.
En conséquence, l'intimée est recevable en son action et le jugement sera ainsi confirmé sur ce point.
Sur les désistements :
Aux termes de l'article 400 du code de procédure civile, le désistement d'appel est admis en toutes matières, sauf dispositions contraires.
L'Association de Défense d'Enseignes Locataires d'Ensembles Commerciaux (ADELECO) en sa qualité de mandataire des sociétés « ITAL 1 » et « PROMOTION DU PRET A PORTER » et « DU PAREIL AU MEME » s'est désistée de l'instance d'appel. La société HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL ITALIE a accepté ces désistements et s'est également désistée de l'appel et de toute prétention devant la cour.
Ces désistements ont été réciproquement acceptés et sont donc parfaits. Les parties demandent de conserver à leur charge les frais et dépens exposés par chacune d'elle dans le cadre de la présente instance. Il y aura donc lieu de constater l'extinction de l'instance, le dessaisissement de la cour à l'égard de ces parties et de dire qu'elles conserveront à leur charge les frais et dépens exposés par chacune d'elle dans le cadre de la présente instance.
En revanche, la société HAMMERSON contestant la recevabilité de l'action pour autrui de l'association ADELECO, ce n'est qu'à titre subsidiaire qu'elle demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré parfait le désistement d'instance de l'association ADELECO ès-qualités de mandataire des sociétés KAPORAL STORES, LUDENDO COMMERCE FRANCE et NAF NAF et ordonné l'extinction d'instance. La recevabilité de l'action de l'association ADELECO ayant été confirmée par la cour, il conviendra donc de confirmer également le jugement entrepris sur ces désistements.
En outre, la société HAMMERSON refuse le désistement de la société CAMAIEU INTERNATIONAL, opéré dès la 1ère instance, car elle demande reconventionnellement à son encontre une indemnité en réparation de la violation de la clause de confidentialité. Il y a lieu de confirmer le jugement de 1ère instance qui a déclaré légitime pour ce motif le refus de désistement d'instance de la société HAMMERSON concernant la société CAMAIEU INTERNATIONAL.
Sur la demande de dommages-intérêts à l'encontre de la société CAMAIEU INTERNATIONAL :
La société HAMMERSON demande la condamnation de l'association ADELECO en qualité de mandataire de la société CAMAIEU INTERNATIONAL à 4000 € de dommages-intérêts en réparation des agissements fautifs de cette dernière consistant en sa participation à l'action en justice qui constituerait une violation de l'accord sur les charges et de la confidentialité de celui-ci, prévu au bail consenti le 31 décembre 2013.
Le tribunal n'a cependant été saisi d'aucune demande pour le compte de la société CAMAIEU INTERNATIONAL, ce qu'il a constaté dans son dispositif. Il en est de même à hauteur d'appel. La prétention de la société HAMMERSON est contestée par la partie adverse alors que la société HAMMERSON ne justifie d'aucun accord sur les charges avec la société CAMAIEU ni d'une clause de confidentialité insérée au bail du 31 décembre 2013 consenti à la locataire. En effet, l'article 6.4 sur la facturation des charges dont elle se prévaut ne comporte aucune mention transactionnelle ni de confidentialité. Il en résulte que la demande n'est pas fondée et le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les demandes de remboursement des charges de travaux :
La définition des charges facturables :
L'association ADELECO soutient que les travaux réalisés par Hammerson relèvent d'une opération de restructuration non prévue dans les clauses de charges charges des baux de ses mandataires. Elle précise que les clauses des baux ne excluent la refacturation aux locataires des créations, des modifications, des transformations, des restructurations et des travaux somptuaires. La société HAMMERSON estime quant à elle avoir facturé les charges conformément aux stipulations des baux.
Les baux ont été signés en 2005 et 2012, soit avant l'entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014. Ces baux, dans leurs dispositions relatives aux charges, étaient donc soumis au droit commun et à la liberté contractuelle des parties. Il résulte de l'article1134 ancien du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et de l'article 11023 nouveau du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes des baux, les charges communes générales comprennent notamment , sans que cette énumération soit limitative :
- Les frais d'entretien, de réparation, de réfection, de remplacement et de reconstruction même de vétusté ou qui constitueraient une amélioration et d'une manière générale, tous les frais concernant le fonctionnement, la conservation et le remplacement des équipements et ouvrages même s'ils constituent des améliorations,
- Les charges d'entretien, de réparations, de réfection, de modernisation, de remplacement des aménagements du mail, des couloirs, des locaux techniques, tunnels, aires et quais de livraison, parkings, constructions, ainsi que de tous éléments de décoration et de signalétique, alors même que ces travaux seraient constitutifs d'une amélioration.
- Les charges d'entretien, de réparation, de réfection, de reconstruction du gros 'uvre et des ouvrages communs, assurant le clos et le couvert, en ce y compris l'étanchéité, même s'il s'agit de grosses réparations visées par l'article 606 du Code Civil, et des verrières alors même que ces travaux seraient constitutifs d'une amélioration.
- Les charges d'entretien, de révision, de réfection, de réparation, de modernisation et de remplacement de tous équipements, appareils et installations à usage commun nécessaires au fonctionnement du Centre Commercial alors même que ces travaux seraient constitutifs d'une amélioration.
- Les honoraires de l'architecte du Centre Commercial et de tous Bureaux d'Etudes et Bureaux de Contrôle intervenant dans l'intérêt du Centre Commercial ou en vue de la réalisation de tous travaux projetés ou réalisés.
- Les frais de ravalement des parties communes quand bien même celui-ci serait prescrit par l'autorité administrative ou concernerait le gros-'uvre.
Il en résulte que la définition contractuelle des charges récupérables sur les locataires est extrêmement large et concerne tous les travaux de réfection, de remplacement et d'amélioration, y compris le gros oeuvre sans que cette énumération soit limitative.
La qualification de ces travaux de rénovation de « restructuration somptuaire et luxueuse » ne relève que de la propre affirmation de l'association ADELECO. Il en résulte que ces travaux dont l'achèvement n'est pas contesté relèvent bien de la définition contractuelle des charges récupérables en ce qu'ils ont contribué à la réfection, l'amélioration et la modernisation du centre.
Les travaux entrepris ont consisté notamment en :
- la rénovation des entrées, des faux plafonds comprenant une modification des
éclairages et des sols ;
- la redéfinition de la décoration des mails,
- l'habillage des liaisons verticales (escaliers et ascenseurs),
- la signalisation des façades,
- la modification des escaliers et liaisons entre les différents niveaux,
- l'aménagement des sanitaires,
- la signalisation des différents commerces,
- la reprise des revêtements muraux et divers aménagements fonctionnels et esthétiques,
- la rénovation de l'espace repose et la création d'un espace enfant,
- la mise en place de la boucle IP.
Le projet de travaux a été présentés aux locataires à l'occasion d'une rencontre du 13 décembre 2012 et a fait l'objet d'un audit du 30 janvier 2014 par un ingénieur des travaux publics et un économiste de la construction sur lequel s'appuie l'association ADELECO pour qualifier de « luxueuse et somptuaire » la nature des travaux exécutés. Il ressort de cet audit que l'ensemble des parties communes a fait l'objet d'une rénovation et qui a ainsi été qualifiée de « rénovations dans l'intérêt général du centre », à l'exception des travaux sur la trémie centrale et la zone de service qui ont été qualifiés de travaux d'embellissement, des travaux sur les toilettes publiques, qui ont été qualifiés de travaux de mise en conformité, des travaux relatifs à l'espace enfant, au « wall of fame » et au marketing sonore et olfactif qui ont été qualifiés de création dans l'intérêt général du centre et enfin des travaux sur les escaliers et escalators ont été qualifiés d'amélioration des circulations verticales. Cet audit précise qu'il a pour objet de qualifier la nature des travaux.
Sur la répartition des charges :
L'association ADELECO soutient que les baux stipulent tous expressément en leur article 6, 3 que « chaque locataire supportera la quote-part des charges affectées au local en fonction des tantièmes définis dans le règlement de copropriété » alors que la société Hammerson ne produit pas le règlement de copropriété et ne justifie pas des quotes-parts affectées à chacun des locataires représentés dans la procédure, les tantièmes n'étant pas justifiés, les charges litigieuses ne seraient donc pas dues.
