COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 10 NOVEMBRE 2022
N° 2022/ 272
Rôle N° RG 19/13981 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE2SE
Société JMCJ
C/
S.A.S. AZUR VALMAT
Société LES PALMIERS
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Me Alain GUIDI
Me Paul GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 02 Août 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/01100.
APPELANTE
SCI JMCJ prise en la personne de sa gérante en exercice, dont le siège est sis [Adresse 2]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
Société LES PALMIERS SARL, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis [Adresse 1]
représentée et assistée de Me Alain GUIDI de l'ASSOCIATION BGDM ASSOCIATION, avocat au barreau de MARSEILLE
PARTIE INTERVENANTE
S.A.S. AZUR VALMAT poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, assignée en intervention forcée le 3 septembre 2021
dont le siège est sis [Adresse 1]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assistée de Me Marie laetitia PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE
----
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Septembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laure BOURREL, Président
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président
Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2022,
Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
**
Suivant acte du 1er décembre 2003, la SCI JMCJ a donné à bail commercial pour une durée de 9 ans à la société La Rade du Sud, aux droits de laquelle est venue la société Les Palmiers, un local d'une superficie de 130m² situé [Adresse 1], pour un usage 'tout commerce' et moyennant un loyer annuel de
23 000euros HT.
Par acte du 3 décembre 2013, la société Les Palmiers a notifié à la société JMCJ une demande de renouvellement au 1er janvier 2014.
Par acte du 24 janvier 2014, la SCI JMCJ a accepté le principe du renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions, à l'exception du loyer annuel qu'elle a souhaité voir porter à 42 600euros, outre 500euros de provisions pour charges.
Par acte d'huissier du 21 janvier 2016, précédé d'un mémoire du 18 décembre 2015, la SCI JMCJ a assigné la société Les Palmiers en fixation du loyer du bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Marseille.
Par jugement du 9 mai 2016, le juge des loyers a dit que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 1er janvier 2014 et a ordonné une expertise pour déterminer le montant du loyer du bail renouvelé. Madame [K], expert désigné par la juridiction, a rendu son rapport le 8 février 2018.
Par jugement du 2 août 2019, le juge des loyers a dit que la valeur locative du local devait être fixée à 24 157euros à compter du 1er janvier 2014.
La juridiction a retenu l'absence d'évolution des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur le commerce considéré et a fixé le loyer à la valeur locative inférieure au loyer indexé.
Le 30 août 2019, la SCI JMCJ a interjeté appel de cette décision.
Par acte du 1er février 2021, la SARL Les Palmiers a cédé le fonds de commerce à la SARL Valmat.
Par acte du 3 septembre 2021, la SCI JMCJ a assigné en intervention forcée la société Azur Valmat, cessionnaire du fonds.
Par conclusions déposées et signifiées le 6 septembre 2021, la SCI JMCJ demande à la Cour de :
Vu les articles 331 du code de procédure civile et 1200 du code civil,
Réformer la décision entreprise,
Dire et juger recevable et bien fondée l'assignation en intervention forcée de la SCI JMCJ à l'encontre de la SAS Azur Valmat,
Dire et juger que la décision à intervenir sera rendue au contradictoire de cette dernière et lui sera opposable,
Dire et juger que le bail renouvelé au 1er janvier 2014 sera fixé à la somme annuelle de 45 298,05euros HT et HC conformément aux prix pratiqués dans le voisinage
Débouter la SARL Les Palmiers et la SAS Azur Valmat de leur demande,
Dire et juger que la SAS Azur Valmat à failli à ses obligations et a contraint la SCI JMCJ à l'attraire en intervention forcée,
Condamner la SARL Les Palmiers au paiement d'une somme de 5 000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la SAS Azur Valmat au paiement d'une somme de 3 000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et in solidum aux entiers dépens.
Elle soutient qu'en raison de la cession intervenue, seule la SAS Azur Valmat est en droit d'intervenir à la procédure, les droits de la SARL Les Palmiers s'arrêtant au jour de l'acte de cession.
Elle critique le rapport d'expertise car il ne tient pas compte du classement en zone franche urbaine des locaux ni de la possibilité d'utiliser une terrasse alors que ces éléments constituent une plus value commerciale évidente.
Elle fait valoir de surcroît que l'expert a ignoré les références de deux restaurants situés à proximité au profit de commerces plus éloignés.
Par conclusions déposées et notifiées le 21 mars 2022, la SARL Les Palmiers demande à la Cour de :
Vu les articles L145-33 et suivants du code de commerce,
VU les articles R145-1 et suivants du Code de commerce,
VU les articles 15 et 16 du code de procédure civile,
Ordonner le rejet des pièces 7 et 8 de la société JMCJ.
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 2 août 2019 en ce qu'il a fixé la valeur locative du local à la somme de 24 157 euros à compter du 1 er janvier 2014.
Débouter la société JMCJ de toutes ses demandes fins et conclusions.
Condamner la SCI JMCJ au paiement de la somme de 8.000,00 € au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile,
Condamner la SCI JMCJ aux entiers dépens en ceux-ci compris les frais d'expertise.
Elle sollicite le rejet de 3 nouvelles pièces dont fait état la société JMCJ qui n'ont pas été communiquées.
Elle soutient que l'expert pour calculer la valeur locative a retenu un prix de 230euros le m² et une surface pondérée de 111m² soit 25 563euros puis a réalisé un abattement de 10% eu égard à la prise en charge des réparations foncières et de la taxe foncière par le preneur et une majoration de 5% liée à l'autorisation de sous-location et de cession soit un loyer de 25 125euros, qu'il n'existe qu'une seule terrasse dont l'expert a tenu compte, que la valeur locative est à la baisse et qu'il convient de retenir cette valeur.
Elle fait valoir que la société JMCJ fait état d'une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité que toutefois la jurisprudence retient qu'une modification des facteurs locaux de commercialité est considérée comme effective sur le commerce concerné lorsque cette dernière se situe dans un rayon compris entre 300 et 500 mètres des locaux pris à bail, qu'au-delà de cette zone, l'impact n'est pas considéré comme suffisant, que de surcroît, la zone dite franche préexistait à la prise à bail et qu'elle sollicite l'homologation du rapport d'expertise.
Elle fait valoir que la population a diminué de 4% entre 2007 et 2013 dans le 16ème arrondissement, que dans le secteur concerné pendant la même période et dans le quartier de St Henri les commerces de restaurant ont subi une baisse des 25%, que plus d'une dizaine de lieux de restauration se sont ouverts dans un rayon inférieur à un kilomètre du restaurant exploité par la SARL LES PALMIERS et qu'il n'existe pas de modification notable concernant la population et le nombre de logements et que s'il a existé une modification du paysage commercial, cette modification ne profite pas au type de commerce concerné à savoir un restaurant -brasserie puisque entre 2005 et 2014 les restaurants-brasserie ont perdu de l'attractivité (- 25%) au profit des commerces de restauration rapide (+ 66%).
Par conclusions déposées et notifiées le 14 octobre 2021, la SAS Azur Valmat demande à la Cour de :
vu les articles 145-34 et R145-3 R145-7 à R145-8 du code de commerce,
Dire que les fins de l'appel de la SCI JMCJ infondées,
Confirmer la décision de première instance,
Reconventionnellement :
Condamner la SCI JMCJ à payer à la SAS Azur Valmat la somme de 3 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Cohen Guedj Montero Daval Guedj.
Elle fait valoir que le loyer plafonné devait s'élever à la somme de 31 222,40euros par an, que l'expert a fixé la surface pondérée à 116m² et la valeur résultant des prix pratiqués dans le voisinage à la somme de 230euros le m² soit une valeur de 26 680euros le m² et une valeur de 24 157euros retenue par la juridiction de premier degré après application d'une minoration pour charges foncières et une majoration pour sous-location et cession autorisées.
Elle s'oppose aux demandes de la bailleresse en indiquant que la production d'une seule quittance de loyer est insuffisante pour retenir cette valeur en l'absence d'élément sur la surface et que la pondération de 0,3 de la terrasse est conforme à la charte de l'expertise.
Elle soutient à titre subsidiaire que le prix de 45 298,05euros ne pourra s'appliquer qu'à compter de la notification qui en a été faite.
Motifs
Les parties sont en l'état d'un bail souscrit le 1er décembre 2003 pour des locaux situés [Adresse 1] dans le 16ième arrondissement pour y exercer une activité de restaurant, bail renouvelé avec effet au 1er janvier 2014.
Le quartier de saint Henri dans lequel est situé le local litigieux est principalement composé de bureaux et de locaux commerciaux, les lieux loués sont au rez de chaussée d'un immeuble qui présente un bon état général.
Sur les facteurs locaux de commercialité :
En application des dispositions des articles L 145-33 et L145-34 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative qui est fixé en tenant compte des caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage mais à moins d'une modification notable des 4 premiers éléments sus visés, le taux de variation du loyer renouvelé ne peut excéder la variation de l'indice national.
En l'espèce, le loyer indexé s'élevant à la somme annuelle de 31 222, 40euros, la bailleresse sollicite une fixation à la somme de 45 298,05euros HT et HC soit un déplafonnement du loyer en se fondant sur une évolution notable des facteurs locaux de commercialité.
Madame [K], expert désigné par la juridiction de premier degré, a rendu le 7 février 2018 un rapport aux termes duquel elle conclut à l'absence d'évolution notable des facteurs locaux de commercialité ayant une influence favorable sur le commerce considéré durant la période considérée à savoir de 2005 à 2014. Elle note que les restaurants ont perdu de leur attractivité (-25%) au profit des commerces de restauration rapide qui ont au contraire connu une croissance fulgurante dans la période dans le quartier.
Il est constant que le restaurant est situé en zone Franche Urbaine, caractéristique de nature à drainer des entreprises nouvelles dont les salariés constituent la part la plus importante de la clientèle du restaurant. Toutefois, cette donnée existante depuis 1997 ne constitue pas une modification des facteurs locaux. L'expert relève que la création de nouveaux commerces de restauration est concomitante avec la création de nouveaux bureaux dans le secteur et que le quartier de saint Henri a connu entre 2007 et 2012 une baisse de la population qui n'a cessé de décroître.
Dés lors, il est acquis que nonobstant l'augmentation du nombre de bureaux et de logements dans la secteur et de la population, croissance au demeurant faible, la zone de commercialité du commerce n'a pas connu dans la période examinée de modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une influence favorable sur le commerce considéré.
Il convient de confirmer le jugement déféré à ce titre.
Sur la valeur locative :
L'expert judiciaire a retenu une valeur locative annuelle de 24 157euros pour une surface de 111m² et une valeur au m² de 230euros.
L'expert a retenu 3 références pour des locaux lui permettant de déterminer une valeur locative de 183euros le m² qu'elle élève à 230euros le m² en raison des qualités intrinsèques du bâtiment.
Le bailleur fait état de deux références pour des commerces situés à proximité qu'il conviendrait de retenir. Toutefois, la production d'une unique quittance de loyer d'un montant de 7 395,78euros pour le commerce 'le Castel' sans aucun élément sur l'activité exercé, la date de prise d'effet du bail et la superficie du local ne permet pas de tenir compte de cette référence.
L'expert a fixé à 116m² la surface pondérée du local qui présente une surface de 184m².
Selon la charte de l'expertise, les annexes diverses dont les locaux techniques doivent être valorisés de 0,10 à 0,40 s'ils sont situés au rez de chaussée en tenant compte de l'utilité de chaque pièce. En retenant une pondération de 0,5 pour les WC et les cuisines, l'expert s'est conformé aux préconisations et a tenu compte de l'utilité de ces pièces pour l'exercice de l'activité.
Il ne peut être tenu compte que de la terrasse mentionnée dans le bail pour évaluer la valeur locative des lieux, la simple autorisation accordée par la copropriété pour entreposer des tables étant indépendante de la valeur locative. La terrasse donné à bail a été justement pondérée à 0,3 par l'expert puisque si elle constitue un atout indéniable pour le commerce, elle offre néanmoins un accueil moins favorable que l'intérieur du restaurant et soumis aux intempéries.
Il convient de valider les critères de pondération retenus par l'expert, conforme à ceux habituellement retenus en la matière.
Le locataire assumant les réparations et les charges foncières, il convient d'appliquer un coefficient d'abattement de 10% mais la sous-location et la cession étant autorisées, une majoration de 10% peut être retenue.
Il convient de confirmer le jugement de première instance et de fixer le loyer à la valeur locative soit 24 157 euros au 1er janvier 2014.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
La SCI JMCJ succombant doit régler les dépens et sera condamnée au paiement d'une somme de 3 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la Sas Azur Valmat et à la SARL les Palmiers.
Par ces motifs, la Cour statuant publiquement par arrêt contradictoire :
Confirme le jugement de première instance rendu le 2 août 2019 par le tribunal de grande instance de Marseille,
Y ajoutant :
Condamne la SCI JMCJ à payer à la SAS Azur Valmat la somme de 3 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI JMCJ à payer à la SARL Les Palmiers la somme de 3 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI JMCJ aux dépens de l'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT