COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 10 NOVEMBRE 2022
N° 2022/ 273
Rôle N° RG 20/00122 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFMI7
Société L'ELIXIR LOUNGE
C/
[Z] [F]
SARL LIJO'S
SCI L'ATHENA
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Thierry BENSAUDE
Me Rémi JEANNIN
Me Patrick-Marc LE DONNE
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 16 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/02469.
APPELANTE
Société L'ELIXIR LOUNGE S.A.S., prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis [Adresse 1]
représentée et assistée de Me Thierry BENSAUDE de la SELARL INTERJURIS FRANCE, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Maître Raouf BOUHLAL
né le 05 Mars 1983 à [Localité 6] (06), demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Rémi JEANNIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Sophie REDDING TERRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
SARL LIJO'S dont le siège est sis [Adresse 1] prise en la personne de son gérant en exercice M. [T] [K] domicilié [Adresse 3]
représentée par Me Patrick-Marc LE DONNE de l'ASSOCIATION LE DONNE - HEINTZE-LE DONNE, avocat au barreau de NICE
SCI L'ATHENA prise en la personne de son gérant en exercice M. [Y] [R], dont le siège est sis [Adresse 5]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
----
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Septembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laure BOURREL, Président
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président
Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2022,
Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
**
Faits, procédure, moyens et prétentions des parties :
Le 26 septembre 2014, la société Elixir Lounge a acquis de la SARL Lijo's un fonds de commerce de restaurant moyennant un prix de 85 735euros, situé [Adresse 1] et le même jour un bail commercial lui a été consenti par la SCI Athena portant sur les lots n°104, 105 et 108 pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2014.
Le 24 novembre 2014, la société Elixir Lounge a déposé une déclaration préalable de travaux et le 19 décembre 2014, le service de l'urbanisme lui a fait part de son opposition aux travaux envisagés, les locaux n'étant pas conformes aux règles de l'urbanisme.
Par acte du 5 janvier 2015, la SAS Elixir Lounge a fait assigner la SCI Athena et la SARL Lijo's en annulation pour vice caché de la vente du fonds de commerce et du bail commercial y afférent, faute de pouvoir mettre les locaux en conformité avec les règles de l'urbanisme.
Par acte du 21 avril 2017, la SAS Elixir Lounge a fait assigner en intervention forcée Maître [F] afin de le voir condamné à relever et garantir la société Lijo's de toute condamnation pécuniaire prononcée à son encontre.
Par jugement du 16 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a :
Dit que la SAS Elixir Lounge n'établit pas l'existence d'un vice caché affectant le fonds de commerce cédé par la SARL Lijo's le 26 septembre 2014,
Débouté la SAS Elixir Lounge de sa demande de résolution judiciaire de la cession du fonds,
Dit que la société Elixir Lounge n'établit pas l'existence d'un manquement de la société Athena à son obligation de délivrance,
Débouté la SAS Elixir Lounge de sa demande de résolution du bail commercial,
Condamné la SAS Elixir Lounge à payer à la SCI Athena la somme de 37 426euros et ce avec intérêt au taux légal à compter de la décision,
Dit que la SAS Elixir Lounge n'établit aucune faute à l'encontre de Maître [F]
Débouté la SAS de ses demandes à son encontre,
Condamné la SAS Elixir Lounge à payer la somme de 3 500euros à la SCI Athena, la SARL Lijo's et Maître [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La juridiction a estimé que la SAS Elixir Lounge se trouve dans l'impossibilité de mettre aux normes son local mais uniquement en raison d'une nouvelle réglementation édictée par un décret du 8 novembre 2014 soit postérieurement à la vente du fonds de commerce et qu'il n'est pas établi que les travaux, ayant fait l'objet d'un refus de l'administration, portaient sur les modifications obligatoires ou indispensables à apporter aux locaux pour pouvoir exploiter le commerce considéré Elle précise que le bail a été résilié par accord des parties le 12 mai 2016 et les locaux restitués et qu'aucune faute ne pouvait être retenue à l'encontre du séquestre.
Le 6 janvier 2020, la SAS Elixir Lounge a fait appel de cette décision.