Il résulte de l'article 6.3 des baux - tous identiques - sur la répartition des charges que chaque locataire supportera la quote-part de charges en proportion du nombre de m² de surface commerciale des locaux loués par rapport à la surface totale du lot de copropriété. Il n'est pas contesté que le consortium à l'origine du centre s'est constitué le 5 novembre 1970 en « association syndicale Italie Vendrezanne » aux droit de laquelle est venue la société HAMMERSON qui a racheté la propriété des centres commerciaux « [Adresse 7] » et « grand écran » en 1998, de sorte qu'aucune copropriété n'a été instituée, s'agissant d'un propriétaire unique par ailleurs signataire avec les locataires de l'ensemble des baux concernés. En raison de la lettre de la convention faisant état d'une « copropriété », inexistante en l'espèce, il doit être fait application des règles d'interprétation du contrat afin de rechercher la commune intention des parties et le sens utile à donner à la convention plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Ainsi, il ne peut être raisonnablement soutenu que la commune intention des parties ait été d'exonérer entièrement le locataire du paiement de ses charges dans la mesure où le principe de leur paiement a été convenu et que leur définition est extrêmement large.
La facturation des travaux a été opérée par la société HAMMERSON sur la base de son estimation du quantième de surface pondérée occupée par chaque locataire par rapport à la surface totale des centres. Le centre commercial « grand écran » présente une surface totale de 4 857 m² et le centre commercial « [Adresse 7] » présente une surface totale de
44 297,78 m².
La société HAMMERSON a facturé la société Elexia - locataire au sein du centre « grand écran » sur la base d'une surface de 123 m² tandis que les boulangeries Paul et Micromania - locataire au sein centre « [Adresse 7] » - sur la base de surfaces utiles de respectivement 210,5m² et 98 m², en sus « de frais d'honoraires » de 15%. Le montant des travaux refacturés s'est élevé à 1 458 090 € pour le centre « grand écran » et 10 695 722 € pour le centre « [Adresse 7] ».
L'annexe du bail de la société Elexia fait bien apparaître une surface de boutique de 123 m². En ce qui concerne Micromania, la lecture de l'annexe de son bail fait apparaître que cette dernière occupe une surface commerciale de 95,20 m².
Quant aux boulangeries Paul, elles sont titulaires de deux baux, l'un portant sur une réserve de 51,30 m² et l'autre de sa boutique pour une surface de 188,40 m², dont une réserve de 10,47 m², soit une surface de boutique de 177,93 m², selon l'annexe du bail.
La pondération de la surface des espaces affectés à la réserve s'impose et le coefficient de 0,30 % sera retenu, soit pour une surface de réserve totale de 61,77 m², une surface pondérée de 18,53 m² retenue. Il en ressort donc une surface commerciale pondérée de 196,46 m² en ce qui concerne les boulangeries Paul.
Sur le montant des charges :
La société HAMMERSON produit des tableaux de détails des charges qu'elle a elle-même établi sur des tableurs excels qui ne peuvent être considérés comme probants. De même, elle produit des bons de commande qui ne peuvent être retenus s'agissant de travaux réalisés. En revanche, elle produit 25 certificats de paiement émanant d'entreprises intervenues auquels sont joint les décomptes généraux de travaux qui visent expressément les travaux relatifs au centre commercial « [Adresse 7] ». En revanche, aucun certificat de paiement n'est produit pour les travaux relatifs au centre commercial « grand écran ». Au total, 13 821 890,85 € HT de travaux sur le seul centre commercial « [Adresse 7] » sont justifiés selon le décompte suivant :
Entreprises intervenues
Paiements
ALIAS CONCEPT
95 048,37 €
ASER
403 189,58 €
BTF
214 223,70 €
CVM
30 000,00 €
DELTA
551 758,97 €
ELIGONE
469 925,85 €
EPLS
1 681 433,47 €
ERIS
45 000,00 €
GALLY
37 510,00 €
GEZE
17 898,64 €
ILDEI
2 932 281,47 €
IP SIGN
490 000,00 €
KONE
76 081,00 €
LACHAUMETTE
1 373 813,73 €
L'ANNEAU
20 508,49 €
MADA
56 123,00 €
MAG IDF
1 650 382,64 €
MEGAMARK
23 428,50 €
METALESCA
527 324,36 €
NETTEC
30 588,63 €
NOALIA
34 413,85 €
POULINGUE
2 851 962,00 €
SPINK'R
25 950,00 €
SUEZ
47 229,60 €
UBIA
135 815,00 €
TOTAL :
13 821 890,85 €
Il n'est pas contesté que la société Elexia a payé 41 164 € HT à la société HAMMERSON selon quatre appels de charges, soit 49 396,80 € TTC. Aucune dépense n'ayant été spécifiquement justifiée en ce qui concerne les travaux relatifs au centre commercial « grand écran », le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la société HAMMERSON à payer 49 396,80 € TTC à la société Elexia.
En ce qui concerne la société Micromania, elle représente un tantième de 95,20 m² sur un tantième total de 44 297,78 m². La valeur du tantième étant de 312,02 €, elle était redevable d'une somme de 29 704,51 € HT, soit 35 645,42 € TTC. Il n'est pas contesté que la société Micromania a payé 26 808 € HT à la société HAMMERSON selon quatre appels de charges, soit 32 169,60 € TTC au total. Il y a donc lieu d'infirmer le jugement sur ce point et de ne pas condamner la société HAMMERSON à lui rembourser un trop perçu.
En ce qui concerne les boulangeries Paul, elle représente un tantième de 196,46 m² sur un tantième total de 44 297,78 m². La valeur du tantième étant de 312,02 €, elle était redevable d'une somme de 61 229,28 € HT, soit 73 559,86 € TTC. Il n'est pas contesté que les boulangeries Paul ont payé la somme de 62 644 € HT, soit 75 172,80 € TTC à la société HAMMERSON. Il en résulte un trop perçu de 1 612,94 € que la société HAMMERSON sera donc condamnée à rembourser aux boulangeries Paul.
Sur la désignation d'un expert :
À titre infiniment subsidiaire, la société HAMMERSON demande à la cour, sans en expliquer les motifs dans le corps de ses conclusions de « désigner tel expert qu'il lui plaira avec la mission de rechercher si les charges refacturées sont justifiées par la société HAMMERSON ».
Aux termes de l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.
En l'espèce, la société HAMMERSON dispose des factures et des preuves de paiements qui sont des éléments à part entière de sa comptabilité et qui sont destinés à la justifier. La société HAMMERSON ne peut donc invoquer sa propre insuffisance comptable et demander à la cour de la suppléer dans l'administration de la preuve qui lui incombait.
Cette demande sera donc rejetée.
Sur les dépens et frais irrépétibles :
Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile,
Les demandes de chacune des parties ayant partiellement prospéré, il n'y a pas lieu de les condamner au titre des frais irréppétibles exposés en cause d'appel, étant rappelé que l'association ADELECO ne sollicite le remboursement d'aucun frais irrépétibles pour le compte de la société « DU PAREIL AU MEME ».
En outre et pour les mêmes motifs, chaque partie conservera la charge de ses dépens de l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONSTATE le désistement d'instance de l'Association de Défense d'Enseignes Locataires d'Ensembles Commerciaux (ADELECO) en sa qualité de mandataire et pour le compte des sociétés « ITAL 1 », « PROMOTION DU PRET A PORTE R » et « DU PAREIL AU MEME »,
CONSTATE l'acceptation réciproque de ces désistements,
LES DÉCLARE parfait,
INFIRME partiellement le jugement rendu le 03 mars 2020 par le tribunal de grande instance de Paris,
Le réforme en ce qu'il a condamné la société HAMMERSON à verser à l'Association de Défense d'Enseignes Locataires d'Ensembles Commerciaux (ADELECO), en sa qualité de mandataire, la somme de 32 169,60 € pour la société « Micromania » et la somme de 75 172,80 € pour la société « boulangeries Paul »,
Statuant à nouveau de ces chefs,
CONDAMNE la société HAMMERSON à payer à l'Association de Défense d'Enseignes Locataires d'Ensembles Commerciaux (ADELECO) en sa qualité de mandataire les sommes suivantes :
- 1 612,94 € pour la société « boulangeries Paul »,
DÉBOUTE l'Association de Défense d'Enseignes Locataires d'Ensembles Commerciaux (ADELECO) de sa demande de remboursement en sa qualité de mandataire de la société Micromania,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,
Y ajoutant,
REJETTE la demande de désignation d'un expert aux fins de rechercher si les charges refacturées sont justifiées par la société HAMMERSON,
DIT que les parties conserveront à leur charge les frais irrépétibles et dépens exposés par chacune d'elle dans le cadre de la présente instance.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,