COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 10 NOVEMBRE 2022
N° 2022/ 274
Rôle N° RG 20/00337 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFM6K
S.A. OPTIQUE VAUTHERIN ALTROFF
C/
Société ETABLISSEMENT BARNEOUD
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Maud DAVAL-GUEDJ
Me François ROSENFELD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 21 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/03597.
APPELANTE
S.A. OPTIQUE VAUTHERIN ALTROFF poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis [Adresse 3]
représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assistée de Me Marine ELKAIM, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
Société ETABLISSEMENTS BARNEOUD prise en la personne de son représentant légal, dont le siège est sis [Adresse 2]
représentée par Me François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, et assistée de Me Clémence GAILLARD-GUENEGO, avocat au barreau de MARSEILLE substituant Me François ROSENFELD, avocat
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Septembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Laure BOURREL, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laure BOURREL, Président
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président
Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2022,
Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Selon convention du 19 octobre 1976, la SAS Établissements Barnéoud a donné à bail à la SA Optique Vautherin Altroff (OVA) un local situé dans la galerie marchande, alors en construction, du centre commercial [4] Auchan Barnéoud à [Localité 1] pour une durée de 10 ans à compter du jour de l'ouverture du centre commercial au public, avec une clause de révision annuelle du loyer, en plus ou en moins en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction. Ce bail a fait l'objet d'un premier renouvellement amiable pour une durée de 10 ans à compter du 20 mai 1990, puis d'un second pour 10 ans à compter du 20 mai 2000. Le 29 décembre 2019, la SNC Établissements Barnéoud a fait une offre de renouvellement pour une durée de 10 ans à compter du 1er juillet 2010 avec une proposition de loyer déplafonné, ce qu'a refusé la société Optique Vautherin Altroff. À défaut de saisine régulière du juge des loyers commerciaux, le bail a été renouvelé pour une période de 10 ans expirant le 30 juin 2020, au loyer en cours.
Le 17 novembre 1989, la société Optique Vautherin Altroff a pris à bail commercial le local contigu appartenant à la SAS Progama. Celle-ci a autorisé la démolition du mur séparatif et la suppression de l'accès sur la galerie marchande afin que la société Optique Vautherin Altroff puisse exercer son activité dans un seul et même local. Ce bail s'est renouvelé jusqu'en 2013. Le 22 mai 2013, la société Optique Vautherin Altroff a donné congé de ce bail pour le 30 novembre 2013.
La société Optique Vautherin Altroff devait donc remettre les lieux en l'état.
Des difficultés sont apparues pour obtenir l'autorisation de la société Établissements Barnéoud de remettre les lieux en l'état, notamment à propos de la mezzanine installée dans les lieux loués.
Par courrier du 9 avril 2014, la société Établissements Barnéoud a conditionné l'autorisation de remettre les lieux en l'état à la suppression de la mezzanine qui n'aurait jamais été autorisée. La société Optique Vautherin Altroff soutient pour sa part que cette mezzanine est d'origine.
Par ordonnance du 31 juillet 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille a autorisé la société Optique Vautherin Altroff à rétablir le mur séparatif qui existait à l'origine du bail la liant à la société Établissements Barnéoud, a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Optique Vautherin Altroff tendant à être autorisée à faire d'autres travaux et sur sa demande de condamnation de la société Établissements Barnéoud à lui payer une provision, a débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, et a dit que la société Optique Vautherin Altroff conserverait la charge des dépens.
Le juge des référés a refusé d'autoriser la société Optique Vautherin Altroff à créer ou à déplacer un escalier lui permettant d'accéder à la mezzanine existant actuellement dans le local loué dans la mesure où l'existence de cette mezzanine était litigieuse, la société Optique Vautherin Altroff ne produisant aux débats aucun élément de preuve démontrant qu'elle avait été autorisée à construire cette mezzanine, laquelle n'est pas visée dans le bail liant les parties.
La société Optique Vautherin Altroff a à nouveau saisi le juge des référés afin d'être autorisée à effectuer l'ensemble des travaux. En cours d'instance, la société Établissements Barnéoud a donné son autorisation pour lesdits travaux.
Par ordonnance 9 janvier 2015, le juge des référés a constaté que la demande d'autorisation de réalisation des travaux nécessaires à la séparation entre les locaux loués auprès de la société Progama et ceux loués auprès de la société Établissements Barnéoud est devenue sans objet du fait de l'accord du bailleur sur ce point, a dit n'y avoir lieu à référé, a dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande formulée au titre de l'article 700 du CPC, et a laissé les dépens de la procédure de référé à la charge de la SA Optique Vautherin Altroff.
Dans cette décision, le juge des référés a souligné que d'une part, seul le juge du fond pouvait déterminer si le retard pris pour autoriser les travaux avait revêtu un caractère fautif ou non, ce qui compte tenu de l'ancienneté des modifications des lieux et des objections présentées en défense ne permettaient pas d'accorder une provision, que d'autre part, le preneur avait continué à bénéficier du local anciennement loué à la société Progama de sorte que la détermination d'un préjudice en cas de faute du bailleur, était incertaine et relevait également de l'appréciation du juge du fond.
Par exploit du 10 mars 2016, la SA Optique Vautherin Altroff a assigné la société Établissements Barnéoud afin qu'elle soit condamnée à lui payer la somme de 84 343,60 € au titre de sa résistance abusive et de sa mauvaise foi dans l'application du contrat pour obtenir un avantage illégitime, la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral et celle de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Établissements Barnéoud a conclu au débouté de la société Optique Vautherin Altroff, et reconventionnellement a sollicité la somme de 20 000 € pour procédure abusive et la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 21 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a :
-rejeté les demandes de la société OVA (Optique Vautherin Altroff) dirigées contre la société Barnéoud,
-condamné la société OVA à verser à la société Barnéoud la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné la société OVA aux dépens.
Le premier juge a estimé qu'en vertu de la liberté contractuelle, il ne pouvait être fait grief à la société Établissements Barnéoud d'avoir conditionné son accord pour les travaux à un accord plus global, qu'il n'existe pas de lien de causalité entre le refus des travaux opposés par la société Établissements Barnéoud et le versement de l'indemnité d'occupation versée par la société OVA à la société Progama dans la mesure où celle-ci a continué d'exploiter la totalité de la superficie des lieux, et que la société Progama est un tiers dans les rapports existants entre la société OVA et la société Établissements Barnéoud.
La SA Optique Vautherin Altroff a relevé appel de cette décision par déclaration du 9 janvier 2020.
Par conclusions du 15 février 2021, qui sont tenues pour entièrement reprises, la SA Optique Vautherin Altroff demande à la Cour de :
« Vu l'article 1104 du Code civil,
vu l'article 1304-1 du Code civil,
vu l'article 1147 du Code civil,
vu les pièces versées aux débats,
vu les moyens susvisés,
Infirmer le jugement du 27 novembre 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Marseille en ce qu'il a :
-rejeté les demandes de la société OVA dirigées contre la société Barnéoud,
-condamné la société OVA à verser à la société Barnéoud la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné la société OVA aux dépens.
Condamner la société Barnéoud au paiement de dommages et intérêts au profit de la société Optique Vautherin Altroff à hauteur de 84 343,60 € sur le fondement d'une résistance abusive et à une mauvaise foi dans l'application d'une convention contractuelle, et ce en vue d'obtenir un avantage illégitime.
Condamner la société Barnéoud à payer la somme de 10 000 € à la société Optique Vautherin Altroff au titre du préjudice moral subi par cette dernière.
Condamner la société Barnéoud au paiement de la somme de 9000 € au titre de l'article 700 du CPC, et aux entiers dépens d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval- Guedj sur son offre de droit. »
Par conclusions du 30 août 2022, qui sont tenues pour entièrement reprises, la SAS Établissements Barnéoud demande à la Cour de :
« Vu les articles 1150, 1151 et 1382 du Code civil dans leur rédaction applicable au litige,
vu les pièces et la jurisprudence,
Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille en date du 21 novembre 2019 en ce qu'il a
-débouté la société Optique Vautherin Altroff de l'ensemble de ses demandes,
-condamné la société Optique Vautherin Altroff au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné la société Optique Vautherin Altroff aux dépens.
Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Établissements Barnéoud de sa demande de condamnation de la société Optique Vautherin Altroff à lui verser la somme de 20 000 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Et statuant à nouveau,
Condamner la société Optique Vautherin Altroff à payer à la société Établissements Barnéoud une somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.
À titre subsidiaire,
Juger que si par extraordinaire, la Cour venait à retenir la responsabilité de la société Établissements Barnéoud, le quantum de l'indemnisation ne pourrait courir qu'à compter de l'assignation du 11 juillet 2014 et jusqu'à l'ordonnance du 31 juillet 2014, indemnisation à laquelle il conviendrait de retrancher les gains réalisés par la société Optique Vautherin Altroff dans le local appartenant à la société Progama.
En tout état de cause,
Condamner la société Optique Vautherin Altroff à payer à la société Établissements Barnéoud une somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner la société Optique Vautherin Altroff aux entiers dépens d'appel. »
L'instruction de l'affaire a été close 6 septembre 2022.
MOTIFS
La société Optique Vautherin Altroff exploitait dans la galerie marchande [4] Auchan Barnéoud à [Localité 1] un local constitué de deux lots contigus, l'un appartenant à la société Établissements Barnéoud et l'autre à la société Progama, donc en vertu de 2 baux commerciaux. Les deux espaces commerciaux ont été réunis par la démolition du mur les séparant. Après avoir donné congé à la société Progama pour le 30 novembre 2013, la société OVA a sollicité l'autorisation de la société Établissements Barnéoud de remettre les lieux en l'état. La société OVA sollicite la condamnation de la société Établissements Barnéoud à lui payer des dommages-intérêts pour avoir tardé à l'autoriser à remettre les lieux en l'état, ce qui lui aurait causé un préjudice, notamment parce qu'elle a dû payer des indemnités d'occupation à la société Progama.
1/Alors que par exploit du 22 mai 2013, la société OVA a donné congé à la SA Progama pour le 30 novembre 2013, ce n'est que par l'envoi le 25 février 2014 du projet d'aménagement du local par le cabinet d'architecte commis par la société OVA pour aménager le local, que la société Établissements Barnéoud a été informée des travaux envisagés.
Après analyse de ce document, par lettre recommandé avec AR du 27 mars 2014, la SA Établissements Barnéoud a estimé qu'il lui était demandé de régulariser une mezzanine existante qu'elle n'avait jamais autorisée. Par ce courrier, elle demandait la suppression de ladite mezzanine et la transmission d'un dossier d'aménagement conforme aux autorisations déjà accordées.
Par mail du 3 avril 2014, le conseil de la société OVA transmettait plusieurs informations démontrant que cette mezzanine, en béton, existait depuis longtemps. Il faisait état notamment d'un document de 1988, qui suite à une modification des locaux fait référence à la mezzanine, et d'un avenant de 2008 rédigé par le bailleur, qui certes, n'a pas été signé par les parties, mais dans lequel il est mentionné ladite mezzanine.
En réponse, le 9 avril 2014, les Établissements Barnéoud en la personne de Monsieur [L] [I] répondaient par mail que s'il semblait que cette mezzanine avait été édifiée de longue date, il convenait de mettre les choses « à plat » et de l'autoriser officiellement, ce qui n'avait pas été le cas jusqu'à présent, que peut-être il était possible de trouver un terrain d'entente concernant le loyer du magasin dont l'échéance était prévu en 2019 ou 2020, lequel était peu élevé, et qu'un renouvellement avec une prise d'effet en 2014 pour une durée de 10 ou 12 ans avec un loyer raisonnable pourrait être un bon compromis et permettrait de sécuriser dans la durée l'activité.
La société OVA justifie par la production de plusieurs documents dont une demande de modification du permis de construire et divers plans qu'après la signature du bail le 19 octobre 1976 et avant l'ouverture du centre commercial le 21 mai 1980, les plans ont été modifiés et que des mezzanines ont été créées dans divers lots, notamment, dans le lot appartenant à la société Établissements Barnéoud loué à l'appelante (pièce 13 à 18 de la société OVA).
La société OVA justifie aussi, pièce 26, que par courrier du 28 septembre 2001, la société Établissements Barnéoud, en la personne de Monsieur [M] de la SARL CD Gestion, l'avait autorisée à modifier la mezzanine existante.
Ladite mezzanine était d'origine, et les Établissements Barnéoud avaient connaissance de son existence.
C'est dans ces circonstances que par exploit du 11 juillet 2014, la société OVA a saisi une première fois le juge des référés afin d'être autorisée à effectuer les travaux.
Finalement, par courrier du 10 décembre 2014, au cours de la seconde instance de référé, les Établissements Barnéoud ont donné leur accord sans réserve pour les travaux d'aménagement de la cellule louée à la SA Optique Vautherin Altroff.
Certes, en vertu de la liberté contractuelle les parties ont toute latitude pour négocier. Nonobstant, les éléments de cette négociation ne peuvent avoir pour finalité de faire échec à des dispositions légales d'ordre public.
Si la société Établissements Barnéoud pouvait refuser d'autoriser les travaux pour un motif légitime, elle ne pouvait conditionner son autorisation à une augmentation significative du loyer en violation des dispositions d'ordre public relatives aux renouvellement du bail commercial et à la fixation du prix du loyer renouvelé.
La SAS Établissements Barnéoud a donc commis une faute en tardant à donner son autorisation afin d'obtenir une augmentation du loyer en contournant des dispositions légales d'ordre public.
2/ La société OVA évalue son préjudice en premier lieu à l'indemnité d'occupation mensuelle de 6320,30 € qu'elle a dû payer à la société Progama à compter d'avril 2014, pour tenir compte d'une exécution des travaux de 2 mois, et ce, pendant un an, soit 75 843,30 €.
Cependant, d'une part, dès lors que l'autorisation d'effectuer les travaux a été donnée par la société Établissements Barnéoud en décembre 2014, l'appelante ne peut soutenir avoir subi un préjudice pour avoir payé l'indemnité d'occupation mensuelle à Progama à compter de janvier 2015.
D'autre part, elle reconnaît que jusqu'en décembre 2014, elle a exploité le local appartement à la société Progama dans sa configuration antérieure. Le paiement des indemnités d'occupations était donc la juste contrepartie de son occupation du local appartenant à la société Progama jusqu'en décembre 2014.
Le paiement des indemnités d'occupations à la société Progama n'est pas constitutif d'un préjudice.
En second lieu, la société OVA sollicite la somme de 3500 € pour avoir été contrainte de signer un protocole conventionnel avec la société Progama laquelle a dû attendre à cause de l'attitude de la société Établissements Barnéoud.
Toutefois, la lecture de ce protocole du 27 mars 2015 révèle que les travaux de remise en état ont été réalisés en février 2015, et démontre qu'il est ensuite apparu un différend entre la société OVA et la société Progama sur la remise en état du circuit électrique parce que la société OVA avait supprimé l'alimentation électrique autonome relative au local appartenant à la société Progama.
Comme il est mentionné dans ce protocole, la société OVA avait été autorisée à modifier notablement ce local à la condition de le restituer dans sa configuration d'origine.
Ce protocole a été signé en vue d'éviter une instance judiciaire relativement à une obligation du preneur que celui-ci n'a pas respecté lors de la restitution des locaux.
Ce préjudice est donc sans lien avec la faute retenue à l'encontre de la société Établissements Barnéoud, d'autant que la société OVA a particulièrement tardé à engager les démarches nécessaires à la remise en état des lieux puisqu'alors qu'elle avait donné congé le 22 mai 2013pour le 30 novembre 2013, ce n'est que le 25 février 2014 qu'elle a sollicité l'accord de la société Établissements Barnéoud.
La société OVA est déboutée de cette demande.
En troisième lieu, la société OVA sollicite la somme de 9000 € au titre des frais de justice et frais administratifs qu'elle a dû engager.
À défaut de produire une quelconque pièce justifiant du quantum de ce préjudice, la société OVA est déboutée de cette demande.
En quatrième lieu, l'appelante sollicite la somme de 10 000 € au titre de son préjudice moral.
Cependant, en page 10 et 11 de ses écritures, la société OVA justifie ce préjudice moral d'une part, en invoquant son impossibilité de mettre en 'uvre la réduction des charges qu'elle avait prévues en mettant fin à un des 2 baux commerciaux, ce qui a impacté sa situation financière déjà affaiblie laquelle l'avait conduite à prendre cette mesure. Elle souligne que pour éviter la cessation de paiement, son dirigeant avait été obligé de mobiliser de façon exceptionnelle des fonds à titre personnel pour faire face aux besoins de trésorerie.
Le préjudice allégué est donc un préjudice financier et n'est pas un préjudice moral.
D'autre part, elle soutient qu'il y aurait eu atteinte à son image notamment auprès de la société Progama laquelle a récupéré ses locaux le 1er avril 2015 alors qu'elle aurait dû les récupérer le 30 novembre 2013.
Cependant, il a été déjà souligné que la société OVA avait tardé à effectuer les démarches nécessaires pour remettre les lieux en état, et notamment, en n'individualisant pas le système électrique du local restitué, ce qui était de sa seule responsabilité.
La société OVA qui échoue a démontré qu'elle a subi un préjudice moral est déboutée de ce chef de demande.
En conséquence, la société OVA est déboutée de sa demande d'indemnisation pour ne pas rapporter la preuve d'un préjudice en lien avec la faute commise par la société Etablissements Barnéoud.
Le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a débouté la société OVA de ses demandes d'indemnisation par substitution de motifs.
3/ la société Établissements Barnéoud sollicite la somme de 20 000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive.
Dans la mesure où la Cour retient que l'intimée a commis une faute en tardant à donner son autorisation de travaux uniquement à fin d'obtenir une augmentation de loyer en violation de dispositions légales d'ordre public, elle ne peut soutenir que la procédure serait abusive.
La société Établissements Barnéoud est déboutée de sa demande d'indemnisation de ce chef.
4/ L'équité ne commande pas de faire bénéficier une quelconque partie des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Etablissements Barnéoud dont la faute est retenue, est condamnée au entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SA Optique Vautherin Altroff de ses demandes d'indemnisation,
L'infirme pour le surplus,
Dit que la SAS Établissements Barnéoud a commis une faute,
Déboute la SAS Établissements Barnéoud de sa demande d'indemnisation pour procédure abusive,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SAS Établissements Barnéoud aux entiers dépens ceux d'appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT