COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 09 NOVEMBRE 2022
N° RG 22/00856 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MRTD
SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES PALMIERS
c/
[J] [F]
[N] [F]
[Z] [B]
Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE
Grosse délivrée le : 09 NOVEMBRE 2022
aux avocats
Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 24 janvier 2022 par le Président du Tribunal Judicire de BORDEAUX ( RG : 21/00890) suivant déclaration d'appel du 18 février 2022
APPELANT :
SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES PALMIERS représenté par Madame [D] [Y] Syndic Bénévole [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, [Adresse 2]
Représenté par Me Christophe GARCIA de la SELARL G&H AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
[J] [F]
née le 27 Novembre 1960 à NANTES (44000)
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 4]
Yves [F]
né le 10 Février 1955 à NANTES (44000)
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 4]
[Z] [B]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 3]
Représentés par Me Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Jean-François BOUGON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Roland POTEE, président,
Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,
Jean-François BOUGON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Greffier lors des débats : Séléna BONNET
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
Les époux [F], d'une part, et Mme [B], d'autre part, sont propriétaires d'un appartement au dernier étage de la copropriété [Adresse 5]. Ils expliquent que leurs lots sont régulièrement affectés de dégâts des eaux qu'ils imputent à un défaut d'étanchéité de la toiture, partie commune.
Ils obtiennent en référé, au contradictoire de la copropriété et de son syndic bénévole, la désignation d'un expert, chargé de se prononcer sur la réalité et l'origine des dégâts des eaux. En lecture du rapport d'expertise, les époux [N] [F] et Mme [B] assignent la copropriété et son syndic bénévole afin d'obtenir la réalisation des travaux qui mettraient hors d'eau leurs propriétés.
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, sur le fondement des dispositions de l'article 835 al 1 du code de procédure civile et par ordonnance du 24 janvier 2022, condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] et Mme [Y] [D], ès qualités de syndic bénévole, à faire exécuter, sous astreinte, toutes les mesures conservatoires nécessaires et utiles afin d'éviter le péril imminent que constituent les infiltrations affectant le clos et le couvert au droit des appartements des époux [F] et de Mme [B], dans le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance. La même décision condamne le syndicat des copropriétaires et Mme [Y] [D], ès qualités au paiement d'une indemnité de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] et Mme [Y] [D] ès qualités relèvent appel de cette décision le 18 février 2022. Au terme de leurs dernières écritures du 14 septembre 2022, ils demandent que la clôture de la procédure soit reportée à la date des plaidoiries pour leur permettre de répondre aux dernières conclusions des intimés. Ils concluent à l'irrecevabilité des demandes adverses en raison de la contradiction de ses demandes, à l'infirmation de l'ordonnance déférée, au rejet des demandes des intimés qui ne rapportent pas la preuve d'un dommage imminent, ayant pour origine l'état des parties communes de la résidence, et de l'urgence qu'il y aurait à contraindre le syndic bénévole à prendre des mesures conservatoires, les intimés ayant eux-mêmes pris ces mesures. Ils concluent au débouté des demandes des intimés et notamment de leur prétention à des dommages et intérêts. Enfin, ils sollicitent 2.400 € au titre de l'article 70 du code de procédure civile.
A l'appui de leur recours, ils font successivement valoir :
1-. que les chiens assis, dont l'état est à l'origine des désordres dont se plaignent les intimés, sont des parties privatives ;
2.- que l'expert, dont les conclusions sont hypothétiques, n'a jamais dit que les désordres pouvaient provenir des parties communes ;
3.- que les intimés ne justifient pas avoir fait corriger les désordres affectant leurs parties privatives ;
4.- que la toiture a été régulièrement révisée en 2009, 2011, 2018 ;
5.- que les intimés, qui bloquent le budget de la copropriété, peuvent parfaitement faire effectuer tous travaux conservatoires pour le compte de qui il appartiendra ;
6.- que la copropriété n'a pas les moyens d'entreprendre les travaux sollicités et que les intimés ne justifient pas d'une urgence ;
7.- que les actions judiciaires des intimés se contredisent qui réclament les travaux qu'ils ont par ailleurs empêchés.
Les époux [F] et Mme [B] concluent le 13 septembre 2022 à la confirmation de la décision déférée avant de solliciter une somme de 2.500 € au titre de l'article 123 du code de procédure civile et de 5.000 € au titre de l'article 700 du même code.
Ils rappellent que leur demande est expressément fondée sur les dispositions de l'article 835 al 1er du code de procédure civile. Puis, ils expliquent que le rapport de l'expert, désigné par le juge au contradictoire des parties, conclut à la présence d'infiltrations dans leurs appartements qui ont pour origine un défaut d'étanchéité de la toiture au droit de leurs lots. Ils précisent que le processus de dégradation ne peut que s'aggraver et qu'il a pour cause première un défaut d'entretien de la toiture depuis plusieurs années.
Ils font valoir que l'existence ou non de contestations sérieuses est inopérante. Ils soulignent que la résolution de l'assemblée générale qu'ils contestent concerne des travaux en toiture sans rapport avec ceux préconisés par l'expert judiciaire qu'ils voudraient voir exécutés.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la procédure
Il n'y a pas lieu à révoquer la clôture fixée au 14 septembre 2022, les parties ayant conclu respectivement la veille et le jour de cette clôture.
Sur la fin de non recevoir
A l'examen du procès-verbal de l'AGO du 18 septembre 2020, et singulièrement de la résolution n°13, il apparaît qu'il n'existe aucune contradiction entre les présentes demandes des intimés et l'action en annulation de la dite résolution qu'ils ont engagée par ailleurs. En effet, les travaux de réfection de la toiture adoptés par l'AGO ne sont pas de nature à se substituer aux mesures conservatoires réclamées par les époux [F] et Mme [B].
La demande d'annulation de cette résolution n'est donc pas en contradiction avec les demandes soumises à la cour dans la présente procédure.
Il y a donc lieu de rejeter cette fin de non recevoir tirée du principe de 'l'estoppel' qui interdit de se contredire au détriment d'autrui dans une même instance, ce qui, au surplus, n'est pas le cas puisque les procédures visées sont distinctes.
L'évocation de cette fin de non recevoir ne présente aucun caractère abusif ouvrant droit aux dommages et intérêts réclamés par les intimés sur le fondement de l'article 123 du code de procédure civile.
Sur les mesures conservatoires
La lecture du rapport d'expertise de M. [L] [M] du 26 mars 2020
(p.6 & 7) montre que les désordres qui affectent le salon de l'appartement de Mme [B], (taches et forte humidité de la sous face du rampant incliné et du doublage vertical de la façade), sont situés au droit de la noue située près du chien assis en façade nord et que l'examen de la toiture met en évidence des infiltrations en provenance des raccordements des tuiles tranchées situées en partie basse des deux rampants de toiture situés de part et d'autre de la noue et le fond de la noue en zinc.
Il observe également que la remontée des rives de la noue est d'une hauteur insuffisante et que les tuiles au raccord de cette noue sont tranchées de manière fort irrégulière ce qui provoque des insuffisances de recouvrement, voire des manques de recouvrement. L'expert prend le soin de préciser que l'origine des infiltrations n'est pas en rapport avec le chien assis qui est implanté à proximité.
La poursuite de l'examen de ce rapport (p.8) révèle l'existence d'une infiltration dans la chambre de l'appartement [F] qui n'apparaît qu'à l'occasion de fortes pluies. L'expert explique que cette infiltration pourrait s'expliquer par un défaut de la toiture à la jonction entre l'arêtier et la pénétration de la couverture du chien assis situé à proximité. Il observe également que certaines tuiles sont déboîtées à proximité et que de nombreuses tuiles de jonction avec les noues se sont déplacées et ont glissé. Toutefois, il n'établit aucun lien de causalité entre ce constat d'un défaut manifeste d'entretien de la toiture et l'infiltration dont se plaignent les époux [F].
De ce rappel, il apparaît qu'à l'évidence les infiltrations dommageables dont se plaint Mme [B] sont imputables à la mauvaise exécution de la noue située, en regardant la façade de la villa, entre l'arête faîtière et le chien assis qui équipe son appartement.
Cette noue, l'expert prend le soin de le préciser et ses photos sont démonstratives à cet égard, est bien une partie commune de l'immeuble. En revanche, concernant l'infiltration 'par fortes précipitations' déplorée par les époux [F], l'expert est bien moins formel qui n'a constaté aucun désordre et qui, s'il y avait effectivement une fuite, l'imputerait à un 'point douteux' dont la situation à la rencontre de l'arêtier, partie commune, et de la couverture du chien assis, partie privative, peut prêter à discussion.
Le constat produit par les époux [F] (pièce n°.15) n'ajoute rien au rapport d'expertise à cet égard (les traces d'humidité observées au bas du mur sont situées 'sous la fenêtre' que rien ne permet d'identifier et qui est peut-être celle du chien assis, partie privative de la propriété [F] - la table est couverte d'eau, cependant l'huissier s'en réfère aux seules explications de Mme [F] pour en déterminer la provenance mais ne fait aucune constatation à cet égard, comme de vérifier que les murs et poutres surplombant la table sont détrempés).
Quoi qu'il en soit, au vu du rapport d'expertise, si Mme [B] justifie d'un dommage imminent caractérisé par la détérioration de son bien évoluant en s'aggravant vers une mise en péril complet, il n'en va pas de même pour les époux [F].
Dans le cadre de la présente procédure, il n'appartient pas à la juridiction des référés de se substituer au syndicat des copropriétaires qui, seul, décidera de l'opportunité et du calendrier de la reprise de la toiture de son immeuble, mais bien seulement de faire exécuter les reprises de la noue, partie commune, dont la défectuosité est la cause des infiltrations de l'appartement de Mme [B] et qui constitue un dommage imminent au sens de l'article 835 alinéa 1er du code civil.
Il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et chacune des parties supportera la charge de ses dépens.
PAR CES MOTIFS:
La Cour,
Dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture,
Rejette la fin de non recevoir tirée de l'estoppel;
Infirme la décision déférée,
Statuant à nouveau,
Déclare les actions des époux [F] et de Mme [B] recevables,
Déboute les époux [F] de leurs prétentions,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] et Mme [Y] [D], ès qualités de syndic bénévole, à faire exécuter, les travaux de reprise nécessaires de la noue décrits par l'expert [L] [M] dans son rapport du 26 mars 2020, page 6, pour prévenir le dommage imminent que constituent les infiltrations affectant la propriété de Mme [B],
Dit qu'il y sera procédé dans les trois mois de la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant deux mois,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 123 du code de procédure civile;
Dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens,
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,