COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 09 NOVEMBRE 2022
N° 2022/ 473
N° RG 20/10417
N° Portalis DBVB-V-B7E-BGOGH
[L] [N] née [H]
[Y] [N]
C/
[J] [C]
épouse [E]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Valentine ALBECKER
Me Agnès ERMENEUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de DIGNE LES BAINS en date du 07 Septembre 2020.
APPELANTS
Madame [L] [N] née [H]
née le 16 août 1948 à [Localité 7] (24), demeurant [Adresse 6]
Monsieur [Y] [N]
né le 30 mai 1951 à [Localité 4] (87), demeurant [Adresse 6]
représentés par Me Valentine ALBECKER, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Madame [J] [C] épouse [E]
née le 5 Août 1946 à [Localité 2] (UKRAINE), demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Paul André GYUCHA, avocat au barreau de GRASSE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Suivant acte sous seing privé du 11 avril 2014, Mme [C] a donné en location aux époux [N], un immeuble à usage d`habitation situé ,[Adresse 6], cadastre D [Cadastre 1].
Le 11 juin 2018, le mairie de [Localité 5] a rendu un arrêt municipal portant mise en demeure à Mme [C] d'assurer, dans un délai de trois mois à compter de la notification de l'arrêté les travaux suivants :
-procéder à la mise en place d'un tubage de la cheminée par un professionnel,
-mettre en place un système de ventilation adapté au logement dans les pièces principales et les pièces d'eau,
-assurer l'étanchéité à l'air et à l'eau des fenêtres,
-mettre en sécurité les prises électriques dépourvues de cache,
-mettre un bouchon sur le tuyau de dérivation de l'évacuation des eaux usées dans le garage.
Par jugement du 6 novembre 2018, le tribunal d'instance de DIGNE LES BAINS a notamment:
-Ordonné à Mme [C] de communiquer aux époux [N] son relevé d'identité bancaire pour le versements des loyers sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification dudit jugement, astreinte courant pendant un délai maximal de 3 mois;
-Condamné Mme [C] à réaliser les travaux suivants, sous astreinte de 10 euros par jour de retard, commençant à courir un mois après la signification dudit jugement, et ce pendant un délai maximal de 3 mois:
procéder à la mise en place d'un tubage de la cheminée par un professionnel avec un certificat de conformité,
mettre en place un système de ventilation adapté au logement dans les pièces principales et les pièces d'eau,
assurer l'étanchéité à l'air et à l'eau des fenêtres,
mettre en sécurité les prises électriques dépourvues de cache,
mettre un bouchon sur le tuyau de dérivation de l'évacuation des eaux usées dans le garage.
-Rejeté le surplus des demandes des époux [N] relatives aux autres travaux ;
-dit que seul un professionnel pourra régulièrement intervenir pour procéder à ces travaux;
-Condamné les époux [N] à régler à Mme [C] la somme de 4 563,17 euros au titre des lovers et charges, indemnités d`occupation dus au 31 août 2018, outre intérêts au taux légal à compter de ce jugement ;
-Débouté les époux [N] de leur demande en restitution d'un prétendu trop perçu de loyers, de leurs demandes en remboursement des sommes de l536,20 euros et de 6000 euros ;
-Rejeté toutes les demandes de Mme [C] tendant au constat de la résiliation au bail à l'expulsion des époux [N] ;
-Rejeté les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
-ordonné l'exécution provisoire ;
-dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens .
Les époux [N] ont formé appel de ce jugement et l`appel a fait l'objet d'une radiation par ordonnance du 7 janvier 2021.
Le 10 septembre 2019, Mme [C] a fait délivré un congé aux fins de vente aux époux [N], pour le 8 mai 2020. Elle a proposé un prix de vente fixé à 170000 euros.
Par acte d'huissier signifié le 8 novembre 2019, devant le tribunal judiciaire de DIGNE LES BAINS, les époux [N] ont fait assigner Mme [C] en nullité de ce congé.
Par jugement rendu le 7 septembre 2020, le Tribunal a :
-REJETE la demande tendant au prononcé de la nullité du congé pour vendre ;
-REJETE la demande tendant à voir dire que le bail d'habitation est reconduit entre les parties ;
-REJETE la demande de dommages intérêts pour préjudice moral des demandeurs ;
-DECLARE valide le congé pour vente avec effet au 9 mai 2020 ;
-DIT que les époux [N] sont occupants son droits ni titre des lieux depuis le 9 mai 2020,
-ORDONNE l'expulsion de époux [N] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le recours à la force publique ;
-DECLARE irrecevable la demande tendant à voir dire que le jugement est exécutoire pendant toute la durée des mouvements;
-DIT que Mme [C] pourra avoir recours aux serruriers et aux professionnels nécessaires à la réalisation pratique de l'expulsion des personnes.
-REJETE La demande relative aux dépanneurs , aux biens et aux voitures;
-CONDAMNE les époux [N] à payer à Mme [C] une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges prévus par le bail , depuis le 9 mai 2020, et ce jusqu'à la restitution des clés par les occupants sans droit ni titre ;
-REJETE le surplus des demandes;
-DIT que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens;
-REJETTE la demande d'exécution provisoire.
Par déclaration au greffe en date du 28 octobre 2020, M.et Mme [N] ont interjeté appel de cette décision.
Ils sollicitent :
REFORMER le jugement rendu le 7 septembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de DIGNE LES BAINS en ce qu'il a :
- Rejeté la demande tendant au prononcé de la nullité du congé pour vendre ;
- Rejeté la demande tendant à voir dire que le bail d'habitation est reconduit entre les parties ;
- Rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral des demandeurs ;
- Déclaré valide le congé pour vente avec effet au 9 mai 2020 ;
- Dit que les époux [N] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 9 mai 2020; - Ordonné l'expulsion des époux [N] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le recours à la force publique ;
- Dit que Mme [C] pourra avoir recours aux serruriers et aux professionnels nécessaires à la réalisation pratique de l'expulsion des personnes ;
- Condamné les époux [N] à payer à Mme [C] une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges prévus par le bail, depuis le 9 mai 2020 et ce jusqu'à la restitution des clés par les occupants sans droit ni titre
Et statuer à nouveau,
JUGER que le logement habité par M.et Mme [N] dispose d'une surface habitable de 78,9 M²
JUGER que le prix moyen du mètre carré dans la commune de [Localité 5] est de 1.670 € ;
JUGER que le prix moyen du logement est d'environ 132.000 € ;
JUGER que le prix de vente proposé d'un montant de 170.000 € est excessif et supérieur à 30% du prix de marché ;
En conséquence,
PRONONCER la nullité du congé aux fins de vente délivré le 10 septembre 2019 ;
JUGER qu'en raison de la nullité du congé pour vente, le bail d'habitation du 11 avril 2014 conclu entre les parties est reconduit ;
JUGER que Mme [C] ne respecte pas les obligations lui incombant en tant que bailleur;
En conséquence,
CONDAMNER Mme [C] à payer à M.et Mme [N] la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des manquements de la bailleresse ;
CONDAMNER Mme [C] à payer à M.et Mme [N] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance ;
A l'appui de leur recours, ils font valoir :
- qu'en raison de leur âge et de leurs ressources ils ont le statut de locataires protégés que c'est pour cette raison que le motif du congé est la vente,
- que le logement ne fait pas 90 m² comme retenu par le premier juge mais 78,9m² de sorte que le prix de vente est excessif eu égard également à sa situation et à son état de délabrement et de vétusté avancé,
- qu'en outre la bailleresse s'est contentée de faire délivrer le congé sans avoir entrepris aucune démarche aux fins de mise en vente du bien.
Mme [C] conclut :
CONFIRMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection duTribunal Judiciaire de Digne les Bains en date du 7 septembre 2020 en toutes ses dispositions,
DEBOUTER M.et Mme [N] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER solidairement M.et Mme [N] à payer à Mme [C] la somme de 1500 € à titre de préjudice moral pour procédure abusive,
CONDAMNER solidairement M.et Mme [N] à payer à Mme [C] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens,
Elle soutient :
-que la dette locative de 4 563,17 € n'est toujours pas réglée,
-que le congé pour vendre délivré est parfaitement régulier en la forme,
-que le statut protecteur dont se prévalent les locataires n'est pas applicable en raison de son âge et de ses conditions de ressources,
-que le bailleur est libre de la détermination du prix de vente, qu'il peut espérer une plus value que seule la mention d'un prix volontairement dissuasif peut être considéré comme abusif,
-que les locataires ne justifient nullement d'une superficie du bien à 78,9m², le constat d'huissier sur lequel ils se basent étant imprécis,
-qu'en tout état de cause quelque soit le prix de vente les locataires n'ont pas les capacités financières d'acquérir de sorte qu'ils ne subissent aucun préjudice,
-qu'elle a fait réaliser les travaux lui incombant sur un logement qui n'a pas été qualifié d'insalubre et que l'état du logement résulte du défaut d'entretien des locataires,
-qu'elle a l'intention de vendre le bien depuis son retour en France en 2017, qu'elle s'oppose au refus catégorique des locataires pour faire réaliser les diagnostics nécessaires à la vente,
-que les désordres nouveaux dont se prévalent les locataires sont identiques à ceux qui n'ont pas été retenus par l'ARS en 2018,
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 août 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le congé pour vendre
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au moment de la délivrance du congé pour vente le 10 septembre 2019, issue de l'ordonnance du 17 juillet 2019, dispose notamment:
- Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557du 10juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Cet article dispose encore : En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article, il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Par ailleurs, le bailleur est parfaitement en droit de vouloir faire une opération spéculative mais le prix offert ne doit pas atteindre une proportion telle qu`il ne peut que traduire la volonté du bailleur d'empêcher le locataire d'exercer son droit légal de préemption.
Un congé pour vente sera considéré comme abusif dès lors que l`offre de vente notifiée par le bailleur propose un prix excessif. Le bailleur demeure libre de la détermination du prix de vente de son bien. Toutefois, les juges du fonds apprécient au cas par cas si le prix proposé n'a pour seul but de dissuader le locataire de faire valoir son droit de préemption.
On peut considérer un prix de vente comme excessif lorsqu'il n'est susceptible de n'intéresser personne, ce qui est généralement le cas lorsqu'il dépasse de plus de 30 % la valeur du marché.
En l'espèce, il n'est pas contesté que le congé pour vente est régulier en la forme.
De plus, le statut protecteur dont se prévalent les locataires du fait de leur âge et de leurs conditions de ressources pour faire échec au congé est inapplicable lorsque le bailleur, ce qui est le cas en l'espèce, est une personne physique âgée de plus de 65 ans.
Par ailleurs, pour établir que le bien litigieux a une superficie de 78,9 m² et pas de 90 m², comme retenu par le premier juge, les locataires se basent sur un constat d'huissier du 6 novembre 2020, qui se contente de mentionner des superficies très imprécises (légèrement inférieure à... d'environ... légèrement supérieure à...), tout en précisant que 'ces relevés ainsi que ceux établis à l'étage n'ont de valeur qu'indicatives et ne sauraient en aucun cas valoir attestation de superficie telle qu'elle pourrait être établie par un diagnostiqueur'.
Ils ont, en outre, comme en atteste la pièce 44 de la bailleresse, refusé l'intervention en avril 2021 d'un diagnostiqueur qui aurait été en mesure d'établir la superficie exacte du bien.
Aussi, ils ne peuvent davantage soutenir que la bailleresse ne verse aux débats aucune démarche sérieuse pour trouver un acquéreur étant eux mêmes opposés à la réalisation des diagnostics, préalables nécessaires à toute vente, dans un contexte où la bailleresse établit par des courriers LRAR dès février 2017 sa volonté de vendre le bien.
Quant à l'état d'insalubrité de ce dernier, il ne résulte ni du rapport de l'ARS du 29 mai 2018, qui conclut à la nécessité de travaux, ni davantage du constat d'huissier du 6 novembre 2020, qui reprend les désordres dont les locataires se prévalent depuis 2018 et dont certains n'ont pas été retenus par l'ARS.
Il convient de préciser quant à l'état du logement, même si la présente procédure n'a pas à statuer sur la réalisation ou non des travaux par la bailleresse, que par attestation du 3 septembre 2018, la mairie de [Localité 5] certifie que des travaux ont été réalisés par la bailleresse le 30 juin 2018 et que les travaux non réalisés ont fait l'objet d'une attestation argumentée de la propriétaire déposée en mairie le 20 juillet 2018.
Ainsi, ils ne justifient pas que le bien est d'une superficie inférieure à celle retenue par le premier juge, ni de l'insalubrité du logement de nature à écarter l'application du prix du marché, ni de l'absence de volonté de vendre de la bailleresse.
En conséquence, le premier juge a valablement considéré un prix moyen au mètre carré de 1700€ (eu égard aux justificatifs versés aux débats) donc un prix de vente qui aurait dû être de 153 000€, tout en retenant que le prix de 170 000€ n'est pas manifestement excessif et ne saurait faire grief aux locataires dont la situation financière précaire ne leur aurait quoiqu'il en soit pas permis l'acquisition au prix stricte du marché.
Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.
Sur le respect par la bailleresse de ses obligations
La question relative à l'exécution ou non des travaux litigieux et de dommages et intérêts qui en résulteraient relève de la procédure qui a donné lieu au jugement rendu par le tribunal d'instance de DIGNE LES BAINS le 6 novembre 2018, dont la procédure d'appel initiée par les locataires a été radiée faute pour eux de s'être exécutés des condamnations mises à leur charge.
Il leur appartient d'exécuter leurs condamnations et de solliciter le réenrôlement de la procédure pour faire état des manquements de leur bailleresse au titre de l'exécution ou non des travaux.
En conséquence, les locataires sont déboutés de leurs demandes à ce titre.
Sur la procédure abusive
L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.
En l'espèce, la bailleresse ne justifie pas du caractère abusif de la présente procédure et est déboutée de sa demande à ce titre.
Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M.et Mme [N] sont condamnés aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 septembre 2020 par le Tribunal judiciaire de DIGNE LES BAINS, juge des contentieux de la protection,
Y ajoutant,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE in solidum M.et Mme [N] aux entiers dépens de l'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT