COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 09 NOVEMBRE 2022
N° 2022/ 474
N° RG 20/11420
N° Portalis DBVB-V-B7E-BGRNL
[Z] [I]
C/
[R] [F]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Benoît BROGINI
Me Thimothée JOLY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 16 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/002653.
APPELANT
Monsieur [Z] [I]
né le 03 Janvier 1992 à [Localité 4] (59), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Benoît BROGINI, membre de la SELARL NEVEU- CHARLES & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée et plaidant par Me Alexandra-marie MIGUEL-LUIGI, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Madame [R] [F]
née le 29 novembre 1933 à NICE (06), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Thimothée JOLY, membre de la SCP PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et plaidant par Me Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE
----
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
**
Se prévalant d'un bail conclu avec Mme [F], à usage d'habitation principale vide d'une durée de 3 ans, régi par la loi du 6 juillet 1989, M. [I] prétend que le logement loué est indécent d'après les procès verbaux de constat d'huissier datés du 31 janvier 2019 et du 18 mai 2020, alors même qu'il est à jour de ses loyers pour lesquels aucune quittance ne lui est donnée.
Par assignation du 19 mai 2019, il a fait citer sa bailleresse devant le Tribunal judiciaire de NICE.
Par jugement rendu le 16 novembre 2020, le Tribunal a :
DEBOUTE M. [I] de ses demandes tendant à ordonner des travaux, à condamner Mme [F] au remboursement des factures d'entretien, à condamner Mme [F] au remboursement de la somme de 9.408 euros au titre d'un préjudice de jouissance, à fixer provisoirement le loyer mensuel à 910 euros dans l'attente des travaux de remise en état, à se voir remettre les quittances de loyer de janvier 2019 au mois de janvier 2020,
CONSTATE que M. [I] est occupant sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 2], propriété de Mme [F] [R];
ORDONNE en conséquence à M. [I] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;
DIT qu'à défaut pour M.[I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [F] [R] pourra, 2 mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant-avec le concours d'un serrurier et de la force publique;
DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-5 et R 433-6 du code des procédures civiles d'exécution;
FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1.300 euros;
CONDAMNE M. [I] à payer à Mme [F] [R], cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter de la signification de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux;
REJETE la demande de prononcé de résiliation du bail formée par Mme [F];
DEBOUTE Mme [F] [R] de sa demande de condamnation à une astreinte;
CONDAMNE M.[I] à payer à Mme [F] [R] la somme de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral;
CONDAMNE M.[I] à payer à Mme [F] [R] la somme de 2.500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE M. [I] aux dépens;
ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.
Par déclaration au greffe en date du 23 novembre 2020, M. [I] a interjeté appel de cette décision.
Il sollicite :
INFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE, Juge du Contentieux et de la Protection en date du 16 novembre 2020 en toutes ses dispositions,
En conséquence,
Dire et juger bien fondées les demandes de M. [I].
Dire le contrat de bail à loyer régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,
En conséquence,
Requalifier le contrat signé le 15 septembre 2018 entre les parties en un contrat de bail d'habitation vide régi par la loi du 6 juillet 1989
Ordonner à Mme [F] l'harmonisation du bien loué avec les exigences de la loi et ce, dans les quarante-cinq jours suivant la signification de la décision à venir :
En cas d'impéritie de Mme [F], autoriser M. [I] à faire accomplir à ses lieu et place les travaux susvisés aux frais de celle-ci par voie de compensation avec les loyers.
Condamner Mme [F] au remboursement à M. [I] des factures RENTOKIL, ORKIN, du jardinier et de l'électricien, soit la somme de 5.038.12 €.
Condamner Mme [F] à rembourser 30 % des loyers à M. [I] au titre du préjudice de jouissance, soit la somme de 10.192 €, outre les intérêts au taux légal.
Condamner Mme [F] à verser à M. [I] une indemnité mensuelle de 392 Euros à compter de la déclaration d'appel du mois de novembre 2020 et ce jusqu'au rendu de l'arrêt, dont le décompte sera actualisé à l'audience,
Fixer provisoirement le loyer mensuel à 910 € dans l'attente de la remise en état d'usage et de jouissance de la piscine et du jardin, des réparations électriques et des infiltrations d'eau à compter de l'arrêt à venir,
Remettre les quittances de loyer à M.[I] pour la période de janvier 2019 à janvier 2021 et ce sous astreinte de 100 Euros par jour de retard,
Condamner Madame [F] à régler à M. [I] la somme de 600 Euros en remboursement du Constat d'Huissier dressé pour les besoins de la cause
Condamner Mme [F] au paiement à M. [I] de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC.
Débouter Madame [F] de l'ensemble de ses demandes.
Condamner Mme [F] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Benoît BROGINI conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC
A l'appui de son recours, il fait valoir :
- que le contrat conclu entre les parties ne peut être qualifié de location saisonnière dont la durée ne peut excéder 90 jours non renouvelable alors que le contrat prévoit une durée de deux mois renouvelable mois par mois,
- que le contrat ne peut davantage être qualifié de convention d'occupation précaire puisqu'il prévoit un loyer de 1300€ qui ne peut être considéré comme une redevance minime et dérisoire et que son caractère précaire ne résulte pas de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, conditions nécessaires à la qualification de convention d'occupation précaire,
- que le bien occupé est sa résidence principale et le contrat un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, qu'il n'a été stipulé une durée de deux mois que pour permettre à la bailleresse la mise en gestion du logement,
- que la bailleresse a contresigné les documents permettant d'obtenir l'allocation logement, elle a remis des quittances de loyer de septembre 2018 à janvier 2019,
- qu'il ne peut davantage s'agir d'un bail meublé en l'absence d'inventaire des meubles et appareils ménagers qui le garniraient,
- que le logement n'est pas décent sans que la bailleresse n'y remédie,
- que cette dernière a mis en panne la piscine alors que cette dernière fait partie intégrante du bail, qu'elle n'entretient pas le jardin, mettant en péril le logement et empêchant sa jouissance,
- que face à ces difficultés, il a dû faire intervenir une entreprise pour la gestion de la prolifération des insectes,
- que le réseau électrique est non conforme,
- que si des meubles appartenant à la bailleresse ont été déménagés du garage ils y ont été réinstallés après l'usage par ce dernier par son frère,
- qu'il est seul signataire du bail à l'exclusion de sa mère,
- que le nom de sa société apposé sur la boîte aux lettres alors que la société bénéficie d'un bail commercial pour des raisons de commodité ne peut être considéré comme une violation du bail.
Mme [F] conclut :
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a :
o débouté M. [I] de ses demandes tendant à voir condamner Mme [F] à exécuter différents travaux dans la maison louée ;
o jugé que M. [I] était occupant sans droit ni titre de la maison louée ;
o ordonné l'expulsion de M.[I] ainsi que de tous occupants de son chef ;
o condamné M.[I] à payer à Mme [F] des dommages-intérêts pour préjudice moral, outre les frais irrépétibles et les dépens ;
LE REFORMER ce qu'il a débouté Mme [F] de sa demande de résolution du bail aux torts du locataire et de sa demande d'astreinte attachée au départ des lieux de M.[I] ;
RECEVOIR Mme [F] en son appel incident et le dire bien fondé ;
Statuant à nouveau,
DEBOUTER M.[I] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
1° Sur la résiliation du bail :
DIRE que le bail liant les parties a expiré le 16 novembre 2018 ;
Subsidiairement,
PRONONCER la résolution judiciaire du bail signé le 15 septembre 2018 entre Mme [F] et M.[I], aux torts de ce dernier.
2° Sur l'expulsion :
ORDONNER l'expulsion de M. [I] des lieux qu'il occupe [Localité 3], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique si besoin est ;
CONDAMNER M.[I] à quitter les lieux loués sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcer de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de la complète libération des lieux ;
ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira à la Juridiction de céans de désigner, aux frais, risques et périls de M. [I] ;
3° Sur les dommages-intérêts :
CONDAMNER M. [I] à devoir payer à Mme [F] la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de la disparition de ses biens mobiliers sans aucune explication sur leur sort ;
4° Sur l'indemnité d'occupation :
CONDAMNER M.[I] au paiement d'une somme de 1.800 € mensuelle hors charges de la signification du jugement jusqu'à parfaite libération des lieux, à titre d'indemnité d'occupation;
5° Sur l'article 700 du CPC et les dépens :
CONDAMNER M. [I] à verser à Mme [F] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, en cause d'appel ;
CONDAMNER M.[I] aux entiers dépens.
Elle soutient :
- qu'elle a loué la villa en meublé saisonnier à la mère de M.[I] pour une durée de trois mois,
- qu'elle a pu antérieurement procédé à cette même location saisonnière, via le site Abritel
- que la villa est dûment déclarée à la mairie de [Localité 3] comme meublé tourisme sans classement depuis 2017,
- que le locataire se maintient dans les lieux malgré l'expiration du bail et une sommation de quitter les lieux,
- que le locataire est occupant sans droit ni titre et ne saurait revendiquer l'indécence du logement, dont il atteste de la décence pour obtenir l'aide au logement, comme du caractère meublé,
- qu'elle établit par constat d'huissier que le logement est décent,
- qu'il est prévu au contrat que la piscine soit fermée au 15 octobre, qu'elle est entretenue régulièrement,
- que l'entretien du jardin incombe au locataire mais qu'elle y pourvoie
- que le locataire et sa mère ont fait déplacer hors de la villa une grande partie des meubles qui la garnissaient sans son accord, qu'ils hébergent un tiers et une société ce qui constituent des manquements graves du locataire à ses obligations et justifie la résolution du bail à ses torts exclusifs.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 août 2022, elle a fait l'objet d'une révocation en accord avec les parties et l'affaire a été clôturée le 12 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la qualification du contrat conclu le 15 septembre 2018
Aux termes de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation et qui constituent la résidence principale du preneur...La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge.
L'article 1-1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 prévoit pour l'application de la présente loi:
1° est considéré comme relevant de l'activité de gestion immobilière la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d'immeubles bâtis ou non bâtis lorsqu'elle constitue l'accessoire d'un mandat de gestion,
2° est considérée comme une location saisonnière pour l'application de la présente loi la location d'un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs.
Il résulte du contrat de bail du 15 septembre 2018 qu'il a été consenti pour une durée de 2 mois renouvelable par mois et acceptation par paiement du loyer mensuel et qu'il peut prendre fin à tout moment au delà de ces trois mois et de chaque mois supplémentaires.
Ce libellé ne permet pas de dire que ce bail était accordé pour une durée supérieure à 3 mois, même si dans les faits la bailleresse a délivré des quittances de loyer jusqu'en décembre 2018. Il s'inscrit, en outre, dans une location de la villa en meublé touristique comme en atteste le récépissé de déclaration en mairie pour ledit logement en date du 25 octobre 2017 et les commentaires des occupants via le site Abritel.
Aussi, c'est à juste titre que le premier juge a retenu la qualification de bail de location saisonnière dont la qualification ne saurait être remise en cause par le maintien du locataire dans les lieux à son expiration, non soumis à la loi du 6 juillet 1989 et a débouté le locataire de ses demandes fondées sur cette dernière.
Sur la demande de résiliation du bail et d'expulsion
Le bail étant prévu pour deux mois, il a expiré le 16 novembre 2018.
A cette date le locataire est devenu occupant sans droit ni titre sans qu'il soit besoin de prononcer la résiliation judiciaire du bail.
En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion du locataire sans astreinte en raison de l'indemnité d'occupation à laquelle il est condamné, sans qu'il ne soit justifier de la nécessité d'une augmentation de son montant par rapport à ce qui a été décidé en première instance.
Sur l'indemnisation du préjudice moral
L'article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Retenant que la bailleresse, même sans inventaire du mobilier garnissant le logement, établit par des attestations le déplacement de ce dernier par le locataire, sans son autorisation, ce que ce dernier ne conteste pas, puisqu'il verse lui même une attestation de son frère faisant état de ce déménagement pour désencombrer un garage, tout en refusant de reconnaître l'appartenance de ce mobilier malgré sommation interpellative du 18 juillet 2019, c'est à juste titre que le premier juge a condamné le locataire au paiement de la somme de 3 000€ en réparation du préjudice moral de la bailleresse résultant du déplacement de meubles garnissant le logement donné à bail sans son autorisation et sans précision sur ce qu'ils sont devenus.
Sur les autres demandes
M. [I] est condamné à 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 novembre 2020 par le Tribunal judiciaire de NICE,
Y ajoutant,
CONDAMNE M. [I] à régler à Mme [F] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE M. [I] aux entiers dépens de l'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT