N° 450
NT
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Copie exécutoire
délivrée à :
- Me Eftimie-Spitz,
le 14.11.2022.
Copie authentique
délivrée à :
- Me Bourion,
le 14.11.2022.
REPUBLIQUE FRANCAISE
COUR D'APPEL DE PAPEETE
Chambre Civile
Audience du 10 novembre 2022
RG 21/00113 ;
Décision déférée à la Cour : jugement n° 527, rg n° 10/00210 du Trinunal Civil de Première Instance de Papeete du 25 novembre 2020 ;
Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 1er avril 2021 ;
Appelant(e)s :
M. [A] [N], né le 15 septembre 1945 à Ua Pou, de nationalité française, demeurant à [Adresse 3] ;
Ayant pour avocat ManaVocat, représentée par Me Dominique BOURION, avocat au barreau de Papeete ;
Intimée :
Mme [F] [H] épouse [E], née le 15 octobre 1957 à [Localité 5], de nationalité française, [Adresse 2], venant aux droits de Mme [L] [B] veuve [H] ;
Représentée par Me Marie EFTIMIE-SPITZ, avocat au barreau de Papeete ;
Ordonnance de clôture du 6 mai 2022 ;
Composition de la Cour :
La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 8 septembre 2022, devant Mme TISSOT, conseiller désigné par l'ordonnance n° 83/OD /PP.CA/21 du Premier Président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 15 décembre 2021 pour faire fonction de Président dans le présent dossier, Mme BRENGARD, président de chambre, M. RIPOLL, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ;
Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;
Arrêt contradictoire ;
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;
Signé par Mme TISSOT, président et par Mme OPUTU-TERAIMATEATA, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
A R R E T,
Faits et procédure':
Mme [L] [B] veuve [H] a donné à bail à M. [A] [N] une parcelle de terre dépendant des terres [Localité 1] et [Localité 4] situées quartier Timi à Faa'a (Polynésie française), qu'il occupe.
Exposant avoir appris, à l'occasion d'un litige entre Mme [H] et M. [Z], locataire d'une autre parcelle, que la terre qu'il occupe pourrait ne pas appartenir à la bailleresse mais serait susceptible d'être revendiquée par un tiers, M. [N] a, par requête enregistrée le 4 mars 2010 précédée d'une assignation délivrée le 26 février 2010, attrait cette dernière devant le tribunal civil de première instance de Papeete aux fins d'être autorisé à consigner les loyers sur le compte CARPAP de Maître Dominique Bourion, son conseil.
Par un jugement du 16 avril 2012, le tribunal a fait droit à cette demande, et a ordonné le sursis à statuer dans l'attente d'instances en cours devant statuer sur le droit de propriété de Mme [H].
Mme [H] étant décédée le 20 avril 2012, Mme [F] [H] épouse [E], sa fille, unique héritière, a repris la procédure en son nom.
Par un jugement du 4 mai 2016, le tribunal a maintenu le sursis à statuer, dans l'attente d'une décision irrévocable à intervenir dans le cadre d'une action en revendication initiée par les consorts [J], tiers revendiquants. M. [N] a été autorisé à poursuivre la consignation des loyers.
Par arrêt du 18 octobre 2018, la chambre des terres de la cour d'appel de Papeete, a, notamment, dit que les consorts [J] sont sans droit sur les terres [Localité 1], [Localité 4] et [Localité 6], et les a déclarés irrecevables, faute de qualité et d'intérêt à agir, en leur demande visant à anéantir les titres par lesquels Mme [E] détient ses droits sur ces terres.
Le pourvoi formé à l'encontre de cette décision a été rejeté par un arrêt de la première chambre civile de la cour de cassation du 24 juin 2020.
L'instance ayant été reprise au vu de l'arrêt du 18 octobre 2018, par jugement rendu contradictoirement en date du 25 novembre 2020, le tribunal a':
- constaté l'extinction de l'instance intentée par M. [N] à l'encontre de Mme [L] [B] veuve [H],
- rejeté la fin de non recevoir tirée de la péremption de l'instance soulevée par M. [N],
- déclaré recevables les demandes formulées à son encontre par Mme [E],
- prononcé la résiliation du bail conclu par acte sous seing privé du 16 juillet 2002 aux torts exclusifs du preneur à la date du jugement,
- ordonné l'expulsion des lieux loués de M. [N] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique,
- dit n'y avoir lieu de prononcer une astreinte à ce titre,
- condamné M. [N] à payer à Mme [E]':
- la somme totale de 1.200.000 Fcfp au titre des loyers non honorés au 30 septembre 2020,
- une indemnité d'occupation d'un montant de 10.000 Fcfp par mois à compter du 1er octobre 2020 jusqu'à libération complète des lieux,
- fait injonction à Maître [P] [X] de verser entre les mains de Mme [E] les loyers consignés sur son compte CARPA par M. [N] soit la somme de 200.000 Fcfp dans les plus brefs délais,
- dit que M. [N] devra s'acquitter du paiement de l'arriéré des loyers dus à Mme [E] ainsi que de l'indemnité d'occupation due, sans consignation, directement par versement sur le compte bancaire de cette dernière, dont les coordonnées devront lui être communiquées par avocats interposés,
- ordonné 1'exécution provisoire du jugement,
- condamné M. [N] à payer à Mme [E] la somme de 36.000 Fcfp en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française et aux dépens.
Pour prononcer la résiliation du bail et l'expulsion de M. [N], le tribunal a retenu qu'il ne justifiait pas avoir réglé ou consigné la totalité des loyers dus.
M. [N] a relevé appel de ce jugement par requête enregistrée au greffe le 1er avril 2021 et assignation délivrée le 18 mai 2021.
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Prétentions et moyens des parties :
En ses conclusions récapitulatives du 1er mars 2022, M. [N] demande à la cour, au visa des articles 1103 et 2224 du code civil et de l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi Alur du 24 mars 2014, d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné son expulsion et l'a condamné à payer un arriéré de loyers et, statuant à nouveau, de':
- dire que le bail se poursuivra et qu'il continuera à payer un loyer de 10.000 Fcfp par mois sur le compte de Mme [E] qui devra communiquer son RIB,
- réformer les dispositions relatives à l'allocation d'une somme de 36 000 Fcfp au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française et débouter l'intimée de cette demande,
- condamner Mme [E] à lui payer la somme de 200.000 Fcfp au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française et aux dépens.
M. [N] fait valoir qu'il n'a reçu aucun commandement de payer visant la clause résolutoire, qu'il ne peut lui être reproché d'avoir consigné les loyers alors qu'il y a été judiciairement autorisé, qu'il est à jour de ses paiements, que les loyers sont prescrits, le délai de prescription étant selon lui de cinq ans en application de l'article 2224 du code civil, délai réformé à trois ans concernant le bail à usage d'habitation principale de la loi du 6 juillet 1989, que le premier juge a omis de prendre en compte les pièces justifiant qu'il a régulièrement consigné les loyers, qu'il établit, au regard des relevés de la CARPAP, avoir versé 1.220.000 Fcfp soit 122 mois de loyers à 10.000 Fcfp correspondant à dix années et demi de loyer, ce qui couvre largement la période non atteinte par la prescription, qu'elle soit quinquennale ou triennale, que le bail ne pouvait donc être résilié ni aucune condamnation prononcée au titre d'un arriéré de loyers.
En ses conclusions récapitulatives du 6 septembre 2021, Mme [F] [E] demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a fixé le montant des loyers dus à 1.200.000 Fcfp au 30 septembre 2020 et de':
- condamner M. [N] à lui payer la somme de 580.000 Fcfp (au titre de l'arriéré de loyers), outre celle de 200.000 Fcfp au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens.
Mme [E] expose avoir consenti à M. [N], suivant un acte sous seing privé du 16 juillet 2002, un bail portant sur une parcelle de terre moyennant un loyer de 10.000 Fcfp par mois. Elle fait valoir que le locataire est défaillant dans le paiement des loyers depuis décembre 2009, que la consignation des loyers est incomplète, qu'au 25 novembre 2020, date à laquelle la résiliation judiciaire du bail est intervenue, l'arriéré s'établissait à la somme de 1.800.000 Fcfp, qu'elle a reçu, après signification du jugement, une somme de 1.220.000 Fcfp correspondant aux loyers consignés, qu'elle est donc fondée à poursuivre la résiliation judiciaire du bail et le paiement de la différence entre ces deux sommes.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2022.
Motifs de la décision :
Il est constaté que les parties excipent d'un bail en date du 16 juillet 2002 consenti à M. [A] [N] portant sur une parcelle de terre de 300 m2 dépendant de la terre [Localité 1] et [Localité 4].
Ce bail stipule que le preneur est autorisé à y faire édifier à ses frais tout édifice à usage d'habitation pour son usage personnel et celui des membres de sa famille. Il stipule en outre qu'à l'expiration du bail, le preneur devra enlever à ses frais toutes constructions par lui édifiées.
Le locataire visait dans sa requête introductive d'instance les dispositions de l'article 1713 du code civil relatives aux baux de droit commun.
En appel, s'il excipe de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, c'est seulement pour soulever la prescription spéciale de trois ans que ce texte institue. Au surplus, la loi du 6 juillet 1989 n'est plus applicable en Polynésie française depuis son abrogation par la loi du Pays n°2012-26 du 10 décembre 2012 relative aux baux à usage d'habitation meublée et non meublée, dont l'application n'est en l'espèce pas revendiquée.
Mme [E] poursuit quant à elle la résiliation judiciaire du bail au visa des dispositions de l'article 1728 du code civil.
Il résulte de ce qui précède que les parties ne contestent pas en définitive que le bail est régi par le droit commun des contrats de louage de choses, lequel se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
- sur la demande de résiliation judiciaire du bail':
L'insertion dans le bail d'une clause prévoyant la résolution de plein droit à défaut de paiement du loyer aux échéances convenues ne prive pas le bailleur du droit de demander la résiliation judiciaire pour ce même manquement.
Mme [E] est fondée à poursuivre la résiliation judiciaire du bail sans qu'il puisse lui être reproché de ne pas avoir mis en 'uvre les dispositions contractuelles qui concernent seulement l'hypothèse dans laquelle le bailleur entendrait se prévaloir de la résolution de plein droit du contrat.
La résiliation judiciaire d'un contrat est soumise à une condition de gravité de l'inexécution invoquée par celui qui la sollicite, qui doit être appréciée par le juge. Le non-paiement de terme de loyer justifie la résiliation du bail, s'agissant de l'inexécution d'une obligation essentielle du contrat. C'est au locataire qu'il appartient de justifier qu'il s'est libéré du paiement des loyers en application de l'article 1315 du code civil. La demande tendant à la résiliation judiciaire du bail n'est en l'espèce soumise, ni à la prescription de cinq ans résultant de l'article 2224 du code civil dans sa rédaction citée par l'appelant, issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 réformant la prescription, non étendue en Polynésie française, ni de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, également non applicable.
En l'espèce, Mme [E] soutient que M. [A] [N] est défaillant dans le paiement du loyer depuis le mois de décembre 2009 et qu'il n'a pas non plus régulièrement consigné les loyers.
En effet, si Mme [E] indique dans ses écritures que le locataire aurait été défaillant à compter du mois de décembre 2007, elle ne forme une demande chiffrée qu'à compter du mois de décembre 2009 (1.150.000 Fcfp de décembre 2009 juin 2019 inclus), ce qui correspond en outre au dernier état de ses demandes en première instance.
M. [A] [N] a été autorisé à poursuivre la consignation de ses loyers par un jugement du 16 avril 2012, loyers qu'il consignait déjà depuis le mois de novembre 2009 (pièce 6).
Le décompte produit (pièce 6) s'arrête au 6 février 2015 avec un solde de 610.000 Fcfp, soit 61 loyers consignés au lieu de 64 sur la période de novembre 2009 à février 2015 inclus.
Le décompte suivant (pièce 7) reprend au 19 octobre 2017 avec un solde de 910.000 Fcfp, ce dont il se déduit qu'il n'a pas régulièrement consigné les loyers dans cet intervalle de temps (910.000 - 610.000 = 300.000 Fcfp, soit 30 mois réglés au lieu de 32 correspondant à la période de mars 2015 à octobre 2017 inclus).
Il justifie ensuite de versements également irréguliers jusqu'au mois de mars 2021, date à laquelle les fonds ont été déconsignés pour un montant total de 1.220.000 Fcfp (1.220.000 - 910.000 = 310.000 Fcfp, soit 31 mois réglés au lieu de 40 correspondant à la période de novembre 2017 à février 2021 inclus).
Le locataire n'établit par ailleurs aucune déconsignation partielle antérieure, ni aucun règlement direct entre les mains de la bailleresse.
Il résulte de ce qui précède que le locataire ne justifie pas s'être acquitté régulièrement des loyers dus, ce qui caractérise un manquement à son engagement contractuel.
En conséquence, c'est donc à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail à la date du jugement et l'expulsion du locataire. Le jugement sera confirmé de ces chefs. L'indemnité d'occupation courra en conséquence à compter du 1er décembre 2020, et non à compter du 1er octobre 2020, comme l'a décidé le premier juge.
- sur l'arriéré de loyers':
Le locataire invoque la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 qui a introduit, dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, l'article 7-1 qui fixe une prescription de trois ans de toutes les actions dérivant d'un contrat de bail.
Mais la loi du 24 mars 2014 susvisée n'est pas applicable en Polynésie française, et la loi du 6 juillet 1989 elle-même n'est plus applicable sur ce territoire depuis son abrogation par la Loi de Pays n°2012-26 du 10 décembre 2012, qui l'a remplacée.
La prescription applicable en l'espèce est celle de l'article 2277 (ancien) du code civil dans sa rédaction toujours en vigueur en Polynésie française, selon lequel les actions en paiement des loyers se prescrivent par cinq ans. La charge de la preuve du paiement des loyers incombe au locataire.
Il résulte de la procédure de première instance que Mme [E] a, par conclusions du 7 novembre 2014, formé une demande reconventionnelle tendant à obtenir la déconsignation des loyers «et plus généralement l'intégralité des loyers dus depuis l'introduction de l'instance, soit la somme de 480.000 Fcfp arrêtée au 31 août 2014» (jugement du 4 mai 2016, page 2). Cette demande en justice n'a pu interrompre la prescription que pour le recouvrement des loyers échus après le 1er septembre 2010 (arriéré de 480.000 Fcfp, soit quatre ans de loyers, qu'il convient de décompter à rebours depuis le 31 août 2014). Il n'existe aucun acte interruptif de prescription pour les loyers antérieurs à cette date.
Ainsi qu'il a été dit, M. [N] produit un décompte (pièce 6) qui fait apparaître que les loyers ont été consignés à compter du 5 novembre 2009. Avant le 1er septembre 2010, le solde du compte CARPA s'établissait à la somme de 90.000 Fcfp, somme qui est à déduire des comptes entre les parties comme concernant des règlements antérieurs à la période analysée.
Lors de la déconsignation des fonds en février 2021, le solde s'établissait à la somme de 1.220.000 Fcfp mais à la date du 25 novembre 2020, date à laquelle Mme [E] arrête sa créance, ce solde s'établissait à 1.190.000 Fcfp (pièce-7).
Il résulte de ce qui précède que la dette locative non atteinte par la prescription, arrêtée à la date du 25 novembre 2020, s'établit à la somme de 130.000 Fcfp (loyers réglés sur la période du 1er septembre 2010 au 25 novembre 2020': 1.190.000 - 90.000 = 1.100.000 Fcfp au lieu de 123 mois à 10.000 Fcfp = 1.230.000 Fcfp).
En conséquence, la cour, infirmant le jugement déféré s'agissant du quantum de la condamnation prononcée au titre de l'arriéré locatif, condamne M. [N] à payer à Mme [E] la somme totale de 130.000 Fcfp au titre des loyers non honorés pour la période du 1er septembre 2010 au 25 novembre 2020.
Mme [E] sera déboutée de sa demande relative aux loyers échus antérieurement au 1er septembre 2010.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Il y a lieu de confirmer le jugement déféré quant à ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour à l'encontre de quiconque.
M. [N], qui succombe sur l'essentiel de ses prétentions, sera condamné aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;
Statuant dans les limites de la saisine de la cour,
Confirme le jugement n° RG 10/00210 en date du 25 novembre 2020 seulement en ce qu'il a':
- prononcé la résiliation du bail conclu par acte sous seing privé du 16 juillet 2002 entre [L] [B] d'une part et M. [A] [N] d'autre part aux torts exclusifs du preneur à la date du jugement,
- ordonné l'expulsion des lieux loués de M. [A] [N] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamné M. [A] [N] à payer à Mme [F] [H] épouse [E] la somme de 36.000 Fcfp en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,
- condamné M. [A] [N] aux dépens,
L'infirme en en ce qu'il a':
- condamné M. [A] [N] à payer à Mme [F] [H] épouse [E], à compter du 1er octobre 2020 une indemnité d'occupation d'un montant de 10.000 Fcfp par mois jusqu'à libération complète des lieux,
- condamné M. [A] [N] à payer à Mme [F] [H] épouse [E] la somme totale de 1.200.000 Fcfp au titre des loyers non honorés au 30 septembre 2020,
Statuant à nouveau du seul chef des dispositions infirmées,
- condamne M. [A] [N] à payer à Mme [F] [H] épouse [E], à compter du 1er décembre 2020, une indemnité d'occupation d'un montant de 10.000 Fcfp par mois jusqu'à libération complète des lieux,
- condamne M. [A] [N] à payer à Mme [F] [H] épouse [E] la somme totale de 130.000 Fcfp au titre des loyers non honorés pour la période du 1er septembre 2010 au 25 novembre 2020,
- déboute Mme [F] [H] épouse [E] de sa demande relative aux loyers échus antérieurement au 1er septembre 2010,
Y ajoutant,
- déboute les parties de leurs demandes formées en application de l'article 407 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles d'appel,
- déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires,
- condamne M. [A] [N] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.
Prononcé à Papeete, le 10 novembre 2022.
Le Greffier, Le Président,
signé : M. OPUTU-TERAIMATEATA signé : N. TISSOT