Dans ses dernières écritures déposées et notifiées le 19 août 2020 et tenues pour intégralement reprises, la société Elixir Lounge demande à la Cour de :
Vu les articles 1641, 1644, 1719 et 1720 du code civil et L 141-1 du code de commerce,
Réformer le jugement rendu le 16 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Grasse en toutes ces dispositions,
Dire et juger que le local litigieux donné à bail par la société Athena à la société Elixir Lounge est affecté d'un vice caché en ce qu'il constitue une construction illicite non régularisable ayant fait l'objet d'un procès verbal d'infraction préalablement à la signature du bail,
Dire et juger que la société Elixir Lounge justifie d'un préjudice et d'un intérêt à agir dans la mesure où l'autorité administrative a, expressément et par plusieurs courriers, refusé d'instruire toute demande d'aménagement ou de travaux, fut -elle justifiée par la mise aux normes des locaux, ainsi que la délivrance des autorisations utiles à l'exploitation d'un bar restaurant conforme à la destination du bail tant que le bailleur n'avait pas procédé à la régularisation des constructions litigieuses,
Dire et juger que l'acquiescement de la société Athena emporte reconnaissance du bien fondé des prétentions de la société Elixir Lounge,
Dire et juger que la société Elixir Lounge a restitué les locaux loués par suite de l'acquiescement qui lui a été notifié par la société Athena, sans pour autant recevoir le paiement de l'indemnité demandée,
Dire et juger que la nullité du bail emporte la nullité de l'acte de cession du fonds de commerce dont il constituait l'élément essentiel, l'acte de cession étant conditionné par la signature du bail commercial
Condamner solidairement la société Athena et la société Lijo's à payer à la société Elixir Lounge la somme de 155 117euros en réparation du préjudice subi,
Débouter les défendeurs de leur demande,
Dire et juger qu'en libérant le prix de cession séquestré avant l'expiration des délais d'opposition Maître [F] a commis une faute et manqué à son devoir de prudence,
Dire que la faute commise a privé la société Elixir Lounge de rendre le prix indisponible, le cas échéant en procédant à une saisie conservatoire et d'en obtenir la restitution en cas d'annulation de la cession du fonds de commerce,
Condamner Maître [F] à relever et garantir la société Lijo's de toutes condamnations pécuniaires prononcées à l'encontre de cette dernière à concurrence du prix de cession,
Condamner la société Athena et la société Lijo's à payer à la société Elixir Lounge la somme de 5 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Bensaude.
Elle expose que les services de la mairie l'ont avisée de l'absence d'autorisation d'exploitation des locaux loués et que le 14 décembre 2001, un procès verbal pour infraction au Code de l'urbanisme avait été dressé, que le 19 décembre 2014, la direction départementale a émis un avis défavorable à la réalisation de travaux compte tenu des dimensions inadaptées des issues de secours en contradiction avec les articles R123-4 et 123-7 du code de la construction et de l'urbanisme entrés en vigueur le 16 septembre 2009 soit bien avant la cession, que l'administration indique que toute demande d'aménagement visant à mettre le local en conformité serait refusée en l'attente de la régularisation par le propriétaire de la construction illégale.
Elle ajoute avoir fait notifier par acte d'huissier le 17 novembre 2014 une opposition sur le prix de vente adressée au séquestre lequel ne l'a pas respectée et a procédé à la distribution du prix.
Elle précise que le 24 décembre 2014, la SCI Athena a acquiescé à la demande de résolution du bail.
Elle fait valoir que contrairement à ce qu'affirme le juge de première instance, les locaux donnés à bail avaient été construits illégalement et c'est en raison de cette infraction irrégularisable que l'administration a refusé toute autorisation d'exploitation du fonds, que le vice qui affecte le fond existait lors de la cession du fonds de commerce, que cela résulte tant de l'avis défavorable des services de sécurité incendie du 19 décembre 2014, que de la correspondance de la mairie du 7 janvier 2015, qu'elle s'est trouvée confrontée à 3 difficultés l'absence de licence restaurant, l'absence d'autorisation de travaux d'aménagement et l'impossibilité de mettre les locaux aux normes de sécurité et ERP.
Elle fait valoir que la société Athena a donné à bail des locaux construits illégalement ainsi qu'elle le savait puisqu'elle avait été destinataire de deux procès verbaux le 23 avril 1999 et le 14 décembre 2001, que ce défaut constitue bien un vice caché, que la mairie a refusé les travaux d'aménagement au seul motif que la construction initiale était érigée sans permis, que la dissimulation de ce vice a été de nature à surprendre le consentement du locataire, que de surcroît, les travaux rendus obligatoires par l'administration sont rattachés à l'obligation de délivrance et que cette obligation existe tout au long du bail.
Elle soutient que la société Athena a acquiescé en acceptant la résiliation du bail ce qui emporte reconnaissance du bien fondé des demandes adverses.
Sur la responsabilité du rédacteur de l'acte, elle soutient que le bail commercial aurait dû être intégré dans l'acte de cession, que la bailleresse et le cédant du fonds entendent tirer avantage de cette dissociation, qu'en omettant d'intégrer le bail dans l'acte de cession du fonds, le notaire a privilégié les intérêts du cédant au détriment du cessionnaire, et qu'en procédant au remboursement du crédit bancaire de la société Lijo's, le séquestre a manqué de prudence.
Concernant la société Lijo's, elle fait valoir que la clause de prise des lieux en l'état n'exonère pas la société Lijo's de sa responsabilité, que le droit au bail est un élément essentiel du fonds de commerce sans lequel la société Elixir Lounge n'aurait pas procédé à son acquisition ainsi que le bail l'exprime.
Par conclusions en date du 23 juin 2020, la SCI Athena demande à la Cour de :
Vu les articles 1791 et 1721 du code civil,
Confirmer le jugement rendu le 16 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Grasse,
Y ajouter :
Condamner la société Elixir Lounge au paiement d'une somme de 3 500euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil et aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Simon Thibaud.
Elle soutient qu'elle n'est pas tenue aux obligations résultant du décret du 8 novembre 2014 qui n'était pas en vigueur lors de la signature du bail, qu'aucune interdiction d'exploitation du restaurant n'a jamais été notifiée par la mairie ni aucune procédure engagée, et du fait de l'affectation régulière à usage commercial des locaux, aucune autorisation d'urbanisme de changement de destination n'était nécessaire au jour de la signature du bail pour permettre la poursuite du bail, que l'opposition délivrée par la mairie le 19 décembre 2014 se prévalant de la non-conformité des locaux n'est qu'une réponse à la demande de travaux formulée le 2 décembre 2014 par la locataire et non pas pour la poursuite du bail, que l'opposition ne fait nullement interdiction de poursuivre l'exploitation mais refuse seulement la nouvelle construction, que la signature du bail n'était pas conditionnée à la clause suspensive de l'acceptation de travaux.
Elle soutient qu'aucune des correspondances produites ne fait état des nouvelles normes d'accessibilité et de l'impossibilité de les mettre en oeuvre et que la locataire elle-même a reconnu dans sa déclaration de travaux que l'accessibilité ne pose aucun problème, que de la même façon l'avis défavorable de la DDSIS est relatif aux travaux envisagés de modification des façades mais nullement sur les locaux dans leur état actuel.
Par conclusions déposées et notifiées le 19 octobre 2020, la société Lijo's demande à la Cour de:
Vu les dispositions des articles L145 du code de commerce,
Vu les articles 1134, 1641 et suivants et 1719 du code civil,
Confirmer le jugement querellé,
Débouter la société SAS Elixir Lounge de sa demande de résolution judiciaire de la cession du fonds de commerce du 26 septembre 2014, de sa demande de réformation et sa demande de condamnation conjointe et solidaire des société Athena et Lijo's au paiement d'une somme de 157 735euros,
La débouter de toute demande de condamnation à son encontre,
A titre subsidiaire :
Déclarer recevable et bien fondé l'appel incident de la SARL Lijo's à l'encontre de la SCI Athena et de Maître [F]
Les condamner à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au bénéfice de la SAS Elixir Lounge,
Débouter la SAS Elixir Lounge de toute demande,
Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SAS Elixir Lounge au paiement d'une somme de 3 500euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros pour les frais irrépétibles de la présente instance et aux entiers dépens au profit de Maître Le Donne avocat.
Elle soutient qu'elle a acquis ce fonds le 11 mai 2012 et l'a exploité sans difficulté, que la licence nécessaire à l'exploitation a été cédée en même temps que le fonds, que le bail a été directement souscrit entre la SCI Athena et la Société Elixir Lounge par acte séparé auquel elle n'a pas participé, que les demandes de la SAS Elixir tiennent à sa volonté de vouloir modifier les façades et aménagements intérieurs, que la mairie fait état d'une construction illégale mais qui ne concerne pas la SARL Lijo's qui n'a pas cédé de droit au bail, le bail ayant fait l'objet d'un acte séparé, qu'elle n'a commis aucun manquement à ses obligations, que l'obligation de délivrance concerne le bailleur.
Sur l'opposition au prix de vente, elle soutient que l'opposition n'était nullement fondée et qu'elle n'était ouverte qu'aux créanciers du vendeur et non pas à l'acquéreur, que le notaire a à raison désintéressé les créanciers nantis.
Par conclusions du 19 octobre 2020, Maître [Z] [F] demande à la Cour de :
Confirmer le jugement de première instance,
Condamner la SAS Elixir Lounge à payer à Maître [F] la somme de 5 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de la SCP Bernard Hugues Jeannin, Petit et Pujol
Déclarer la société Lijo's irrecevable en son appel incident d'entendre condamner Maître [F] à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,
Déclarer la SAS Elixir Lounge irrecevable en sa demande, nouvelle en appel, d'entendre prononcer la nullité de l'acte de cession du fonds de commerce et du bail commercial
A titre subsidiaire :
Constater l'irrégularité de l'opposition formée par la SAS Elixir Lounge le 17 novembre 2014,
Dire et juger que Maître [F] n'a commis aucune faute en réglant la créance du seul créancier nanti sur le fonds de commerce à la mainlevée de laquelle le cédant s'était engagé dans l'acte de cession envers le cessionnaire du fond,
Dire et juger que Maître [F] ne saurait voir sa responsabilité engagée en qualité de rédacteur d'un acte qu'il n'a pas passé ni même pour ce qui concerne l'acte de cession proprement dit rédigé par le cabinet d'expertise Lisnard,
Constater que la SAS Elixir Lounge n'établit pas que la SARL Lijo's et Maître [F] aient pu avoir une quelconque connaissance de l'irrégularité de la situation de l'immeuble au regard des règles de l'urbanisme, alors que le PV notifié en 2001 au propriétaire des murs est antérieur
de plusieurs années à l'acquisition du fonds de commerce par la SARL Lijo's signée le 26 septembre 2014, et le fonds de commerce était existant avant l'acquisition par la SARL Lijo's et lorsque cette dernière l'a cédé à la SAS Elixir Lounge,
Débouter la SAS Elixir Lounge de son appel orienté contre Maître [F] et tendant à ce que ce dernier soit condamné à relever et garantir la société Lijo's, la seule conséquence de la déconsignation à la supposée fautive étant la reconstitution d'un compte Carpa au prix versé soit un versement de 70 160,01euros
Débouter la SAS Elixir Lounge de toutes ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 5 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction au profit de la SCP Bernard Hugues Jeannin Petit et Pujol.
Il expose que la cession du fonds de commerce a été rédigée par le cabinet d'expertise comptable Lisnard, qu'il a été désigné qu'en qualité de séquestre des fonds, que la société Elixir n'a pas qualité ou intérêt pour solliciter qu'il garantisse un défendeur à savoir la société Lijo's son cédant, nul ne plaidant par procureur, que de surcroît l'opposition de l'acquéreur ne saurait être admise, que la SAS Elixir n'étant pas créancière de la société Lijo's n'était pas recevable à faire opposition.
Il fait valoir que la créance de la SAS Elixir sur la SARL Lijo's n'est pas certaine en son principe, qu'elle ne dispose d'aucun titre justifiant une opposition, que son opposition est nulle.
Il soutient que n'étant pas rédacteur de l'acte de bail, aucune faute ne peut lui être reprochée à ce titre pas plus qu'il ne l'est de l'acte de cession.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 septembre 2022.
Motifs
Sur le bail commercial
La SAS Elixir Lounge et la SCI Athena sont en l'état d'un bail souscrit le 26 septembre 2014 portant sur des locaux situés [Adresse 8] pour un usage de 'restauration, snack consommation sur place et à emporter'.
En application des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est soumis par la nature du contrat de louage à une obligation de délivrance de la chose conforme à la destination prévue au bail et pouvant servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Le bailleur ne peut pas valablement s'exonérer d'obtenir les autorisations administratives nécessaires à la destination prévue au bail et le défaut de permis de construire d'un local commercial constitue un manquement pour le bailleur à son obligation de délivrance.
Cette obligation, qui porte tant sur la chose louée que sur les accessoires indispensables à son utilisation normale est inhérente au contrat de bail ; le bien mis à disposition devant disposer 'des caractéristiques physiques [matériel et fonctionnel] et juridiques permettant d'exercer effectivement l'activité stipulée au bail'. Le bailleur est ainsi tenu de vérifier que les autorisations préalables ont été acquises et que le local donné à bail est conforme aux différentes réglementations et normes pouvant encadrer l'activité stipulée au bail.
Or en l'espèce, la SAS Elixir produit le courrier adressé par les services de la mairie de [Localité 9] en réponse à sa demande d'autorisation de travaux du 28 octobre 2014 visant notamment à modifier les façades qui indique ' Un permis de construire a été délivré par arrêté municipal du 5 décembre 1979 à la SCI Athena pour la construction d'un bâtiment à usage commercial, sur un terrain cadastré section AM n°[Cadastre 2] lieu dit [Localité 7]. Toutefois l'extension accolée au local commercial existant à l'enseigne 'Lits de France' et réalisée en limite séparative nord de la parcelle cadastrée section AM [Cadastre 2] ne bénéficie d'aucune autorisation d'urbanisme. Deux procès verbaux ont été dressés pour infraction au Code de l'Urbanisme par nos services concernant cette construction
Le premier procès verbal en date du 23 avril 1999 ....un deuxième procès verbal en date du 14 décembre 2001 à l'encontre de la SCI Athena et de l'utilisateur du local litigieux. A ce jour aucune régularisation du local n'est intervenue.
Cette construction illégale ne respecte pas plusieurs dispositions du Plan local d'urbanisme notamment l'article 7UVD concernant l'implantation de constructions par rapport aux limites séparatives de propriété en zone Uv d5 du PLU qui impose tout point de toute construction doit être éloignée des limites séparatives de propriété d'une distance au moins égale à la hauteur du point diminuée de 4 mètres, cette distance ne pouvant être inférieure à 4 mètres.
En l'absence de régularisation, aucune autorisation d'urbanisme qu'il s'agisse de modification de façade, aménagements intérieur ou extérieurs etc... ne pourrait être délivrée sur ce local'
Par arrêté du 19 décembre 2014, le maire de la commune de [Localité 9] a formulé une opposition à la déclaration préalable de travaux déposée le 2 décembre 2014 par la SAS Elixir Lounge pour effectuer une modification des menuiseries extérieures et un aménageant intérieur du local situé [Adresse 1] au motif que l'extension concernée par la demande de modification d'aspect extérieur ne bénéficie d'aucune autorisation d'urbanisme que la construction n'est pas légalement autorisée et dès lors qu'aucune nouvelle autorisation de travaux de modification de l'aspect extérieur ne saurait être délivrée et que cette extension n'est pas régularisable puisque son implantation ne respecte pas le règlement du PLU relatif à l'implantation par rapport aux limites séparatives et à l'emprise au sol des constructions dans ce secteur.
Dés lors, contrairement à ce qu'a retenu le juge de première instance, la construction donnée à bail se heurte aux règles de l'urbanisme, son implantation n'étant pas conforme à la règlementation sur les limites séparatives et l'emprise au sol. Sans qu'il soit nécessaire de statuer sur l'éventuelle application du décret du 8 novembre 2014 sur l'accessibilité de locaux au jour de la signature du bail, il convient de constater que le local donné à bail résulte d'une extension accolée à un bâtiment préexistant mais exploité à d'autres fins et que cette extension a été édifiée sans permis de construire et est non conforme à la règlementation.
Il résulte de ces constatations, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, non pas en raison d'une impossibilité matérielle d'exercer l'activité stipulée au bail, mais en raison d'une impossibilité juridique causée par le défaut de permis de construire rendant le bien loué non conforme à la règlementation.
La SCI Athena se prévaut du fait que l'absence de régularité de la situation administrative du local n'a pas d'incidence directe sur l'exploitation du fonds de commerce, puisque l'administration n'a jamais enjoint au précédent locataire de quitter les lieux et que ce dernier a donc bien joui de façon effective des lieux loués. Il incomberait à la société Elixir Lounge, selon la SCI Athena, de poursuivre cette activité et seule sa volonté de faire réaliser des travaux a fait obstacle à l'exploitation du fonds.
Toutefois, l'absence d'un permis pose des difficultés sérieuses pour la locataire, qui ne peut assurer les lieux. De surcroît, cette irrégularité entraîne également des restrictions quant aux capacités de développement du commerce et limite les possibilités du locataire à céder son fonds de commerce en raison du risque de perte du local.
Le fait que le précédent locataire a exploité le local litigieux ne peut permettre de dispenser le bailleur de son obligation de délivrance qui s'entend nécessairement d'un local conforme aux règles de l'urbanisme en vigueur et le bailleur, qui fournit un immeuble qui ne bénéficie pas des autorisations exigées par la loi, ne remplit pas son obligation de délivrance.
Il convient dés lors de retenir que le bailleur, nonobstant le fait que le locataire précédent a pu être en mesure d'exploiter son activité, a conclu un bail pour un local commercial qui ne répondait pas aux exigences administratives. La locataire est fondée à obtenir la résolution du bail commercial sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance. En effet, les manquements à cette obligation sont sanctionnés par la résolution du bail aux torts exclusifs du bailleur.
En application des dispositions de l'article 1219 du code civil, la locataire est fondée à refuser d'exécuter son obligation de paiement des loyers, la SCI Athena n'ayant pas exécuté la sienne en ne délivrant pas un bien conforme aux règles de l'urbanisme et cette inexécution est suffisamment grave pour justifier la dispense de loyers.
Il convient d'infirmer la décision de première instance, de prononcer la résiliation du bail conclu le 26 septembre 2014 aux torts exclusifs de la SCI Athena et de la débouter de sa demande de paiement des loyers.
Sur la cession du fonds de commerce :
Le 26 septembre 2014, la société Lijo's a cédé à la SAS Elixir Lounge son fonds de commerce comprenant des éléments incorporels à savoir : l'enseigne, le nom commercial, la clientèle et l'achalandage et le droit à la reconduite de l'abonnement téléphonique pour un montant de 77 162,33euros et des éléments matériels comprenant des objets mobiliers et le matériel servant à l'exploitation du fonds pour un montant de 8 573,59euros soit une somme totale de
85 735,92euros.
La cession précisant que 'la présente cession est indissociable de la signature d'un autre acte concomitant suivant portant sur la signature d'un bail commercial à intervenir entre le bailleur et l'acquéreur' .
En application des dispositions de l'article L141-1 du code de commerce 'dans tout acte constatant la cession amiable d'un fond de commerce ...le vendeur est tenu d'énoncer ...le bail, sa date , sa durée, le nom et l'adresse du bailleur et du cédant s'il y a lieu. L'omission des énonciations ci-dessus prescrites peut sur la demande de l'acquéreur formée dans le délai d'une année, entraîner la nullité de l'acte de vente' .
Cette demande de la société Elixir Lounge fondée sur l'article L 141-1 du code de commerce ne peut être qualifiée de nouvelle en cause d'appel puisqu'ainsi que le mentionne le jugement de première instance, la SAS Elixir Lounge, dans son assignation du 5 janvier 2015, sollicitait déjà la nullité de la vente du fonds de commerce et du bail commercial. Si l'article 564 du code de procédure civile interdit aux parties de soumettre à la Cour des prétentions nouvelles, tel n'est pas le cas des moyens et des fondements juridiques qui peuvent évoluer en cause d'appel. Dés lors la demande de nullité de l'acte de cession présentée dès l'assignation initiale ne peut être qualifiée de nouvelle.
Toutefois, le délai dans lequel se trouve enfermée l'action fondée sur l'article L141-1 du code de commerce constitue un délai préfix dont l'expiration interdit à l'acquéreur du fonds d'invoquer les omissions visées par ce texte.
Il est acquis ainsi que cela résulte de la lecture du jugement de première instance que dans l'assignation délivrée le 5 janvier 2015, la locataire fondait sa demande de nullité de l'acte de cession sur l'existence d'un vice caché et non sur l'omission des mentions exigées par l'article L141-1 du code de commerce, fondement qui n'a été invoqué pour la première fois qu'en cause d'appel soit postérieurement au 6 janvier 2020. Des lors cette action ne peut prospérer.
Cependant, le contrat de cession du fond conclu entre la SARL Lijo's et la SAS Elixir Lounge le 26 septembre 2014 fait expressément référence sous une rubrique 'observation importante' au fait que la dite cession est indissociable de la signature concomitante d'un bail commercial à intervenir entre le bailleur et l'acquéreur. Figure également une rubrique intitulée 'Droit au bail' indiquant que 'le cédant déclare que les locaux, objet des présentes, lui ont été donnés à bail par la société Athena SCI ... aux termes d'un acte sous seing privé ayant pris effet le 1er avril 2012. Le bail a été consenti pour une durée de 9 ans qui a commencé le 1er mai 2012 pour se terminer à pareille époque le 30 avril 2021 moyennant un loyer annuel initial de 18 000eurosnet ....le bailleur et l'acquéreur déclarent qu'ils ont procédé ce jour à la signature d'un bail commercial par acte séparé et le bailleur déclare agréer la présente cession en ce qui concerne le droit au bail cédé et accepter expressément le cessionnaire comme successeur du cédant'. Le bail souscrit le 26 septembre 2014 entre la SCI Athena et la SAS Elixir Lounge énonce que le présent bail remplace le précédent établi le 1er mai 2012 à la société Lijo's.
Ces deux contrats conclus à la même date s'inscrivent dans une opération unique et ils n'ont de raison d'être qu'au regard l'un de l'autre ; le fait qu'ils n'aient pas été conclus avec les mêmes partenaires étant indifférent puisque au moment de la souscription, il était entendu que les prestations étaient liées.
Ces contrats concomitants sont interdépendants en raison de l'indivisibilité qui résulte de l'économie générale de l'opération, la validité d'une convention étant une condition de l'existence de l'autre et les parties ont à l'évidence subordonné l'existence de la cession du fonds à la signature du bail.
En conséquence, la résiliation du bail entraîne la caducité de l'ensemble conventionnel résultant de l'acte de cession du fond.
Il convient de prononcer la caducité de l'acte de cession.
Sur l'indemnisation du préjudice :
La société Elixir Lounge sollicite l'indemnisation de son préjudice à hauteur de 155 117euros comprenant pour 85 735euros le prix de la cession du fonds de commerce, pour 12 000euros les frais et honoraires d'acquisition, pour 10 000euros les frais postérieurs à l'acquisition et pour 50 000euros son préjudice matériel et financier.
Le prix de cession du fonds est établi par l'acte de cession signé la SAS Elixir Lounge et la SARL Lijo's.
Toutefois, la SAS Elixir Lounge ne produit aucune pièce à l'appui de ses demandes relatives à d'éventuels frais et honoraires dont elle demande indemnisation. Elle fait état d'un préjudice financier résultant du fait d'avoir mobilisé en pure perte des fonds pendant plusieurs années alors qu'elle aurait pu en avoir une meilleure utilité.
Ce préjudice sera justement indemnisé par l'octroi d'une somme de 5 000euros.
Il appartient à la partie à l'origine de l'anéantissement de l'ensemble contractuel d'indemniser le préjudice causé par sa faute.
En l'espèce, il convient de condamner la SCI Athena à indemniser la SAS Elixir Lounge du préjudice subi composé pour 85 735euros du prix de cession du fonds et 5 000euros au titre du préjudice financier soit la somme totale de 90 735euros.
En l'absence de faute retenue à l'encontre de la SARL Lijo's, la demande d'indemnisation à son encontre ne peut prospérer.
Sur la responsabilité de Maître [F]
La société Elixir Lounge sollicite la condamnation de Maître [F] sur le fondement de l'article 1382 du code civil et L 141-17 du code de commerce, a relevé et garantir la société Lijo's de toute condamnation.
En l'absence de toute condamnation prononcée à l'encontre de la société Lijo's, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité et le bien fondé de cette demande. Il en sera de même de la demande de la société Lijo's a être relevée et garantie par Maître [F] et la SCI Athena de toute condamnation prononcée à son encontre.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
La SCI Athena, qui succombe, doit supporter les entiers dépens et doit être condamnée à payer à la SAS Elixir Lounge, la SARL Lijo's et Maître Raouf Bouhlal la somme de 1 500euros à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Par ces motifs la Cour statuant publiquement par arrêt contradictoire :
Infirme le jugement rendu le 16 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Grasse,
Statuant à nouveau :
Prononce la résolution du bail du 26 septembre 2014 entre la SCI Athena et la SAS Elixir Lounge aux torts exclusifs de la SCI Athena,
Prononce la caducité du contrat de cession du fonds de commerce conclu le 26 septembre 2014 entre la SAS Elixir Lounge et la SARL Lijo's,
Condamne la SCI Athena à payer à la SAS Elixir Lounge la somme de 90 735euros en indemnisation du préjudice subi,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne la SCI Athena à payer à la SAS Elixir Lounge, la SARL Lijo's et Maître Raouf Bouhlal la somme de 1500euros à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens y compris ceux de première instance avec distraction au profit de Maître Bensaude.
LE GREFFIER LE PRESIDENT