COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 09 NOVEMBRE 2022
N° 2022/ 475
N° RG 20/11449
N° Portalis DBVB-V-B7E-BGRPL
S.C.I. BEL AZUR
C/
[I] [P]
[X] [P]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Marie-Pierre HEINTZE LE DONNE
Me Maud SECHER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de CAGNES SUR MER en date du 09 Octobre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n°1120000273.
APPELANTE
S.C.I. BEL AZUR
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualités au siège social sis [Adresse 3] [Localité 2]
représentée par Me Marie-Pierre HEINTZE LE DONNE, membre de l'ASSOCIATION LE DONNE - HEINTZE-LE DONNE, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Monsieur [I] [P]
né le 14 Février 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4] [Localité 1]
Madame [X] [P]
née le 05 Août 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4] [Localité 1]
représentés par Me Maud SECHER, membre de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocat au barreau de NICE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Suivant acte sous seing privé en date du 5 novembre 2018, avec effet au ler décembre 2018, la SCI BEL AZUR a loué à M.et Mme [P] un logement à usage d'habitation meublé lui appartenant, situé [Adresse 3], [Localité 2] moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 2000 euros par mois, outre le versement d'un dépôt de garantie de 2000 euros prévu par le contrat.
Par courrier daté du 28 juin 2019, M.[J], es qualité de gérant de la SCI BEL AZUR, a indiqué résilier le bail avec effet au 30 novembre 2019.
Par courriel daté du 2 octobre 2019, M.[P] a indiqué à M.[J] qu`il mettait fin au contrat de location avec effet au 4 novembre 2019, proposant de remettre les clés ce jour-là.
Les locataires ont quitté les lieux loués le 4 novembre 2019, un état des lieux de sortie étant établi ce jour par huissier.
Par acte d'huissier du 23 avril 2020, la SCI BEL AZUR a fait assigner M.et Mme [P] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes sur Mer, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement d'une somme de 15218 euros en réparation de dégradations et défaut d'entretien, 4000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'absence de mise en oeuvre de la protection de la piscine outre 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile et le paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du PV de constat du 4 novembre 2019 de Maître [Y].
Par jugement rendu le 9 octobre 2020, le Tribunal a :
CONDAMNE in solidum M.et Mme [P] à payer à la SCI BEL AZUR la somme de 359,90 euros de dommages et intérêts au titre de dégradations et réparations locatives ;
REJETE la demande de la SCI BEL AZUR de condamnation de M.et Mme [P] au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice allégué consécutif à l'absence de mise en oeuvre de la protection de la piscine ;
REJETE la demande de M.et Mme [P] de condamnation de la SCI BEL AZUR au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
DIT qu'il n'y a lieu au prononcé d'aucune condamnation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
REJETE l'ensemble des autres demandes plus amples ou contraires de la SCI BEL AZUR
CONDAMNE in solidum M.et Mme [P] paiement des entiers dépens ;
RAPPELE que 1'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
Par déclaration au greffe en date du 23 novembre 2020, la SCI BEL AZUR a interjeté appel de cette décision.
Elle sollicite :
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a évalué les dommages et intérêts dus par les époux [P] à la SCI BEL AZUR au titre des dégradations et réparations locatives qu'à la somme de 359,90 €.
Statuant à nouveau,
Condamner, solidairement M.et Mme [P] à payer à la SCI BEL AZUR, la somme de 15.218 €, en réparation du préjudice subi par celle-ci du fait des dégradations constatées dans les lieux au départ des locataires le 4 novembre 2019 et du défaut d'entretien régulier du jardin dépendant de la location.
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI BEL AZUR de ses demandes de condamnation au paiement de la somme de 4.000 €
Statuant à nouveau,
Condamner solidairement M.et Mme [P] à payer à la SCI BEL AZUR la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la requérante du fait de l'absence de mise en 'uvre de la protection de la piscine nonobstant l'engagement express des locataires avant la conclusion du bail ayant déterminé le montant du loyer.
Condamner sous la même solidarité, M.et Mme [P] à payer à la SCI BEL AZUR, la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC.
Les condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du PV de constat du 4 novembre 2019 de Maître [Y].
A l'appui de son recours, elle fait valoir :
- qu'avant la mise en location la maison avait été entièrement rénovée pour mise en vente envisagée et qu'ainsi les dégradations et l'absence d'entretien ne peuvent qu'être imputables aux locataires,
- que le devis d'entretien du jardin est en totale adéquation avec le constat d'huissier,
- que s'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée c'est en raison de la non présentation du locataire ce qui n'a pour conséquence que la présomption de ce que les lieux loués étaient en bon état,
- qu'il avait été prévu entre les parties que les locataires devaient installer une fermeture sur la piscine ce qui a eu une incidence directe sur le montant du loyer.
Les consorts [P] concluent :
Après avoir constaté que :
- la SCI BEL AZUR ne rapporte pas la preuve des dégradations invoquées au soutien de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 15.218 €.
- le contrat de bail d'habitation du 5 novembre 2018 prévoyait la simple faculté pour les locataires d'installer un système de protection de la piscine, et non l'obligation, qui, elle, incombait à la bailleresse.
- les demandes formulées par la SCI BEL AZUR à l'encontre de M.et Mme [P] sont infondées.
Débouter la SCI BEL AZUR de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Confirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection de CAGNES-SUR-MER du 9 octobre 2020 dans toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Condamner la SCI BEL AZUR à payer à Monsieur et Madame [P] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Ils soutiennent :
- qu'ils ont restitué les lieux loués moins d'un an après la prise à bail,
- qu'il résulte du constat d'huissier de sortie que la maison a été rendue en bon état,
- que si l'huissier a pu relevé que dans certaines pièces les peintures étaient usagées ainsi que certains meubles et éléments d'équipement, le locataire n'est pas responsable de la vétusté et de l'usure qui résulte d'un usage normal du logement,
- que la bailleresse ne justifie pas de la remise à neuf de la maison avant la mise en location les photos versées aux débats n'ayant pas date certaine,
- que le jardin et la piscine comme en atteste l'huissier ont été rendus en bon état d'entretien,
- que s'ils ne produisent pas de facture d'entretien c'est parce qu'ils ne sont restés que 12 mois,
- qu'ils avaient l'autorisation d'installer un système de sécurité de la piscine dont l'obligation incombe au bailleur.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 août 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Il résulte de l'article 9 du code de procédure civile qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Sur les réparations locatives
En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
L'article 1731 du code civil dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels sauf la preuve contraire.
Il n'est pas contesté qu'en l'espèce aucun état des lieux d'entrée n'a été établi entre les parties seul un inventaire du mobilier a été signé par le locataire, de sorte que les époux [P] sont présumés les avoir reçus en bon état de réparations locatives.
Pour établir les dégradations locatives qu'il invoque le bailleur verse aux débats un constat d'huissier contradictoire du 4 novembre 2019, qui précise concernant le jardin hormis les petites ravines dans l'allée après avoir franchi le portail, que l'espace vert 'engazonné' est 'apparemment en bon état d'entretien', que les trois palmiers et l'olivier sont 'en bon état' et que seul l'espace vert en contrebas sur la droite est laissé 'un peu plus à l'état naturel (entretien moindre)'.
Ce constat note en outre la présence de deux bains de soleil 'en bon état', des parois sales pour le jaccuzi et une piscine dépourvue de tout système de sécurité.
Il indique encore la présence en vrac de tuyaux d'arrosage et d'éléments de circuit d'arrosage automatique.
Par ailleurs, le bailleur verse aux débats des photographies du jardin, qui ne sauraient établir par comparaison avec celles résultant du constat d'huissier les défauts d'entretien invoqués faute d'avoir date certaine.
Enfin, le devis du 2 février 2020 d'un montant de 7 184,40 € TTC relatif au coût de la remise en état du jardin (gazon, terre végétale, taille et arrosage de végétaux) est en contradiction avec les constatations de l'huissier, qui retient un bon état général du jardin.
Ainsi, le bailleur ne rapporte pas la preuve du défaut d'entretien qu'il invoque, il n'établit pas qu'existait fonctionnel un système d'arrosage automatique avant la prise de possession des lieux par les locataires, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge l'a débouté de ses demandes à ce titre hormis en ce qui concerne le nettoyage du jaccuzi retenu à la charge des locataires à la somme de 100€.
Quant à l'intérieur, le constat d'huissier relève un 'bon état' pour le studio indépendant hormis la formation de moisissures sur le bas des murs causée par l'humidité.
Pour l'intérieur de la villa principale, il est globalement relevé que la peinture est en bon état, ainsi que les équipements et meubles, il est précisé qu'un abattant est manquant dans les toilettes, que la vitre du four de la cuisine est sale, qu'il manque une porte dans le grand espace ouvert. Il en résulte que les lieux loués ont été globalement restitués en bon état de réparations locatives et que la présence de rares traces de saleté affectant une très faible partie des lieux loués ou meubles loués relève de l'usure normale du mobilier et équipements non neufs, d'autant que le bailleur n'établit pas la remise à neuf d ela villa avant la location qu'il invoque.
Par ailleurs c'est à juste titre que le premier juge a retenu que les traces d'infiltrations d'eau et de moisissures affectant certaines parties des bâtiments ne peuvent être mises à la charge des locataires comme ne relevant pas d'un défaut d'entretien mais de défauts du bâtiment.
Il sera également confirmé en ce qu'il a condamné les locataires aux sommes suivantes :
- 59,90 € pour l'abattant des toilettes,
- 100 € pour le nettoyage du four,
- 100 € pour la porte manquante et découpée.
Sur l'absence de mise en oeuvre par le locataire de la protection de la piscine
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui le sont faits et ont une force obligatoire à l'égard de ceux qui les ont signés.
L'article 1104 du même code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Il résulte du bail en date du 5 novembre 2018 en son article 10 que le bailleur donne autorisation au locataire d'installer une clôture sur le terrain ainsi qu'une fermeture sur la piscine.
Le bailleur échoue à établir qu'a été mise à la charge des locataires en application du contrat une obligation de sécurisation de la piscine qui légalement lui incombe.
Les échanges de mails antérieurs au contrat n'ont pas valeur contractuelle.
Aussi c'est à juste titre que le premier juge a retenu que le contrat malgré des négociations antérieures n'avait finalement mis à la charge des locataires qu'une autorisation de sécuriser la piscine et nullement une obligation de le faire et a, ainsi, pu valablement débouter le bailleur de toute demande indemnitaire à ce titre.
Sur les autres demandes
La SCI BEL AZUR est condamnée à la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 octobre 2020 par le Tribunal de proximité de GAGNES SUR MER,
Y ajoutant,
CONDAMNE la SCI BEL AZUR à régler à M.et Mme [P] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE la SCI BEL AZUR aux entiers dépens de l'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT