COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 10 NOVEMBRE 2022
lv
N° 2022/ 434
N° RG 19/11438 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BETLZ
Société IMMEUBLE LE SAINT J
C/
Société RESIDENCE CHATEAU SAINT JACQUES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Philippe- laurent SIDER
SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 18 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/03783.
APPELANT
Synd. de copropriétaires [Adresse 10], pris en la personne de son syndic en exercice,
la SARL Gestion Immobilière MASSILIA, dont le siège social est sis [Adresse 5], représenté par son représentant légal domicilié audit siège
représenté par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Marie-Dominique THIODET, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MEDITERRANEE, venant aux droits de la SARL COGEFIM FOUQUE dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son président en exercice, y domicilié
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Christian BAILLON-PASSE, avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Sylvaine ARFINENGO, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2022
Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
En 1966, la SCI CHATEAU SAINT JACQUES a acquis une grande propriété sise à [Adresse 12]. En 1972, elle a cédé à la ville de [Localité 11], une parcelle de 11.789 m² aujourd'hui cadastrée section n°[Cadastre 6] sur laquelle a été construit un groupe scolaire.
En 1970, elle a fait construire sur une parcelle aujourd'hui cadastrée A n° [Cadastre 3] et section H n°[Cadastre 1] pour une contenance de 11 hectares 85 centiares un groupe d'immeubles dénommé CHATEAU SAINT JACQUES dont le règlement de copropriété a été établi selon acte notarié du 23 octobre 1970.
Elle a ensuite fait édifier sur le surplus de sa propriété, aujourd'hui cadastrée section H n° [Cadastre 2] pour une contenance de 4 hectares 75 centiares, un groupe d'immeubles dénommé LE SAINT J dont le règlement de copropriété a été établi selon acte notarié du 12 juin 1985.
Par jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 02 juillet 2002, il a été fixé à 272,85/ 1.281 millièmes la quote-part du syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles SAINT J dans les dépenses d'entretien des voies du syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles CHATEAU SAINT JACQUES, éclairages et espaces verts compris et à 312,98 / 1.281 millièmes sa quote-part dans l'entretien du réseau d'assainissement.
Ledit jugement a par ailleurs fixé à 960/1.281 millièmes, la quote-part du syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles CHATEAU SAINT JACQUES dans les dépenses de l'entretien des voies du syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles LE SAINT J.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES a transmis des factures pour la participation aux dépenses concernant les années 2006/2007, 2007/2008, 2008/2009, 2009/2010 et 2010/2011 au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SAINT J, lequel a contesté la totalité de ces factures.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES a alors introduit une instance aux fins d'obtenir le paiement de ces factures et par jugement avant dire droit du 10 avril 20147, le tribunal de grande instance de Marseille a condamné le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles LE SAINT J à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES une provision de 80.000 € à valoir sur sa participation aux charges pour les exercices concernés et a désigné M. [X] en qualité d'expert judiciaire aux fins:
- d'examiner lesdites factures,
- et de dire si elles respectaient le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille en date du 02 juillet 2002.
M. [X] a déposé son rapport définitif le 29 avril 2015.
En lecture de ce rapport et par jugement définitif du 8 mars 2016, le tribunal de grande instance de Marseille a condamné le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles LE SAINT J à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES la somme totale de 244.494,55 € pour les exercices 2006 à 2011, déduction faites des provisions obtenues.
Par acte d'huissier en date 23 mars 2016, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES a fait assigner le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles LE SAINT J devant le tribunal de grande instance de Marseille en paiement de la somme de 109.917 € au titre des factures pour les exercices comptables 2011-2012, 2012-2013 et 2013-2014.
Par jugement contradictoire en date du 18 juin 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a:
- condamné le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles LE SAINT J à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES la somme de 109.289,67 € avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2015,
- rejeté la demande de dommages et intérêts sollicitée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES,
- condamné le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles LE SAINT J à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES la somme de 3.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles LE SAINT J aux entiers dépens de l'instance,
- autorisé Me BAILLON-PASSE à faire application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration en date du 15 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles LE SAINT J a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SAINT J, représenté par son syndic en exercice la SARL Gestion Immobilière MASSILIA, demande à la cour de:
- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 18 juin 2019 en ce qu'il a:
condamné le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles LE SAINT J à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES la somme de 109.289,67 € avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2015,
condamné le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles LE SAINT J à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES la somme de 3.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles LE SAINT J aux entiers dépens de l'instance,
autorisé Me BAILLON-PASSE à faire application de l'article 699 du code de procédure civile,
- confirmer ledit jugement en ce qu'il a:
rejeté la demande de dommages et intérêts sollicitée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES,
En conséquence,
- dire et juger que les factures présentées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES ne correspondent ni au jugement du 2 juillet 2002, ni au jugement du 10 avril 2014,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES de sa demande en paiement de la somme de 109.289,67 € avec intérêts au taux légal,
- dire et juger que les factures réclamées ne concernent pas uniquement les voies principales de la copropriété dont il s'agit,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES à payer la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens, de première instance et d'appel.
Il conteste toute autorité de la chose jugée qui serait attachée au jugement du 8 mars 2016, le montant des créances réclamé n'étant pas le même et concerne des exercices différents.
Il soutient que les factures dont le paiement est réclamé ne correspondent à celles dues en application du jugement du 2 juillet 2002, lequel ne prévoit sa participation aux frais de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES uniquement en ce qui concerne les voies principales alors que le syndicat intimé persiste à intégrer des frais n'ayant aucun rapport avec l'entretien des voies principales.
Il rappelle qu'il a accepté le jugement du 8 mars 2016 fixant sa dette pour les exercices 2006 à 2011 dès que cette décision a été prise à l'issue de l'expertise confiée à M. [X] qui avait éliminé un certain nombre de factures de la partie adverse pour un montant conséquent de 27.870,84 €.
Il expose que le jugement du 10 avril 2014 indique clairement que le ' jugement du 2 juillet 2002 ne souffre d'aucune interprétation quant que sa participation ne porte que sur les voies principales d'accès y compris celles menant au groupe scolaire et non sur toutes les voies' , que la mission confiée à l'expert [X] précisait d'ailleurs qu'il s'agissait de vérifier si les factures litigieuses concernaient bien l'entretien des voies principales et que les factures présentées dans le cadre de la présente instance ne permettent de déterminer si elles ne concernent que l'entretien des voies principales.
Il estime au contraire que le syndicat intimé lui réclame en réalité le paiement de l'entretien de toutes les voies, de l'électricité de toutes les voies, des salaires des employés travaillant sur toutes les voies et l'entretien des espaces de la totalité de la copropriété CHATEAU SAINTJACQUES.
Il observe plus particulièrement que:
- en ce qui concerne les factures entretien espaces verts:
l'assiette de la servitude de la copropriété LE SAINT J recouvre 68 % de la totalité de l'ensemble immobilier, de sorte que seulement 68 % du montant de ces factures sont à répartir entre les deux syndicats en fonction de la clé établi par le jugement de 2002,
l'intimé lui a donc facturé un surplus de 32% , à savoir une somme indue de 26.350 €,
- les factures de déboisage ne peuvent lui être réclamées en ce qu'elles ne présentent aucune utilité et ne peuvent être confondues avec du débroussaillage,
- les factures d'électricité ne permettent pas de vérifier si elles concernent les éclairages se trouvant sur la voie principale de desserte,
- les factures de réparation de dégradations ne peuvent qu'être rejetées en ce qu'il n'est pas démontré qu'il s'agit d'un résident de l'immeuble SAINT J et le syndicat intimé a nécessairement engagé des démarches auprès de son assureur,
- les factures d'assainissement doivent être écartées faute de précisions et de production du contrat souscrit auprès des Etablissements FARINA.
Il relève que la partie adverse persiste à indiquer que sa participation ne se limite pas aux seules voies principales, qu'il s'agit d'un aveu judiciaire avec pour conséquence qu'il n'existe aucune doute sur le fait qu'il réclame le paiement des frais afférents à toutes les voies et non pas les seules voies principales.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA MEDITERRANEE venant aux droits de la SARL COGEFIM FOUQUE, suivant ses dernières conclusions signifiées le 12 août 2022, demande à la cour de:
- confirmer le jugement du 18 juin 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Marseille,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SAINT J de toutes ses demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles LE SAINT J à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES la somme de 109.289,67 € avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2015,
- condamner le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles LE SAINT J à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES la somme de 10.000€ au titre de l'article 1382 ancien du code civil pour résistance abusive,
- condamner le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles LE SAINT J à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES la somme de 10.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Il invoque l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 8 mars 2016 tant sur le principe, la nature et l'objet même des factures telles qu'elles sont produites.
En tout état de cause, il souligne que même si le présent litige porte sur des exercices différents, il n'en demeure pas moins que l'objet et les fournisseurs sont identiques à celles qui avaient validées par l'expert [X] et le tribunal dans sa décision du 8 mars 2016.
Il conclut au bien fondé des différentes factures qu'il communique en intégralité dans le cadre de la présente instance en rappelant que pour chacun des exercices et chaque poste de dépense, il ne réclame au syndicat appelant que sa quote-part de participation telle que fixée par le jugement de 2002.
Il estime que le jugement de 2002 confirme le principe de la participation du SAINT J aux voies en général, que les deux rapports [X] ont très clairement identifié les dépenses et les quote-parts auxquelles est définitivement obligé l'appelant, étant rappelé que le tribunal, en 2002, a homologué le premier rapport [X], avec l'accord du syndicat SAINT J.
Il se réfère aux conclusions de cet expert qui décrit parfaitement les voies et ouvrages devant faire l'objet de cette participation, étant relevé que dans son second rapport, M. [X] va écarter quelques factures qui ne représentent quasiment rien par rapport à la somme à laquelle le syndicat appelant a été condamné, à savoir un montant total de 244.494,55 E, qu'il a fini par accepter.
Il souligne que l'appelant sur les 244 factures qu'il présente n'en conteste qu' une dizaine et ce de manière parfaitement injustifiée:
- M. [X] n'a jamais contesté le mode de calcul et la répartition comptable des charges sociales validant ainsi sa position,
- il n'est présenté qu'une facture de débroussaillement relatif à un arbre tombé sur la route et les voitures,
- les factures relatives aux portails et portillons sont justifiées au regard du descriptif des travaux avec les plans,
- la position soutenue par l'immeuble LE SAINT J concernant les espaces verts ne correspond pas à la quote-part définie par le jugement de 2022,
- les factures d'électricité concernent bien les éclairages des voies communes qui sont assurés par plusieurs types ou tailles de lampadaires,
- aucun contrat concernant l'assainissement n'est obligatoire, le jugement de 2022 faisant état de dépenses d'entretien du réseau d'assainissement de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES auxquelles l'appelant est tenu de participer.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 6 septembre 2022.
MOTIFS
Le syndicat intimé se prévaut, dans ses écritures, de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 8 mars 2016.
Toutefois, il ne reprend pas cette fin de non recevoir dans le dispositif de ses conclusions, qui pourtant seul lie la cour en vertu de l'article 954 du code de procédure civile. La cour n'en est donc pas saisie.
Sur le fond, il n'est pas contesté que dans le cadre du présent litige, le syndicat des copropriétaires CHATEAU SAINT JACQUES sollicite le paiement par le syndicat des copropriétaires LE SAINT J, pour les exercices 2011-2012, 2012-2013 et 2013-2014, de factures pour des travaux d'électricité, d'entretien des espaces verts, d'entretien des voiries et d'entretien du réseau d'assainissement.
Il convient de rappeler que par jugement définitif du 2 juillet 2002, le tribunal de grande instance de Marseille a notamment:
- fixé à 272,85/ 1281 ièmes la quote-part du syndicat des copropriétaires LE SAINT J dans les dépenses d'entretien des voies du syndicat des copropriétaires CHATEAU SAINT JACQUES, éclairage et espaces verts compris,
- fixé à 312,98/1281 ièmes la quote-part du syndicat des copropriétaires LE SAINT J dans les dépenses d'entretien du réseau d'assainissement du syndicat des copropriétaires CHATEAU SAINT JACQUES.
Dans son second rapport déposé le 29 avril 2015, M. [X] rappelle ( pages 7-8) que comme déjà constaté et décrit dans notre rapport du 23 juin 1998, la copropriété le SAINT J est enclavée et que pour pouvoir accéder à ses propres bâtiments, soit à partir du [Adresse 8], soit du [Adresse 9], soit de l'[Adresse 7] ( portail à ouverture télécommandée) les copropriétaires du SAINT J sont obligés d'emprunter les voies communes du CHATEAU SANT JACQUES. Il décrit le parcours comme partant du bas du boulevard de la Valbarelle avant de monter à travers LE CHATEAU SAINT JACQUES pour parvenir au SAINT J et ensuite repartir sur le trajet de descente.
Au cours de sa visite contradictoire, l'expert a ainsi identifié douze tronçons concernés avec des lampadaires et des espaces verts le long de ces tronçons, ainsi qu'un portail à doubles accès et télécommande ( [Adresse 8]) et un portail donnant accès au [Adresse 9] commandé par badges.
Les copropriétaires ayant accès à ces différentes voies communes, la répartition prévue par le jugement de 2002 doit être retenue.
S'agissant des sommes réclamées par le syndicat intimé, la cour observe que celui-ci communique, pour chaque exercice, toutes les factures concernées en les ventilant par poste de dépense et précisant pour chaque facture:
- le montant global,
- le montant de la quote-part de l'immeuble SAINT J conformément à ce qui a été définitivement fixé par le jugement de 2002.
Pour les espaces verts, le syndicat CHATEAU SAINT JACQUES produit sur toute la période querellée:
- les factures d'entretien mensuelles des espaces verts par M. [P] [D],
- les factures de la SEM,
- les bulletins de paie de M. [N] et M. [Z] dont l'expert [X], dans le cadre de ses investigations, avait déjà vérifié les contrats de travail, les cotisations URSSAF et les charges.
Contrairement aux affirmations du syndicat appelant:
- dans son rapport de 2015, M. [X] a retenu l'intégralité des heures de travail de ces deux salariés sans distinguer celles qui seraient uniquement relatives à l'entretien des espaces verts bordant les voies principales, d'autant qu'il ressort de ces constatations que de nombreux espaces bordent les douze tronçons retenus et que l'entrée du boulevard de Valbarelle comprend de nombreux arbres, un grand cèdre et des surfaces engazonnées,
- aucun frais de reboisage n'a été mis à sa charge mais uniquement une facture relative à un arbre tombé sur des voitures et les voies d'accès.
En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a retenu, pour la période de 2011 à 2014, une somme de 10.297,12 € due par le syndicat appelant au titre de sa participation pour l'entretien des espaces verts.
Concernant les factures d'électricité, dans son rapport, M. [X] a identifié 91 lampadaires ou points lumineux sur la totalité du parcours utilisable, étant précisé que l'entrée du [Adresse 8] est éclairée par 2 lampadaires et qu'un feu rouge règle le trafic d'accès aux voies publiques.
Les factures EDF, GDF et celles de la SARL SIMEL concernant les changements d'ampoules seront retenues à l'exception des ampoules ne correspondant aux normes indiquées pour l'éclairage extérieur , à savoir les lampes de 15 w qui ont été retirées de manière exacte par le tribunal.
Les travaux d'entretien voiries concernent, en premier lieu, les factures afférentes aux contrats de maintenance des portails et de réparation des portails. Le syndicat appelant en est redevable dans la mesure où il n'est pas contesté que les copropriétaires de l'immeuble LE SAINT J utilisent les portails et portillons permettant d'accéder de la voie publique à la copropriété CHATEAU SAINT JACQUES. Il en est de même pour les factures relatives au rebouchage des trous affectant les voiries.
S'agissant enfin de l'assainissement, le syndicat intimé produit des factures annuelles des Etablissements FARINA portant sur l'entretien des canalisations horizontales. Or, dans son rapport ( page 22), l'expert [X] a validé les factures annuelles présentées, certes sur la période antérieure, par le syndicat CHATEAU SAINT JACQUES de la même entreprise et ayant également pour objet l'entretien des canalisations horizontales. Conformément au jugement de 2002, le syndicat LE SAINT J est tenu de participer aux dépenses ainsi engagées par son adversaire à hauteur de 312,98/ 1.281 èmes, ce qui correspond à la quote-part réclamée par l'intimé sur le montant global de chaque facture.
En définitive le jugement querellé, en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles LE SAINT J à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES la somme de 109.289,67 € avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2015, sera confirmé.
L'intimé ne justifiant pas de la part de l'appelant d'une erreur grossière équipollente au dol, ni de l'existence d'une volonté de nuire, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Marseille en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES de son appel incident,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le SAINT J à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble CHATEAU SAINT JACQUES la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le SAINT J aux dépens de la procédure d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT